【正文】 資格預(yù)審文件十一其他資料申請人或聯(lián)合體成員名稱：1．請詳述：在過去6年中執(zhí)行已畢及目前所接管物業(yè)過程中公司所介入的訴訟或仲裁歷史。從事公司的財務(wù)運作、經(jīng)濟核算、日常收支賬務(wù)處理及預(yù)測經(jīng)營收支工作。每個聯(lián)合體成員要分別單獨具表，格式如下：表3．4年營業(yè)額數(shù)據(jù)表過去三年的年營業(yè)額(包括所收取的所有費用)財年營業(yè)額換算成美元金額年年年資格預(yù)審文件四目前所管理物業(yè)一覽表申請人或聯(lián)合體成員名稱：申請人和每個聯(lián)合體成員都應(yīng)提供有關(guān)以下方面的資料：(1)所有已接管物業(yè)的授予合同：(2)收到的授標(biāo)意向書或委托書；(3)已中標(biāo)，且接近完工，但尚未簽發(fā)最終竣工證書的物業(yè)管理合同。(3)評審。若招標(biāo)物業(yè)預(yù)計投標(biāo)公司的數(shù)目眾多，可預(yù)先對各投標(biāo)公司進行資格預(yù)審，剔除資信較差的公司，重點選擇610家申請者參與投標(biāo)，這就是所謂早期預(yù)審；若投標(biāo)公司數(shù)量較少，則可待投標(biāo)機構(gòu)已遞送標(biāo)書且開標(biāo)之后進行資格預(yù)審，這也就是所謂后期預(yù)審。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要一定時間，如果沒有充分地考慮，招標(biāo)公告可能會在投標(biāo)截止日期之后才能刊登出來。招標(biāo)的實施主要包括以下幾個具體步驟：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書；組織資格預(yù)審；召開標(biāo)前會議；開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)?！俺罢袠?biāo)”在我國即為在薦目立項階段，用地申請得到批準(zhǔn)后即可進行物業(yè)管理招標(biāo)工作、制定招標(biāo)文件。為了保證投標(biāo)人的合格性，招標(biāo)機構(gòu)有必要對潛在的投標(biāo)人進行投標(biāo)資格預(yù)審，招標(biāo)文件在這一部分規(guī)定參加資格預(yù)審的投標(biāo)人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進行審查。而且，招標(biāo)代理機構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系，招標(biāo)代理機構(gòu)無權(quán)將招標(biāo)結(jié)果強加于招標(biāo)人，招標(biāo)人應(yīng)是是否中標(biāo)的最終決定者。招標(biāo)機構(gòu)的主要職責(zé)是：擬定招標(biāo)章程和招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)；組織簽訂合同。經(jīng)營性物業(yè)管理的前期顧問服務(wù)內(nèi)容與之前介紹的非經(jīng)營性物業(yè)管理的前期顧問服務(wù)大致相同。即根據(jù)物業(yè)管理的工作量安排物業(yè)管理人員，以達(dá)到既經(jīng)濟、又高效地進行物業(yè)管理工作。如果在開發(fā)設(shè)計階段沒有考慮到以后物業(yè)管理的問題，那么日后這些疏忽往往會成為物業(yè)管理的難題。而對于復(fù)雜的傳統(tǒng)招標(biāo)項目，如工程承包和設(shè)備采購等，就更不采用議標(biāo)方式了。盡管如此，邀請招標(biāo)仍作為一種重要的招標(biāo)方式被廣泛使用。一般而言，公開招標(biāo)項目合同應(yīng)授予報價最低者，但在以下情況可另作考慮：①招標(biāo)文件中另有規(guī)定；②投標(biāo)文件違反有關(guān)國際慣例或招標(biāo)文件的有關(guān)規(guī)定；③最低報價明顯不合理。2．2．1公開招標(biāo)公開招標(biāo)是指招標(biāo)人(業(yè)主或開發(fā)商)通過報紙、電視及其他新聞渠道公開發(fā)布招標(biāo)通知，邀請所有愿意參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。另外，對于一些大型的物業(yè)小區(qū)也應(yīng)該實行物業(yè)管理招標(biāo)。根據(jù)以上對必須招標(biāo)的項目的界定，我們可以看出，對于一些影響力較大，特別是一些影響到公眾利益、國家利益和國際聲譽的項目，必須實行公開招標(biāo)。在物業(yè)管理企業(yè)中，與物業(yè)管理投標(biāo)活動密切相關(guān)的有開發(fā)部、財務(wù)部、工程部三個部門，其具體職能分別如下： (1)開發(fā)部：開發(fā)部是在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下專職于物業(yè)管理業(yè)務(wù)開發(fā)的部門。從以上可以看出，業(yè)主委員會的職權(quán)之一便是有權(quán)代表全體業(yè)主通過公開招標(biāo)方式聘請物業(yè)管理公司。其中專業(yè)技術(shù)部的職能是聘請有關(guān)專家和本單位的技術(shù)人員參與招標(biāo)文件的編制工作，并組織評標(biāo)委員會或小組進行標(biāo)書的評審工作，最后向招標(biāo)委員會提交評價報告和中標(biāo)推薦人名單(僅供參考)。1．4物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的組織機構(gòu)1．4．1物業(yè)管理招標(biāo)的組織機構(gòu)根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)國際慣例，任何一項招標(biāo)都要有一個專門的招標(biāo)機構(gòu)，并由該機構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個招標(biāo)活動。此外，招標(biāo)人還可在招標(biāo)文件中提出一些對投標(biāo)書真實性具有法律約束的原則。根據(jù)國際慣例，一般在評標(biāo)時采用綜合打分法，因為打分法最大的優(yōu)點就是可通過采用專家打分、加權(quán)計分的科學(xué)辦法，防止“拍腦袋”的武斷行為出現(xiàn)。首先，實行公開招標(biāo)的招標(biāo)文件應(yīng)在同一時間、同一地點公開發(fā)售，并且在這之前的招標(biāo)通告中予以標(biāo)明。當(dāng)然也可能未到委托管理期限，但由于原中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)未能很好地履行合同中的責(zé)任和義務(wù)而遭解聘，由業(yè)主委員會重新招聘物業(yè)管理企業(yè)。由于物業(yè)的質(zhì)量、價格是由物業(yè)的工程質(zhì)量和區(qū)域位置等決定的，而物業(yè)價值巨大和不可移動性的特點又決定了物業(yè)一經(jīng)建造完成便很難改變，否則將會造成很大的浪費和損失，因此，物業(yè)的開發(fā)、設(shè)計和施工至關(guān)重要。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的產(chǎn)生和發(fā)展，是以物業(yè)管理的商品化和市場化程度高低為基礎(chǔ)的。招標(biāo)投標(biāo)作為一種特殊的交易方式和訂立合同的一種特殊程序，與其他交易方式和訂立合同程序相比，具有其自身的特點：(1)標(biāo)價保密性。根據(jù)招標(biāo)規(guī)定，投標(biāo)者對自己的報價都高度保密，每個投標(biāo)者在投標(biāo)時都不可能知道其他投標(biāo)者的報價。目前，在市場經(jīng)濟發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)基本上都建立了物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度。開發(fā)、設(shè)計單位可能沒有詳細(xì)了解當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)、氣候、風(fēng)向、水質(zhì)等各種自然環(huán)境條件，沒有注意開發(fā)地區(qū)的綜合配套，也不如物業(yè)管理企業(yè)更了解日后管理和住戶的需要。1．3物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則1．3．1物業(yè)管理招標(biāo)的原則物業(yè)管理招標(biāo)作為推動物業(yè)管理企業(yè)朝競爭性方向發(fā)展的重要手段，只有在一定的原則下進行才能真正體現(xiàn)其優(yōu)勝劣汰的功能。其次，全部招標(biāo)文件的條件、要求均應(yīng)一致。另外，為表明評定準(zhǔn)則的客觀性，還可對中標(biāo)者的最后選定在招標(biāo)文件的選定準(zhǔn)則中加以客觀的詳細(xì)說明，使未中標(biāo)者明白自己的差距和不足，以示公正。例如，招標(biāo)人可在招標(biāo)文件中注明投標(biāo)人必須出具投標(biāo)保證書，并交納一定的保證金。物業(yè)管理招標(biāo)也不例外。招標(biāo)委員會可以采納專業(yè)技術(shù)部所提供的方案，也可完全拒絕而自行作出裁標(biāo)決定。與開發(fā)商自行招標(biāo)的做法一樣，業(yè)主委員會也是通過其下設(shè)的一個招標(biāo)委員會或招標(biāo)工作組來全權(quán)負(fù)責(zé)招標(biāo)工作事宜，其招標(biāo)委員會的具體組織結(jié)構(gòu)與開發(fā)商董事會下屬的招標(biāo)機構(gòu)設(shè)置大致相同。其主要職責(zé)是確定目標(biāo)，選擇物業(yè)，進行投標(biāo)，參加市場競爭。其目的在于，通過公開招標(biāo)方式，以較為符合市場規(guī)律的合理價格獲取高素質(zhì)、高信譽的承包商的服務(wù)，從而有效地保證工程質(zhì)量，維護國家和公眾利益。因為，對于生活著數(shù)萬居民甚至10萬居民以上的大型樓盤和小區(qū)來說，無疑是一個“小社會”，其管理好壞，居民是否安全、舒適，是直接關(guān)系到千千萬萬居民切身利益的，其社會影響力絲毫不亞于一個飛機場或一座火車站。公開招標(biāo)最大的特點是招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。實行公開招標(biāo)，可以使投標(biāo)人充分獲得市場競爭的利益，同時又實現(xiàn)了公平競爭，大大減少了偷工減料的舞弊現(xiàn)象，是最系統(tǒng)、最完整和規(guī)范性最好的招標(biāo)方式，因而成為其他招標(biāo)方式主要的參照對象。2．2．3議標(biāo)議標(biāo)又稱談判招標(biāo)，是指開發(fā)商或業(yè)主不必公開發(fā)布招標(biāo)公告，而是選擇其認(rèn)為有能力承擔(dān)或獲標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，邀請其投標(biāo)，然后通過平等協(xié)商，最終達(dá)成協(xié)議。這也是為什么我國《招標(biāo)投標(biāo)法》不將議標(biāo)作為一種招標(biāo)方式的原因。如某些物業(yè)沒有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等，給日后物業(yè)管理帶來很大的煩惱。(2)保安服務(wù)。不過，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營性物業(yè)竣工驗收前新增的一項重要服務(wù)內(nèi)容便是代開發(fā)商制訂物業(yè)的租金方案和租賃策略，以及進行廣告招租宣傳，最大限度地提高該物業(yè)出租率，增加租金收入?？梢娬袠?biāo)機構(gòu)一旦成立，其職責(zé)將貫穿整個招標(biāo)投標(biāo)過程。特別是國有房地產(chǎn)開發(fā)商在委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)時，應(yīng)避免選擇與自己有上級關(guān)系的招標(biāo)代理機構(gòu)。為了保證投標(biāo)的真實性，招標(biāo)人往往還要求投標(biāo)人必須交納投標(biāo)保證金，招標(biāo)文件中規(guī)定了投標(biāo)保證金的比例、交納方式以及保證書的格式等。超前實行物業(yè)管理招標(biāo)確實有其優(yōu)點，然而過早地制定招標(biāo)文件，加之此時存在大量的不確定因素會使得招標(biāo)文件編制難度加大，可靠性降低。3．2．1發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書我國《招標(biāo)投標(biāo)法》和國際慣例都規(guī)定，招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告；招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書。另外，如果要通過幾個渠道發(fā)布招標(biāo)公告，要考慮到各類渠道的出版周期(如報刊的出版周期顯然要比網(wǎng)絡(luò)媒體長)，以便能讓招標(biāo)公告基本在同一時間刊登出來。無論資格預(yù)審在何時進行，其審核程序和要求投標(biāo)公司遞交的文件都大致相同。資格預(yù)審申請書的開啟不必公開進行，開啟后由招標(biāo)機構(gòu)組織專家進行評審。表3．5 目前所管理物業(yè)一覽表物業(yè)名稱標(biāo)書金額(按現(xiàn)行匯率折算成美元金額)接管日期資格預(yù)審文件五財務(wù)狀況表申請人或聯(lián)合體成員名稱：——申請人包括每一個聯(lián)合體成員應(yīng)提供財務(wù)資料來證明達(dá)到資格預(yù)審的要求。財務(wù)副經(jīng)理負(fù)責(zé)總管該物業(yè)管理的日常賬務(wù)核算；項目總經(jīng)濟師負(fù)責(zé)處理合同糾紛、索賠，編制和控制資金使用計劃，編制成本計劃，制訂降低成本計劃并督促實施，進行成本分析與結(jié)算，編制物資設(shè)備的供應(yīng)、采購、運輸、存儲與發(fā)放計劃。請逐例說明年限、雇主名稱、訴訟原因、糾紛事件、糾紛涉及金額，以及最終裁判是否有利于公司。該物業(yè)管理各部門接受項目總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，并在總部對口業(yè)務(wù)科室的指導(dǎo)下負(fù)責(zé)按物業(yè)合同要求及計劃安排搞好本職工作。(3)財務(wù)部。表3．3申請人概述企業(yè)名稱：物業(yè)管理公司總部地址：市區(qū) 街 號當(dāng)?shù)卮硖幍刂?如有)：市 街 號電話：聯(lián)系人：傳真：郵政編碼：合營／注冊地：合營／注冊年份：主營范圍：可承擔(dān)各類型(住宅、辦公樓宇、小區(qū)等)的全方位物業(yè)管理資格預(yù)審文件三年營業(yè)額數(shù)據(jù)表申請人或聯(lián)合體成員名稱：所有獨立申請人和聯(lián)合體成員均須填寫此表(表3．4)，所填的年營業(yè)額應(yīng)為該申請人(或聯(lián)合體每個成員)每年在已接管物業(yè)中從各業(yè)主那里得到的全部費用及其他服務(wù)項目收入總和(若是國際投標(biāo)，該金額應(yīng)按其各財務(wù)年度末的匯率折算成美元)。最后，招標(biāo)人還應(yīng)在資格預(yù)審文件中規(guī)定資格預(yù)審申請表和資料遞交的份數(shù)、時間和地點及文件所使用的語言等。此外，資格預(yù)審能吸引實力雄厚的物業(yè)管理公司前來投標(biāo)，招標(biāo)人還可以通過資格預(yù)審了解投標(biāo)人對該項目的投標(biāo)興趣大小。2)發(fā)布招標(biāo)公告的時間安排為使?jié)撛诘耐稑?biāo)人對招標(biāo)項目是否投標(biāo)進行考慮和有所準(zhǔn)備，招標(biāo)人在刊登招標(biāo)公告時，在時間安排上應(yīng)考慮兩個因素：(1)刊登招標(biāo)公告所需時間。3．2招標(biāo)實施階段招標(biāo)實施階段是整個招標(biāo)過程的實質(zhì)性階段。然而，隨著開發(fā)商對物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理“超前招標(biāo)”已屢見不鮮。 (1)投標(biāo)的條件 招標(biāo)文件所以要對投標(biāo)的條件進行說明和規(guī)定，其目的是為了保證投標(biāo)人的合格性和投標(biāo)的真實性。要做到這一點，開發(fā)商或業(yè)主在選擇招標(biāo)代理機構(gòu)時應(yīng)注意以下問題：首先，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和自身情況選擇招標(biāo)代理機構(gòu)，任何個人和單位都無權(quán)強行指定招標(biāo)代理機構(gòu)給招標(biāo)人。3．1．1成立招標(biāo)機構(gòu)任何一項物業(yè)管理招標(biāo)，無論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會，都需要成立一個專門的招標(biāo)機構(gòu)，并由該機構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個招標(biāo)活動。經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容同樣分為前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)。2)實質(zhì)管理服務(wù)內(nèi)容住戶人住后的實質(zhì)管理服務(wù)是直接與住戶日常生活密切相關(guān)的，具體內(nèi)容包括：(1)物業(yè)管理的人力安排。非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容如前所述分為前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)兩個部分，各部分的具體服務(wù)內(nèi)容如下：1)前期顧問服務(wù)內(nèi)容(1)開發(fā)設(shè)計建設(shè)期間提供的管理顧問服務(wù)由于物業(yè)具有不可移動性，一旦建成則很難改變，因此物業(yè)的開發(fā)設(shè)計和施工是至關(guān)重要的。因此，一般對于較大型的或較復(fù)雜的物業(yè)，或者是由缺乏經(jīng)驗的開發(fā)商和業(yè)主自行進行招標(biāo)的情況，都不宜采用議標(biāo)方式。邀請招標(biāo)具有節(jié)省時間、減少招標(biāo)費用的優(yōu)點，但這種招標(biāo)方式也有其弊病，那就是再好的篩選，也有可能遺漏一些合格的、有競爭力的物業(yè)管理企業(yè)；另外，在評標(biāo)中可能會歧視某些投標(biāo)人等。評標(biāo)時，招標(biāo)機構(gòu)可以要求投標(biāo)人回答或澄清其標(biāo)書中的某些含糊不清的問題，但無權(quán)要求或接受投標(biāo)人調(diào)整價格。然而，考慮到物業(yè)管理招標(biāo)在我國剛剛起步，議標(biāo)作為一種簡單、便捷的方式目前仍被我國大多數(shù)開發(fā)商所采用，對我國的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事業(yè)有著一定影響，筆者按照國際慣例仍將議標(biāo)作為物業(yè)管理招標(biāo)的一種方式與前兩種方式一并向讀者介紹。事實上，對于這類項目，往往從項目的勘察、設(shè)計、施工開始就已經(jīng)實行了全套的招標(biāo)，物業(yè)管理招標(biāo)不過是其中的一部分而已。根據(jù)我國《招標(biāo)投標(biāo)法》第一章第三條的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)進行下列工程建設(shè)項目，必須進行招標(biāo)：(1)大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目；(2)全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；(3)使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。經(jīng)理室辦公室開發(fā)部財務(wù)部業(yè)務(wù)管理部工程部經(jīng)營服務(wù)部各小區(qū)或大廈管理處圖1．3物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu) 基于物業(yè)管理投標(biāo)過程中，大量的信息需要在短時間內(nèi)進行快速的交流和積聚，因此物業(yè)管理項目投標(biāo)工作，通常由投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部組織專門部門來全權(quán)負(fù)責(zé)整個投標(biāo)活動。⑥對物業(yè)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的興建、更改、擴充、改善以及房屋的維修等與業(yè)主利益有關(guān)的事宜作出決議。招標(biāo)委員會是招標(biāo)工作的最高權(quán)力機構(gòu)，下設(shè)秘書處和專業(yè)技術(shù)部。只有兩者實現(xiàn)緊密結(jié)合，做到招標(biāo)人依法公平、公正、合理地招標(biāo)，投標(biāo)人自覺地遵守真實性和合理競爭原則進行投標(biāo)，才能真正搞好物業(yè)管理工作，才能真正體現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟規(guī)律。在物業(yè)管理市場較為發(fā)達(dá)、物業(yè)管理企業(yè)自身的素質(zhì)和資信較高的情況下，真實性原則一般都能夠保證。這就要求評標(biāo)委員會所采用的評定準(zhǔn)則應(yīng)具有很強的綜合性和客觀性。(2)招標(biāo)文件對所有的投標(biāo)者要求都應(yīng)一致，即要做到“一視同仁”。若續(xù)聘則要重新簽訂合同；若不續(xù)聘，則由業(yè)主委員會重新向社會公開招標(biāo)。1)物業(yè)管理招標(biāo)的超前性物業(yè)管理招標(biāo)的超前性是指由于物業(yè)管理超前介人的特點，決定了物業(yè)管理招標(biāo)必須超前，即在物業(yè)動工興建之前開發(fā)商就應(yīng)進行物業(yè)管理招標(biāo)。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指開發(fā)商或業(yè)主委員會為即將竣工使用或正在使用中的物業(yè)尋找物業(yè)管理企業(yè)而制訂出符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，