【正文】 這樣一來(lái)可為中標(biāo)公司在合同履行中解決爭(zhēng)議提供原始依據(jù)，二來(lái)也可為競(jìng)標(biāo)失利的公司分析失敗原因提供資料。　　對(duì)于以上分析得出的結(jié)果，投標(biāo)公司應(yīng)整理并歸檔，以備下次投標(biāo)借鑒參考?！　?3)報(bào)價(jià)策略失誤?！　?2)估價(jià)不準(zhǔn)。分析可從以下幾方面考慮：　　(1)準(zhǔn)備工作不充分?！　∥飿I(yè)委托管理合同自簽訂之日起生效，業(yè)主與物業(yè)管理公司均應(yīng)依照合同規(guī)定行使權(quán)利、履行義務(wù)。由于在合同簽訂前雙方還將就具體問(wèn)題進(jìn)行談判，中標(biāo)公司應(yīng)在準(zhǔn)備期間對(duì)自己的優(yōu)劣勢(shì)、技術(shù)資源條件以及業(yè)主狀況進(jìn)行充分分析，并盡量熟悉合同條款，以便在談判過(guò)程中把握主動(dòng)，避免在合同簽訂過(guò)程中利益受損。中標(biāo)公司則可自接到通知之時(shí)做好準(zhǔn)備，進(jìn)入合同的簽訂階段。招標(biāo)人將拒絕在投標(biāo)截止時(shí)間后收到的投標(biāo)文件?！　∷型稑?biāo)文件都必須按招標(biāo)人在投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)中規(guī)定的投標(biāo)截止時(shí)間之前送至招標(biāo)人。內(nèi)層封套是用于原封退還投標(biāo)文件的，因此應(yīng)寫(xiě)明投標(biāo)人的地址和名稱(chēng)，若是外層信封上未按上述規(guī)定密封及做標(biāo)記，則招標(biāo)方的工作人員等對(duì)于把投標(biāo)文件放錯(cuò)地方或過(guò)早啟封概不負(fù)責(zé)?！　》馑蜆?biāo)書(shū)的一般慣例是，投標(biāo)人應(yīng)將所有投標(biāo)文件按照招標(biāo)文件的要求，準(zhǔn)備正本和副本(通常正本1份，副本2份)?！　≈袠?biāo)的投標(biāo)方的保證金，在中標(biāo)方簽訂合同并履約后5日內(nèi)予以退還；未中標(biāo)的投標(biāo)方的保證金，在定標(biāo)后5日內(nèi)予以退還，均不用支付利息。投標(biāo)保證金可以銀行支票或現(xiàn)金形式提交，保證金額依據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定確定。此時(shí)，投標(biāo)方保證金將作為投標(biāo)文件的組成部分之一。有效期滿(mǎn)后，投標(biāo)人應(yīng)將投標(biāo)保函退還銀行注銷(xiāo)?！　⊥稑?biāo)保函的主要內(nèi)容包括：擔(dān)保人、被擔(dān)保人、受益人、擔(dān)保事由、擔(dān)保金額、擔(dān)保貨幣、擔(dān)保責(zé)任、索償條件等?！　?2)填寫(xiě)《要求開(kāi)具保函申請(qǐng)書(shū)》及其他申請(qǐng)所要求填寫(xiě)的表格，按銀行提供的格式一式三份。若投標(biāo)人沒(méi)有中標(biāo)或沒(méi)有任何違約行為，招標(biāo)人就應(yīng)在通知投標(biāo)無(wú)效或未中標(biāo)或投標(biāo)單位履約之后，及時(shí)將投標(biāo)保函退還給投標(biāo)人，并相應(yīng)解除銀行的擔(dān)保責(zé)任。　　(3)在簽約后的一定時(shí)間內(nèi)，投標(biāo)人必須提供履約保函或履約保證金?！　⊥稑?biāo)保函所承擔(dān)的主要擔(dān)保責(zé)任有：　　(1)投標(biāo)人在投標(biāo)有效期內(nèi)不得撤回標(biāo)書(shū)及投標(biāo)保函?！　?七)辦理投標(biāo)保函　　由于投標(biāo)者一旦中標(biāo)就必須履行受標(biāo)的義務(wù)，為防止投標(biāo)單位違約給招標(biāo)單位帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失，在投遞物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)時(shí)，招標(biāo)單位通常要求投標(biāo)單位出具一定金額和期限的保證文件，以確保在投標(biāo)單位中標(biāo)后不能履約時(shí)，招標(biāo)單位可通過(guò)出具保函的銀行，用保證金額的全部或部分為投標(biāo)單位賠償經(jīng)濟(jì)損失。分析之后便可進(jìn)行標(biāo)價(jià)調(diào)整?！　?3)可能由于估價(jià)人員比較保守，致使估價(jià)偏高，對(duì)此可參考幾個(gè)估價(jià)人員的估價(jià)結(jié)果，取平均值確定最終報(bào)價(jià)?！　?六)標(biāo)價(jià)評(píng)估與調(diào)整　　對(duì)于上述試算結(jié)果，投標(biāo)者必須經(jīng)過(guò)進(jìn)一步評(píng)估才能最后確定標(biāo)價(jià)，這主要是因?yàn)椋骸　?1)試算所用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可能部分是預(yù)測(cè)性的，部分為經(jīng)驗(yàn)性的，不夠精確可靠，估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)測(cè)和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的適用基礎(chǔ)進(jìn)行審查，必要時(shí)予以調(diào)整。但對(duì)于單價(jià)的確定，不可套用統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(國(guó)家規(guī)定了管理服務(wù)單價(jià)的除外)，因?yàn)椴煌飿I(yè)情況不同，必須具體問(wèn)題具體分析。試算前，投標(biāo)者應(yīng)確保做到以下幾點(diǎn)：　　(1)明確領(lǐng)會(huì)了招標(biāo)文件中的各項(xiàng)服務(wù)要求、經(jīng)濟(jì)條件；　　(2)計(jì)算或復(fù)核過(guò)服務(wù)工作量；　　(3)掌握了物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)基礎(chǔ)信息；　　(4)掌握了標(biāo)價(jià)計(jì)算所需的各種單價(jià)、費(fèi)率、費(fèi)用；　　(5)擁有分析所需的、適合當(dāng)?shù)貤l件的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。接上例,編制資金計(jì)劃如下(表322)?！　?3)接管期間收入。通常物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)中主要的現(xiàn)金流入和流出項(xiàng)目為：　　(1)標(biāo)書(shū)規(guī)定的預(yù)付款、保證金等。制定資金計(jì)劃目的主要有二：一是復(fù)核投標(biāo)可行性研究結(jié)果；二是做好議標(biāo)階段向開(kāi)發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準(zhǔn)備。這里，以最常見(jiàn)的住宅公寓為例，制定管理服務(wù)內(nèi)容及工作量如下(見(jiàn)表321)?！　」I(yè)廠房與倉(cāng)庫(kù)的管理因關(guān)系到產(chǎn)品質(zhì)量與丟失損壞等問(wèn)題，其服務(wù)項(xiàng)目主要是做好各項(xiàng)保障事務(wù)，如材料、物資、設(shè)備、工具的供應(yīng)保障；工作生活設(shè)施及工作條件的保障；優(yōu)美環(huán)境和娛樂(lè)的保障等，其重點(diǎn)應(yīng)放在材料、物資及工作條件的安全保障之上。　　對(duì)于寫(xiě)字樓，其管理側(cè)重于為該樓宇中的工作人員提供一個(gè)舒適的工作環(huán)境，服務(wù)內(nèi)容應(yīng)包括裝修圖紙審批、維修服務(wù)、保安服務(wù)、清潔服務(wù)、咨詢(xún)服務(wù)、公關(guān)服務(wù)等，其重點(diǎn)應(yīng)突出清潔、安全保衛(wèi)工作。　　住宅小區(qū)的特點(diǎn)在于規(guī)劃集中，功能多樣，產(chǎn)權(quán)多元，管理復(fù)雜。由此可見(jiàn)，這些地理與氣候的差異必然導(dǎo)致具體服務(wù)內(nèi)容的差異，只有當(dāng)物業(yè)管理公司了解這些差異時(shí)，其服務(wù)才會(huì)有的放矢，事半功倍。例如，上海的氣候四季分明，晝夜溫差較大，春夏之交還有黃梅季節(jié)，因此這里的物業(yè)注重朝向、通風(fēng)與綠化，相應(yīng)其物業(yè)管理也更應(yīng)注意加強(qiáng)環(huán)境維護(hù)與季節(jié)更替時(shí)的服務(wù)?！　?4)當(dāng)?shù)氐臍夂?、地質(zhì)、地理?xiàng)l件。　　(3)主要業(yè)主情況，包括收入層次、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)等。物業(yè)管理公司應(yīng)盡量利用這一機(jī)會(huì)，認(rèn)真準(zhǔn)備、仔細(xì)查看，參與業(yè)主的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，甚至可以就業(yè)主設(shè)計(jì)的不合理之處提出修改意見(jiàn)，或提出更好的設(shè)計(jì)建議。因此，投標(biāo)公司對(duì)這一步驟不得掉以輕心，必須就以下方面進(jìn)行細(xì)致了解：　　(1)若物業(yè)管理在物業(yè)竣工前期介入，則應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)查看工程土建構(gòu)造，內(nèi)外安裝的合理性，尤其是消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、電力交通通訊設(shè)備等，必要時(shí)做好日后養(yǎng)護(hù)、維護(hù)要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄，交與開(kāi)發(fā)商商議?！　「鶕?jù)慣例，投標(biāo)人應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)條件考察結(jié)果自行負(fù)責(zé)，開(kāi)發(fā)商將認(rèn)為投標(biāo)者已掌握了現(xiàn)場(chǎng)情況，明確了現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)與投標(biāo)報(bào)價(jià)有關(guān)的外在風(fēng)險(xiǎn)條件。在考察過(guò)程中，投標(biāo)人還將就投標(biāo)公司代表所提出的有關(guān)投標(biāo)的各種疑問(wèn)做出口頭回答，但這種口頭答疑并不具備法律效力。　　此外，招標(biāo)公司還應(yīng)注意要對(duì)招標(biāo)文件中的各項(xiàng)規(guī)定，如開(kāi)標(biāo)時(shí)間、定標(biāo)時(shí)間、投標(biāo)保證書(shū)等，尤其是圖紙、設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、要求和范圍予以足夠重視，作出仔細(xì)研究。　　其次，從事國(guó)際投標(biāo)的公司還應(yīng)注意招標(biāo)文件的翻譯。這些錯(cuò)誤雖是由于招標(biāo)業(yè)主的原因，但若投標(biāo)企業(yè)在投標(biāo)前不加重視，甚至不能發(fā)現(xiàn)，將可能影響投標(biāo)標(biāo)價(jià)的制定，以至影響投標(biāo)的成功，甚至還可能影響中標(biāo)后合同的履行?！　?一)購(gòu)買(mǎi)閱讀招標(biāo)文件　　物業(yè)管理公司要想取得招標(biāo)文件必須向業(yè)主購(gòu)買(mǎi)，而取得招標(biāo)文件之后，如何閱讀成為關(guān)系到投標(biāo)成敗的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理公司必須在決定投標(biāo)之前認(rèn)真考慮這些風(fēng)險(xiǎn)因素，并從自身?xiàng)l件出發(fā)，制訂出最佳方案規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將其可能發(fā)生的概率或造成的損失盡量減少到最小?！　〈送?，當(dāng)物業(yè)管理公司從事國(guó)際投標(biāo)時(shí)，還可能面臨政治風(fēng)險(xiǎn)。　　(4)其他風(fēng)險(xiǎn)?！　?3)自然條件?！　?2)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?！　　　≡趪?guó)內(nèi)從事物業(yè)管理投標(biāo)，通?？赡苊媾R的風(fēng)險(xiǎn)有：　　(1)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。這兩種不同組織形式?jīng)Q定了他們不同的經(jīng)營(yíng)方式，前者通常具有較強(qiáng)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)性，但管理成本較高；后者則相對(duì)靈活，管理成本低，但需要有優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)性服務(wù)公司與之配合，因而他們的投標(biāo)積極性與報(bào)價(jià)也相應(yīng)呈現(xiàn)差異。　　(4)經(jīng)營(yíng)方式差異。當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理公司可以利用其對(duì)當(dāng)?shù)匚幕?、風(fēng)俗的熟悉提供令業(yè)主滿(mǎn)足的服務(wù)?！　?3)當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)者的地域優(yōu)勢(shì)。通常大規(guī)模的物業(yè)管理公司就意味著成熟的經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的技術(shù)和