【正文】 。 　?。┍O(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 　?。ㄆ撸┍O(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的遵守和執(zhí)行； 　　（八）調(diào)解物業(yè)使用糾紛； 　　（九）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 　　第二十三條業(yè)主委員會由主任、副主任、委員以及候補委員組成。 　　業(yè)主委員會組成人數(shù)為單數(shù)，組成人員任期一般為三年，可以連選連任。 　　業(yè)主委員會組成人員的具體人數(shù)等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。 　　第二十四條業(yè)主委員會可以根據(jù)需要聘請專職工作人員，負責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。 　　業(yè)主委員會主任、副主任、委員的津貼和專職工作人員的薪酬，由業(yè)主大會決定。 　　第二十五條業(yè)主委員會組成人員實行差額選舉，差額比例不得低于五分之一。 　　未當(dāng)選業(yè)主委員會主任、副主任、委員的，按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補委員。候補委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。 　　第二十六條業(yè)主委員會組成人員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件： 　?。ㄒ唬┚哂型耆袷滦袨槟芰?； 　　（二）履行業(yè)主義務(wù)，未拖欠專項維修資金或者未違反物業(yè)服務(wù)合同惡意拖欠物業(yè)管理服務(wù)費； 　?。ㄈ┍救?、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職； 　?。ㄋ模┳窦o(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，具有一定的公信力和組織能力； 　?。ㄎ澹┚邆浔匾墓ぷ鲿r間。 　　第二十七條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案時應(yīng)當(dāng)提交以下材料： 　　（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； 　?。ǘI(yè)主大會的會議記錄和會議決定； 　?。ㄈI(yè)主委員會組成人員名單及其基本情況。 　　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后五日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。 　　業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應(yīng)當(dāng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 　　備案事項發(fā)生變更時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報告原備案單位，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 　　第二十八條業(yè)主委員會組成人員不得有下列行為： 　　（一）接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理利害關(guān)系人提供的利益或者財物； 　?。ǘ┏袛埍疚飿I(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)或者推薦他人到該企業(yè)工作； 　　（三）接受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。 　　第二十九條業(yè)主委員會組成人員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會組成人員資格自行終止： 　?。ㄒ唬┍救?、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的； 　?。ǘ┮蛭飿I(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的； 　?。ㄈ┮蚣膊』蛘咂渌騿适男新氊?zé)能力的； 　　（四）被判處刑罰的。 　　第三十條業(yè)主委員會組成人員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會組成人員資格終止： 　?。ㄒ唬┎宦男袠I(yè)主委員會委員職責(zé)或者無故三次缺席業(yè)主委員會會議的； 　?。ǘ┎宦男袠I(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正的； 　?。ㄈ┻`反本條例第二十八條規(guī)定的； 　　（四）向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈的； 　?。ㄎ澹┢渌虿灰藫?dān)任業(yè)主委員會委員的。 　　第三十一條業(yè)主委員會主任資格終止的，由業(yè)主委員會組成人員推選一位副主任任主任；副主任資格終止的，由業(yè)主委員會組成人員從委員中推選副主任；委員資格終止的，由候補委員按照得票多少依次遞補。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告組成人員的變更情況。 　　業(yè)主委員會組成人員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章等物品交回業(yè)主委員會。 　　第三十二條業(yè)主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責(zé)時，由其委托的副主任召集；主任因喪失業(yè)主委員會成員資格不能履行職責(zé)時，由排序在先的副主任召集。 　　經(jīng)三分之一以上委員提議召開業(yè)主委員會會議的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議。主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。 　　第三十三條業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)有表決權(quán)的組成人員出席，作出決定須經(jīng)有表決權(quán)的組成人員半數(shù)以上簽名同意。 　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起三日內(nèi)，將會議情況以及決定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 　　第三十四條業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項，應(yīng)當(dāng)于會議召開三日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。 　　第三十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿前兩個月提出換屆籌備組人選名單，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主在十五日內(nèi)未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立；半數(shù)以上的業(yè)主提出異議的，由業(yè)主委員會重新提出人選名單。 　　業(yè)主委員會換屆籌備組在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上提出新一屆業(yè)主委員會候選人名單，差額比例不低于五分之一，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會組成人員人選。 　　業(yè)主委員會換屆籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會任期屆滿前，組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。 　　第三十六條業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會后，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。 　　第三十七條業(yè)主委員會半數(shù)以上辭職，或者專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主要求業(yè)主委員會提前換屆的，由物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)組織成立業(yè)主委員會換屆籌備組，組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔(dān)任，其他人員由業(yè)主推選。換屆籌備組應(yīng)當(dāng)按照本條例第三十五條第二款、第三款的規(guī)定組織換屆選舉，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起十日內(nèi)完成移交工作。 　　第三十八條占總?cè)藬?shù)五分之一以上的業(yè)主聯(lián)名，可以向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出罷免業(yè)主委員會組成人員的建議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在收到罷免建議之日起十五日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議。 　　業(yè)主大會罷免業(yè)主委員會組成人員須經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意。第四節(jié)其他規(guī)定　　第三十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出違反法律、法規(guī)或者與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定。 　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定損害業(yè)主合法權(quán)益的，受損害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 　　第四十條業(yè)主委員會超越職權(quán)作出的決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，由簽名同意該決定的成員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 　　第四十一條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會決定。 　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會的經(jīng)費使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式公告，業(yè)主可以查詢。第三章前期物業(yè)管理 第一節(jié)物業(yè)管理區(qū)域劃分　　第四十二條物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照相對獨立、便于管理的原則，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門劃定。 　　第四十三條物業(yè)管理區(qū)域按照下列規(guī)定進行具體劃分： 　　（一）按照物業(yè)項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定； 　?。ǘ┪飿I(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域； 　?。ㄈ┮呀?jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域，其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，經(jīng)業(yè)主大會同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域； 　　（四）不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。 　　對物業(yè)管理區(qū)域劃分有爭議的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會同物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。 　　第四十四條新建建設(shè)項目擬實行物業(yè)管理的，建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，持建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案向縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。 　　縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起三十日內(nèi)，在征求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見后進行劃分，并書面告知建設(shè)單位。第二節(jié)前期物業(yè)管理　　第四十五條新建住宅建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)工程竣工驗收合格后，其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)具備下列條件，方可交付使用： 　?。ㄒ唬┥钣盟{入公共供水管網(wǎng)，并供水到戶； 　　（二）用電納入供電網(wǎng)絡(luò)，不得使用臨時施工用電； 　?。ㄈ┯晁?、污水排放納入雨水、污水排放系統(tǒng)； 　?。ㄋ模┰诔鞘泄艿廊細?、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和熱計量裝置； 　?。ㄎ澹╇娫捦ㄐ啪€、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報箱等按規(guī)劃設(shè)計要求配置到位； 　?。┳≌瑓^(qū)道路與城市道路或者公路直接相連； 　?。ㄆ撸┌凑找?guī)劃要求完成住宅區(qū)的車庫（位）、公共服務(wù)設(shè)施、公用消防設(shè)施的建設(shè)，具備必要的綠化用地和設(shè)施； 　?。ò耍┓制诮ㄔO(shè)的住宅區(qū)，其相關(guān)配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)滿足交付使用部分基本使用功能的要求； 　?。ň牛┓?、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。建設(shè)單位在新建住