【正文】 資格預(yù)審文件十一其他資料申請(qǐng)人或聯(lián)合體成員名稱：1．請(qǐng)?jiān)斒觯涸谶^(guò)去6年中執(zhí)行已畢及目前所接管物業(yè)過(guò)程中公司所介入的訴訟或仲裁歷史。從事公司的財(cái)務(wù)運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)核算、日常收支賬務(wù)處理及預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)收支工作。每個(gè)聯(lián)合體成員要分別單獨(dú)具表，格式如下：表3．4年?duì)I業(yè)額數(shù)據(jù)表過(guò)去三年的年?duì)I業(yè)額(包括所收取的所有費(fèi)用)財(cái)年?duì)I業(yè)額換算成美元金額年年年資格預(yù)審文件四目前所管理物業(yè)一覽表申請(qǐng)人或聯(lián)合體成員名稱：申請(qǐng)人和每個(gè)聯(lián)合體成員都應(yīng)提供有關(guān)以下方面的資料：(1)所有已接管物業(yè)的授予合同：(2)收到的授標(biāo)意向書或委托書；(3)已中標(biāo)，且接近完工，但尚未簽發(fā)最終竣工證書的物業(yè)管理合同。(3)評(píng)審。若招標(biāo)物業(yè)預(yù)計(jì)投標(biāo)公司的數(shù)目眾多，可預(yù)先對(duì)各投標(biāo)公司進(jìn)行資格預(yù)審，剔除資信較差的公司，重點(diǎn)選擇610家申請(qǐng)者參與投標(biāo)，這就是所謂早期預(yù)審；若投標(biāo)公司數(shù)量較少，則可待投標(biāo)機(jī)構(gòu)已遞送標(biāo)書且開標(biāo)之后進(jìn)行資格預(yù)審，這也就是所謂后期預(yù)審。各類刊物從接受廣告申請(qǐng)到刊出廣告需要一定時(shí)間，如果沒(méi)有充分地考慮，招標(biāo)公告可能會(huì)在投標(biāo)截止日期之后才能刊登出來(lái)。招標(biāo)的實(shí)施主要包括以下幾個(gè)具體步驟：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書；組織資格預(yù)審；召開標(biāo)前會(huì)議；開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)?！俺罢袠?biāo)”在我國(guó)即為在薦目立項(xiàng)階段，用地申請(qǐng)得到批準(zhǔn)后即可進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)工作、制定招標(biāo)文件。為了保證投標(biāo)人的合格性，招標(biāo)機(jī)構(gòu)有必要對(duì)潛在的投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)資格預(yù)審，招標(biāo)文件在這一部分規(guī)定參加資格預(yù)審的投標(biāo)人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進(jìn)行審查。而且，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)將招標(biāo)結(jié)果強(qiáng)加于招標(biāo)人，招標(biāo)人應(yīng)是是否中標(biāo)的最終決定者。招標(biāo)機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是：擬定招標(biāo)章程和招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)；組織簽訂合同。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理的前期顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容與之前介紹的非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理的前期顧問(wèn)服務(wù)大致相同。即根據(jù)物業(yè)管理的工作量安排物業(yè)管理人員，以達(dá)到既經(jīng)濟(jì)、又高效地進(jìn)行物業(yè)管理工作。如果在開發(fā)設(shè)計(jì)階段沒(méi)有考慮到以后物業(yè)管理的問(wèn)題，那么日后這些疏忽往往會(huì)成為物業(yè)管理的難題。而對(duì)于復(fù)雜的傳統(tǒng)招標(biāo)項(xiàng)目，如工程承包和設(shè)備采購(gòu)等，就更不采用議標(biāo)方式了。盡管如此，邀請(qǐng)招標(biāo)仍作為一種重要的招標(biāo)方式被廣泛使用。一般而言，公開招標(biāo)項(xiàng)目合同應(yīng)授予報(bào)價(jià)最低者，但在以下情況可另作考慮：①招標(biāo)文件中另有規(guī)定；②投標(biāo)文件違反有關(guān)國(guó)際慣例或招標(biāo)文件的有關(guān)規(guī)定；③最低報(bào)價(jià)明顯不合理。2．2．1公開招標(biāo)公開招標(biāo)是指招標(biāo)人(業(yè)主或開發(fā)商)通過(guò)報(bào)紙、電視及其他新聞渠道公開發(fā)布招標(biāo)通知，邀請(qǐng)所有愿意參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。另外，對(duì)于一些大型的物業(yè)小區(qū)也應(yīng)該實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo)。根據(jù)以上對(duì)必須招標(biāo)的項(xiàng)目的界定，我們可以看出，對(duì)于一些影響力較大，特別是一些影響到公眾利益、國(guó)家利益和國(guó)際聲譽(yù)的項(xiàng)目，必須實(shí)行公開招標(biāo)。在物業(yè)管理企業(yè)中，與物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)密切相關(guān)的有開發(fā)部、財(cái)務(wù)部、工程部三個(gè)部門，其具體職能分別如下： (1)開發(fā)部：開發(fā)部是在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下專職于物業(yè)管理業(yè)務(wù)開發(fā)的部門。從以上可以看出，業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)之一便是有權(quán)代表全體業(yè)主通過(guò)公開招標(biāo)方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司。其中專業(yè)技術(shù)部的職能是聘請(qǐng)有關(guān)專家和本單位的技術(shù)人員參與招標(biāo)文件的編制工作，并組織評(píng)標(biāo)委員會(huì)或小組進(jìn)行標(biāo)書的評(píng)審工作，最后向招標(biāo)委員會(huì)提交評(píng)價(jià)報(bào)告和中標(biāo)推薦人名單(僅供參考)。1．4物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)1．4．1物業(yè)管理招標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)國(guó)際慣例，任何一項(xiàng)招標(biāo)都要有一個(gè)專門的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，并由該機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)招標(biāo)活動(dòng)。此外，招標(biāo)人還可在招標(biāo)文件中提出一些對(duì)投標(biāo)書真實(shí)性具有法律約束的原則。根據(jù)國(guó)際慣例，一般在評(píng)標(biāo)時(shí)采用綜合打分法，因?yàn)榇蚍址ㄗ畲蟮膬?yōu)點(diǎn)就是可通過(guò)采用專家打分、加權(quán)計(jì)分的科學(xué)辦法，防止“拍腦袋”的武斷行為出現(xiàn)。首先，實(shí)行公開招標(biāo)的招標(biāo)文件應(yīng)在同一時(shí)間、同一地點(diǎn)公開發(fā)售，并且在這之前的招標(biāo)通告中予以標(biāo)明。當(dāng)然也可能未到委托管理期限，但由于原中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)未能很好地履行合同中的責(zé)任和義務(wù)而遭解聘，由業(yè)主委員會(huì)重新招聘物業(yè)管理企業(yè)。由于物業(yè)的質(zhì)量、價(jià)格是由物業(yè)的工程質(zhì)量和區(qū)域位置等決定的，而物業(yè)價(jià)值巨大和不可移動(dòng)性的特點(diǎn)又決定了物業(yè)一經(jīng)建造完成便很難改變，否則將會(huì)造成很大的浪費(fèi)和損失，因此，物業(yè)的開發(fā)、設(shè)計(jì)和施工至關(guān)重要。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的產(chǎn)生和發(fā)展，是以物業(yè)管理的商品化和市場(chǎng)化程度高低為基礎(chǔ)的。招標(biāo)投標(biāo)作為一種特殊的交易方式和訂立合同的一種特殊程序，與其他交易方式和訂立合同程序相比，具有其自身的特點(diǎn)：(1)標(biāo)價(jià)保密性。根據(jù)招標(biāo)規(guī)定，投標(biāo)者對(duì)自己的報(bào)價(jià)都高度保密，每個(gè)投標(biāo)者在投標(biāo)時(shí)都不可能知道其他投標(biāo)者的報(bào)價(jià)。目前，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)基本上都建立了物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度。開發(fā)、設(shè)計(jì)單位可能沒(méi)有詳細(xì)了解當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)、氣候、風(fēng)向、水質(zhì)等各種自然環(huán)境條件，沒(méi)有注意開發(fā)地區(qū)的綜合配套，也不如物業(yè)管理企業(yè)更了解日后管理和住戶的需要。1．3物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則1．3．1物業(yè)管理招標(biāo)的原則物業(yè)管理招標(biāo)作為推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)朝競(jìng)爭(zhēng)性方向發(fā)展的重要手段，只有在一定的原則下進(jìn)行才能真正體現(xiàn)其優(yōu)勝劣汰的功能。其次，全部招標(biāo)文件的條件、要求均應(yīng)一致。另外，為表明評(píng)定準(zhǔn)則的客觀性，還可對(duì)中標(biāo)者的最后選定在招標(biāo)文件的選定準(zhǔn)則中加以客觀的詳細(xì)說(shuō)明，使未中標(biāo)者明白自己的差距和不足，以示公正。例如，招標(biāo)人可在招標(biāo)文件中注明投標(biāo)人必須出具投標(biāo)保證書，并交納一定的保證金。物業(yè)管理招標(biāo)也不例外。招標(biāo)委員會(huì)可以采納專業(yè)技術(shù)部所提供的方案，也可完全拒絕而自行作出裁標(biāo)決定。與開發(fā)商自行招標(biāo)的做法一樣，業(yè)主委員會(huì)也是通過(guò)其下設(shè)的一個(gè)招標(biāo)委員會(huì)或招標(biāo)工作組來(lái)全權(quán)負(fù)責(zé)招標(biāo)工作事宜，其招標(biāo)委員會(huì)的具體組織結(jié)構(gòu)與開發(fā)商董事會(huì)下屬的招標(biāo)機(jī)構(gòu)設(shè)置大致相同。其主要職責(zé)是確定目標(biāo)，選擇物業(yè)，進(jìn)行投標(biāo)，參加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。其目的在于，通過(guò)公開招標(biāo)方式，以較為符合市場(chǎng)規(guī)律的合理價(jià)格獲取高素質(zhì)、高信譽(yù)的承包商的服務(wù)，從而有效地保證工程質(zhì)量，維護(hù)國(guó)家和公眾利益。因?yàn)?，?duì)于生活著數(shù)萬(wàn)居民甚至10萬(wàn)居民以上的大型樓盤和小區(qū)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)“小社會(huì)”，其管理好壞，居民是否安全、舒適，是直接關(guān)系到千千萬(wàn)萬(wàn)居民切身利益的，其社會(huì)影響力絲毫不亞于一個(gè)飛機(jī)場(chǎng)或一座火車站。公開招標(biāo)最大的特點(diǎn)是招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。實(shí)行公開招標(biāo)，可以使投標(biāo)人充分獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的利益，同時(shí)又實(shí)現(xiàn)了公平競(jìng)爭(zhēng)，大大減少了偷工減料的舞弊現(xiàn)象，是最系統(tǒng)、最完整和規(guī)范性最好的招標(biāo)方式，因而成為其他招標(biāo)方式主要的參照對(duì)象。2．2．3議標(biāo)議標(biāo)又稱談判招標(biāo)，是指開發(fā)商或業(yè)主不必公開發(fā)布招標(biāo)公告，而是選擇其認(rèn)為有能力承擔(dān)或獲標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，邀請(qǐng)其投標(biāo)，然后通過(guò)平等協(xié)商，最終達(dá)成協(xié)議。這也是為什么我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》不將議標(biāo)作為一種招標(biāo)方式的原因。如某些物業(yè)沒(méi)有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等，給日后物業(yè)管理帶來(lái)很大的煩惱。(2)保安服務(wù)。不過(guò)，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)竣工驗(yàn)收前新增的一項(xiàng)重要服務(wù)內(nèi)容便是代開發(fā)商制訂物業(yè)的租金方案和租賃策略，以及進(jìn)行廣告招租宣傳，最大限度地提高該物業(yè)出租率，增加租金收入。可見招標(biāo)機(jī)構(gòu)一旦成立，其職責(zé)將貫穿整個(gè)招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程。特別是國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)商在委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)時(shí)，應(yīng)避免選擇與自己有上級(jí)關(guān)系的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。為了保證投標(biāo)的真實(shí)性，招標(biāo)人往往還要求投標(biāo)人必須交納投標(biāo)保證金，招標(biāo)文件中規(guī)定了投標(biāo)保證金的比例、交納方式以及保證書的格式等。超前實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo)確實(shí)有其優(yōu)點(diǎn)，然而過(guò)早地制定招標(biāo)文件，加之此時(shí)存在大量的不確定因素會(huì)使得招標(biāo)文件編制難度加大，可靠性降低。3．2．1發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》和國(guó)際慣例都規(guī)定，招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告；招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。另外，如果要通過(guò)幾個(gè)渠道發(fā)布招標(biāo)公告，要考慮到各類渠道的出版周期(如報(bào)刊的出版周期顯然要比網(wǎng)絡(luò)媒體長(zhǎng))，以便能讓招標(biāo)公告基本在同一時(shí)間刊登出來(lái)。無(wú)論資格預(yù)審在何時(shí)進(jìn)行，其審核程序和要求投標(biāo)公司遞交的文件都大致相同。資格預(yù)審申請(qǐng)書的開啟不必公開進(jìn)行，開啟后由招標(biāo)機(jī)構(gòu)組織專家進(jìn)行評(píng)審。表3．5 目前所管理物業(yè)一覽表物業(yè)名稱標(biāo)書金額(按現(xiàn)行匯率折算成美元金額)接管日期資格預(yù)審文件五財(cái)務(wù)狀況表申請(qǐng)人或聯(lián)合體成員名稱：——申請(qǐng)人包括每一個(gè)聯(lián)合體成員應(yīng)提供財(cái)務(wù)資料來(lái)證明達(dá)到資格預(yù)審的要求。財(cái)務(wù)副經(jīng)理負(fù)責(zé)總管該物業(yè)管理的日常賬務(wù)核算；項(xiàng)目總經(jīng)濟(jì)師負(fù)責(zé)處理合同糾紛、索賠，編制和控制資金使用計(jì)劃，編制成本計(jì)劃，制訂降低成本計(jì)劃并督促實(shí)施，進(jìn)行成本分析與結(jié)算，編制物資設(shè)備的供應(yīng)、采購(gòu)、運(yùn)輸、存儲(chǔ)與發(fā)放計(jì)劃。請(qǐng)逐例說(shuō)明年限、雇主名稱、訴訟原因、糾紛事件、糾紛涉及金額，以及最終裁判是否有利于公司。該物業(yè)管理各部門接受項(xiàng)目總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，并在總部對(duì)口業(yè)務(wù)科室的指導(dǎo)下負(fù)責(zé)按物業(yè)合同要求及計(jì)劃安排搞好本職工作。(3)財(cái)務(wù)部。表3．3申請(qǐng)人概述企業(yè)名稱：物業(yè)管理公司總部地址：市區(qū) 街 號(hào)當(dāng)?shù)卮硖幍刂?如有)：市 街 號(hào)電話：聯(lián)系人：傳真：郵政編碼：合營(yíng)／注冊(cè)地：合營(yíng)／注冊(cè)年份：主營(yíng)范圍：可承擔(dān)各類型(住宅、辦公樓宇、小區(qū)等)的全方位物業(yè)管理資格預(yù)審文件三年?duì)I業(yè)額數(shù)據(jù)表申請(qǐng)人或聯(lián)合體成員名稱：所有獨(dú)立申請(qǐng)人和聯(lián)合體成員均須填寫此表(表3．4)，所填的年?duì)I業(yè)額應(yīng)為該申請(qǐng)人(或聯(lián)合體每個(gè)成員)每年在已接管物業(yè)中從各業(yè)主那里得到的全部費(fèi)用及其他服務(wù)項(xiàng)目收入總和(若是國(guó)際投標(biāo)，該金額應(yīng)按其各財(cái)務(wù)年度末的匯率折算成美元)。最后，招標(biāo)人還應(yīng)在資格預(yù)審文件中規(guī)定資格預(yù)審申請(qǐng)表和資料遞交的份數(shù)、時(shí)間和地點(diǎn)及文件所使用的語(yǔ)言等。此外，資格預(yù)審能吸引實(shí)力雄厚的物業(yè)管理公司前來(lái)投標(biāo)，招標(biāo)人還可以通過(guò)資格預(yù)審了解投標(biāo)人對(duì)該項(xiàng)目的投標(biāo)興趣大小。2)發(fā)布招標(biāo)公告的時(shí)間安排為使?jié)撛诘耐稑?biāo)人對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目是否投標(biāo)進(jìn)行考慮和有所準(zhǔn)備，招標(biāo)人在刊登招標(biāo)公告時(shí)，在時(shí)間安排上應(yīng)考慮兩個(gè)因素：(1)刊登招標(biāo)公告所需時(shí)間。3．2招標(biāo)實(shí)施階段招標(biāo)實(shí)施階段是整個(gè)招標(biāo)過(guò)程的實(shí)質(zhì)性階段。然而，隨著開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理“超前招標(biāo)”已屢見不鮮。 (1)投標(biāo)的條件 招標(biāo)文件所以要對(duì)投標(biāo)的條件進(jìn)行說(shuō)明和規(guī)定，其目的是為了保證投標(biāo)人的合格性和投標(biāo)的真實(shí)性。要做到這一點(diǎn)，開發(fā)商或業(yè)主在選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題：首先，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和自身情況選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，任何個(gè)人和單位都無(wú)權(quán)強(qiáng)行指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)給招標(biāo)人。3．1．1成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)任何一項(xiàng)物業(yè)管理招標(biāo)，無(wú)論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會(huì)，都需要成立一個(gè)專門的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，并由該機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)招標(biāo)活動(dòng)。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容同樣分為前期顧問(wèn)服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù)。2)實(shí)質(zhì)管理服務(wù)內(nèi)容住戶人住后的實(shí)質(zhì)管理服務(wù)是直接與住戶日常生活密切相關(guān)的，具體內(nèi)容包括：(1)物業(yè)管理的人力安排。非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容如前所述分為前期顧問(wèn)服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù)兩個(gè)部分，各部分的具體服務(wù)內(nèi)容如下：1)前期顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容(1)開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間提供的管理顧問(wèn)服務(wù)由于物業(yè)具有不可移動(dòng)性，一旦建成則很難改變，因此物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)和施工是至關(guān)重要的。因此，一般對(duì)于較大型的或較復(fù)雜的物業(yè)，或者是由缺乏經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商和業(yè)主自行進(jìn)行招標(biāo)的情況，都不宜采用議標(biāo)方式。邀請(qǐng)招標(biāo)具有節(jié)省時(shí)間、減少招標(biāo)費(fèi)用的優(yōu)點(diǎn)，但這種招標(biāo)方式也有其弊病，那就是再好的篩選，也有可能遺漏一些合格的、有競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)；另外，在評(píng)標(biāo)中可能會(huì)歧視某些投標(biāo)人等。評(píng)標(biāo)時(shí)，招標(biāo)機(jī)構(gòu)可以要求投標(biāo)人回答或澄清其標(biāo)書中的某些含糊不清的問(wèn)題，但無(wú)權(quán)要求或接受投標(biāo)人調(diào)整價(jià)格。然而，考慮到物業(yè)管理招標(biāo)在我國(guó)剛剛起步，議標(biāo)作為一種簡(jiǎn)單、便捷的方式目前仍被我國(guó)大多數(shù)開發(fā)商所采用，對(duì)我國(guó)的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事業(yè)有著一定影響，筆者按照國(guó)際慣例仍將議標(biāo)作為物業(yè)管理招標(biāo)的一種方式與前兩種方式一并向讀者介紹。事實(shí)上，對(duì)于這類項(xiàng)目，往往從項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工開始就已經(jīng)實(shí)行了全套的招標(biāo)，物業(yè)管理招標(biāo)不過(guò)是其中的一部分而已。根據(jù)我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》第一章第三條的規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)進(jìn)行下列工程建設(shè)項(xiàng)目，必須進(jìn)行招標(biāo)：(1)大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目；(2)全部或者部分使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目；(3)使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。經(jīng)理室辦公室開發(fā)部財(cái)務(wù)部業(yè)務(wù)管理部工程部經(jīng)營(yíng)服務(wù)部各小區(qū)或大廈管理處圖1．3物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu) 基于物業(yè)管理投標(biāo)過(guò)程中，大量的信息需要在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行快速的交流和積聚，因此物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)工作，通常由投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部組織專門部門來(lái)全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)投標(biāo)活動(dòng)。⑥對(duì)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的興建、更改、擴(kuò)充、改善以及房屋的維修等與業(yè)主利益有關(guān)的事宜作出決議。招標(biāo)委員會(huì)是招標(biāo)工作的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，下設(shè)秘書處和專業(yè)技術(shù)部。只有兩者實(shí)現(xiàn)緊密結(jié)合，做到招標(biāo)人依法公平、公正、合理地招標(biāo)，投標(biāo)人自覺(jué)地遵守真實(shí)性和合理競(jìng)爭(zhēng)原則進(jìn)行投標(biāo)，才能真正搞好物業(yè)管理工作，才能真正體現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在物業(yè)管理市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)、物業(yè)管理企業(yè)自身的素質(zhì)和資信較高的情況下，真實(shí)性原則一般都能夠保證。這就要求評(píng)標(biāo)委員會(huì)所采用的評(píng)定準(zhǔn)則應(yīng)具有很強(qiáng)的綜合性和客觀性。(2)招標(biāo)文件對(duì)所有的投標(biāo)者要求都應(yīng)一致，即要做到“一視同仁”。若續(xù)聘則要重新簽訂合同；若不續(xù)聘，則由業(yè)主委員會(huì)重新向社會(huì)公開招標(biāo)。1)物業(yè)管理招標(biāo)的超前性物業(yè)管理招標(biāo)的超前性是指由于物業(yè)管理超前介人的特點(diǎn)，決定了物業(yè)管理招標(biāo)必須超前，即在物業(yè)動(dòng)工興建之前開發(fā)商就應(yīng)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)為即將竣工使用或正在使用中的物業(yè)尋找物業(yè)管理企業(yè)而制訂出符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，