【正文】 （七）違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會(huì)賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定；（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（五）監(jiān)督管理業(yè)主共有收益；（六）監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的實(shí)施；（七）審核需要業(yè)主分?jǐn)偟馁M(fèi)用；（八）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；（九）組織續(xù)籌和監(jiān)督使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（十）調(diào)解物業(yè)使用糾紛；（十一）受業(yè)主委托代表業(yè)主提起或者參與涉及業(yè)主共同利益的仲裁和訴訟；（十二）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主大會(huì)印章的使用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)的決定；業(yè)主委員會(huì)印章的使用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的決定。第二十六條 業(yè)主委員會(huì)持備案回執(zhí)，向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告?zhèn)浒盖闆r。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府及區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案；開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的，向開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)備案：（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；（三）業(yè)主委員會(huì)組成人員的基本情況。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，在全體有表決權(quán)的組成人員中推選業(yè)主委員會(huì)主任、副主任。業(yè)主委員會(huì)組成人員的具體人數(shù)和任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。第二十四條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用紙質(zhì)方式實(shí)名投票；在確保業(yè)主意思表示真實(shí)、有效的前提下，也可以采用手機(jī)信息、電子郵件等方式實(shí)名投票。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)告，并決定下列事項(xiàng)：（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)組成人員；（三）物業(yè)管理模式；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（五）續(xù)籌和使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)組成人員工作津貼的開(kāi)支范圍、標(biāo)準(zhǔn)；（八）改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；（九）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)及收益分配等事項(xiàng)；（十）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)；（十一）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)責(zé)令其限期組織召開(kāi)；逾期仍未組織召開(kāi)的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)組織召開(kāi)。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前將會(huì)議內(nèi)容書(shū)面告知居民委員會(huì)。第十九條 需投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。第十八條 業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得委托他人。采用集體討論形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以全體業(yè)主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)書(shū)面記錄并存檔。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)，并應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主參加。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)組成人員的辦法。第十五條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的十五日前，將前款第一項(xiàng)至第五項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：籌備組成員中的業(yè)主代表還應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約，及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)用途等不當(dāng)使用的行為；本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)單位任職。第十二條 籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自籌備組成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于七日?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)工作人員擔(dān)任。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知建設(shè)單位參加籌備工作。第十一條 第十條 建設(shè)單位未及時(shí)履行告知義務(wù)和報(bào)送資料的，已售物業(yè)業(yè)主人數(shù)百分之五以上聯(lián)名可以書(shū)面告知。物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：（一）物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上的；（二）首套物業(yè)出售并交付使用滿(mǎn)兩年且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之二十以上的。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，進(jìn)行業(yè)主自治。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)第一節(jié) 鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)或者其委托的業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開(kāi)展物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范服務(wù)行為，制定并監(jiān)督實(shí)施物業(yè)服務(wù)規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、健康發(fā)展。居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)開(kāi)展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，按照本條例的規(guī)定，負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)按照本條例的規(guī)定負(fù)責(zé)本開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。市房屋行政管理部門(mén)是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，對(duì)本市物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例?？?附 監(jiān)督管理第八章 物業(yè)的使用與維護(hù)第六章 前期物業(yè)管理第四章 物業(yè)管理委員會(huì)第四節(jié) 業(yè)主大會(huì)第二節(jié) 則第二章 錄第一章 西安市物業(yè)管理?xiàng)l例（1999年3月30日西安市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議通過(guò)1999年5月27日陜西省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第九次會(huì)議批準(zhǔn)根據(jù)2004年6月30日西安市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議通過(guò)　2004年8月3日陜西省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議批準(zhǔn)的《關(guān)于修改〈西安市城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》第一次修正根據(jù)2005年6月30日西安市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十二次會(huì)議通過(guò)　2005年7月30日陜西省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十次會(huì)議批準(zhǔn)的《關(guān)于修改〈西安市城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》第二次修正2009年12月30日西安市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十九次會(huì)議修訂通過(guò)　2010年3月26日陜西省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十三次會(huì)議批準(zhǔn)2016年10月25日西安市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十五次會(huì)議修訂通過(guò)　2016年11月24日陜西省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議批準(zhǔn)）目 總 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)第一節(jié) 業(yè)主委員會(huì)第三節(jié) 其他規(guī)定第三章 物業(yè)服務(wù)與管理第五章 物業(yè)保修金與住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金第七章 法律責(zé)任第九章 則第一章 則第一條 第二條 第三條 第四條 區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。發(fā)展改革、建設(shè)、規(guī)劃、城市管理、工商、價(jià)格、公安、質(zhì)監(jiān)、市政公用、水務(wù)、環(huán)境保護(hù)、民政、人防等相關(guān)行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。第五條 第六條 第七條 物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。第二章 業(yè)主大會(huì)第八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。第九條 物業(yè)管理區(qū)域符合前款條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)書(shū)面告知物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)，并報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面告知之日起三十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的下列資料：（一）業(yè)主名冊(cè)；（二）物業(yè)管理區(qū)域劃分證明；（三）房屋及建筑面積清冊(cè)；（四）建筑規(guī)劃總平面圖；（五）共用設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；（六）物業(yè)服務(wù)用房配置資料；（七）成立業(yè)主大會(huì)必需的其他資料。業(yè)主大會(huì)籌備組由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)工作人員一名，居民委員會(huì)代表一名，建設(shè)單位代表一名，業(yè)主代表四至六名組成。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行參加業(yè)主大會(huì)籌備組職責(zé)。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主代表推選辦法，明確任職條件、名額分配方式、推選程序，并組織推選業(yè)主代表?；I備組正式開(kāi)展籌備工作前，區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)?；I備組成員應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力，且本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。第十三條 （一）確定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；（四）擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；（五）提出業(yè)主委員會(huì)組成人員候選人名單；（六）承擔(dān)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。第十四條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交籌備期間的全部資料后解散。劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合本條例第九條第一款規(guī)定條件的，可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。第十六條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面委托