【正文】 十六條 【責任人的維修養(yǎng)護義務(wù)】[責任人及其義務(wù)][責任人的責任]100第六章 法律責任101第五十七條【建設(shè)單位違法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任】[行政責任][責任的構(gòu)成要件][行政處罰的主體][行政處罰的方式]103第五十八條【建設(shè)單位擅自處分共用部位的責任】[行政責任][民事責任]105第五十九條【拒不移交資料的行政責任】[行政責任構(gòu)成要件][行政責任的責任方式]107第六十條【無資質(zhì)從事物業(yè)管理的責任】[未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的行政責任的構(gòu)成要件][未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的行政責任的方式][物業(yè)服務(wù)合同的效力][以欺騙手段取得資質(zhì)證書的行政責任]110第六十一條【聘用無從業(yè)資格人員的責任】112第六十二條【違反委托管理限制的責任】113第六十三條【挪用專項維修資金的責任】114第六十四條【建設(shè)單位不配置物業(yè)管理用房的責任】[建設(shè)單位的責任]116第六十五條【擅自改變物業(yè)管理用房的用途的責任】117第六十六條【擅自行為的責任】118第六十七條【逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的責任】119第六十八條【業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事違法活動的責任】120第六十九條【公務(wù)人員違法行為的責任】121第七十條【施行時間】關(guān)聯(lián)法規(guī)歸類解讀與應用一、綜合125中華人民共和國民法通則(節(jié)錄) 1986年4月12日)128最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)(節(jié)錄)(1988年4月2日)129中華人民共和國物權(quán)法(節(jié)錄) (2007年3月16日)139中華人民共和國合同法(節(jié)錄) (1999年3月15日)二、業(yè)主及業(yè)主大會143中華人民共和國城市居民委員會組織法(節(jié)錄)(1989年12月26日)144業(yè)主大會規(guī)程(2003年6月26日)153業(yè)主臨時公約(示范文本) (2004年9月6日)159建設(shè)部關(guān)于加強商品房銷售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知(1997年8月29日)三、前期物業(yè)管理161前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)(2004年9月6日)170中華人民共和國招標投標法(節(jié)錄)(1999年8月30日)170前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法(2003年6月26日)178房屋接管驗收標準(1991年2月4日)186中華人民共和國建筑法(節(jié)錄)(1997年11月1日)186建設(shè)工程質(zhì)量管理條例(節(jié)錄)(2000年1月30日)188房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法(節(jié)錄)(2000年6月30日)三、物業(yè)管理服務(wù)190物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法(2007年11月26日)195建設(shè)部辦公廳關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理有關(guān)問題的通知(2004年5月18日)196物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定 (2005年11月16日0物202業(yè)管理師資格考試實施辦法 (2005年11月16日)203物業(yè)管理師資格認定考試辦法 (2005年11月16日)205建設(shè)部辦公廳關(guān)于物業(yè)管理師資格認定考試工作有關(guān)事項的通知(2006年8月16日)208關(guān)于實施物業(yè)管理師制度職責分工有關(guān)問題的通知(2006年5月16日)209物業(yè)管理委托合同(示范文本)(1997年8月15日)五、物業(yè)服務(wù)收費218中華人民共和國價格法(節(jié)錄) (1997年12月29日)219中華人民共和國消費者權(quán)益保護法(節(jié)錄)(1993年10月31日)223物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 (2003年11月13日)228物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定 (2004年7月19日)230物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行) (2007年9月10日)233機動車停放服務(wù)收費管理辦法 (2000年7月14日)235國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知(1998年12月15日)六、物業(yè)的使用維護236城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定(節(jié)錄)(1989年11月21日)239住宅專項維修資金管理辦法(2007年l2月4日)249住宅工程初裝飾竣工驗收辦法(1994年6月l6日)251住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 (2002年3月5日)258建設(shè)部辦公廳關(guān)于對《物業(yè)管理條例》有關(guān)條款理解適用問題的批復(2003年10月17日)259國家電力公司關(guān)于對新建居民住宅供電設(shè)施收費及管理的意見1998年5月29日)260國家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項維修基金征免營業(yè)稅問題的通知(2004年6月7日)261物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定 (1998年3月12日)七、物業(yè)糾紛與法律責任266中華人民共和國刑法(節(jié)錄) (1997年3月14日)274中華人民共和國行政處罰法(節(jié)錄) (1996年3月17日)275中華人民共和國治安管理處罰法(節(jié)錄) (2005年8月28日)實用附錄276物業(yè)管理服務(wù)中各主體相互關(guān)系圖解277業(yè)主及業(yè)主大會規(guī)程表282物業(yè)糾紛訴訟流程圖283物業(yè)糾紛仲裁程序流程圖物業(yè)管理條例解讀與應用物業(yè)管理條例(2003年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會議通過2003年6月8日中華人民共和國國務(wù)院令第379號公布根據(jù)2007年8月26日《國務(wù)院關(guān)于修改(物業(yè)管理條例)的決定》修訂自2007年10月1日起施行)第一章 總 則本章說明本章共五條，規(guī)定了《物業(yè)管理條例》的立法宗旨、物業(yè)管理的定義、選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式、物業(yè)管理發(fā)展的途徑，以及物業(yè)管理的監(jiān)管機關(guān)等問題。這里的地產(chǎn)，是指與該房業(yè)配套的地業(yè)。但這也不意味著物業(yè)就完全喪失了“管理”的權(quán)力。物業(yè)管理被視為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供的是有償?shù)臒o形的商品——勞務(wù)與服務(wù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。三是委托性的特約服務(wù)?！耜P(guān)聯(lián)參見《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第8條(P190、191)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第17—20條(P227)《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》第2條(P228)《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》(P170)第三條 選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！窠庾x與應用國務(wù)院建設(shè)行政主管部門是指建設(shè)部。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。如某公司支付房款并到房產(chǎn)部門登記后，就成為房產(chǎn)部門所登記的房屋的業(yè)主?，F(xiàn)實上生活中絕大部分住宅都是由家庭擁有，而房屋產(chǎn)權(quán)證上常常只有一個自然人作為所有權(quán)人，從形式上來說，這項物業(yè)的業(yè)主是獨立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，但實質(zhì)上這項物業(yè)的業(yè)主是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。一般而言，物業(yè)管理只涉及到業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)，而不涉及使用人。[業(yè)主的權(quán)利]物業(yè)管理是為了全體業(yè)主的利益而產(chǎn)生的。管理規(guī)約，指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。但是，業(yè)主委員會的成員也具有個人利益，在監(jiān)督不力的情況下有可能會怠于行使業(yè)主們委托的各項職責。同時，業(yè)主雖然有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費情況，但沒有檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)的權(quán)利。只有國家法律認同的會計師事務(wù)所才能提供有效的審計報告以達到查賬的目的，維護雙方的合法權(quán)益，同時也真正地幫助業(yè)主行使自己合法的監(jiān)督權(quán)。所以，業(yè)主享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用的監(jiān)督權(quán)。主要包括：遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定?；诖隧椓x務(wù)，各業(yè)主應負責其名下應分擔的管理費及維修、保險等款項，并應準時交付。各業(yè)主處置其所有的單元時，應在規(guī)定的時間內(nèi)將處置的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并促使有關(guān)承受人簽署規(guī)約附件的承諾書，以確保承受人遵守管理規(guī)約的一切條款，受管理規(guī)約約束。房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。其成員是對物業(yè)享有所有權(quán)的人，進行的是自我服務(wù)、自我管理、自我協(xié)商、自我約束?！鲫P(guān)聯(lián)參見《物權(quán)法》第75條[設(shè)立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會](P133)《業(yè)主大會規(guī)程》第3條(P144)第九條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。小區(qū)的水、電、氣等公共設(shè)施在開發(fā)時一起建成，一起交付，再讓居民入住。區(qū)域一經(jīng)劃定，如無特殊情況，不應做任意改動。本條例規(guī)定了成立業(yè)主大會的同時應當選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。自治管理規(guī)約的訂立，是以特定業(yè)主集體的名義，由該業(yè)主集體組成的業(yè)主大會依據(jù)一定程序、運用一定技術(shù)，為體現(xiàn)本業(yè)主集體在物業(yè)管理方面的共同自治意志所進行的，制定、修改、補充、廢止具有特定適用范圍和組織紀律效力的物業(yè)管理自治行為規(guī)范的活動。第三，決定本自治管理轄區(qū)內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的重大事項，涉及業(yè)主共同利益的重大事項包括：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、籌集和使用專項維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。[業(yè)主參加大會的方式]業(yè)主參加大會的方式既包括親自參加的方式，也包括委托代理人參加的方式。而對于特殊決定，適用“特別多數(shù)同意方式”，即必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意。■解讀與應用[定期會議]定期會議可以稱為例會，指應3按照業(yè)主大會會議議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關(guān)的居民委員會。從以上規(guī)定可以看出，居民委員會的職責包含對社區(qū)的管理。它是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。同時，業(yè)主委員會也不應從事與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的非經(jīng)營性活動。對業(yè)主委員會進行登記和專門的行政管理是物業(yè)區(qū)域中業(yè)主自治管理制度化的典型表現(xiàn)。召集除首次業(yè)主大會會議之外的業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。業(yè)主大會賦予的其他職責還可以包括：(1)組織修訂管理規(guī)約和起草業(yè)主委員會章程；(2)審核專項維修資金的籌集、使用和管理，以及物業(yè)服務(wù)費用標準和使用辦法；(3)接收政府行政主管部門的監(jiān)督指導；(4)調(diào)解物業(yè)管理活動中的糾紛；(5)保管各類物業(yè)管理檔案資料、會議記錄和印章等；(6)向業(yè)主大會提出有關(guān)業(yè)主共同事務(wù)的建議，向物業(yè)主管部門反映業(yè)主的意見和建議；(7)審議物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預算和決算等重大措施等等。因此，科學而公正的組成業(yè)主委員會的辦法應是按業(yè)主所占物業(yè)比例來選舉產(chǎn)生代表，而不應以業(yè)主個體為單位來決定。業(yè)主委員會僅僅是代表業(yè)主團體對外實施與物業(yè)管理有關(guān)的行為，其最終責任又是由業(yè)主承擔的；如果需要業(yè)主承擔到民事責任，也無須通過登記來保障，因為業(yè)主有其不動產(chǎn)物業(yè)作為責任財產(chǎn)加以擔保。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。其次，業(yè)主共同事務(wù)管理。值得注意的是，我國法律規(guī)定，只有法律明確授權(quán)的國家機關(guān)才享有處罰權(quán)，才能對某些違法行為處以罰款?！鼋庾x與應用[業(yè)主大會議事規(guī)則的內(nèi)容]首先，業(yè)主大會的議事方式：業(yè)主大會是會議性質(zhì)的決策機構(gòu)。除了規(guī)定業(yè)主大會的召開時間之外，議事規(guī)則還可以對于會議的形式作出規(guī)定。第三，業(yè)主委員會的組成：業(yè)主委員會的組成在本條例的第l6條有所涉及，但是還不夠周全，也有待于議事規(guī)則作出約定。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。由此可見，業(yè)主大會與業(yè)主委員會事實上是財產(chǎn)權(quán)人行使自己財產(chǎn)權(quán)的組織。不過，在公共事務(wù)問題上，正如公民應當配合有關(guān)機關(guān)一樣，業(yè)主大會、業(yè)主委員會自然應當與負責公共管理的相關(guān)行政機關(guān)和協(xié)助行政機關(guān)的居民委員會配合與協(xié)作。建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。規(guī)范前期物業(yè)管理活動對于業(yè)主合法權(quán)益的維護具有重要意義。公安機關(guān)作為負責社會治安的政府機關(guān)自然對于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的治安事項責無旁貸，而治安作為重要的公共事務(wù)，居民委員會也負有相應的責任。居民委員會的合法性來源于作為政治權(quán)利擁有者的居民的選舉。例如業(yè)主大會撤換和補選業(yè)主委員會委員的程序以及條件等。議事規(guī)則對于如何審議議案也應作出規(guī)范，例如與會業(yè)主是否分組討論、提案人是否應當作出必要的說明、是否進行全體的討論程序，等等。因為此時召開，便于審查批準本年度的物業(yè)管理計劃及預算和前一年的物業(yè)管理決算。同時，管理規(guī)約對于物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力，對物業(yè)的繼受人也自動產(chǎn)生效力。比如擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計用途、功能和布局，對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭，對外墻立面添裝防護欄、網(wǎng)和曬衣架，損壞、拆除或者改造供水、供電、供氣、供暖、通訊、排水排污公用設(shè)施等。管理規(guī)約的具體內(nèi)容雖然由業(yè)主自行協(xié)商確定，但根據(jù)本條例的規(guī)定以下事項應納入其中：首先，物業(yè)基本情況?！鲫P(guān)聯(lián)參見《業(yè)主大會規(guī)程》第21條(P150)第十七條 管理規(guī)約管理規(guī)約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。這里的登記應當與企業(yè)法人等一般民事主體的設(shè)立登記區(qū)別開來。業(yè)主的利益既有全體業(yè)主的共同利益，也有部分業(yè)主的局部利益。及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施，一旦發(fā)生業(yè)主不遵守管理規(guī)約規(guī)定的情形，影響到其他