【正文】 與經(jīng)營權(quán)相分離，通常采用經(jīng)理制，設總經(jīng)理、副總經(jīng)理；經(jīng)理層下設市場部、技術部、財務部、行政管理部等常見的職能部門，分設部門經(jīng)理等，如圖1．2所示。物業(yè)管理企業(yè)一般采用經(jīng)理負責制，經(jīng)理對整個企業(yè)負責，在經(jīng)理層以下通常設有辦公室、開發(fā)部、財務部、業(yè)務管理部、工程部、經(jīng)營服務部，各部門再根據(jù)企業(yè)所管理的物業(yè)分設各小區(qū)或大廈管理處(如圖1．3所示)。 在物業(yè)管理投標過程中，開發(fā)部始終擔任著主要角色。招標的范圍是指哪些項目必須要招標；哪些項目可以招標也可以通過其他方式指定承包商；哪些項目不適于招標。以上三原則同樣也體現(xiàn)了國際招標慣例，具有普遍性。由于這些物業(yè)所承載的人流量巨大，其物業(yè)管理好壞直接關系到公眾的利益，甚至人身安全，因此，這些項目的物業(yè)管理一般都應實行招標。然而，根據(jù)“是否涉及國家安全或軍事機密”的原則，一些由國家投資興建的用作軍事和行政用途的物業(yè)，就不適合采用公開招標方式，如國家政府部門和機要部門的辦公大樓等。但我國自2000年1月1日施行的《招標投標法》只把招標方式分為公開招標和邀請招標兩種，沒有將議標納入。公開招標方式要求招標人嚴格遵守公平、公正、合理的招標原則，這具體體現(xiàn)在：在公開招標中，招標方首先應依法發(fā)布招標公告。在實行公開招標時，評審標書和報價都是在嚴格保密中進行的。目前，邀請招標方式在物業(yè)管理招標中亦頗受歡迎，特別為一些實力雄厚、信譽較高的老牌開發(fā)商所經(jīng)常采用?？梢钥闯?，招標人只有對投標人在數(shù)量上和質(zhì)量上進行合理的篩選，才能確保邀請招標的最終成功。由于這時工期緊，開發(fā)商往往采用議標方式，同時找?guī)准椅飿I(yè)管理企業(yè)到現(xiàn)場考察，然后同時進行談判協(xié)商，最終選定符合要求的物業(yè)管理企業(yè)?？梢钥闯觯h標方式對招標人的要求很高，要保證議標的成功通常都要求招標人對物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的情況要有充分的了解。一般來說，幾乎所有的物業(yè)管理內(nèi)容都可以進行招標，但并非所有的物業(yè)管理內(nèi)容都適合招標。非經(jīng)營性物業(yè)管理的目標在于為居民創(chuàng)造一個安全、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，因此，非經(jīng)營性物業(yè)管理招標的目的在于以經(jīng)濟合理的價格為住戶提供良好的居住環(huán)境。④提出本投標物業(yè)的特別管理建議。前期顧問服務主要是應開發(fā)商的要求為其提供的，所需費用也通常向開發(fā)商而非小業(yè)主收取。(7)其他管理服務。這時，物業(yè)管理就成為了凝結(jié)在物業(yè)價值中的物化勞動，是一種可資本化的勞動，能夠創(chuàng)造新的價值。綜上所述，無論是非經(jīng)營性物業(yè)，還是經(jīng)營性物業(yè)，其招標的內(nèi)容都主要為前期顧問服務和實質(zhì)管理服務。根據(jù)國際慣例，這一階段的主要工作有：成立招標機構(gòu)；編制招標文件；確定標底。任何單位和個人不得強制其委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜”。采用委托招標代理機構(gòu)招標的最大優(yōu)點在于招標機構(gòu)與投標人之間做到信息充分對稱，使得在招標項目專業(yè)性較強或開發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下，招標得以順利完成。事實上，對于一些大型的項目，開發(fā)商往往委托一家招標代理機構(gòu)包攬該項目所有的招標工作；另外，業(yè)主委員會進行物業(yè)管理招標時，通常也采用委托招標代理機構(gòu)招標的方式。根據(jù)這一規(guī)定和國際慣例，物業(yè)管理招標文件的基本內(nèi)容可概括為三大部分： 1)投標人須知 投標人須知是招標文件的重要組成部分，它是業(yè)主或招標機構(gòu)對投標人如何投標的指導性文件，其內(nèi)容包括投標的條件、有關要求及手續(xù)。2)合同條款合同條款的目的在于將中標后所要簽訂的合同的內(nèi)容規(guī)范化和公開化，這也是招標公平、公正原則的具體表現(xiàn)。何時制定招標文件是由物業(yè)開發(fā)建設程序決定的，我國目前大多數(shù)物業(yè)管理招標均是在物業(yè)開發(fā)建設的后期。因此，標底是招標單位的“絕密”資料，不能向任何無關人員泄露。如果開發(fā)商或業(yè)主屬自行招標，則可參照相關物業(yè)近年來國內(nèi)外先進的物業(yè)管理方法，或者開發(fā)商或業(yè)主可以委托招標代理機構(gòu)制定標底。國際慣例中常見的招標公告發(fā)布渠道有：指定的招標公報、官方公報、本國報紙、技術性或?qū)I(yè)性期刊以及信息網(wǎng)絡等其他媒體。因此通常情況下，一項招標項目往往同時通過幾種渠道發(fā)布其招標公告，而不拘泥于某一種渠道，比如在當今的信息網(wǎng)絡刊登招標公告。3)招標公告的內(nèi)容和格式招標公告應以簡短、明了和完整為宗旨。其次，資格預審還可以保證實現(xiàn)招標目的，選擇到最合格的投標人，此投標人不僅報價最低或較低，而且他的報價是以其技術能力、財務狀況及經(jīng)驗為基礎的，防止了一些素質(zhì)較低的投標商以價格進行惡性競爭。資格預審通告格式如表3．1所示。此外，資格預審文件中還可規(guī)定申請資格預審的基本合格條件，或?qū)ν赓Y物業(yè)管理企業(yè)單獨或聯(lián)合投標的一些規(guī)定，以及申請投標資格預審的一些基本要求，例如從事該行業(yè)至少已達若干年以上，承擔過類似的物業(yè)管理項目等。3．我方授權(quán)你方代理及其授權(quán)代表調(diào)查、審核我們遞交的與此申請相關的報告、文件和資料，并通過我們的銀行和客戶澄清申請文件中有關部門財務和技術方面的問題。如果申請人準備在物業(yè)的關鍵部分有承包給他人的打算或欲將整個物業(yè)總額的10％以上部分分包出去，則這些專門分包人也應提供以下資料。表3．10擬派本物業(yè)管理人員表 職位名稱：項目經(jīng)理 主要候選人姓名： 替補候選人姓名： 職位名稱：項目副經(jīng)理 主要候選人姓名： 替補候選人姓名： 職位名稱：項目總工程師 主要候選人姓名： 替補候選人姓名：資格預審文件八擬派本物業(yè)管理關鍵人員的經(jīng)驗簡歷申請人或聯(lián)合體成員名稱：表3．1l擬派本物業(yè)管理關鍵人員經(jīng)驗簡歷 職位：項目經(jīng)理候選人 □主要 □替補候選人資料候選人姓名：出生日期：專業(yè)資質(zhì)：物業(yè)管理雇主名稱：雇主地址：目前受雇情況電話：聯(lián)系人：傳真：郵政編碼：候選人職位：一級項目經(jīng)理為現(xiàn)雇主工作年限：依從今往前的時序，匯總候選人在過去20年中的專業(yè)經(jīng)驗，特別注明其在物業(yè)管理方面與本物業(yè)相類似的特殊經(jīng)驗(表3．12)。這是總經(jīng)理領導下的綜合管理部門，負責行政、人事和檔案文件等管理。(5)工程部。其主要權(quán)利具體是：聘請財務副經(jīng)理、項目總工程師、項目總經(jīng)濟師作為助手；聘請少量工作人員，獨立公正地進行物業(yè)經(jīng)濟分析并制訂方案；有權(quán)支配和調(diào)劑該物業(yè)所涉及的資金；參與主管部門解決該物業(yè)外部協(xié)作條件的工作，建立本物業(yè)的各種工作責任制。具體內(nèi)容包括：(1)申請人的基本情況：公司名稱、地址、電話和傳真、公司等級、注冊資本、關系企業(yè)等，以及與本合同有關的主要負責人、項目授權(quán)代表；公司組織機構(gòu)情況，專業(yè)人員及管理人員的人數(shù)；公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等。(根據(jù)實際情況填寫)2．請就與你資格預審申請文件評審有關的其他資料作進一步補充。專業(yè)部門包括保安部、清潔部、綠化部。(4)管理部。這是公司經(jīng)營管理本物業(yè)的最高智慧和決策機構(gòu)。每個申請人和聯(lián)合體成員都要填寫此表，分不同的袁提供完整的銀行信息(表3．6)，并附上最近3年經(jīng)過審計的逐年資金平衡表(表3．7)。(3)你方代理將不對其上述行為承擔責任，亦無義務向申請人解釋其原因。如有必要，還可召開資格預審準備會議，以便申請人取得有關項目情況的第一手資料。凡在物業(yè)管理方面有豐富經(jīng)驗并對該項目有興趣的承包商，請按下列地址與(招標機構(gòu)名稱)招標部聯(lián)系并申請資格預審，資格預審文件將從年月日開始，每天上午點至點出售(星期日和節(jié)假日除外)． 該文件每冊售價人民幣元或美元，收款概不退還。1)資格預審的程序資格預審包括以下三個步驟：(1)發(fā)出資格預審通告或資格預審邀請書。3．2．2組織資格預審資格預審是招標實施過程中的一個重要步驟，特別是大型的項目，資格預審更是必不可少。(2)投標人準備投標所需時間。對于大多數(shù)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標項目，其招標公告一般選擇在國內(nèi)廣泛發(fā)行的一種報紙上刊登。無論是招標公告還是投標邀請書，其目的是一致的，都是為了向盡可能多的潛在投標者提供均等機會，讓其了解招標項目的情況，并對是否參加該項目投標進行考慮和有所準備。因此，標底制定得好，可以說是招標工作成功的一半，而編制一個先進、準確、合理、可行的標底需要認真細致，實事求是。因此，應注意把握招標文件制定的時間，使編制出的招標文件內(nèi)容既嚴密明確，又不失前瞻性。3)技術規(guī)范技術規(guī)范是詳細說明招標項目的技術要求(如物業(yè)管理項目的服務標準、具體工作量等)的文件，當屬招標文件的重點之一。(2)對投標文件的要求如果說投標的條件側(cè)重于對投標人的要求，則該部分側(cè)重于對投標文件的要求。招標文件既是投標人編制投標文件的依據(jù)，又是招標人與中標人兩定合同的基礎，因此它是對招標機構(gòu)與投標人雙方，以及招標人(開發(fā)商或業(yè)主)與中標人雙方都具有約束力的重要文件。其次，招標人應根據(jù)自己標的的規(guī)模大小，選擇不同等級的招標代理機構(gòu)進行招標。自行招標的開發(fā)商或業(yè)主應按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會下設“招標工作委員會”或“招標工作組”等非常設的招標機構(gòu)。成立招標機構(gòu)主要有兩種途徑。第三章 物業(yè)管理招標程序物業(yè)管理招標過程中涉及大量的人力物力，因此應嚴格根據(jù)程序按部就班地完成。這正是經(jīng)營性物業(yè)商業(yè)性的體現(xiàn)。經(jīng)營性物業(yè)最重要的特點就是具有商業(yè)特性，即開發(fā)商的目的在于從經(jīng)營性物業(yè)所獲得的利潤最大化。(3)清潔服務。編列財務預算方案的目的在于體現(xiàn)保本微利、量人為出的物業(yè)管理原則，另外也為物業(yè)管理所需的第一筆啟動資金的籌集提供依據(jù)。因此，在開發(fā)設計建設階段引入物業(yè)管理企業(yè)的管理顧問服務是十分必要的。這些物業(yè)管理內(nèi)容主要是一些衍生的優(yōu)化性服務，如小區(qū)內(nèi)的精神文明建設、辦公樓的市場形象塑造等，由于這些內(nèi)容所花費的工作量以及所產(chǎn)生的效果均難以計量，通常不列入物業(yè)管理招標的內(nèi)容。然而，議標在我國新興的物業(yè)管理招標中卻有著用武之地，尤其是針對廣大的中小房地產(chǎn)開發(fā)商，議標為物業(yè)管理招標投標事業(yè)在我國的發(fā)展壯大起到了先鋒作用。議標又稱談判招標，顧名思義，其最大的特點在于招標人與投標人之間可以相互協(xié)商，投標人通過不斷地修改標價來與招標人取得一致。議標實質(zhì)上可以看作是更小范圍的邀請招標。因此，邀請招標是否成功最關鍵的就是在選擇范圍縮小的情況下，如何防止不合理競爭和作弊行為。不過，公開招標方式也有招標時間長，招標成本較高的不足之處。開標必須在招標機構(gòu)的所有決策人員和投標人在場的情況下當眾進行。公開招標是國際上最常見的招標方式，其優(yōu)點是最大程度地體現(xiàn)了招標的公平、公正、合理原則，因此，我國大型基礎設施和公共物業(yè)的物業(yè)管理一般都采用公開招標方式。不過，隨著業(yè)主對物業(yè)管理的要求不斷提高和業(yè)主自主管理制的廣泛應用，物業(yè)管理招標的范圍將會不斷擴大。因此根據(jù)第一個原則，該類樓盤的物業(yè)管理也屬于應該招標甚至必須要招標的范圍內(nèi)。因此，從嚴格意義上講，物業(yè)管理招標的范圍在我國尚未從法律上界定。對于不適于招標的項目，國家有關法律也作了規(guī)定，主要是一些關系到國家安全和屬于軍事機密的項目，這些項目一般都不公開招標。通常在投標書完成時，應得到總會計師和總工程師的簽字認可。無疑，開發(fā)部是物業(yè)管理投標工作的核心。然而，需要指出的是，盡管招標代理機構(gòu)全權(quán)代理委托人的招標工作，但是招標代理機構(gòu)并非是招標活動的最高權(quán)力機構(gòu)。2)委托招標代理機構(gòu)招標招標代理機構(gòu)是專門從事招標代理業(yè)務的社會中介組織。業(yè)主委員會行使以下職權(quán)：①召集和主持業(yè)主(代表)大會，向業(yè)主(代表)大會報告工作。招標委員會在裁標時通常采用投票的方式?jīng)Q定，一般三分之二的票權(quán)贊成即可授標，并由招標委員會派代表與中標人簽訂合同。而對于后者，即招標代理機構(gòu)，是依法設立，從事招標代理業(yè)務并提供相關服務的社會中介組織，屬常設性的經(jīng)營實體。通常招標機構(gòu)的主要職責是：編制招標章程和招標文件；組織投標、開標、評標和定標；組織與中標者簽訂合同。其次，對于不合理競爭，行之有效的辦法便是前文提到的招標人關于“不選擇最低標價”的申明。如果投標人在投標過程中中途退標或由于違反真實性原則，虛假陳述標書而被取消投標資格，投標保證金將予以沒收。1．3．2物業(yè)管理投標的原則如果物業(yè)管理招標的公平、公正、合理原則是基于國際慣例的一種準則，那么物業(yè)管理投標所遵循的便是一種自律性的原則。3)合理原則所謂合理原則，是指選定投標的價格和要求必須合理，不能接受低于正常的管理服務成本的標價，也不能脫離市場實際情況，提出不切實際的管理服務要求。例如，某物業(yè)管理招標文件中已注明對投標者資格審查的準則行為，根據(jù)已知的得分標準取最低得分以上的投標者進行正式投標。例如，若需要進行資格審查，那么所有的物業(yè)管理企業(yè)都應按要求進行審查；若需要提交投標保證書，那么對所有的物業(yè)管理企業(yè)都應有這一要求。目前物業(yè)管理招標的方式主要有公開招標、邀請招標和議標(詳細介紹參見第2章)。物業(yè)管理招標的目的是要通過競爭性招標，從中找到自己最理想的物業(yè)管理企業(yè)。與一般的建筑工程和貨物采購招標不同，物業(yè)管理招標并非是“一勞永逸”的，而是一項具有長期性和階段性的工作。如某些物業(yè)沒有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等，某些高檔次的商業(yè)辦公樓或公寓樓在建造時沒有考慮足夠的車位；又如有些開發(fā)商片面追求短期經(jīng)濟效益，或者在考慮設計規(guī)劃時缺乏長期眼光；有些施工單位粗制濫造，不保證材料質(zhì)量和技術質(zhì)量等，這一切都會給日后的物業(yè)管理帶來很大的問題和煩惱。在這種新的體制下，開發(fā)商或業(yè)主委員會都應有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，此時，通過物業(yè)管理招標投標，可以解決開發(fā)商或業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間信息不相通的問題，使得開發(fā)商或業(yè)主可以自主選擇符合自己管理服務要求和標準的物業(yè)管理企業(yè)。我國物業(yè)管理的市場化起步較晚，然而自20世紀90年代以來，在我國一些大城市中便有個別外商投資的物業(yè)率先實行了物業(yè)管理招標投標。招標與投標是市場經(jīng)濟和競爭機制發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，而物業(yè)管理招標投標作為招標投標方式在物業(yè)管理方面的應用，則是招標投標制度日趨成熟，并在各個領域得到廣泛應用的產(chǎn)物。因此，投標者只能在不知競爭對手底細的情況下，按照招標文件的要求，根據(jù)自己所掌握的資料及以往的經(jīng)驗進行分析判斷，確定自己的報價。隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，一方面，大量物業(yè)管理企業(yè)相繼涌現(xiàn)，物業(yè)管理市場已逐步建立、發(fā)展，并將日益完善起來，這在實踐上為物業(yè)管理的市場化競爭提供了可能。其中，招