【正文】 百家湖花園物業(yè)管理屬前期物業(yè)管理招標活動，而龍江高教公寓則是以業(yè)主委員會為招標主體，并具體操作招標活動。同時，建立健全物業(yè)管理市場化的法律法規(guī)體系，制定規(guī)范統(tǒng)一的“游戲規(guī)則”，營造良好的市場交易環(huán)境。從整體上來看，江蘇省目前物業(yè)管理發(fā)展還很不平衡，基本上處于單位壟斷、開發(fā)商壟斷、行業(yè)壟斷的狀況，未形成統(tǒng)一的物業(yè)管理有形市場和無形市場，不利于生產(chǎn)要素的合理流動?！　?8)招標執(zhí)行依據(jù)：《中華人民共和國招標投標法》，并借鑒其他經(jīng)驗。平方米)，／(月　　(6)評分類別及權重：信譽(10％)，標書(30％)，價格(50％)，答辯(10％)?！　?4)評委組成：業(yè)主委員會、省主管部門、市物業(yè)管理協(xié)會、院校、企業(yè)等資深專家7人?！　?2)招標范圍：南京地區(qū)省、市物業(yè)管理企業(yè)投標，公證部門全過程公證?！　?)龍江高教公寓招標概況　　(1)物業(yè)標的：，南北兩片，即將入住率95％以上。平方米)?！　?7)評分類別及權重：信譽(12％)、標書(54％)、答辯(34％)　　(8)公共服務費確定：政府定價：別墅，3元／(月　　(5)評委組成：建設部、北京、上海、深圳及高等院校、開發(fā)商等資深專家10人?！　?3)招標主體：物業(yè)管理主管部門受開發(fā)商委托，與開發(fā)商共同招標并運作?！　∥飿I(yè)管理區(qū)域：一個?！　∥飿I(yè)類型有別墅、高檔公寓。南京市的這兩次招投標活動推動了江蘇，特別是南京市物業(yè)管理市場化的進程。2000年3月20日，南京龍江高教公寓又以招標的方式面向社會選聘“管家”?！　「剑耗暇﹥纱挝飿I(yè)管理招投標活動效果分析。江蘇愛濤置業(yè)的總經(jīng)理梁蘇拉說，南京的物業(yè)管理市場才剛剛啟動，老百姓對物業(yè)管理收費一向頗有意見，這次明確將收費標準作為硬杠桿，顯然增加了物業(yè)管理公司的壓力，比如愛濤置業(yè)要想在招標中獲勝，就要拿出更具競爭力的價格來，降低一個收費等級，提高一個服務檔次，勢必要求各家公司物業(yè)管理人員一人多專、一人多崗，以降低企業(yè)經(jīng)營成本。在上限已經(jīng)很明確的情況下，南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出最有競爭力的價格來。特別引人注目的是龍江高校公寓業(yè)主管理委員會在此次招標中明確提出，物業(yè)管理收費標價占招標總分的一半，標書占30分，答辯和企業(yè)信譽分別占10分?！　榻鉀Q南京高校教師住房困難的全國重點工程——南京龍江小區(qū)10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地約30萬平方米，由南北兩個區(qū)域組成?！薄　“咐∧暇?000“高知”戶聘“管家”　　在百家湖花園首次面向全國招聘“管家”之后，江蘇省南京市龍江小區(qū)10幢高教公寓的16所高校的3000戶高級知識分子家庭為花明白錢，也通過招標的方式尋找“管家”?！　≈鞒终型稑说纳钲谑袡C關事務管理局局長說：“以后，市政府辦的物業(yè)將全部采取公開招標的方式讓專業(yè)公司進行管理?！薄　∩蚪ㄖ以诟倶藭现赋觯捍舜挝飿I(yè)管理招標活動將對全國的物業(yè)管理工作產(chǎn)生很大影響，其意義首先表現(xiàn)在它打破了過去社會上一直認為在普通住宅、低價位住宅區(qū)無法進行專業(yè)化、社會化物業(yè)管理這樣一個禁區(qū)，轉變了某些人認為只有高檔物業(yè)才能進行一流服務、一流物業(yè)管理的觀念，普通住宅小區(qū)也同樣需要一流的專業(yè)服務；二是這次招投標是在嚴格、公正、公平的原則下進行的，為全國物業(yè)管理招投標工作積累了經(jīng)驗，是有益的借鑒；三是有助于開發(fā)公司和物業(yè)管理企業(yè)轉變經(jīng)營作風，改進服務態(tài)度，提高服務質量，在市場競爭中樹立和培養(yǎng)一批優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)?！　∧壳叭珖康禺a(chǎn)市場快速發(fā)展，競爭日趨激烈，許多開發(fā)商都將物業(yè)管理作為房地產(chǎn)項目開發(fā)的延伸，作為市場競爭的主要手段和品牌建設的重要組成部分?！　”敬翁禅櫦瘓F物業(yè)管理招標活動，先后有來自深圳、重慶、西安和北京等地共計30多家物業(yè)管理公司報名，經(jīng)過專家復評，最后選擇了具有甲級資質的北京天鴻集團房產(chǎn)經(jīng)營管理公司、北京燕僑物業(yè)管理有限公司、北京市望京實業(yè)總公司、深圳長城物業(yè)管理有限公司、深圳福田物業(yè)發(fā)展有限公司等5家技術力量較強、物業(yè)管理水平較高、社會效益較好的物業(yè)管理公司參加本次最終競標。北京天鴻集團公司房產(chǎn)管理經(jīng)營公司和深圳長城物業(yè)管理有限公司在招標中勝出。通常這些文檔資料主要包括：①招標文件；②招標文件附件及圖紙；③對招標文件進行澄清和修改的會議記錄和書面文件；④投標文件及標書；⑤同招標方的來往信件；⑥其他重要文件資料。　　(三)資料整理與歸檔　　無論投標公司是否中標，在競標結束后都應將投標過程中的一些重要文件進行分類歸檔保存，以備查核。這里包含的原因很多，投標公司應具體情況具體分析。投標公司還可分析報價與中標標價之間的差異，并找出存在差異的根源，是工作量測算得不準，還是服務單價確定得偏高，或是計算方法不對。投標公司在前期收集的資料是否不夠充分，致使公司對招標物業(yè)的主要情況或競爭者了解不夠，因而采取了某些不當?shù)牟呗裕瑢е率Ю??！　?二)未中標的總結　　競標失利不僅意味著前期工作白白浪費，而且還將對公司聲譽產(chǎn)生不利影響，因此，未中標公司應在收到通知后及時對本次失利的原因做出分析，避免重蹈覆轍。同時，物業(yè)管理公司還應著手組建物業(yè)管理專案小組，制訂工作規(guī)劃，以便合同簽訂后及時進駐物業(yè)。　　通常，物業(yè)委托管理合同的簽訂需經(jīng)過簽訂前談判、簽訂諒解備忘錄、發(fā)送中標函、簽訂合同協(xié)議書幾個步驟?！　∪⒍撕蟮墓ぷ鳌　?一)中標后的合同簽訂與履行　　經(jīng)過評標與定標之后，招標方將及時發(fā)函通知中標公司。投標文件從投標截止之時起，有效期為30天。由于上述原因被過早啟封的標書，招標人將予拒絕并退還投標人。標書的正本及每一份副本應分別包裝，而且都必須用內(nèi)外兩層封套分別包裝與密封，密封后打上“正本”或“副本”的印記(一旦正本和副本有差異，以正本為準)，兩層封套上均應按投標邀請書的規(guī)定寫明投遞地址及收件人，并注明投標文件的編號、物業(yè)名稱、“在某日某時(指開標日期)之前不要啟封”等?！　?八)封送標書、保函　　投標文件全部編制好以后，投標人就可派專人或通過郵寄將標書投送給招標人。未按規(guī)定提交投標保證金的投標，將被視為無效投標?！　⊥稑朔綉獙⒈ＷC金于投標截止之日前交至招標機構指定處?！　〕k理投標保函外，投標方還可以保證金的形式提供違約擔保。保函的有效期限通常在投標人須知中有規(guī)定，超過保函規(guī)定的有效期限，或在有效期內(nèi)招標人因故宣布本次招標作廢，投標保函自動失效?！　?3)提交詳細材料，說明物業(yè)管理服務量及預定合同期限?！　⊥ǔ＾k理投標保函應經(jīng)過以下程序：　　(1)向銀行提交標書中的有關資料，包括投標人須知，保函條款、格式及法律條款等?！　∪绻稑巳诉`反上述任何一條規(guī)定，招標人就有權沒收投標保函，并向銀行索賠其擔保金額?！　?2)投標人被通知中標后必須按通知書規(guī)定的時間前往物業(yè)所在地簽約。投標保函通常由投標單位開戶銀行或其主管部門出具?！　⊥ㄟ^這一步驟，投標公司便可以確定出最終標價?！　‖F(xiàn)行標價的評估內(nèi)容大致包括兩方面：一是價格類比；二是競爭形勢分析?！　?2)風險等不可預見費用是主觀設定的，應在計算結束后予以復核，綜合各渠道所得信息分析做出報價決策。同時，確定單價時還必須根據(jù)競爭對手的狀況，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術上予以研究分析?！　⊥ǔ?，在確定了工作量之后，即可用服務單價乘以工作量，得出管理服務費用。 　　(五)標價試算　　以上工作完成后，投標者便可進行標價試算。　　(4)其他資金來源。　　(2)接管期間費用支出。資金計劃應以資金流量為根據(jù)進行測算，一般說來，資金流入應當大于流出，這樣的資金計劃安排對評標委員會才具有說服力。 　　(四)制定資金計劃　　資金計劃應當在確定了管理服務內(nèi)容及工作量的基礎上制定。投標物業(yè)可根據(jù)招標物業(yè)性質及所要求服務的內(nèi)容，制定和規(guī)劃管理服務內(nèi)容及工作量?！　∩虡I(yè)樓宇管理的重點則在于建立良好的商業(yè)形象，以吸引更多消費者，故其日常管理工作包括安全保衛(wèi)工作、消防工作、設備管理、清潔衛(wèi)生工作、車輛管理工作等，其重點應是保安、清潔工作。為突出其居住、服務、經(jīng)濟功能，物業(yè)管理內(nèi)容應包括房屋的維護與修繕管理、環(huán)境的維護管理、市政公用設施的維護管理及綠化、治安管理等，其管理重點應是日常維護、修繕?！　?三)制定管理服務方法及工作量　　通常投標公司可根據(jù)招標文件中的物業(yè)情況和管理服務范圍、要求，詳細列出完成所要求管理服務任務的方法及工作量。再如素有“山城”之稱的重慶，其特點在于春秋兩季不分明，濕度大，夏季氣候悶熱，且由于地勢起伏大，交通甚為不便，因此這里的物業(yè)管理則應突出交通便利服務與夏季的防暑工作。這些條件與接管后的服務密切相關。這些情況可由投標公司自行安排人員與時間進行調(diào)查?！　?2)若物業(yè)已經(jīng)竣工，則物業(yè)管理公司應按以下標準視察項目：　?、俟こ添椖渴┕な欠穹虾贤?guī)定與設計圖紙要求；　?、诩夹g經(jīng)檢驗達到國家規(guī)定的質量標準，能滿足使用要求；　?、劭⒐すこ踢_到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風設備運轉正常；　?、茉O備調(diào)試、試運轉達到設計要求；　?、荽_保外在質量無重大問題；　?、拗車迷O施分布情況。前期介入的優(yōu)點在于物業(yè)管理公司可與業(yè)主更好地協(xié)調(diào)，有利于其接管后的管理。投標人不得在接管后對物業(yè)外在的質量問題提出異議，申明條件不利而要求索賠(當然，其內(nèi)在且不能從外部發(fā)現(xiàn)的質量問題除外)。只有在投標者以書面形式提出問題并由招標人做出書面答復時，才能產(chǎn)生法律約束力?！　?二)考察現(xiàn)場　　通常，開發(fā)商或業(yè)主委員會將根據(jù)需要組織參與投標的物業(yè)管理公司統(tǒng)一參觀現(xiàn)場，并向他們做出相關的必要介紹，其目的在于幫助投標公司充分了解物業(yè)情況，以合理計算標價。不同的翻譯可能會導致招標文件內(nèi)容面目全非，而由精通外語的計價員直接閱讀招標文件則是解決這一問題的理想辦法。因此，投標企業(yè)在這一階段，應本著仔細謹慎的原則，閱讀并盡可能找出錯誤，再按其不同性質與重要性，將這些錯誤與遺漏劃分為“招標前由業(yè)主明確答復”和“計人索賠項目”兩類?！　∈紫?，招標文件可能會由于篇幅較長而出現(xiàn)前后文不一致、某些內(nèi)容不清晰的情況。物業(yè)管理公司必須在決定投標之前認真考慮這些風險因素，并從自身條件出發(fā)，制訂出最佳方案規(guī)避風險，將其可能發(fā)生的概率或造成的損失盡量減二、投標實施步驟在通過資格預審之后，物業(yè)管理公司便可按以下步驟實施投標(圖323)?！　〈送?，當物業(yè)管理公司從事國際投標時，還可能面臨政治風險?！　?4)其他風險?！　?3)自然條件。　　(2)經(jīng)營風險?！　　　≡趪鴥?nèi)從事物業(yè)管理投標，通?？赡苊媾R的風險有：　　(1)通貨膨脹風險。這兩種不同組織形式?jīng)Q定了他們不同的經(jīng)營方式，前者通常具有較強的統(tǒng)一協(xié)調(diào)性，但管理成本較高；后者則相對靈活，管理成本低，但需要有優(yōu)秀的專業(yè)性服務公司與之配合，因而他們的投標積極性與報價也相應呈現(xiàn)差異?！　?4)經(jīng)營方式差異。當?shù)氐奈飿I(yè)管理公司可以利用其對當?shù)匚幕?、風俗的熟悉提供令業(yè)主滿足的服務。　　(3)當?shù)馗偁幷叩牡赜騼?yōu)勢。通常大規(guī)模的物業(yè)管理公司就意味著成熟的經(jīng)驗、先進的技術和優(yōu)秀的品質，就是在以其規(guī)模向人們展示其雄厚的實力，尤其在我國現(xiàn)階段大多數(shù)物業(yè)管理公司還屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，專業(yè)性服務公司尚不成氣候的情況下，規(guī)模大小在很大程度上將影響招標者的選擇判斷。這實際上又從另一方面強調(diào)了物業(yè)管理公司全面搜集資料工作的重要性。由于他們進入物業(yè)管理行業(yè)不久，許多情況尚未能為人所知，他們雖然默默無聞，容易被人所忽略，卻很有可能成為競標中的“黑馬”，這樣的競爭對手不僅隱蔽而且威脅巨大。有時在競標中可能會出現(xiàn)某些剛具有物業(yè)管理資質的物業(yè)管理公司參與競標的情況。這主要體現(xiàn)在競爭者的優(yōu)勢上，詳見下面的分析。公司在財務分析方面是否有完善的核算制度和先進的分析方法，是否擁有優(yōu)秀的財務管理人才資源，是否能多渠道籌集資金，并合理開支。即能否利用高新技術提供高品質服務或特殊服務，如智能大廈等先進的信息管理技術，綠色工程以及高科技防盜安全設施等。公司是否在以往接管物業(yè)中培訓人員，是否具有熟練和經(jīng)驗豐富的管理人員，是否與其他在該物業(yè)管理方面有豐富經(jīng)驗的專業(yè)服務公司有密切合作關系。故投標者應針對招標物業(yè)的情況，分析本公司以往類似經(jīng)驗，確定公司的競爭優(yōu)勢。已接管物業(yè)往往可使公司具有優(yōu)于其他物業(yè)管理公司的管理或合作經(jīng)驗，這在競標中極易引起開發(fā)商注意。因此，物業(yè)管理公司通過對開發(fā)商以往所承建物業(yè)質量的調(diào)查，以及有關物業(yè)管理公司與之合作的情況，分析判斷招標物業(yè)開發(fā)商的可靠性，并盡量選擇信譽較好、易于協(xié)調(diào)的開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)，盡可能在物業(yè)開發(fā)的前期介入，這樣既可保證物業(yè)質量，也便于其日后管理。這一層面的分析包括開發(fā)商的技術力量、信譽度等?！　∵@些細枝末節(jié)看似無關緊要，可一旦忽略，則有可能導致投標失敗，不僅投標者的大量準備工作徒勞無功，而且還會影響公司聲譽?！　∪绻嬷袑懨鳌皻g迎物業(yè)管理公司參加投標”，此時則可能出現(xiàn)當其他公司與公司的標價和服務質量相同時，開發(fā)商會優(yōu)先選擇后者的情況。有時招標文件會由于招標者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向，這對于其他投標公司而言是極為不利的?！　?3)物業(yè)招標背景。這些特殊服務很可能成為某些投標公司的優(yōu)勢，甚至可能導致競標過程中的“黑馬”出現(xiàn)，物業(yè)管理公司必須認真對待，在分析中趨利避害?！　?2)特殊服務要求。故其管理內(nèi)容應側重于加強閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全，增設保安及防盜系統(tǒng)以保證財產(chǎn)安全，開辟商場、酒家、娛樂設施及生活服務設施以方便用戶生活，完善通訊系統(tǒng)建設以加強用戶同外部聯(lián)系等方面。它既要為住戶提供酒店式服務，又要營造出溫馨的家庭氣氛，其服務內(nèi)容也就更加具體化、個性化，除了日常清潔、綠化服務外，還應提供各種商務、醫(yī)療服務等。其物業(yè)管理具體內(nèi)容也應圍繞這一目標安排。　　例如，對于住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其目的是要為居民提供一個安全、舒適、和