【正文】 會議，在全體有表決權(quán)的組成人員中推選業(yè)主委員會主任、副主任。第二十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府及區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案；開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的，向開發(fā)區(qū)管理委員會備案：（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；（三）業(yè)主委員會組成人員的基本情況。區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)自收到上述材料后五個工作日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。業(yè)主委員會持備案回執(zhí)，向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告?zhèn)浒盖闆r。備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報告?zhèn)浒竼挝唬⒃谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。第二十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立印章管理制度，業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章應(yīng)當(dāng)指定專人保管。業(yè)主大會印章的使用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會的決定；業(yè)主委員會印章的使用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會的決定。第二十七條 業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定；（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（五）監(jiān)督管理業(yè)主共有收益；（六）監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的實施；（七）審核需要業(yè)主分?jǐn)偟馁M用；（八）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；（九）組織續(xù)籌和監(jiān)督使用住宅專項維修資金；（十）調(diào)解物業(yè)使用糾紛；（十一）受業(yè)主委托代表業(yè)主提起或者參與涉及業(yè)主共同利益的仲裁和訴訟；（十二）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。第二十八條 業(yè)主委員會不得有下列行為：（一）拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定；（二）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；（三）擅自使用業(yè)主大會印章；（四）打擊、報復(fù)、誹謗、陷害投訴人、舉報人；（五）未經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（六）擅自動用住宅專項維修資金、業(yè)主共有收益，侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；（七）違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。第二十九條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄并存檔。業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席會議的組成人員簽名后加蓋業(yè)主委員會印章，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不依法召集業(yè)主委員會會議的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會指定其他委員召集業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會組成人員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。第三十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開下列資料，隨時接受業(yè)主查詢：（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；（三）物業(yè)服務(wù)合同；（四）住宅專項維修資金的籌集、使用明細(xì)；（五）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和經(jīng)營收支情況；（六）占用業(yè)主共有道路、場地設(shè)置車位、車庫的使用和經(jīng)營收支情況；（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支明細(xì)；（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的資料。前款第五項至第七項規(guī)定的事項至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布一次。業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。第三十一條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會，并依法開展換屆選舉工作。換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會組成人員人選。業(yè)主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉。第三十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會指導(dǎo)和監(jiān)督下，將保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會；未完成換屆選舉的，移交給物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會代管。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及財物移交新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會組成人員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列檔案資料、印章及財物。業(yè)主委員會組成人員決定集體辭職的，應(yīng)當(dāng)將其保管的前款所列檔案資料、印章及財物移交給物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會代管。不按時移交本條第一款、第二款所述檔案資料、印章及財物的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)責(zé)令交回；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第三節(jié) 物業(yè)管理委員會第三十三條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu)，代行業(yè)主委員會職責(zé)：（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會指導(dǎo)兩次后仍不能成立的；（三）業(yè)主委員會不履行職責(zé)達(dá)一年以上、無法正常開展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會指導(dǎo)兩次后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。第三十四條 物業(yè)管理委員會由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會組織成立，由業(yè)主成員以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會、公安派出所、居民委員會、建設(shè)單位派員組成。物業(yè)管理委員會由九至十三人單數(shù)組成。其中業(yè)主成員不少于百分之五十，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會的業(yè)主成員資格應(yīng)當(dāng)符合本條例第二十四條第二款的規(guī)定。物業(yè)管理委員會成員應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。第三十五條 自物業(yè)管理委員會成立之日起十日內(nèi)，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將成立情況書面告知物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門；開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)將成立情況書面告知市物業(yè)管理行政主管部門。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。第三十六條 物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，就物業(yè)共同管理事項征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會依法備案之日起七日內(nèi)，與業(yè)主委員會辦理相關(guān)資料及財物移交手續(xù)后解散。第四節(jié) 其他規(guī)定第三十七條 召開首次業(yè)主大會會議所必需的宣傳、資料、文印等籌備經(jīng)費，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會籌備組成立之前，將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交至街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會設(shè)立的專用賬戶，供業(yè)主大會籌備組使用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督。籌備經(jīng)費的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)退還建設(shè)單位。第三十八條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財務(wù)管理制度。住宅專項維修資金、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費、業(yè)主委員會組成人員工作津貼等應(yīng)當(dāng)按照財務(wù)要求建賬、入賬并定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管財務(wù)原始憑證及相關(guān)會計資料。第三十九條 經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)決定是否委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)對住宅專項維修資金、業(yè)主共有收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費、業(yè)主委員會組成人員工作津貼等相關(guān)財務(wù)收支情況進(jìn)行審計，并將審計報告通報全體業(yè)主。業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告以及其他與財務(wù)收支有關(guān)的資料。對任期和離任的業(yè)主委員會組成人員是否進(jìn)行經(jīng)濟責(zé)任審計，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。第四十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)及時告知居民委員會。第四十一條 業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會書面提出撤銷申請；業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向市、區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門書面提出撤銷申請。受理申請的單位應(yīng)當(dāng)在十五個工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請人；業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，逾期不改正的，應(yīng)當(dāng)撤銷其決定并通告全體業(yè)主。第三章 前期物業(yè)管理第四十二條 本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主或者業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。建設(shè)單位負(fù)責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。第四十三條 新建建設(shè)項目擬實行物業(yè)管理的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，持建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案向物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)自受理之日起三十日內(nèi)，根據(jù)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案，向建設(shè)單位出具物業(yè)管理區(qū)域劃分決定。區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門劃分物業(yè)管理區(qū)域前應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的意見。第四十四條 劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，根據(jù)相對獨立、便于管理的原則，按照下列情況進(jìn)行具體劃分：（一）按照物業(yè)項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定；（二）物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；（三）已經(jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域，其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，經(jīng)業(yè)主大會同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；（四）不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，業(yè)主未入住前，經(jīng)各自建設(shè)單位同意，并已向物業(yè)買受人明示，或者業(yè)主入住后，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域劃分后不得擅自變更。確需變更的，應(yīng)當(dāng)形成調(diào)整方案，并向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會提出申請。調(diào)整方案應(yīng)當(dāng)對調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等作出規(guī)定，并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。第四十六條 影響消防、避險、燃?xì)狻㈦娞菀约捌渌灿迷O(shè)施設(shè)備使用的，不得劃分為獨立的