【正文】 與經(jīng)營權(quán)相分離，通常采用經(jīng)理制，設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理；經(jīng)理層下設(shè)市場部、技術(shù)部、財務(wù)部、行政管理部等常見的職能部門，分設(shè)部門經(jīng)理等，如圖1．2所示。物業(yè)管理企業(yè)一般采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制，經(jīng)理對整個企業(yè)負(fù)責(zé)，在經(jīng)理層以下通常設(shè)有辦公室、開發(fā)部、財務(wù)部、業(yè)務(wù)管理部、工程部、經(jīng)營服務(wù)部，各部門再根據(jù)企業(yè)所管理的物業(yè)分設(shè)各小區(qū)或大廈管理處(如圖1．3所示)。 在物業(yè)管理投標(biāo)過程中，開發(fā)部始終擔(dān)任著主要角色。招標(biāo)的范圍是指哪些項目必須要招標(biāo)；哪些項目可以招標(biāo)也可以通過其他方式指定承包商；哪些項目不適于招標(biāo)。以上三原則同樣也體現(xiàn)了國際招標(biāo)慣例，具有普遍性。由于這些物業(yè)所承載的人流量巨大，其物業(yè)管理好壞直接關(guān)系到公眾的利益，甚至人身安全，因此，這些項目的物業(yè)管理一般都應(yīng)實行招標(biāo)。然而，根據(jù)“是否涉及國家安全或軍事機密”的原則，一些由國家投資興建的用作軍事和行政用途的物業(yè)，就不適合采用公開招標(biāo)方式，如國家政府部門和機要部門的辦公大樓等。但我國自2000年1月1日施行的《招標(biāo)投標(biāo)法》只把招標(biāo)方式分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種，沒有將議標(biāo)納入。公開招標(biāo)方式要求招標(biāo)人嚴(yán)格遵守公平、公正、合理的招標(biāo)原則，這具體體現(xiàn)在：在公開招標(biāo)中，招標(biāo)方首先應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告。在實行公開招標(biāo)時，評審標(biāo)書和報價都是在嚴(yán)格保密中進(jìn)行的。目前，邀請招標(biāo)方式在物業(yè)管理招標(biāo)中亦頗受歡迎，特別為一些實力雄厚、信譽較高的老牌開發(fā)商所經(jīng)常采用。可以看出，招標(biāo)人只有對投標(biāo)人在數(shù)量上和質(zhì)量上進(jìn)行合理的篩選，才能確保邀請招標(biāo)的最終成功。由于這時工期緊，開發(fā)商往往采用議標(biāo)方式，同時找?guī)准椅飿I(yè)管理企業(yè)到現(xiàn)場考察，然后同時進(jìn)行談判協(xié)商，最終選定符合要求的物業(yè)管理企業(yè)?？梢钥闯?，議標(biāo)方式對招標(biāo)人的要求很高，要保證議標(biāo)的成功通常都要求招標(biāo)人對物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的情況要有充分的了解。一般來說，幾乎所有的物業(yè)管理內(nèi)容都可以進(jìn)行招標(biāo)，但并非所有的物業(yè)管理內(nèi)容都適合招標(biāo)。非經(jīng)營性物業(yè)管理的目標(biāo)在于為居民創(chuàng)造一個安全、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，因此，非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的目的在于以經(jīng)濟(jì)合理的價格為住戶提供良好的居住環(huán)境。④提出本投標(biāo)物業(yè)的特別管理建議。前期顧問服務(wù)主要是應(yīng)開發(fā)商的要求為其提供的，所需費用也通常向開發(fā)商而非小業(yè)主收取。(7)其他管理服務(wù)。這時，物業(yè)管理就成為了凝結(jié)在物業(yè)價值中的物化勞動，是一種可資本化的勞動，能夠創(chuàng)造新的價值。綜上所述，無論是非經(jīng)營性物業(yè)，還是經(jīng)營性物業(yè)，其招標(biāo)的內(nèi)容都主要為前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)。根據(jù)國際慣例，這一階段的主要工作有：成立招標(biāo)機構(gòu)；編制招標(biāo)文件；確定標(biāo)底。任何單位和個人不得強制其委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”。采用委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)的最大優(yōu)點在于招標(biāo)機構(gòu)與投標(biāo)人之間做到信息充分對稱，使得在招標(biāo)項目專業(yè)性較強或開發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下，招標(biāo)得以順利完成。事實上，對于一些大型的項目，開發(fā)商往往委托一家招標(biāo)代理機構(gòu)包攬該項目所有的招標(biāo)工作；另外，業(yè)主委員會進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)時，通常也采用委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)的方式。根據(jù)這一規(guī)定和國際慣例，物業(yè)管理招標(biāo)文件的基本內(nèi)容可概括為三大部分： 1)投標(biāo)人須知 投標(biāo)人須知是招標(biāo)文件的重要組成部分，它是業(yè)主或招標(biāo)機構(gòu)對投標(biāo)人如何投標(biāo)的指導(dǎo)性文件，其內(nèi)容包括投標(biāo)的條件、有關(guān)要求及手續(xù)。2)合同條款合同條款的目的在于將中標(biāo)后所要簽訂的合同的內(nèi)容規(guī)范化和公開化，這也是招標(biāo)公平、公正原則的具體表現(xiàn)。何時制定招標(biāo)文件是由物業(yè)開發(fā)建設(shè)程序決定的，我國目前大多數(shù)物業(yè)管理招標(biāo)均是在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的后期。因此，標(biāo)底是招標(biāo)單位的“絕密”資料，不能向任何無關(guān)人員泄露。如果開發(fā)商或業(yè)主屬自行招標(biāo)，則可參照相關(guān)物業(yè)近年來國內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理方法，或者開發(fā)商或業(yè)主可以委托招標(biāo)代理機構(gòu)制定標(biāo)底。國際慣例中常見的招標(biāo)公告發(fā)布渠道有：指定的招標(biāo)公報、官方公報、本國報紙、技術(shù)性或?qū)I(yè)性期刊以及信息網(wǎng)絡(luò)等其他媒體。因此通常情況下，一項招標(biāo)項目往往同時通過幾種渠道發(fā)布其招標(biāo)公告，而不拘泥于某一種渠道，比如在當(dāng)今的信息網(wǎng)絡(luò)刊登招標(biāo)公告。3)招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式招標(biāo)公告應(yīng)以簡短、明了和完整為宗旨。其次，資格預(yù)審還可以保證實現(xiàn)招標(biāo)目的，選擇到最合格的投標(biāo)人，此投標(biāo)人不僅報價最低或較低，而且他的報價是以其技術(shù)能力、財務(wù)狀況及經(jīng)驗為基礎(chǔ)的，防止了一些素質(zhì)較低的投標(biāo)商以價格進(jìn)行惡性競爭。資格預(yù)審?fù)ǜ娓袷饺绫?．1所示。此外，資格預(yù)審文件中還可規(guī)定申請資格預(yù)審的基本合格條件，或?qū)ν赓Y物業(yè)管理企業(yè)單獨或聯(lián)合投標(biāo)的一些規(guī)定，以及申請投標(biāo)資格預(yù)審的一些基本要求，例如從事該行業(yè)至少已達(dá)若干年以上，承擔(dān)過類似的物業(yè)管理項目等。3．我方授權(quán)你方代理及其授權(quán)代表調(diào)查、審核我們遞交的與此申請相關(guān)的報告、文件和資料，并通過我們的銀行和客戶澄清申請文件中有關(guān)部門財務(wù)和技術(shù)方面的問題。如果申請人準(zhǔn)備在物業(yè)的關(guān)鍵部分有承包給他人的打算或欲將整個物業(yè)總額的10％以上部分分包出去，則這些專門分包人也應(yīng)提供以下資料。表3．10擬派本物業(yè)管理人員表 職位名稱：項目經(jīng)理 主要候選人姓名： 替補候選人姓名： 職位名稱：項目副經(jīng)理 主要候選人姓名： 替補候選人姓名： 職位名稱：項目總工程師 主要候選人姓名： 替補候選人姓名：資格預(yù)審文件八擬派本物業(yè)管理關(guān)鍵人員的經(jīng)驗簡歷申請人或聯(lián)合體成員名稱：表3．1l擬派本物業(yè)管理關(guān)鍵人員經(jīng)驗簡歷 職位：項目經(jīng)理候選人 □主要 □替補候選人資料候選人姓名：出生日期：專業(yè)資質(zhì)：物業(yè)管理雇主名稱：雇主地址：目前受雇情況電話：聯(lián)系人：傳真：郵政編碼：候選人職位：一級項目經(jīng)理為現(xiàn)雇主工作年限：依從今往前的時序，匯總候選人在過去20年中的專業(yè)經(jīng)驗，特別注明其在物業(yè)管理方面與本物業(yè)相類似的特殊經(jīng)驗(表3．12)。這是總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門，負(fù)責(zé)行政、人事和檔案文件等管理。(5)工程部。其主要權(quán)利具體是：聘請財務(wù)副經(jīng)理、項目總工程師、項目總經(jīng)濟(jì)師作為助手；聘請少量工作人員，獨立公正地進(jìn)行物業(yè)經(jīng)濟(jì)分析并制訂方案；有權(quán)支配和調(diào)劑該物業(yè)所涉及的資金；參與主管部門解決該物業(yè)外部協(xié)作條件的工作，建立本物業(yè)的各種工作責(zé)任制。具體內(nèi)容包括：(1)申請人的基本情況：公司名稱、地址、電話和傳真、公司等級、注冊資本、關(guān)系企業(yè)等，以及與本合同有關(guān)的主要負(fù)責(zé)人、項目授權(quán)代表；公司組織機構(gòu)情況，專業(yè)人員及管理人員的人數(shù)；公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等。(根據(jù)實際情況填寫)2．請就與你資格預(yù)審申請文件評審有關(guān)的其他資料作進(jìn)一步補充。專業(yè)部門包括保安部、清潔部、綠化部。(4)管理部。這是公司經(jīng)營管理本物業(yè)的最高智慧和決策機構(gòu)。每個申請人和聯(lián)合體成員都要填寫此表，分不同的袁提供完整的銀行信息(表3．6)，并附上最近3年經(jīng)過審計的逐年資金平衡表(表3．7)。(3)你方代理將不對其上述行為承擔(dān)責(zé)任，亦無義務(wù)向申請人解釋其原因。如有必要，還可召開資格預(yù)審準(zhǔn)備會議，以便申請人取得有關(guān)項目情況的第一手資料。凡在物業(yè)管理方面有豐富經(jīng)驗并對該項目有興趣的承包商，請按下列地址與(招標(biāo)機構(gòu)名稱)招標(biāo)部聯(lián)系并申請資格預(yù)審，資格預(yù)審文件將從年月日開始，每天上午點至點出售(星期日和節(jié)假日除外)． 該文件每冊售價人民幣元或美元，收款概不退還。1)資格預(yù)審的程序資格預(yù)審包括以下三個步驟：(1)發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ婊蛸Y格預(yù)審邀請書。3．2．2組織資格預(yù)審資格預(yù)審是招標(biāo)實施過程中的一個重要步驟，特別是大型的項目，資格預(yù)審更是必不可少。(2)投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)所需時間。對于大多數(shù)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項目，其招標(biāo)公告一般選擇在國內(nèi)廣泛發(fā)行的一種報紙上刊登。無論是招標(biāo)公告還是投標(biāo)邀請書，其目的是一致的，都是為了向盡可能多的潛在投標(biāo)者提供均等機會，讓其了解招標(biāo)項目的情況，并對是否參加該項目投標(biāo)進(jìn)行考慮和有所準(zhǔn)備。因此，標(biāo)底制定得好，可以說是招標(biāo)工作成功的一半，而編制一個先進(jìn)、準(zhǔn)確、合理、可行的標(biāo)底需要認(rèn)真細(xì)致，實事求是。因此，應(yīng)注意把握招標(biāo)文件制定的時間，使編制出的招標(biāo)文件內(nèi)容既嚴(yán)密明確，又不失前瞻性。3)技術(shù)規(guī)范技術(shù)規(guī)范是詳細(xì)說明招標(biāo)項目的技術(shù)要求(如物業(yè)管理項目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、具體工作量等)的文件，當(dāng)屬招標(biāo)文件的重點之一。(2)對投標(biāo)文件的要求如果說投標(biāo)的條件側(cè)重于對投標(biāo)人的要求，則該部分側(cè)重于對投標(biāo)文件的要求。招標(biāo)文件既是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件的依據(jù)，又是招標(biāo)人與中標(biāo)人兩定合同的基礎(chǔ)，因此它是對招標(biāo)機構(gòu)與投標(biāo)人雙方，以及招標(biāo)人(開發(fā)商或業(yè)主)與中標(biāo)人雙方都具有約束力的重要文件。其次，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己標(biāo)的的規(guī)模大小，選擇不同等級的招標(biāo)代理機構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。自行招標(biāo)的開發(fā)商或業(yè)主應(yīng)按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會下設(shè)“招標(biāo)工作委員會”或“招標(biāo)工作組”等非常設(shè)的招標(biāo)機構(gòu)。成立招標(biāo)機構(gòu)主要有兩種途徑。第三章 物業(yè)管理招標(biāo)程序物業(yè)管理招標(biāo)過程中涉及大量的人力物力，因此應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)程序按部就班地完成。這正是經(jīng)營性物業(yè)商業(yè)性的體現(xiàn)。經(jīng)營性物業(yè)最重要的特點就是具有商業(yè)特性，即開發(fā)商的目的在于從經(jīng)營性物業(yè)所獲得的利潤最大化。(3)清潔服務(wù)。編列財務(wù)預(yù)算方案的目的在于體現(xiàn)保本微利、量人為出的物業(yè)管理原則，另外也為物業(yè)管理所需的第一筆啟動資金的籌集提供依據(jù)。因此，在開發(fā)設(shè)計建設(shè)階段引入物業(yè)管理企業(yè)的管理顧問服務(wù)是十分必要的。這些物業(yè)管理內(nèi)容主要是一些衍生的優(yōu)化性服務(wù)，如小區(qū)內(nèi)的精神文明建設(shè)、辦公樓的市場形象塑造等，由于這些內(nèi)容所花費的工作量以及所產(chǎn)生的效果均難以計量，通常不列入物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容。然而，議標(biāo)在我國新興的物業(yè)管理招標(biāo)中卻有著用武之地，尤其是針對廣大的中小房地產(chǎn)開發(fā)商，議標(biāo)為物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事業(yè)在我國的發(fā)展壯大起到了先鋒作用。議標(biāo)又稱談判招標(biāo)，顧名思義，其最大的特點在于招標(biāo)人與投標(biāo)人之間可以相互協(xié)商，投標(biāo)人通過不斷地修改標(biāo)價來與招標(biāo)人取得一致。議標(biāo)實質(zhì)上可以看作是更小范圍的邀請招標(biāo)。因此，邀請招標(biāo)是否成功最關(guān)鍵的就是在選擇范圍縮小的情況下，如何防止不合理競爭和作弊行為。不過，公開招標(biāo)方式也有招標(biāo)時間長，招標(biāo)成本較高的不足之處。開標(biāo)必須在招標(biāo)機構(gòu)的所有決策人員和投標(biāo)人在場的情況下當(dāng)眾進(jìn)行。公開招標(biāo)是國際上最常見的招標(biāo)方式，其優(yōu)點是最大程度地體現(xiàn)了招標(biāo)的公平、公正、合理原則，因此，我國大型基礎(chǔ)設(shè)施和公共物業(yè)的物業(yè)管理一般都采用公開招標(biāo)方式。不過，隨著業(yè)主對物業(yè)管理的要求不斷提高和業(yè)主自主管理制的廣泛應(yīng)用，物業(yè)管理招標(biāo)的范圍將會不斷擴大。因此根據(jù)第一個原則，該類樓盤的物業(yè)管理也屬于應(yīng)該招標(biāo)甚至必須要招標(biāo)的范圍內(nèi)。因此，從嚴(yán)格意義上講，物業(yè)管理招標(biāo)的范圍在我國尚未從法律上界定。對于不適于招標(biāo)的項目，國家有關(guān)法律也作了規(guī)定，主要是一些關(guān)系到國家安全和屬于軍事機密的項目，這些項目一般都不公開招標(biāo)。通常在投標(biāo)書完成時，應(yīng)得到總會計師和總工程師的簽字認(rèn)可。無疑，開發(fā)部是物業(yè)管理投標(biāo)工作的核心。然而，需要指出的是，盡管招標(biāo)代理機構(gòu)全權(quán)代理委托人的招標(biāo)工作，但是招標(biāo)代理機構(gòu)并非是招標(biāo)活動的最高權(quán)力機構(gòu)。2)委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)招標(biāo)代理機構(gòu)是專門從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的社會中介組織。業(yè)主委員會行使以下職權(quán)：①召集和主持業(yè)主(代表)大會，向業(yè)主(代表)大會報告工作。招標(biāo)委員會在裁標(biāo)時通常采用投票的方式?jīng)Q定，一般三分之二的票權(quán)贊成即可授標(biāo)，并由招標(biāo)委員會派代表與中標(biāo)人簽訂合同。而對于后者，即招標(biāo)代理機構(gòu)，是依法設(shè)立，從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會中介組織，屬常設(shè)性的經(jīng)營實體。通常招標(biāo)機構(gòu)的主要職責(zé)是：編制招標(biāo)章程和招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)；組織與中標(biāo)者簽訂合同。其次，對于不合理競爭，行之有效的辦法便是前文提到的招標(biāo)人關(guān)于“不選擇最低標(biāo)價”的申明。如果投標(biāo)人在投標(biāo)過程中中途退標(biāo)或由于違反真實性原則，虛假陳述標(biāo)書而被取消投標(biāo)資格，投標(biāo)保證金將予以沒收。1．3．2物業(yè)管理投標(biāo)的原則如果物業(yè)管理招標(biāo)的公平、公正、合理原則是基于國際慣例的一種準(zhǔn)則，那么物業(yè)管理投標(biāo)所遵循的便是一種自律性的原則。3)合理原則所謂合理原則，是指選定投標(biāo)的價格和要求必須合理，不能接受低于正常的管理服務(wù)成本的標(biāo)價，也不能脫離市場實際情況，提出不切實際的管理服務(wù)要求。例如，某物業(yè)管理招標(biāo)文件中已注明對投標(biāo)者資格審查的準(zhǔn)則行為，根據(jù)已知的得分標(biāo)準(zhǔn)取最低得分以上的投標(biāo)者進(jìn)行正式投標(biāo)。例如，若需要進(jìn)行資格審查，那么所有的物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)按要求進(jìn)行審查；若需要提交投標(biāo)保證書，那么對所有的物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)有這一要求。目前物業(yè)管理招標(biāo)的方式主要有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)(詳細(xì)介紹參見第2章)。物業(yè)管理招標(biāo)的目的是要通過競爭性招標(biāo)，從中找到自己最理想的物業(yè)管理企業(yè)。與一般的建筑工程和貨物采購招標(biāo)不同，物業(yè)管理招標(biāo)并非是“一勞永逸”的，而是一項具有長期性和階段性的工作。如某些物業(yè)沒有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等，某些高檔次的商業(yè)辦公樓或公寓樓在建造時沒有考慮足夠的車位；又如有些開發(fā)商片面追求短期經(jīng)濟(jì)效益，或者在考慮設(shè)計規(guī)劃時缺乏長期眼光；有些施工單位粗制濫造，不保證材料質(zhì)量和技術(shù)質(zhì)量等，這一切都會給日后的物業(yè)管理帶來很大的問題和煩惱。在這種新的體制下，開發(fā)商或業(yè)主委員會都應(yīng)有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，此時，通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，可以解決開發(fā)商或業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間信息不相通的問題，使得開發(fā)商或業(yè)主可以自主選擇符合自己管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理企業(yè)。我國物業(yè)管理的市場化起步較晚，然而自20世紀(jì)90年代以來，在我國一些大城市中便有個別外商投資的物業(yè)率先實行了物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)。招標(biāo)與投標(biāo)是市場經(jīng)濟(jì)和競爭機制發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，而物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)作為招標(biāo)投標(biāo)方式在物業(yè)管理方面的應(yīng)用，則是招標(biāo)投標(biāo)制度日趨成熟，并在各個領(lǐng)域得到廣泛應(yīng)用的產(chǎn)物。因此，投標(biāo)者只能在不知競爭對手底細(xì)的情況下，按照招標(biāo)文件的要求，根據(jù)自己所掌握的資料及以往的經(jīng)驗進(jìn)行分析判斷，確定自己的報價。隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，一方面，大量物業(yè)管理企業(yè)相繼涌現(xiàn)，物業(yè)管理市場已逐步建立、發(fā)展，并將日益完善起來，這在實踐上為物業(yè)管理的市場化競爭提供了可能。其中，招