【正文】 動。在《條例》起草過程中, 曾幾易名稱。就其原因 , 除了前面提到的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)之爭外,城市和鄉(xiāng)村之爭是另外一個原因。有意見認為,物業(yè)管理在我國尚處于起步階段,目前階段的物業(yè)管理,基本限于城市之內(nèi),因此,應(yīng)當制定城市物業(yè)管理條例。另一種意見則認為,雖然從全國情況來看,物業(yè)管理確實主要存在于城市。但不可否認的是,在一些比較發(fā)達的鄉(xiāng)村,物業(yè)管理活動已經(jīng)存在。尤其是在沿海 一些經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū),城鄉(xiāng)差別已經(jīng)非常小。同時,并非只有城市才會出現(xiàn)物業(yè)管理的需求,對鄉(xiāng)村也存在。而且隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴大。如果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動,那鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動將無法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國的發(fā)展,也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會和經(jīng)濟效益?！稐l例》最終采納了第二種意見。關(guān)于物業(yè)管理這一專業(yè)名稱,還有一點需要說明。在《條 例》制定過程中,曾經(jīng)出現(xiàn)過一個爭議較大的問題,就是《條例》究竟應(yīng)該叫物業(yè)管理條例還是物業(yè)服務(wù)條例。主張物業(yè)服務(wù)條例的意見認為,《條例》應(yīng)當體現(xiàn)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的平等關(guān)系,物業(yè)企業(yè)給業(yè)主提供的是服務(wù)而非管理,如果稱作物業(yè)管理條例不能體現(xiàn)出物業(yè)企業(yè)的服務(wù)職能,而且容易和行政機關(guān)的管理相棍淆,因此,建議將《條例》的名稱修改為物業(yè)服務(wù)管理條例或者物業(yè)服務(wù)條例條文中涉及到的物業(yè)管理 也相應(yīng)的修改為物業(yè)服務(wù)或者物業(yè)管理服務(wù)。主張物業(yè)管理條例的意見則認為:1. 物業(yè)管理區(qū)別于行政管理。物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托,以經(jīng)營方式,提供帶有專業(yè)化管理的服務(wù)是物業(yè)管理的特殊性,與政府有關(guān)部門的行政管理有著本質(zhì)的區(qū)別。amp。包含對物業(yè)及共用設(shè)施、公共環(huán)境的維護、管理及提供的相關(guān)服務(wù)。物業(yè)管理 這一名稱比較準確地反映了物業(yè)管理的內(nèi)容。3. 經(jīng)過這些年的發(fā)展,物業(yè)管理這一概念已經(jīng)約定俗成,被社會廣泛接受和認同。從中央文件到各地制定的政策法規(guī),均采用物業(yè)管理 這一名稱。 這一名稱符合國際慣例。物業(yè)管理在國際上已有 100 多年的發(fā)展歷史,物業(yè)管理已成為世界各國的通用叫法,符合國際慣例。美國、英國、加拿大、澳大利亞、新加坡、中國香港等國家和地區(qū)均采用PROPERTY MANAGE ENT這個名詞,翻譯成漢語就是物業(yè)管理。采用物業(yè)管理名稱,有利于物業(yè)管理行業(yè)的國際間交流,有利于推動我國物業(yè)管理的國際化進程。這兩種意見雖然表現(xiàn)為對條例名稱的爭議,實質(zhì)上涉及對物業(yè)管理這一概念的深層次的理解和認識?？梢哉f,這兩種意見是從不同角度闡述了物業(yè)管理的內(nèi)涵,兩者并無原則分歧。實質(zhì)上,物業(yè)管理是業(yè)主行使對物業(yè)的財產(chǎn)權(quán),選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。經(jīng)過反復(fù)討論,《條例》采納了物業(yè)管理條例這一名稱, 同時,《條例》的具體規(guī)定中充分體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的平等關(guān)系,物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供的是物業(yè)服務(wù)這一基本精神。例如,在業(yè)主的權(quán)利中明確規(guī)定業(yè)主有權(quán)獲得物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)( 第六條 )。將物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的合同規(guī)定為物業(yè)服務(wù)合同 ( 第三十五條 ) 等。第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。[ 釋義 ] 本條是關(guān)于業(yè)主通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定 , 是倡導(dǎo)性條款。物業(yè)管理活動,本質(zhì)上是一項民事法律活動。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會之間不是依附或隸屬的關(guān)系,而是作為兩個平等的民事主體。把物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間聯(lián)系起來,藉以建立民事法律關(guān)系的法律行為就是物業(yè)管理合同。相對一個物業(yè)管理區(qū)域來說,業(yè)主選擇哪一個物業(yè)管理企業(yè)來提供物業(yè)管理服務(wù),完全是一個市場行為市場競爭機制的最大優(yōu)點在于,可以最大限度地實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。對于業(yè)主,尤其是一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)眾多的業(yè)主而言,選擇一個合適的物業(yè)管理企業(yè)并不是一件容易的事。而市場競爭機制為業(yè)主們提供了選擇最佳合作伙伴的機會。業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè),可以通過物業(yè)管理招標投標方式來進行。本條規(guī)定屬于倡導(dǎo)性規(guī)范,因此,業(yè)主可以采用招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè),也可以采取協(xié)議等其他方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)?！稐l例》之所以要提倡業(yè)主通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè),主要基于兩方面考慮:一是在物業(yè)管理實踐中,建設(shè)單位、業(yè)主委員會采用非市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)時,存在種種弊端。例如 , 建設(shè)單位往往選擇下屬子公司提供物業(yè)管理服務(wù),結(jié)果經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)價不符、建管責(zé)任難分等一系列損害業(yè)主權(quán)益的問題。又如,一些業(yè)主委員會搞暗箱操作,選擇與業(yè)主委員會成員有利害關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),結(jié)果在物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主出現(xiàn)利益沖突時,業(yè)主的合法權(quán)益往往難以得到保護。二是實踐證明,通過物業(yè)管理招標投標等方式,有利于實現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙贏的結(jié)果。通過何種方式選聘物業(yè)管理企業(yè),屬于業(yè)主的權(quán)利。同時,利用市場競爭機制是需要一定成本的,并不是所有業(yè)主都愿意或者有必要支付這筆成本。對一些服務(wù)項目較少、范圍較小的物業(yè)管理區(qū)域而言,業(yè)主并不一定有必要通過招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)。鑒于此,《條例》只是提倡而不是強制要求所有業(yè)主均必須通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。與本條規(guī)定相呼應(yīng),《條例》第二十四條對物業(yè)管理招標投 標方式以及必須按照招標投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的情形作了明確規(guī)定第四條 國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法, 依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平。【釋義 ] 本條是關(guān)于物業(yè)管理與創(chuàng)新和科技進步關(guān)系的規(guī)定,是倡導(dǎo)性條款。傳統(tǒng)觀念認為,物業(yè)管理的主要內(nèi)容無非是保潔、保安、綠化、房屋維修等,是一個技術(shù)含量不高的行業(yè)。實際上,物業(yè)管理是一項專業(yè)性很強的活動。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進步,建設(shè)領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)新技術(shù)、新產(chǎn)品 , 物業(yè)的智能化程度越來越高, 只有那些擁有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專業(yè)人員,具有先進的 管理工具及設(shè)備,建立科學(xué)、規(guī)范的管理措施及工作程序的物業(yè)管理企業(yè),才有能力提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。中國加入世界貿(mào)易組織之后,物業(yè)管理市場競爭日趨激烈,物業(yè)管理企業(yè)迫切需要從理念上進行創(chuàng)新,不斷采用新技術(shù)、新方法來提高自己的管理服務(wù)水平, 增強競爭能力。在物業(yè)管理實踐中, 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理工作中已經(jīng)引人不少全新理念與運作模式,取得了良好的經(jīng)濟和社會效果。例如,一些物業(yè)管理企業(yè)率先采用了無人化管理模式,得到了業(yè)主和社會的廣泛認同。另外,已有不少物業(yè)管理企業(yè)開始針對業(yè)主鮮明的特點與需求采用個性化管理模式,通過防護系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)等智能化設(shè)施逐步提高管理服務(wù)水平,大大提高了業(yè)主的滿意率。物業(yè)管理屬于直接介入人民群眾家居生活的服務(wù)性行業(yè)。在網(wǎng)絡(luò)信息時代, 數(shù)字化生活正逐步變成現(xiàn)實,網(wǎng)絡(luò)信息與生活現(xiàn)實之間將變得越來越密不可分。隨著人們居住環(huán)境智能化、日常生活數(shù)字化的實現(xiàn),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當融入其中 , 在為業(yè)主(居民)提供傳統(tǒng)服務(wù)的同時,不斷采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進步提升管理和服務(wù)水平。本條是一條原則性規(guī)定,體現(xiàn)了國家對物業(yè)管理創(chuàng)新和依靠 科技進步提高物業(yè)管理服務(wù)水平的重視。至于如何鼓勵,《條例》并沒有具體的規(guī)定。各地可以根據(jù)實際情況制定相應(yīng)的鼓勵政策和措施,促進物業(yè)管理企業(yè)進行創(chuàng)新,促進物業(yè)管理服務(wù)科技含量的提高。第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。[ 釋義 ] 本條是關(guān)于物業(yè)管理監(jiān)督管理體制的規(guī)定。物業(yè)管理監(jiān)督管理體制是指由物業(yè)管理監(jiān)督管理機構(gòu)及其管理職責(zé)、管理程序、相互關(guān)系等組成的有機整體?！稐l例》規(guī)定 對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理 , 由各級政府根據(jù)事權(quán)實施。本條第一款規(guī)定了國家一級的物業(yè)管理主管機構(gòu)及其職責(zé)。國家一級的物業(yè)管理主管機構(gòu)是指國務(wù)院建設(shè)行政主管部門,管理職責(zé)是負責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。根據(jù)《條例》的規(guī)定,國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)主要包括制定物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的具體辦法(第三十二條),配合國務(wù)院價格主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費辦法(第四十→條),配合價格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費 (第四十三條),會同國務(wù)院財政部門制定專項維修資金收取、使用和管理的辦法 ( 第五十四條 ), 對物業(yè)管理活動中的違法行為進行查處(第六十條、第六十二條、第六十三條 )等方面內(nèi)容。本條第二款規(guī)定了地方一級的物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理機構(gòu)及其職責(zé)。各地物業(yè)管理主管機構(gòu)是指縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,管理職責(zé)是對本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理。需要說明的是,這里所稱房地產(chǎn)行政主管部門是一個籠統(tǒng)和靈活的稱呼,各地房地產(chǎn)行政主管部門的名稱或設(shè)置并不完全相同。根據(jù)《條例》的規(guī)定 , 房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)主要包括指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會( 第十條 )、撤銷業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的違反法律法規(guī)的決定或者責(zé)令其限期改正(第十九條)、批準符合條件的建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)(第二十四條) 、配合價格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(第四 十三條)、處理物業(yè)管理活動中的投訴( 第四十九條 )、對物業(yè)管理活動中的違法行為的查處(第五十七條―第六十六條)等內(nèi)物業(yè)管理涉及面很廣。物業(yè)管理活動的順利進行,需要主管部門的監(jiān)督管理,也需要相關(guān)部門和單位的大力協(xié)作。正是考慮到此,《條例》的一些規(guī)定涉及到了相關(guān)部門和單位的職責(zé)。例如,《條例》第二十條規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān),與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作?！稐l例》第四十條規(guī)定國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費辦法 。 第四十三條規(guī)定縣級以上政府價格主管部門會同同級 房地產(chǎn)行政主管部門, 應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。第四十 六條規(guī)定有關(guān)行政主管部門在接到物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為的報告后,應(yīng)當依法對違法行為予以制止或者依法處理。第五十二條規(guī)定公用事業(yè)單位應(yīng)當依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。第五十四條規(guī)定專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。因此 , 公安、民政、物 價、工商、建設(shè)、規(guī)劃、市政公用等有關(guān)行政管理部門應(yīng)當按照 各自的職責(zé) , 協(xié)同實施條例。第二章 業(yè)主及業(yè)主大會本章共 15 條,規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù),業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會議制度、議事規(guī)則,業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責(zé)與組成,業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力,業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系等內(nèi)容。隨著住房體制改革的不斷深化,房屋主要由國家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生了根本改變,居民住房自有化率越來越高,隨之而來的,單幢建筑物內(nèi)有多個產(chǎn)權(quán)人(即多個業(yè)主)的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是密不可分的整體,對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行使用、維護、管理和對決定業(yè)主共同事務(wù)等事項,涉及全體業(yè)主的共同利益,單個業(yè)主無法完成,只能由全體業(yè)主形成共同意志,才能對此類 共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機制 , 保證對業(yè)主共同事物作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志,符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會就是這樣一種代表和維護全體業(yè)主共同利益的有效的機制。鑒于業(yè)主和業(yè)主大會的重要性,本條例專設(shè)第二章,對業(yè)主和業(yè)主大會的權(quán)責(zé)及其運行機制做了明確的規(guī)定。這對于規(guī)范業(yè)主行為,保障業(yè)主合法權(quán)益,促進物業(yè)管理活動的健康發(fā)展將起 到重要的作用。第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權(quán)利 :（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 , 接受物業(yè)管理企業(yè)提供的 服務(wù)。（二）提議召開業(yè)主大會會議 , 并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。( 三 ) 提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。( 四 ) 參加業(yè)主大會會議 , 行使投票權(quán) 。( 五 ) 選舉業(yè)主委員會委員 , 并享有被選舉權(quán) 。( 六 ) 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 。{ 七 } 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 。( 八 ) 對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 。( 九 ) 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金{以下簡稱專項維修資金)的管理和使用 。{ 十 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。{釋義] 本條規(guī)定了什么是業(yè)主和業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利。第一款規(guī)定了業(yè)主的概念。業(yè)主 是一個從我國香港傳人內(nèi)地,逐漸被熟悉和接受的概念,顧名思義就是物業(yè)的主人。從《條例》第一章第二條的規(guī)定中可以看出,物業(yè)實際上指的是房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地, 可以看出,物業(yè)的外延比房屋要廣泛。但由于我國實行房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)歸屬同一個主體的原則,擁有了房屋的所有權(quán)在事實上就擁有了與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地的相關(guān)權(quán)利。因此,將業(yè)主定義為房屋的所有權(quán)人,并沒有排除業(yè)主對與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地擁有的相關(guān)權(quán)利。第二款規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利。在物業(yè)管理活動中,業(yè)主基于對房屋的所有權(quán)享有對物業(yè)和相關(guān)共同事務(wù)進行管理的權(quán)利。這些權(quán)利有些由單個業(yè)主享有和行使,有些只能通過業(yè)主大會來實現(xiàn)。(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后 , 物業(yè)管理企業(yè)負有向業(yè)主提供 合同所約定服務(wù)的義務(wù),業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務(wù)費用后,享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的權(quán)利。(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議 .業(yè)主大會會議是業(yè)主大會開展工作的基本形式。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。作為業(yè)主大會的成員,業(yè)主享有提議召開業(yè)主大會會議的權(quán)利。本《條例》第十三條規(guī)定:經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主有對物業(yè)管理有關(guān)事項提出建議的權(quán)利,促使物業(yè)管理 能及時、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進行。(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則是 規(guī)范業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系和業(yè)主大會內(nèi)部運作機制的基礎(chǔ)性規(guī)約。這些規(guī)約在生效以后對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主都有約束力,而且這些規(guī)約的規(guī)定事關(guān)全體業(yè)主的共同利益,因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權(quán)利。