【正文】 第二十一條 前期物業(yè)服務合同在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為行使業(yè)主自己財產(chǎn)權(quán)的組織，自然而然的可以就維護自己財產(chǎn)權(quán)作出合法妥當?shù)陌才?。由于存在事實上與法律上的關(guān)聯(lián)關(guān)系，各個業(yè)主行使自己所有權(quán)已經(jīng)不可能完全不牽扯到其他所有權(quán)人的利益，為了協(xié)調(diào)全體所有權(quán)人的利益，同時對于共有部分進行有效的管理與利用，就必須建立全體所有權(quán)人參與的協(xié)調(diào)機制與組織，這就是條例所規(guī)定的業(yè)主大會與業(yè)主委員會。■關(guān)聯(lián)參見《業(yè)主大會規(guī)程》第l0條(P146)第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責限制業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。議案經(jīng)審議后，會議主持機構(gòu)應當如何決定提交大會表決，會議表決時應當采用無記名投票或舉手表決方式還是其他的表決方式，形成會議決議后應當在什么地點以何種方式予以公布，這些都迫切需要議事規(guī)則給于具體的規(guī)定。此外，本條例僅僅規(guī)定了召開臨時大會的一種情形，議事規(guī)則可以根據(jù)業(yè)主的考慮與需要增加召開臨時會議的情形與要求。●關(guān)聯(lián)參見《業(yè)主大會規(guī)程》第11條(P146)第22條(P150)第23條(P151)《建設部關(guān)于加強商品房銷售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知》(P160)《業(yè)主臨時公約(示范文本)》(P153)第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。承擔違約責任的方式，有停止侵害、排除妨礙、賠償損失等法定方式；管理規(guī)約也可以另行設定承擔責任的方式。介紹物業(yè)的名稱、地點、面積、戶數(shù)；公布公共場所及公用設施狀況等。管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。一般民事主體必須經(jīng)過登記才能成立，是為了保障交易安全的需要。業(yè)主委員會作為業(yè)主利益的代表者，其委員應當具有代表性。 第四，其他職責。[業(yè)主委員會的職責]根據(jù)本條的規(guī)定，業(yè)主委員會的職責如下：首先，會議職責。第四，業(yè)主委員會應經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記。業(yè)主委員會不能進行除簽訂物業(yè)服務合同以外的經(jīng)營活動，不是一個以經(jīng)營為目的的實體。■解讀與應用[業(yè)主委員會的地位]業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。依據(jù)我國《城市居民委員會組織法》的規(guī)定，居民委員會的主要任務有：①宣傳憲法、法律、法規(guī)和國家的政策，維護居民的合法權(quán)益，教育居民履行依法應盡的義務，愛護公共財產(chǎn)，開展多種形式的社會主義精神文明建設活動；②辦理本居住地區(qū)居民的公共事務的公益事業(yè)；③調(diào)解民間糾紛；④協(xié)助維護社會治安；⑤協(xié)助人民政府或者它的派出機關(guān)做好與居民利益有關(guān)的公共衛(wèi)生、計劃生育、優(yōu)撫救濟、青少年教育等項工作；⑥向人民政府或者它的派出機關(guān)反映居民的意見，要求和提出建議?！耜P(guān)聯(lián)參見《業(yè)主大會規(guī)程》第12條(P147)第十四條 業(yè)主大會會議的通知及記錄召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開l5日以前通知全體業(yè)主。經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。對于一般決定，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)的業(yè)主同意，即“普通多數(shù)同意方式”。本條例規(guī)定了最低投票權(quán)的限制，即應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主參加。業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。至于撤換業(yè)主委員會的組成人員，只要有必要，確因個別組成人員不稱職．任何時候業(yè)主都可行使這一職權(quán)。管理規(guī)約是各個業(yè)主集體自治管理組織的“小憲法”，是在業(yè)主集體自治管理轄區(qū)內(nèi)從事與物業(yè)管理有關(guān)活動的業(yè)主、單位和其他人員所應共同遵守的物業(yè)管理社會自治“總章程”?；I備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。對于物業(yè)管理區(qū)域的范圍，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個樓宇群體進行適當?shù)恼{(diào)整劃定。按照政府有關(guān)建設小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)應配置居委會、學校、幼兒園、托兒所、文化活動中心、綜合服務商店、自行車棚等公共設施項目。因此，業(yè)主大會基于其性質(zhì)、宗旨、組成人員、運作機制的不同而區(qū)別于其他對物業(yè)進行管理、指導、監(jiān)督的組織，具有獨立性和不可替代性。其次，業(yè)主大會是自治性的組織。因此只要是建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主，就有權(quán)參加業(yè)主大會，行使專有部分以外共有部分的共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利，并對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主行使專有部分的所有權(quán)作出限制性規(guī)定，以維護建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。對于物業(yè)管理區(qū)域這一集體而言，必然存在著公共的利益，每一位業(yè)主對此公共利益都有加以維護，不得侵害的義務?；诠怖?，業(yè)主享有共益權(quán)利，也應承擔相應義務，對于經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出決議的物業(yè)服務費、維修資金等各項合理費用，各業(yè)主即使有異議，也有交納的義務?！鼋庾x與應用根據(jù)該條的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中的義務主要體現(xiàn)在以下幾方面：第一，遵守規(guī)約、執(zhí)行決定的義務。專項維修資金如果不有效的加以監(jiān)督，可能導致濫用。業(yè)主要行使此項監(jiān)督權(quán)，檢查物業(yè)服務企業(yè)的財務支出情況，應該向業(yè)主委員會提出請求，由業(yè)主委員會委托專業(yè)事務所來檢查。業(yè)主如對某員工的工作不滿，應向物業(yè)服務企業(yè)提出，由物業(yè)服務企業(yè)采取適當?shù)奶幚泶胧?。業(yè)主委員會是業(yè)主的自治機構(gòu)，代表的應該是業(yè)主的共同利益，其決議和行事都應貫徹這一宗旨。第五，選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。第三，提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，對物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的全部權(quán)利；而使用人對物業(yè)只享有占有、使用或者一定條件的收益權(quán)，沒有處分的權(quán)利。[物業(yè)使用人]物業(yè)使用人是與業(yè)主相關(guān)的一個概念，主要是指物業(yè)承租人等物業(yè)的實際使用人。第二，可以從實質(zhì)上進行區(qū)分，也就是房屋產(chǎn)權(quán)從實質(zhì)上是屬于一個業(yè)主還是屬于幾個主體共有。非自然人業(yè)主，就是指擁有對物業(yè)的所有權(quán)的是自然人以外的主體，包括法人和非法人組織。第六條 業(yè)主定義及權(quán)利房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。前期管理和后期管理的區(qū)分改變了我國長期存在的“誰開發(fā)，誰管理”的自建自管的狀況，競爭機制被適用于物業(yè)管理這一個新興行業(yè)中，優(yōu)勝劣汰的競爭法則作用的發(fā)揮將促使物業(yè)管理服務水平不斷得到提高。二是針對性的專項服務：(1)日常生活類；(2)商業(yè)服務類；(3)文化、教育、衛(wèi)生、體育類；(4)金融服務類；(5)經(jīng)紀代理中介服務；(6)社會福利類。利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。(3)物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營。雖然只是變動了幾個字，但意義卻全然不同，明確了物業(yè)公司的定位——為業(yè)主服務，擺正了物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系。物業(yè)應是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。舊的《物業(yè)管理條例》規(guī)定的重大事項中沒有關(guān)于業(yè)主改建、重建建筑物及其附屬設施的內(nèi)容，新的條例根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定增加了這一事項，業(yè)主在表決改建、重建建筑物及其附屬設施的時候也作為一個重大事項，按照面積、人數(shù)雙三分之二原則進行表決。比如制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)等這些根據(jù)舊的《物業(yè)管理條例》需要特別多數(shù)的表決，即必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上投票權(quán)的業(yè)主的認可才可以最終得出決議的事項，根據(jù)新修訂的《物業(yè)管理條例》為了使表決更具有可操作性降低了表決比例，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可得出決議。稱謂上的改變，意味著新的《物業(yè)管理條例》更強調(diào)業(yè)主自治管理和物業(yè)服務。隨著物業(yè)管理在我國的迅速發(fā)展，物業(yè)服務企業(yè)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理中的問題也層出不窮。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第153頁 共153頁 出 版 說 明 “法律法規(guī)新解讀”叢書是一套實用型法規(guī)匯編，目的在于為讀者運用法律維護權(quán)利和利益提供易懂易用的工具?！段飿I(yè)管理條例》于2003年9月1日開始施行，2007年8月26日，國務院對《物業(yè)管理條例》進行了修訂，新條例于2007年10月1日起施行。從物業(yè)管理轉(zhuǎn)變到物業(yè)服務，突出了服務意識，也使業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)雙方關(guān)系的定位更加準確。第五，通過起訴可撤銷業(yè)委會決定。法律要點法條頁碼物業(yè)管理《物業(yè)管理條例》第2條第4頁業(yè)主《物業(yè)管理條例》第7條第15頁管理規(guī)約《物業(yè)管理條例》第17條第32頁業(yè)主大會《物業(yè)管理條例》第1014條第1820條《業(yè)主大會規(guī)程》第9條第20頁26頁第3437頁第146頁臨時管理規(guī)約《物業(yè)管理條例》第22條第41頁前期物業(yè)服務合同《物業(yè)管理條例》第21條第226條第39頁第448頁物業(yè)服務收費明碼標價《物業(yè)管理條例》第41條《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》第6條第75頁第229頁物業(yè)服務企業(yè)《物業(yè)管理條例》第32條第339條第57頁第672頁物業(yè)服務合同《物業(yè)管理條例》第35條第39條第63頁第72頁目 錄物業(yè)管理條例解讀與應用3第一章 總 則3 第一條【立法宗旨】4 第二條【物業(yè)管理定義】[物業(yè)服務企業(yè)][物業(yè)管理]7 第三條【選擇物業(yè)服務企業(yè)的方式】8 第四條【物業(yè)管理發(fā)展的途徑】8 第五條【物業(yè)管理的監(jiān)管機關(guān)】9 第二章業(yè)主及業(yè)主大會9 第六條【業(yè)主定義及權(quán)利】[業(yè)主][物業(yè)使用人][業(yè)主的權(quán)利]15 第七條【業(yè)主的義務】17 第八條【業(yè)主大會代表業(yè)主合法權(quán)益】19 第九條【物業(yè)管理區(qū)域的劃分】20 第十條【業(yè)主大會成立方式】[業(yè)主大會的成立]21第十一條【業(yè)主共同決定事項】23第十二條 【業(yè)主大會會議的召開方式及決定】[業(yè)主大會會議召開的方式][業(yè)主大會召開的最低投票權(quán)限定][業(yè)主參加大會的方式][業(yè)主大會的表決規(guī)則][業(yè)主大會決定的效力]25第十三條【業(yè)主大會的會議類型及其啟動方式】[定期會議][臨時會議]26第十四條【業(yè)主大會會議的通知及記錄】28第十五條 【業(yè)主委員會的性質(zhì)和職責】[業(yè)主委員會的地位][業(yè)主委員會的性質(zhì)][業(yè)主委員會的職責]31第十六條【業(yè)主委員會的登記備案制度及其成員資格][業(yè)主委員會的產(chǎn)生][業(yè)主委員會的登記時間和效力][業(yè)主委員會委員的資格]32第十七條【管理規(guī)約】[管理規(guī)約][管理規(guī)約的內(nèi)容][管理規(guī)約的通過與修改][管理規(guī)約的法律效力]34第十八條【業(yè)主大會議事規(guī)則】[業(yè)主大會議事規(guī)則的內(nèi)容]36第十九條【業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責限制】37第二十條【業(yè)主大會、業(yè)主委員會與相關(guān)單位的關(guān)系】39第三章 前期物業(yè)管理39第二十一條【前期物業(yè)服務合同】41第二十二條【臨時管理規(guī)約】[臨時管理規(guī)約]43第二十三條【關(guān)于對臨時管理規(guī)約的說明義務以及承諾遵守的義務】[建設單位的說明義務]44第二十四條【前期物業(yè)管理招投標】[前期物業(yè)管理招投標][前期物業(yè)管理招投標的方式]47第二十五條【買賣合同內(nèi)容包含前期物業(yè)服務合同內(nèi)容】48第二十六條【前期物業(yè)服務合同期限】49第二十七條 【建設單位不得擅自處分業(yè)主共有或者共用的物業(yè)】50第二十八條 【共用物業(yè)的承接驗收】 [承接驗收與竣工驗收][承接驗收的意義]51第二十九條【物業(yè)承接驗收時應移交的資料】[物業(yè)承接驗收時應移交的材料的分類][權(quán)屬文件][技術(shù)資料]53第三十條【物業(yè)管理用房】54第三十一條【建設單位的物業(yè)保修責任】[建設單位的物業(yè)保修責任][建設單位的保修期限][建設單位的保修范圍][保修責任的承擔]57第四章 物業(yè)管理服務57第三十二條【物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)、資質(zhì)】[物業(yè)服務企業(yè)的性質(zhì)][物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)]60第三十三條 【物業(yè)管理職業(yè)資格證書】[物業(yè)管理職業(yè)資格]62第三十四條【物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理】63第三十五條【物業(yè)服務合同】[簽訂物業(yè)服務合同的當事人][物業(yè)服務合同的形式][物業(yè)服務合同的內(nèi)容]67第三十六條【物業(yè)服務企業(yè)的義務和責任】、[物業(yè)管理法律關(guān)系][合同的履行][違約責任的承擔]70第三十七條【物業(yè)驗收和資料移交】71第三十八條 【物業(yè)管理用房所有權(quán)屬和用途】[物業(yè)管理用房的權(quán)屬]72第三十九條【合同終止時物業(yè)服務企業(yè)的義務】[物業(yè)服務合同的終止][合同終止時物業(yè)服務企業(yè)的義務]73第四十條【專項服務業(yè)務的轉(zhuǎn)委托】[轉(zhuǎn)委托][專項服務業(yè)務的轉(zhuǎn)委托]75第四十一條【物業(yè)服務收費】[物業(yè)服務收費的標準][物業(yè)服務收費的原則]79第四十二條【物業(yè)服務費交納】80第四十三條【物業(yè)服務收費監(jiān)督】81第四十四條【業(yè)主特約服務】82第四十五條【公用事業(yè)單位收費】83第四十六條【對違法行為的制止、報告】85第四十七條 【物業(yè)服務企業(yè)的安全防范義務及保安人員的職責】[物業(yè)服務企業(yè)的安全防范義務]86第四十八條【物業(yè)使用人的權(quán)利義務】88第四十九條【關(guān)于物業(yè)管理的投訴】[物業(yè)管理糾紛投訴]90第五章 物業(yè)的使用與維護90第五十條【改變公共建筑及共用設施用途的程序】91第五十一條【公共道路、場地的占用、挖掘】92第五十二條【公用事業(yè)設施維護責任】94第五十三條 【關(guān)于房屋裝飾、裝修的告知義務】95第五十四條【專項維修資金】[專項維修資金][專項維修資金的繳納][專項維修資金的使用]97第五十五條【對共用部位、共用設備設施經(jīng)營的收益】[對共用部位的利用][受益的歸屬與利用]98第五