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物業(yè)管理招投標(biāo)工作指南-免費(fèi)閱讀

2025-01-17 03:44 上一頁面

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【正文】 申請(qǐng)人不得隨申請(qǐng)文件附送證詞、證明及宣傳資料,此類資料在資格評(píng)審時(shí)將不予考慮。3.總部與該物業(yè)管理部門之間的關(guān)系詳述企業(yè)法人代表在委派項(xiàng)目總經(jīng)理后,結(jié)合項(xiàng)目總經(jīng)理的承包,簽訂授權(quán)合同,對(duì)項(xiàng)目總經(jīng)理的職責(zé)和權(quán)力作出文字規(guī)定,然后進(jìn)行簽證.項(xiàng)目總經(jīng)理的職責(zé)是在本項(xiàng)目中建立高效率的指揮系統(tǒng),精心組織人員管理,全面履行、實(shí)施合同,保證服務(wù)質(zhì)量、人員安全和成本效益,直至合同到期。主要職責(zé)是:房屋代管與租賃經(jīng)營,制訂物業(yè)維修計(jì)劃與監(jiān)督實(shí)施,溝通協(xié)調(diào)公司與業(yè)主的關(guān)系,協(xié)調(diào)各專業(yè)職能部門(如工程、保安、環(huán)衛(wèi))及人員的工作等。總經(jīng)理是企業(yè)法人在某項(xiàng)物業(yè)管理中的全權(quán)代表,是物業(yè)管理中的最高責(zé)任者和組織者。表3.8信貸資金來源表信貸來源信貸金額(美元)①②③資格預(yù)審文件六類似物業(yè)管理合同經(jīng)驗(yàn)申請(qǐng)人或聯(lián)合體成員名稱:每個(gè)合同須單獨(dú)具表(表3.9),若有有關(guān)物業(yè)竣工的證明文件,請(qǐng)附上。7.下述簽字人在此聲明,申請(qǐng)文件中所提交的報(bào)告和資料在各方面都是完整的、真實(shí)的和準(zhǔn)確的。表3.2物業(yè)合同一覽表合 同 號(hào)合 同 名 稱 ① ② ③ ④ ⑤ 注:申請(qǐng)人應(yīng)注明他所希望申請(qǐng)資格預(yù)審的合同組合。招標(biāo)機(jī)構(gòu)名稱:地址:電話:傳真:(2)出售資格預(yù)審文件。資格預(yù)審?fù)ǜ娴闹饕獌?nèi)容包括:招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介;項(xiàng)目資金來源;參加預(yù)審的資格;獲取資格預(yù)審文件的時(shí)間、地點(diǎn)以及接受資格預(yù)審申請(qǐng)的時(shí)間和地點(diǎn)。資格預(yù)審可以起到以下作用:首先,資格預(yù)審可以減少招標(biāo)人的費(fèi)用。投標(biāo)人申請(qǐng)投標(biāo)一得到招標(biāo)文件一準(zhǔn)備投標(biāo)一遞交投標(biāo)書需要有足夠的時(shí)間。另外,還可以選擇在一些專業(yè)類期刊上刊登,如房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊等。以下對(duì)發(fā)布招標(biāo)公告的渠道和時(shí)間安排、招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式等進(jìn)行詳細(xì)介紹。標(biāo)底制定得是否正確很大程度上取決于招標(biāo)文件中對(duì)項(xiàng)目工作量的說明是否正確,因此招標(biāo)文件對(duì)項(xiàng)目的工作量進(jìn)行說明時(shí)應(yīng)盡量減少漏項(xiàng),同時(shí)將工作量盡可能算準(zhǔn)確,力爭(zhēng)將招標(biāo)文件中計(jì)算出的工作量與實(shí)際量的誤差控制在5%以內(nèi)。按照國際隕例,在正式招標(biāo)前,招標(biāo)人應(yīng)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目制定出標(biāo)底??紤]到招標(biāo)文件的編制對(duì)整個(gè)招標(biāo)活動(dòng)的影響舉足輕重,下一章將專門就招標(biāo)文件的編制進(jìn)行詳細(xì)介紹,在此不再贅述。(3)對(duì)招標(biāo)程序的說明由于整個(gè)招標(biāo)過程應(yīng)體現(xiàn)出公平、公正、合理的原則,而要體現(xiàn)公平、公正原則,重要的一條便是招標(biāo)程序的公開化,以增加招標(biāo)活動(dòng)的透明度。物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容格式根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要而有所不同,但任何招標(biāo)文件都應(yīng)當(dāng)依據(jù)法規(guī)和慣例編寫其基本的內(nèi)容。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自身對(duì)物業(yè)管理的要求及標(biāo)的的規(guī)模大小選擇相稱的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu),在委托價(jià)格合理的情況下,應(yīng)選取具有較高等級(jí)的代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。對(duì)于招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo),我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu),委托其辦理招標(biāo)事宜。兩種途徑都符合我國《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定,并各有特點(diǎn)。以下分別對(duì)每一階段的程序和內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)介紹。但有所不同的是,經(jīng)營性物業(yè)管理的服務(wù)是一種創(chuàng)造性的附加勞動(dòng),其管理目的不是維持物業(yè)的基本使用功能,而是不斷保持物業(yè)使用功能上的先進(jìn)性,因此經(jīng)營性物業(yè)管理企業(yè)除了要經(jīng)常對(duì)物業(yè)進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的維護(hù)之外,還要經(jīng)常更新物業(yè)的設(shè)施和使用功能,以保持物業(yè)設(shè)施的先進(jìn)。經(jīng)營性物業(yè)的這一特性使物業(yè)管理超越了原有的交換式勞動(dòng)范疇,成為一種創(chuàng)造性的附加勞動(dòng)。(5)財(cái)務(wù)管理服務(wù)。②住戶裝修工程及材料運(yùn)送的管理服務(wù)。 ②對(duì)投標(biāo)物業(yè)的設(shè)施配備及建筑材料選用提供專業(yè)意見。根據(jù)物業(yè)性質(zhì)的不同,這兩部分的內(nèi)容也不同,具體可分為非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容和經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容。2.3物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容物業(yè)管理的具體內(nèi)容十分繁瑣,因此,物業(yè)管理招標(biāo)通常都采用“一攬子”方式,也就是將所有與某物業(yè)有關(guān)的管理項(xiàng)目“捆綁”起來,形成“項(xiàng)目包”,再將其作為標(biāo)的進(jìn)行招標(biāo)。然而,有利就有弊。這是因?yàn)?,一方面,該類物業(yè)的工期較緊,標(biāo)的總價(jià)較低,短時(shí)間內(nèi)難以吸引足夠數(shù)量的物業(yè)管理單位進(jìn)行投標(biāo)。該規(guī)定就是為了防止投標(biāo)過少而導(dǎo)致投標(biāo)人相互勾結(jié),哄抬標(biāo)價(jià),損害招標(biāo)人的利益。邀請(qǐng)招標(biāo)主要適用于標(biāo)的規(guī)模較小(即工作量不大,總管理費(fèi)報(bào)價(jià)不高)的物業(yè)管理項(xiàng)目。另外,按照國際慣例,標(biāo)書應(yīng)規(guī)定不允許更改的技術(shù)要求與財(cái)務(wù)條件,任何投標(biāo)單位都必須按這些條件投標(biāo)報(bào)價(jià)。地方公開招標(biāo),就是指通過在地方媒體刊登招標(biāo)廣告或在招標(biāo)廣告中注明只選擇本地投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)。2.2物業(yè)管理招標(biāo)的方式根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目不同的特點(diǎn),招標(biāo)人有權(quán)選擇不同的方式進(jìn)行招標(biāo)。這是因?yàn)閲依媸侨罕娎娴拇?,損害國家利益就等于損害社會(huì)公眾的利益,因此應(yīng)對(duì)國家利益負(fù)責(zé)。然而,如前文所述,《招標(biāo)投標(biāo)法》對(duì)招標(biāo)范圍的規(guī)定所體現(xiàn)的精神參照了國際慣例,具有普遍性;同時(shí),針對(duì)目前在我國剛興起不久的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的大多數(shù)做法都與上文所提到的“三原則”不謀而合,這使我們有足夠的理由相信,“三原則”是我國物業(yè)管理招標(biāo)范圍發(fā)展的方向和趨勢(shì),用它來指導(dǎo)界定物業(yè)管理招標(biāo)范圍具有合理性和現(xiàn)實(shí)意義。因此,對(duì)于這類項(xiàng)目,一般由國家指定的工程單位和物業(yè)管理單位進(jìn)行建設(shè)和管理。 大型物業(yè)管理企業(yè)的開發(fā)部一般都實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制,以項(xiàng)目小組為單位,分管具體項(xiàng)目的投標(biāo)工作,以及中標(biāo)后的合同簽訂工作;中小型的物業(yè)管理企業(yè)則大多由經(jīng)理親自對(duì)各項(xiàng)目的投標(biāo)工作負(fù)責(zé)。該部門的主管一般都為總會(huì)計(jì)師,具有資深的項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)能力。完成代理招標(biāo)工作后,招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)向委托招標(biāo)人收取一定的服務(wù)費(fèi)或傭金。正如我國《招標(biāo)投標(biāo)法》所規(guī)定的,招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場(chǎng)所、組織機(jī)構(gòu)和相應(yīng)資金。⑧審議物業(yè)管理公司制訂的對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)的年度管理計(jì)劃,以及財(cái)務(wù)預(yù)決算和執(zhí)行情況。通常物業(yè)管理招標(biāo)委員會(huì)向外聘請(qǐng)的專家主要有工程技術(shù)、房地產(chǎn)、市場(chǎng)營銷、法律以及財(cái)務(wù)等方面的專門人員。1)自行設(shè)立招標(biāo)機(jī)構(gòu)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)主體的不同,分為開發(fā)商自行招標(biāo)和小業(yè)主自行招標(biāo)。根據(jù)我國《招標(biāo)投標(biāo)法》第二章第十二條的規(guī)定,“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu),委托其辦理招標(biāo)事宜。采用了多指標(biāo)體系進(jìn)行評(píng)標(biāo),惡性的“價(jià)格戰(zhàn)”現(xiàn)象就可有效地得到避免。2)合理競(jìng)爭(zhēng)原則所謂合理競(jìng)爭(zhēng)原則,是指投標(biāo)人應(yīng)憑自身的經(jīng)營實(shí)力、管理水平和服務(wù)質(zhì)量通過良性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勝劣汰而取勝。實(shí)際上,真實(shí)性原則和合理競(jìng)爭(zhēng)原則是基于物業(yè)管理招標(biāo)的三個(gè)原則而衍生出來的,是公平、公正、合理原則最終的目標(biāo)取向,也是該三原則對(duì)投標(biāo)行為的基本要求。這樣就容易導(dǎo)致有些投標(biāo)人為了中標(biāo)而將管理費(fèi)標(biāo)價(jià)壓得很低,甚至低于成本價(jià)的情況發(fā)生,這顯然是不合理的。這時(shí),招標(biāo)者考慮到合格的投標(biāo)者數(shù)量過多,為了減輕招標(biāo)工作量,招標(biāo)人私下將評(píng)定準(zhǔn)則修改為取最高分的前6位投標(biāo)人參加正式投標(biāo),導(dǎo)致其余6位本來可以取得投標(biāo)資格的投標(biāo)人被淘汰。例如,應(yīng)在統(tǒng)一時(shí)間組織所有投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)物業(yè)實(shí)地考察。如果與此同時(shí)實(shí)行公開招標(biāo),對(duì)其他投標(biāo)者進(jìn)行嚴(yán)格的資格審查,顯然,這種混合的招標(biāo)方式在一開始就違背了起點(diǎn)公平原則。所以,開發(fā)商或業(yè)主要想在競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)中獲取充分利益,就應(yīng)吸引盡可能多的物業(yè)管理企業(yè)參與投標(biāo)。其次,物業(yè)管理企業(yè)即使中標(biāo),并不意味著可以高枕無憂,長期占據(jù)這一市場(chǎng)份額,因?yàn)橐环矫?,隨著時(shí)間的推移,可能會(huì)有更好、更先進(jìn)的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng);另一方面,也可能由于自身的管理服務(wù)技術(shù)水平低下,企業(yè)內(nèi)部建設(shè)和管理松懈而遭淘汰。在設(shè)計(jì)過程中,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從專業(yè)管理角度、從業(yè)主利益出發(fā),運(yùn)用以往的管理經(jīng)驗(yàn),監(jiān)督設(shè)計(jì)方案是否合理。要提高物業(yè)管理水平,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,就必須要有充滿活力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)盡管在我國剛剛起步,不免出現(xiàn)無章可循、魚龍混雜的局面,但是必須看到它所代表的方向卻是喜人的。早期的招標(biāo)投標(biāo)僅限于建筑工程和大型貨物采購方面,近20年來,隨著以服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展日益受到國際關(guān)注,招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)在眾多領(lǐng)域也得到了廣泛應(yīng)用并日臻完善,服務(wù)性項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)現(xiàn)已成為招標(biāo)投標(biāo)交易方式發(fā)展的新趨勢(shì)。招標(biāo)投標(biāo)不存在也不允許討價(jià)還價(jià),每個(gè)投標(biāo)者都只有一次投標(biāo)機(jī)會(huì)。由此看來,物業(yè)管理領(lǐng)域開展招標(biāo)投標(biāo)勢(shì)在必行。1.1物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念在闡述物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念之前,先讓我們了解一下招標(biāo)投標(biāo)的概念。由于投標(biāo)者報(bào)價(jià)都是在高度保密的情況下進(jìn)行的,一次報(bào)價(jià)后,任何投標(biāo)者都沒有再次出價(jià)的機(jī)會(huì),這就要求每個(gè)投標(biāo)者都要一次性報(bào)出自己最優(yōu)惠的價(jià)格。所謂服務(wù)性項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo),是指招標(biāo)投標(biāo)的客體并非有形的物體(如一座建筑物、一臺(tái)設(shè)備),而是一項(xiàng)服務(wù),是無形的。隨著我國房地產(chǎn)改革的深化,大力推廣和完善物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度,現(xiàn)已成為培育和發(fā)展我國物業(yè)管理市場(chǎng)的迫切需要,主要體現(xiàn)在:(1)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要。由于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主之間的雙向選擇,從而形成的競(jìng)爭(zhēng)局面必將使物業(yè)管理企業(yè)為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存發(fā)展,努力提高自身的管理水平和服務(wù)質(zhì)量,從而推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。如果是住宅小區(qū),就應(yīng)注意生活網(wǎng)點(diǎn)要合理布局,生活服務(wù)車位盡可能預(yù)留,對(duì)生活設(shè)施的現(xiàn)代化進(jìn)程都要統(tǒng)一考慮進(jìn)去。所以,物業(yè)管理招標(biāo)具有長期性和階段性的特點(diǎn)。而要做到這一點(diǎn),除了一方面應(yīng)增加標(biāo)的項(xiàng)目自身的吸引力外,另一方面是對(duì)所有參加投標(biāo)者要盡可能做到公開、公平、公正和誠實(shí)信用。另外需特別指出另一種情況,當(dāng)招標(biāo)者采用公開招標(biāo)的同時(shí),又邀請(qǐng)幾家其主觀上看好的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行議標(biāo),這必然使得那些參加議標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)能夠先于其他通過公開招標(biāo)取得招標(biāo)文件的投標(biāo)者了解招標(biāo)項(xiàng)目的具體情況,甚至搶先一步摸清招標(biāo)者的“底牌”,這就使得整個(gè)招標(biāo)程序在時(shí)間上違背了起點(diǎn)公平原則。另外,招標(biāo)機(jī)構(gòu)通常在投標(biāo)者購買招標(biāo)文件后安排一次投標(biāo)者會(huì)議,即標(biāo)前會(huì)議,目的是公開澄清投標(biāo)者提出的各類問題。這個(gè)例子典型地反映了違反一貫性原則的情況。如果將物業(yè)交給這樣的物業(yè)管理企業(yè)來管理,勢(shì)必造成日后或者管理不到位,或者賠本破產(chǎn)無法繼續(xù)履行合同的局面。1)真實(shí)性原則所謂真實(shí)性原則,是指投標(biāo)人在其投標(biāo)書中所闡述的所有內(nèi)容均是真實(shí)反映了投標(biāo)人的投標(biāo)意愿、經(jīng)營能力和技術(shù)水平,投標(biāo)人應(yīng)對(duì)其標(biāo)書的內(nèi)容做到“言出必行”。合理競(jìng)爭(zhēng)的反面有兩個(gè),一是投標(biāo)人之間相互勾結(jié),形成壟斷聯(lián)盟;二是投標(biāo)人之間形成不合理競(jìng)爭(zhēng),甚至惡性競(jìng)爭(zhēng)。綜上所述,為了真正貫徹物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)原則,離不開法律規(guī)范和行業(yè)自律相輔相成的招標(biāo)投標(biāo)制度。任何單位和個(gè)人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。(1)開發(fā)商自行招標(biāo)開發(fā)商自行招標(biāo)是指開發(fā)商通過在其所在單位的董事會(huì)下設(shè)專門招標(biāo)委員會(huì)或小組進(jìn)行招標(biāo)。開發(fā)商自行招標(biāo)的機(jī)構(gòu)設(shè)置如圖1.1所示。(壘)審議、決定物業(yè)維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用。因此,招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的組織機(jī)構(gòu)與其他經(jīng)營性法人組織無異。1.4.2物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)要了解物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)就要先了解物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)。 (3)工程部:工程部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的技術(shù)管理部門,主要負(fù)責(zé)工程預(yù)算,負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備及公共設(shè)施的管理、維修和保養(yǎng),以及負(fù)責(zé)工程技術(shù)方面的咨詢和研究工作。第二章 物業(yè)管理招標(biāo)的范圍、方式和內(nèi)容2.1物業(yè)管理招標(biāo)的范圍2.1.1確定項(xiàng)目是否應(yīng)該招標(biāo)的原則在闡述物業(yè)管理招標(biāo)范圍之前,有必要先對(duì)招標(biāo)范圍的概念予以說明。綜上所述,根據(jù)國家有關(guān)法律的規(guī)定和精神,我們可以總結(jié)出判斷某項(xiàng)目是否應(yīng)該實(shí)行招標(biāo)的三個(gè)原則:①是否與社會(huì)公眾利益密切相關(guān);②是否關(guān)系到國家利益(即是否使用了國有資金投資);③是否涉及國家安全或軍事機(jī)密。首先,根據(jù)“是否與社會(huì)公眾利益密切相關(guān)”的原則,大型基礎(chǔ)設(shè)施(如機(jī)場(chǎng)、火車站、地鐵等)和一些公用物業(yè)(如圖書館等)其物業(yè)管理都應(yīng)實(shí)行招標(biāo)。近幾年來,一些由國家專項(xiàng)投資或?qū)m?xiàng)貸款,特別是與外國聯(lián)合貸款興建的物業(yè)從設(shè)計(jì)施工到物業(yè)管理都采用了招標(biāo)方式,并取得了良好的效果。現(xiàn)行國際市場(chǎng)上通用的物業(yè)管理招標(biāo)方式大致可分為三種:公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)。由于物業(yè)管理自身的特點(diǎn),對(duì)于一些不可能也不適宜吸引全國各地物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目,通過地方公開招標(biāo),既節(jié)省了招標(biāo)人的招標(biāo)成本,又不影響公開招標(biāo)的公平性和有效性,不失為一種較為經(jīng)濟(jì)有效的招標(biāo)方法。這些條件只有在開標(biāo)后的議標(biāo)階段才可商談更改。由于公開招標(biāo)方式工作量大、招標(biāo)時(shí)間長、費(fèi)用高,邀請(qǐng)招標(biāo)有的地方彌補(bǔ)了公開招標(biāo)方式的不足,成為公開招標(biāo)不可缺少的補(bǔ)充方式,并由于其節(jié)省招標(biāo)時(shí)間和成本的優(yōu)點(diǎn),深受一些私營業(yè)主和開發(fā)商的歡迎。另外,筆者建議招標(biāo)人在挑選投標(biāo)人時(shí)可參考以下的選擇條件:①投標(biāo)單位當(dāng)前和過去的財(cái)務(wù)狀況必須良好;②近期內(nèi)承擔(dān)過類似的物業(yè)管理工作,具有豐富的經(jīng)驗(yàn);③在本地區(qū)具有較高的信譽(yù);④對(duì)該項(xiàng)目的物業(yè)管理工作有足夠的能力承擔(dān)。事實(shí)上該類項(xiàng)目(也就是我們常見的中小樓盤和物業(yè))很少是實(shí)行超前招標(biāo),讓物業(yè)管理企業(yè)介入其設(shè)計(jì)施工階段的,大多數(shù)情況是開發(fā)商等物業(yè)完工后才去選擇物業(yè)管理企業(yè)。由于招標(biāo)人同時(shí)與幾個(gè)投標(biāo)人進(jìn)行談判,這就使投標(biāo)人之間更容易產(chǎn)生不合理競(jìng)爭(zhēng),使得招標(biāo)人難以獲取有競(jìng)爭(zhēng)力的標(biāo)價(jià)。另外,從縱向來看,由于物業(yè)管理具有超前介人的特點(diǎn),物業(yè)管理的內(nèi)容應(yīng)包括從開發(fā)設(shè)計(jì)期間到物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問服務(wù)以至到用戶人住后的管理運(yùn)作服務(wù)。2.3.1非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容非經(jīng)營性物業(yè)是指住宅小區(qū)等主要以居住為目的的物業(yè)。③對(duì)投標(biāo)物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見并進(jìn)行監(jiān)督。③遷入與安全管理服務(wù)。(6)綠化園藝管理服務(wù)。因?yàn)樵诮?jīng)營性物業(yè)出租后,由于物業(yè)管理的追加,而使物業(yè)的使用期限和使用功能大大提高,也會(huì)招引更多的租戶和顧客,從而提高物業(yè)的營業(yè)收入,創(chuàng)造更多的價(jià)值。另外,經(jīng)營性物業(yè)的實(shí)質(zhì)管理服務(wù)還應(yīng)增加租賃管理服務(wù)的內(nèi)容等。3.1招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)準(zhǔn)備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)到正式對(duì)外招標(biāo)即發(fā)布招標(biāo)公告之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作。對(duì)于開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu),我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:“招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)能力的,可以自行辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)”。招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的方式常用于公開招標(biāo)和一部分大
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