【正文】 動(dòng)。在《條例》起草過(guò)程中, 曾幾易名稱。就其原因 , 除了前面提到的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)之爭(zhēng)外,城市和鄉(xiāng)村之爭(zhēng)是另外一個(gè)原因。有意見(jiàn)認(rèn)為,物業(yè)管理在我國(guó)尚處于起步階段,目前階段的物業(yè)管理,基本限于城市之內(nèi),因此,應(yīng)當(dāng)制定城市物業(yè)管理?xiàng)l例。另一種意見(jiàn)則認(rèn)為,雖然從全國(guó)情況來(lái)看,物業(yè)管理確實(shí)主要存在于城市。但不可否認(rèn)的是,在一些比較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村,物業(yè)管理活動(dòng)已經(jīng)存在。尤其是在沿海 一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū),城鄉(xiāng)差別已經(jīng)非常小。同時(shí),并非只有城市才會(huì)出現(xiàn)物業(yè)管理的需求,對(duì)鄉(xiāng)村也存在。而且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,鄉(xiāng)村對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴(kuò)大。如果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動(dòng),那鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動(dòng)將無(wú)法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國(guó)的發(fā)展,也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益?！稐l例》最終采納了第二種意見(jiàn)。關(guān)于物業(yè)管理這一專業(yè)名稱,還有一點(diǎn)需要說(shuō)明。在《條 例》制定過(guò)程中,曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)一個(gè)爭(zhēng)議較大的問(wèn)題,就是《條例》究竟應(yīng)該叫物業(yè)管理?xiàng)l例還是物業(yè)服務(wù)條例。主張物業(yè)服務(wù)條例的意見(jiàn)認(rèn)為,《條例》應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的平等關(guān)系,物業(yè)企業(yè)給業(yè)主提供的是服務(wù)而非管理,如果稱作物業(yè)管理?xiàng)l例不能體現(xiàn)出物業(yè)企業(yè)的服務(wù)職能,而且容易和行政機(jī)關(guān)的管理相棍淆,因此,建議將《條例》的名稱修改為物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例或者物業(yè)服務(wù)條例條文中涉及到的物業(yè)管理 也相應(yīng)的修改為物業(yè)服務(wù)或者物業(yè)管理服務(wù)。主張物業(yè)管理?xiàng)l例的意見(jiàn)則認(rèn)為:1. 物業(yè)管理區(qū)別于行政管理。物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托,以經(jīng)營(yíng)方式,提供帶有專業(yè)化管理的服務(wù)是物業(yè)管理的特殊性,與政府有關(guān)部門(mén)的行政管理有著本質(zhì)的區(qū)別。amp。包含對(duì)物業(yè)及共用設(shè)施、公共環(huán)境的維護(hù)、管理及提供的相關(guān)服務(wù)。物業(yè)管理 這一名稱比較準(zhǔn)確地反映了物業(yè)管理的內(nèi)容。3. 經(jīng)過(guò)這些年的發(fā)展,物業(yè)管理這一概念已經(jīng)約定俗成,被社會(huì)廣泛接受和認(rèn)同。從中央文件到各地制定的政策法規(guī),均采用物業(yè)管理 這一名稱。 這一名稱符合國(guó)際慣例。物業(yè)管理在國(guó)際上已有 100 多年的發(fā)展歷史,物業(yè)管理已成為世界各國(guó)的通用叫法,符合國(guó)際慣例。美國(guó)、英國(guó)、加拿大、澳大利亞、新加坡、中國(guó)香港等國(guó)家和地區(qū)均采用PROPERTY MANAGE ENT這個(gè)名詞,翻譯成漢語(yǔ)就是物業(yè)管理。采用物業(yè)管理名稱,有利于物業(yè)管理行業(yè)的國(guó)際間交流,有利于推動(dòng)我國(guó)物業(yè)管理的國(guó)際化進(jìn)程。這兩種意見(jiàn)雖然表現(xiàn)為對(duì)條例名稱的爭(zhēng)議,實(shí)質(zhì)上涉及對(duì)物業(yè)管理這一概念的深層次的理解和認(rèn)識(shí)?？梢哉f(shuō),這兩種意見(jiàn)是從不同角度闡述了物業(yè)管理的內(nèi)涵,兩者并無(wú)原則分歧。實(shí)質(zhì)上,物業(yè)管理是業(yè)主行使對(duì)物業(yè)的財(cái)產(chǎn)權(quán),選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)管理物業(yè)。經(jīng)過(guò)反復(fù)討論,《條例》采納了物業(yè)管理?xiàng)l例這一名稱, 同時(shí),《條例》的具體規(guī)定中充分體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的平等關(guān)系,物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供的是物業(yè)服務(wù)這一基本精神。例如,在業(yè)主的權(quán)利中明確規(guī)定業(yè)主有權(quán)獲得物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)( 第六條 )。將物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的合同規(guī)定為物業(yè)服務(wù)合同 ( 第三十五條 ) 等。第三條 國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。[ 釋義 ] 本條是關(guān)于業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定 , 是倡導(dǎo)性條款。物業(yè)管理活動(dòng),本質(zhì)上是一項(xiàng)民事法律活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì)之間不是依附或隸屬的關(guān)系,而是作為兩個(gè)平等的民事主體。把物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間聯(lián)系起來(lái),藉以建立民事法律關(guān)系的法律行為就是物業(yè)管理合同。相對(duì)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域來(lái)說(shuō),業(yè)主選擇哪一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)提供物業(yè)管理服務(wù),完全是一個(gè)市場(chǎng)行為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的最大優(yōu)點(diǎn)在于,可以最大限度地實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置。對(duì)于業(yè)主,尤其是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)眾多的業(yè)主而言,選擇一個(gè)合適的物業(yè)管理企業(yè)并不是一件容易的事。而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制為業(yè)主們提供了選擇最佳合作伙伴的機(jī)會(huì)。業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè),可以通過(guò)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)方式來(lái)進(jìn)行。本條規(guī)定屬于倡導(dǎo)性規(guī)范,因此,業(yè)主可以采用招標(biāo)投標(biāo)方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè),也可以采取協(xié)議等其他方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè)?！稐l例》之所以要提倡業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè),主要基于兩方面考慮:一是在物業(yè)管理實(shí)踐中,建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)采用非市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)時(shí),存在種種弊端。例如 , 建設(shè)單位往往選擇下屬子公司提供物業(yè)管理服務(wù),結(jié)果經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)價(jià)不符、建管責(zé)任難分等一系列損害業(yè)主權(quán)益的問(wèn)題。又如,一些業(yè)主委員會(huì)搞暗箱操作,選擇與業(yè)主委員會(huì)成員有利害關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),結(jié)果在物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主出現(xiàn)利益沖突時(shí),業(yè)主的合法權(quán)益往往難以得到保護(hù)。二是實(shí)踐證明,通過(guò)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)等方式,有利于實(shí)現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙贏的結(jié)果。通過(guò)何種方式選聘物業(yè)管理企業(yè),屬于業(yè)主的權(quán)利。同時(shí),利用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是需要一定成本的,并不是所有業(yè)主都愿意或者有必要支付這筆成本。對(duì)一些服務(wù)項(xiàng)目較少、范圍較小的物業(yè)管理區(qū)域而言,業(yè)主并不一定有必要通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè)。鑒于此,《條例》只是提倡而不是強(qiáng)制要求所有業(yè)主均必須通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。與本條規(guī)定相呼應(yīng),《條例》第二十四條對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)投 標(biāo)方式以及必須按照招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的情形作了明確規(guī)定第四條 國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法, 依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平?！踞屃x ] 本條是關(guān)于物業(yè)管理與創(chuàng)新和科技進(jìn)步關(guān)系的規(guī)定,是倡導(dǎo)性條款。傳統(tǒng)觀念認(rèn)為,物業(yè)管理的主要內(nèi)容無(wú)非是保潔、保安、綠化、房屋維修等,是一個(gè)技術(shù)含量不高的行業(yè)。實(shí)際上,物業(yè)管理是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的活動(dòng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步,建設(shè)領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)新技術(shù)、新產(chǎn)品 , 物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高, 只有那些擁有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專業(yè)人員,具有先進(jìn)的 管理工具及設(shè)備,建立科學(xué)、規(guī)范的管理措施及工作程序的物業(yè)管理企業(yè),才有能力提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。中國(guó)加入世界貿(mào)易組織之后,物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,物業(yè)管理企業(yè)迫切需要從理念上進(jìn)行創(chuàng)新,不斷采用新技術(shù)、新方法來(lái)提高自己的管理服務(wù)水平, 增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力。在物業(yè)管理實(shí)踐中, 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理工作中已經(jīng)引人不少全新理念與運(yùn)作模式,取得了良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果。例如,一些物業(yè)管理企業(yè)率先采用了無(wú)人化管理模式,得到了業(yè)主和社會(huì)的廣泛認(rèn)同。另外,已有不少物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)始針對(duì)業(yè)主鮮明的特點(diǎn)與需求采用個(gè)性化管理模式,通過(guò)防護(hù)系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)等智能化設(shè)施逐步提高管理服務(wù)水平,大大提高了業(yè)主的滿意率。物業(yè)管理屬于直接介入人民群眾家居生活的服務(wù)性行業(yè)。在網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代, 數(shù)字化生活正逐步變成現(xiàn)實(shí),網(wǎng)絡(luò)信息與生活現(xiàn)實(shí)之間將變得越來(lái)越密不可分。隨著人們居住環(huán)境智能化、日常生活數(shù)字化的實(shí)現(xiàn),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)融入其中 , 在為業(yè)主(居民)提供傳統(tǒng)服務(wù)的同時(shí),不斷采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提升管理和服務(wù)水平。本條是一條原則性規(guī)定,體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)物業(yè)管理創(chuàng)新和依靠 科技進(jìn)步提高物業(yè)管理服務(wù)水平的重視。至于如何鼓勵(lì),《條例》并沒(méi)有具體的規(guī)定。各地可以根據(jù)實(shí)際情況制定相應(yīng)的鼓勵(lì)政策和措施,促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新,促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)科技含量的提高。第五條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。[ 釋義 ] 本條是關(guān)于物業(yè)管理監(jiān)督管理體制的規(guī)定。物業(yè)管理監(jiān)督管理體制是指由物業(yè)管理監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及其管理職責(zé)、管理程序、相互關(guān)系等組成的有機(jī)整體。《條例》規(guī)定 對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理 , 由各級(jí)政府根據(jù)事權(quán)實(shí)施。本條第一款規(guī)定了國(guó)家一級(jí)的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)及其職責(zé)。國(guó)家一級(jí)的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)是指國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén),管理職責(zé)是負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。根據(jù)《條例》的規(guī)定,國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)的監(jiān)督管理職責(zé)主要包括制定物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的具體辦法(第三十二條),配合國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法(第四十→條),配合價(jià)格主管部門(mén)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(fèi) (第四十三條),會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)制定專項(xiàng)維修資金收取、使用和管理的辦法 ( 第五十四條 ), 對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為進(jìn)行查處(第六十條、第六十二條、第六十三條 )等方面內(nèi)容。本條第二款規(guī)定了地方一級(jí)的物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)。各地物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)是指縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén),管理職責(zé)是對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。需要說(shuō)明的是,這里所稱房地產(chǎn)行政主管部門(mén)是一個(gè)籠統(tǒng)和靈活的稱呼,各地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的名稱或設(shè)置并不完全相同。根據(jù)《條例》的規(guī)定 , 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督管理職責(zé)主要包括指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)( 第十條 )、撤銷業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律法規(guī)的決定或者責(zé)令其限期改正(第十九條)、批準(zhǔn)符合條件的建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)(第二十四條) 、配合價(jià)格主管部門(mén)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(fèi)(第四 十三條)、處理物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴( 第四十九條 )、對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為的查處(第五十七條―第六十六條)等內(nèi)物業(yè)管理涉及面很廣。物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行,需要主管部門(mén)的監(jiān)督管理,也需要相關(guān)部門(mén)和單位的大力協(xié)作。正是考慮到此,《條例》的一些規(guī)定涉及到了相關(guān)部門(mén)和單位的職責(zé)。例如,《條例》第二十條規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作?！稐l例》第四十條規(guī)定國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法 。 第四十三條規(guī)定縣級(jí)以上政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí) 房地產(chǎn)行政主管部門(mén), 應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。第四十 六條規(guī)定有關(guān)行政主管部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為的報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。第五十二條規(guī)定公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。第五十四條規(guī)定專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)制定。因此 , 公安、民政、物 價(jià)、工商、建設(shè)、規(guī)劃、市政公用等有關(guān)行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照 各自的職責(zé) , 協(xié)同實(shí)施條例。第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)本章共 15 條,規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù),業(yè)主大會(huì)的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會(huì)議制度、議事規(guī)則,業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)與組成,業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系等內(nèi)容。隨著住房體制改革的不斷深化,房屋主要由國(guó)家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生了根本改變,居民住房自有化率越來(lái)越高,隨之而來(lái)的,單幢建筑物內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人(即多個(gè)業(yè)主)的情況越來(lái)越多。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是密不可分的整體,對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行使用、維護(hù)、管理和對(duì)決定業(yè)主共同事務(wù)等事項(xiàng),涉及全體業(yè)主的共同利益,單個(gè)業(yè)主無(wú)法完成,只能由全體業(yè)主形成共同意志,才能對(duì)此類 共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機(jī)制 , 保證對(duì)業(yè)主共同事物作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志,符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會(huì)就是這樣一種代表和維護(hù)全體業(yè)主共同利益的有效的機(jī)制。鑒于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的重要性,本條例專設(shè)第二章,對(duì)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的權(quán)責(zé)及其運(yùn)行機(jī)制做了明確的規(guī)定。這對(duì)于規(guī)范業(yè)主行為,保障業(yè)主合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)的健康發(fā)展將起 到重要的作用。第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利 :（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 , 接受物業(yè)管理企業(yè)提供的 服務(wù)。（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議 , 并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。( 三 ) 提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。( 四 ) 參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議 , 行使投票權(quán) 。( 五 ) 選舉業(yè)主委員會(huì)委員 , 并享有被選舉權(quán) 。( 六 ) 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作 。{ 七 } 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 。( 八 ) 對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 。( 九 ) 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金{以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用 。{ 十 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。{釋義] 本條規(guī)定了什么是業(yè)主和業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利。第一款規(guī)定了業(yè)主的概念。業(yè)主 是一個(gè)從我國(guó)香港傳人內(nèi)地,逐漸被熟悉和接受的概念,顧名思義就是物業(yè)的主人。從《條例》第一章第二條的規(guī)定中可以看出,物業(yè)實(shí)際上指的是房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地, 可以看出,物業(yè)的外延比房屋要廣泛。但由于我國(guó)實(shí)行房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)歸屬同一個(gè)主體的原則,擁有了房屋的所有權(quán)在事實(shí)上就擁有了與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的相關(guān)權(quán)利。因此,將業(yè)主定義為房屋的所有權(quán)人,并沒(méi)有排除業(yè)主對(duì)與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地?fù)碛械南嚓P(guān)權(quán)利。第二款規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利。在物業(yè)管理活動(dòng)中,業(yè)主基于對(duì)房屋的所有權(quán)享有對(duì)物業(yè)和相關(guān)共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。這些權(quán)利有些由單個(gè)業(yè)主享有和行使,有些只能通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后 , 物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有向業(yè)主提供 合同所約定服務(wù)的義務(wù),業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后,享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的權(quán)利。(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議 .業(yè)主大會(huì)會(huì)議是業(yè)主大會(huì)開(kāi)展工作的基本形式。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。作為業(yè)主大會(huì)的成員,業(yè)主享有提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利。本《條例》第十三條規(guī)定:經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主有對(duì)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)提出建議的權(quán)利,促使物業(yè)管理 能及時(shí)、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進(jìn)行。(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是 規(guī)范業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系和業(yè)主大會(huì)內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制的基礎(chǔ)性規(guī)約。這些規(guī)約在生效以后對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主都有約束力,而且這些規(guī)約的規(guī)定事關(guān)全體業(yè)主的共同利益,因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權(quán)利。