【正文】 費明碼標(biāo)價規(guī)定 (2004年7月19日)230物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行) (2007年9月10日)233機動車停放服務(wù)收費管理辦法 (2000年7月14日)235國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知(1998年12月15日)六、物業(yè)的使用維護236城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定(節(jié)錄)(1989年11月21日)239住宅專項維修資金管理辦法(2007年l2月4日)249住宅工程初裝飾竣工驗收辦法(1994年6月l6日)251住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 (2002年3月5日)258建設(shè)部辦公廳關(guān)于對《物業(yè)管理條例》有關(guān)條款理解適用問題的批復(fù)(2003年10月17日)259國家電力公司關(guān)于對新建居民住宅供電設(shè)施收費及管理的意見1998年5月29日)260國家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項維修基金征免營業(yè)稅問題的通知(2004年6月7日)261物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定 (1998年3月12日)七、物業(yè)糾紛與法律責(zé)任266中華人民共和國刑法(節(jié)錄) (1997年3月14日)274中華人民共和國行政處罰法(節(jié)錄) (1996年3月17日)275中華人民共和國治安管理處罰法(節(jié)錄) (2005年8月28日)實用附錄276物業(yè)管理服務(wù)中各主體相互關(guān)系圖解277業(yè)主及業(yè)主大會規(guī)程表282物業(yè)糾紛訴訟流程圖283物業(yè)糾紛仲裁程序流程圖物業(yè)管理條例解讀與應(yīng)用物業(yè)管理條例(2003年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會議通過2003年6月8日中華人民共和國國務(wù)院令第379號公布根據(jù)2007年8月26日《國務(wù)院關(guān)于修改(物業(yè)管理條例)的決定》修訂自2007年10月1日起施行)第一章 總 則本章說明本章共五條，規(guī)定了《物業(yè)管理條例》的立法宗旨、物業(yè)管理的定義、選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式、物業(yè)管理發(fā)展的途徑，以及物業(yè)管理的監(jiān)管機關(guān)等問題。本章對其他章節(jié)具有統(tǒng)領(lǐng)作用，是對該條例的提要和對我國基本物業(yè)管理制度的概括。第一條 立法宗旨為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例?！窠庾x與應(yīng)用物業(yè)，主要是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和場地。其中各類房屋，是指住宅小區(qū)、綜合商住、別墅、高檔寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、飯店、工業(yè)廠房、倉庫等；配套設(shè)施、設(shè)備，是指房屋內(nèi)外各類設(shè)備、公共市政設(shè)施；場地，是指和房屋相鄰的庭院、綠地、道路等。關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，主要包括以下要素：(1)已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇；(2)與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施；(3)屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項設(shè)施)和相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路。由此可見：單體的建筑物、一座孤零零的不具備任何設(shè)施的樓宇，不能稱之為完整意義上的物業(yè)。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。這里的地產(chǎn)，是指與該房業(yè)配套的地業(yè)。隨著我國改革開放的逐步推進和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，對物業(yè)的管理逐漸形成為一個新興行業(yè)，即物業(yè)管理。物業(yè)管理的有序和規(guī)范對于業(yè)主財產(chǎn)權(quán)益的維護，人民群眾生活、工作的便捷和生活、工作環(huán)境的改善具有重要意義。為明確業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、職責(zé)、運作，保護業(yè)主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件，國務(wù)院特制定物業(yè)管理條例。第二條 物業(yè)管理定義本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動?！鼋庾x與應(yīng)用[物業(yè)服務(wù)企業(yè)] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，2007年《物業(yè)管理條例》修訂時，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。雖然只是變動了幾個字，但意義卻全然不同，明確了物業(yè)公司的定位——為業(yè)主服務(wù)，擺正了物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系。但這也不意味著物業(yè)就完全喪失了“管理”的權(quán)力。比如，有的業(yè)主為了自己方便要私搭亂建一些設(shè)施，這樣做可能給整個小區(qū)帶來安全隱患，這個時候物業(yè)公司代表業(yè)主制止其行為。物業(yè)的這個舉動，對大部分業(yè)主來說是服務(wù)，但對私搭亂建的業(yè)主來說就是管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目；二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)；三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。[物業(yè)管理]物業(yè)管理的內(nèi)涵：(1)物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)。(2)物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，即物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人。(3)物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營。物業(yè)管理被視為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供的是有償?shù)臒o形的商品——勞務(wù)與服務(wù)。物業(yè)管理將分散的社會分工匯集起來統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等。每位業(yè)主只需面對物業(yè)服務(wù)企業(yè)一家就能將所有關(guān)于房屋和居住(工作)環(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對各個不同部門。業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理部門批準(zhǔn)的收費標(biāo)準(zhǔn)按時繳納管理費和服務(wù)費，就可以獲得周到的服務(wù)，既方便業(yè)主，也便于統(tǒng)一管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)(包括按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)以及根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù))，應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》實行明碼標(biāo)價，標(biāo)明服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。隨著社會的發(fā)展，社會分工漸趨于專業(yè)化，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以將一些專業(yè)管理服務(wù)以合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)公司。例如，機電設(shè)備維修承包給專業(yè)設(shè)備維修企業(yè)，物業(yè)保安可以向保安公司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專業(yè)綠化公司，環(huán)境衛(wèi)生也可以承包給專業(yè)清潔公司。物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。一是常規(guī)性的公共服務(wù)，主要有以下幾項：(1)房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；(2)房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理；(4)綠化管理；(5)配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護和安全防范工作；(6)車輛道路管理；(7)公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。二是針對性的專項服務(wù)：(1)日常生活類；(2)商業(yè)服務(wù)類；(3)文化、教育、衛(wèi)生、體育類；(4)金融服務(wù)類；(5)經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)；(6)社會福利類。三是委托性的特約服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實施物業(yè)管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據(jù)自身的能力和業(yè)主的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。依據(jù)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)的時間，可以將物業(yè)管理分為前期管理和后期管理。(1)前期管理，主要是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理?！段飿I(yè)管理條例》第三章對前期物業(yè)管理進行了規(guī)定。(2)后期管理發(fā)生在業(yè)主大會成立之后，即通常意義上的物業(yè)管理。前期管理和后期管理的區(qū)分改變了我國長期存在的“誰開發(fā)，誰管理”的自建自管的狀況，競爭機制被適用于物業(yè)管理這一個新興行業(yè)中，優(yōu)勝劣汰的競爭法則作用的發(fā)揮將促使物業(yè)管理服務(wù)水平不斷得到提高?！耜P(guān)聯(lián)參見《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第8條(P190、191)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第17—20條(P227)《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》第2條(P228)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》(P170)第三條 選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。●解讀與應(yīng)用前期管理和后期管理中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的確定方式不盡相同。對于前期管理，《物業(yè)管理條例》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。對于后期管理，《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對于業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式，《物業(yè)管理條例》沒有強制性的規(guī)定?！耜P(guān)聯(lián)參見《民法通則》第4條[自愿、公平、等價有償、誠實信用原則]《合同法》第3條[雙方平等原則]第4條[合同自由原則]第5條[公平原則]第6條[誠實信用原則]第7條[合法與公序良俗原則]《物業(yè)管理條例》第24條[前期物業(yè)管理招投標(biāo)](P44)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》(P170)第四條 物業(yè)管理發(fā)展的途徑國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。第五條 物些管理堡的監(jiān)管機關(guān)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?！窠庾x與應(yīng)用國務(wù)院建設(shè)行政主管部門是指建設(shè)部。地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，即省、市、縣(區(qū))等的房管局。其監(jiān)督內(nèi)容包括：建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式、建設(shè)單位對共用部門的處分、資料的移交、從事物業(yè)管理的資持、從業(yè)人員的資格、專項維修資金的運用、建設(shè)單位對物業(yè)管理用房的配置等。●關(guān)聯(lián)參見《物業(yè)管理條例》第57條[建設(shè)單位違法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任](P101)第58條[建設(shè)單位擅自處分共用部位的責(zé)任](P103)第59條[拒不移交資料的行政責(zé)任](P105)第60條[無資質(zhì)從事物業(yè)管理的責(zé)任](P107)第61條[聘用無從業(yè)資格人員的責(zé)任](PllO)第62條[違反委托管理限制的責(zé)任](P112)第63條[挪用專項維修資金的責(zé)任](P113)第64條[建設(shè)單位不配置物業(yè)管理用房的責(zé)任](P114)第二章 業(yè)主及業(yè)主大會本章說明本章共十五條，規(guī)定了業(yè)主的定義、權(quán)利、義務(wù)，業(yè)主大會 的成立方式、職責(zé)、會議的召開方式、會議類型、啟動方式、議事規(guī)則，業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責(zé)、登記配備制度、成員資格，以及管理規(guī)約等。業(yè)主是對物業(yè)享有所有權(quán)的人。業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成的，維護物業(yè)共同利益的自治性組織，業(yè)主大會對外行使業(yè)主的權(quán)利。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)和執(zhí)行機關(guān)，行使日常事務(wù)的管理權(quán)。第六條 業(yè)主定義及權(quán)利房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。、●解讀與應(yīng)用[業(yè)主]業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人，通常指房屋的所有權(quán)人，也包括與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地的所有權(quán)人。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體。按業(yè)主是自然人還是法人，可以分為自然人業(yè)主和非自然人業(yè)主。自然人業(yè)主，是指擁有物業(yè)的所有權(quán)的是自然人。如果買房人支付房款并未登記，不能稱為房屋的業(yè)主。只有登記過戶之后，才能成為房屋的業(yè)主。非自然人業(yè)主，就是指擁有對物業(yè)的所有權(quán)的是自然人以外的主體，包括法人和非法人組織。如某公司支付房款并到房產(chǎn)部門登記后，就成為房產(chǎn)部門所登記的房屋的業(yè)主。按業(yè)主是單獨擁有物業(yè)還是與他人共同擁有物業(yè)?？梢苑譃楠毩a(chǎn)權(quán)的業(yè)主和共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。這類區(qū)分根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)有不同的分法。第一，可以從形式上進行區(qū)分，也就是從房屋的產(chǎn)權(quán)證上進行區(qū)分。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證上只寫明一個所有人享有房屋產(chǎn)權(quán)的，這個所有人就是獨立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證書上寫明房屋產(chǎn)權(quán)是共有的，那么房屋產(chǎn)權(quán)證標(biāo)明的這些所有人就是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。第二，可以從實質(zhì)上進行區(qū)分，也就是房屋產(chǎn)權(quán)從實質(zhì)上是屬于一個業(yè)主還是屬于幾個主體共有?，F(xiàn)實上生活中絕大部分住宅都是由家庭擁有，而房屋產(chǎn)權(quán)證上常常只有一個自然人作為所有權(quán)人，從形式上來說，這項物業(yè)的業(yè)主是獨立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，但實質(zhì)上這項物業(yè)的業(yè)主是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。按物業(yè)的所有權(quán)主體性質(zhì)不同，可以將業(yè)主劃分為公房業(yè)主和私房業(yè)主兩類。公房業(yè)主按我國法律規(guī)定是指國家和集體，但公房業(yè)主狹義僅指國家及其授權(quán)經(jīng)營管理公房的部門或單位；私房業(yè)主按國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》第2條第2款規(guī)定，僅指個人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房之業(yè)主。但私房業(yè)主廣義是指享有物業(yè)所有權(quán)的“私人”，包括自然人、非國家機關(guān)性質(zhì)的法人和其他組織。另外，按物業(yè)基本用途不同，可把業(yè)主分為居住物業(yè)的業(yè)主和非居住物業(yè)的業(yè)主。依享有物業(yè)所有權(quán)份額多少不同，可把業(yè)主分為大業(yè)主和小業(yè)主。按業(yè)主資格取得先后次序和依據(jù)不同，可以把業(yè)主分成原始業(yè)主(主要指新建物業(yè)的業(yè)主)、繼受業(yè)主(主要指購買物業(yè)人)和準(zhǔn)業(yè)主(主要指依法視為業(yè)主的業(yè)