【正文】 第二十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作為行使業(yè)主自己財(cái)產(chǎn)權(quán)的組織，自然而然的可以就維護(hù)自己財(cái)產(chǎn)權(quán)作出合法妥當(dāng)?shù)陌才?。由于存在事?shí)上與法律上的關(guān)聯(lián)關(guān)系，各個(gè)業(yè)主行使自己所有權(quán)已經(jīng)不可能完全不牽扯到其他所有權(quán)人的利益，為了協(xié)調(diào)全體所有權(quán)人的利益，同時(shí)對(duì)于共有部分進(jìn)行有效的管理與利用，就必須建立全體所有權(quán)人參與的協(xié)調(diào)機(jī)制與組織，這就是條例所規(guī)定的業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)。■關(guān)聯(lián)參見《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第l0條(P146)第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)限制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。議案經(jīng)審議后，會(huì)議主持機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如何決定提交大會(huì)表決，會(huì)議表決時(shí)應(yīng)當(dāng)采用無(wú)記名投票或舉手表決方式還是其他的表決方式，形成會(huì)議決議后應(yīng)當(dāng)在什么地點(diǎn)以何種方式予以公布，這些都迫切需要議事規(guī)則給于具體的規(guī)定。此外，本條例僅僅規(guī)定了召開臨時(shí)大會(huì)的一種情形，議事規(guī)則可以根據(jù)業(yè)主的考慮與需要增加召開臨時(shí)會(huì)議的情形與要求?！耜P(guān)聯(lián)參見《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第11條(P146)第22條(P150)第23條(P151)《建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知》(P160)《業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)》(P153)第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。承擔(dān)違約責(zé)任的方式，有停止侵害、排除妨礙、賠償損失等法定方式；管理規(guī)約也可以另行設(shè)定承擔(dān)責(zé)任的方式。介紹物業(yè)的名稱、地點(diǎn)、面積、戶數(shù)；公布公共場(chǎng)所及公用設(shè)施狀況等。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。一般民事主體必須經(jīng)過(guò)登記才能成立，是為了保障交易安全的需要。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主利益的代表者，其委員應(yīng)當(dāng)具有代表性。 第四，其他職責(zé)。[業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)]根據(jù)本條的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)如下：首先，會(huì)議職責(zé)。第四，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記。業(yè)主委員會(huì)不能進(jìn)行除簽訂物業(yè)服務(wù)合同以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不是一個(gè)以經(jīng)營(yíng)為目的的實(shí)體?！鼋庾x與應(yīng)用[業(yè)主委員會(huì)的地位]業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。依據(jù)我國(guó)《城市居民委員會(huì)組織法》的規(guī)定，居民委員會(huì)的主要任務(wù)有：①宣傳憲法、法律、法規(guī)和國(guó)家的政策，維護(hù)居民的合法權(quán)益，教育居民履行依法應(yīng)盡的義務(wù)，愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，開展多種形式的社會(huì)主義精神文明建設(shè)活動(dòng)；②辦理本居住地區(qū)居民的公共事務(wù)的公益事業(yè)；③調(diào)解民間糾紛；④協(xié)助維護(hù)社會(huì)治安；⑤協(xié)助人民政府或者它的派出機(jī)關(guān)做好與居民利益有關(guān)的公共衛(wèi)生、計(jì)劃生育、優(yōu)撫救濟(jì)、青少年教育等項(xiàng)工作；⑥向人民政府或者它的派出機(jī)關(guān)反映居民的意見，要求和提出建議?！耜P(guān)聯(lián)參見《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第12條(P147)第十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的通知及記錄召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開l5日以前通知全體業(yè)主。經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。對(duì)于一般決定，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)的業(yè)主同意，即“普通多數(shù)同意方式”。本條例規(guī)定了最低投票權(quán)的限制，即應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。至于撤換業(yè)主委員會(huì)的組成人員，只要有必要，確因個(gè)別組成人員不稱職．任何時(shí)候業(yè)主都可行使這一職權(quán)。管理規(guī)約是各個(gè)業(yè)主集體自治管理組織的“小憲法”，是在業(yè)主集體自治管理轄區(qū)內(nèi)從事與物業(yè)管理有關(guān)活動(dòng)的業(yè)主、單位和其他人員所應(yīng)共同遵守的物業(yè)管理社會(huì)自治“總章程”。籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域的范圍，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個(gè)樓宇群體進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整劃定。按照政府有關(guān)建設(shè)小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)應(yīng)配置居委會(huì)、學(xué)校、幼兒園、托兒所、文化活動(dòng)中心、綜合服務(wù)商店、自行車棚等公共設(shè)施項(xiàng)目。因此，業(yè)主大會(huì)基于其性質(zhì)、宗旨、組成人員、運(yùn)作機(jī)制的不同而區(qū)別于其他對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理、指導(dǎo)、監(jiān)督的組織，具有獨(dú)立性和不可替代性。其次，業(yè)主大會(huì)是自治性的組織。因此只要是建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主，就有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，行使專有部分以外共有部分的共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利，并對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主行使專有部分的所有權(quán)作出限制性規(guī)定，以維護(hù)建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域這一集體而言，必然存在著公共的利益，每一位業(yè)主對(duì)此公共利益都有加以維護(hù)，不得侵害的義務(wù)?；诠怖妫瑯I(yè)主享有共益權(quán)利，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，對(duì)于經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出決議的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修資金等各項(xiàng)合理費(fèi)用，各業(yè)主即使有異議，也有交納的義務(wù)。■解讀與應(yīng)用根據(jù)該條的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)主要體現(xiàn)在以下幾方面：第一，遵守規(guī)約、執(zhí)行決定的義務(wù)。專項(xiàng)維修資金如果不有效的加以監(jiān)督，可能導(dǎo)致濫用。業(yè)主要行使此項(xiàng)監(jiān)督權(quán)，檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)支出情況，應(yīng)該向業(yè)主委員會(huì)提出請(qǐng)求，由業(yè)主委員會(huì)委托專業(yè)事務(wù)所來(lái)檢查。業(yè)主如對(duì)某員工的工作不滿，應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取適當(dāng)?shù)奶幚泶胧I(yè)主委員會(huì)是業(yè)主的自治機(jī)構(gòu)，代表的應(yīng)該是業(yè)主的共同利益，其決議和行事都應(yīng)貫徹這一宗旨。第五，選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)。第三，提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，對(duì)物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的全部權(quán)利；而使用人對(duì)物業(yè)只享有占有、使用或者一定條件的收益權(quán)，沒(méi)有處分的權(quán)利。[物業(yè)使用人]物業(yè)使用人是與業(yè)主相關(guān)的一個(gè)概念，主要是指物業(yè)承租人等物業(yè)的實(shí)際使用人。第二，可以從實(shí)質(zhì)上進(jìn)行區(qū)分，也就是房屋產(chǎn)權(quán)從實(shí)質(zhì)上是屬于一個(gè)業(yè)主還是屬于幾個(gè)主體共有。非自然人業(yè)主，就是指擁有對(duì)物業(yè)的所有權(quán)的是自然人以外的主體，包括法人和非法人組織。第六條 業(yè)主定義及權(quán)利房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?？h級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。前期管理和后期管理的區(qū)分改變了我國(guó)長(zhǎng)期存在的“誰(shuí)開發(fā)，誰(shuí)管理”的自建自管的狀況，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制被適用于物業(yè)管理這一個(gè)新興行業(yè)中，優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)法則作用的發(fā)揮將促使物業(yè)管理服務(wù)水平不斷得到提高。二是針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)：(1)日常生活類；(2)商業(yè)服務(wù)類；(3)文化、教育、衛(wèi)生、體育類；(4)金融服務(wù)類；(5)經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)；(6)社會(huì)福利類。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。(3)物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)。雖然只是變動(dòng)了幾個(gè)字，但意義卻全然不同，明確了物業(yè)公司的定位——為業(yè)主服務(wù)，擺正了物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。舊的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的重大事項(xiàng)中沒(méi)有關(guān)于業(yè)主改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的內(nèi)容，新的條例根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定增加了這一事項(xiàng)，業(yè)主在表決改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的時(shí)候也作為一個(gè)重大事項(xiàng)，按照面積、人數(shù)雙三分之二原則進(jìn)行表決。比如制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等這些根據(jù)舊的《物業(yè)管理?xiàng)l例》需要特別多數(shù)的表決，即必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上投票權(quán)的業(yè)主的認(rèn)可才可以最終得出決議的事項(xiàng)，根據(jù)新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》為了使表決更具有可操作性降低了表決比例，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意即可得出決議。稱謂上的改變，意味著新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》更強(qiáng)調(diào)業(yè)主自治管理和物業(yè)服務(wù)。隨著物業(yè)管理在我國(guó)的迅速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理中的問(wèn)題也層出不窮。編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第153頁(yè) 共153頁(yè) 出 版 說(shuō) 明 “法律法規(guī)新解讀”叢書是一套實(shí)用型法規(guī)匯編，目的在于為讀者運(yùn)用法律維護(hù)權(quán)利和利益提供易懂易用的工具?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》于2003年9月1日開始施行，2007年8月26日，國(guó)務(wù)院對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修訂，新條例于2007年10月1日起施行。從物業(yè)管理轉(zhuǎn)變到物業(yè)服務(wù)，突出了服務(wù)意識(shí)，也使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方關(guān)系的定位更加準(zhǔn)確。第五，通過(guò)起訴可撤銷業(yè)委會(huì)決定。法律要點(diǎn)法條頁(yè)碼物業(yè)管理《物業(yè)管理?xiàng)l例》第2條第4頁(yè)業(yè)主《物業(yè)管理?xiàng)l例》第7條第15頁(yè)管理規(guī)約《物業(yè)管理?xiàng)l例》第17條第32頁(yè)業(yè)主大會(huì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第1014條第1820條《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第9條第20頁(yè)26頁(yè)第3437頁(yè)第146頁(yè)臨時(shí)管理規(guī)約《物業(yè)管理?xiàng)l例》第22條第41頁(yè)前期物業(yè)服務(wù)合同《物業(yè)管理?xiàng)l例》第21條第226條第39頁(yè)第448頁(yè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》第6條第75頁(yè)第229頁(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第32條第339條第57頁(yè)第672頁(yè)物業(yè)服務(wù)合同《物業(yè)管理?xiàng)l例》第35條第39條第63頁(yè)第72頁(yè)目 錄物業(yè)管理?xiàng)l例解讀與應(yīng)用3第一章 總 則3 第一條【立法宗旨】4 第二條【物業(yè)管理定義】[物業(yè)服務(wù)企業(yè)][物業(yè)管理]7 第三條【選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式】8 第四條【物業(yè)管理發(fā)展的途徑】8 第五條【物業(yè)管理的監(jiān)管機(jī)關(guān)】9 第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)9 第六條【業(yè)主定義及權(quán)利】[業(yè)主][物業(yè)使用人][業(yè)主的權(quán)利]15 第七條【業(yè)主的義務(wù)】17 第八條【業(yè)主大會(huì)代表業(yè)主合法權(quán)益】19 第九條【物業(yè)管理區(qū)域的劃分】20 第十條【業(yè)主大會(huì)成立方式】[業(yè)主大會(huì)的成立]21第十一條【業(yè)主共同決定事項(xiàng)】23第十二條 【業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開方式及決定】[業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的方式][業(yè)主大會(huì)召開的最低投票權(quán)限定][業(yè)主參加大會(huì)的方式][業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則][業(yè)主大會(huì)決定的效力]25第十三條【業(yè)主大會(huì)的會(huì)議類型及其啟動(dòng)方式】[定期會(huì)議][臨時(shí)會(huì)議]26第十四條【業(yè)主大會(huì)會(huì)議的通知及記錄】28第十五條 【業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職責(zé)】[業(yè)主委員會(huì)的地位][業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)][業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)]31第十六條【業(yè)主委員會(huì)的登記備案制度及其成員資格][業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生][業(yè)主委員會(huì)的登記時(shí)間和效力][業(yè)主委員會(huì)委員的資格]32第十七條【管理規(guī)約】[管理規(guī)約][管理規(guī)約的內(nèi)容][管理規(guī)約的通過(guò)與修改][管理規(guī)約的法律效力]34第十八條【業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則】[業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的內(nèi)容]36第十九條【業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)限制】37第二十條【業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與相關(guān)單位的關(guān)系】39第三章 前期物業(yè)管理39第二十一條【前期物業(yè)服務(wù)合同】41第二十二條【臨時(shí)管理規(guī)約】[臨時(shí)管理規(guī)約]43第二十三條【關(guān)于對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的說(shuō)明義務(wù)以及承諾遵守的義務(wù)】[建設(shè)單位的說(shuō)明義務(wù)]44第二十四條【前期物業(yè)管理招投標(biāo)】[前期物業(yè)管理招投標(biāo)][前期物業(yè)管理招投標(biāo)的方式]47第二十五條【買賣合同內(nèi)容包含前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容】48第二十六條【前期物業(yè)服務(wù)合同期限】49第二十七條 【建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主共有或者共用的物業(yè)】50第二十八條 【共用物業(yè)的承接驗(yàn)收】 [承接驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收][承接驗(yàn)收的意義]51第二十九條【物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)應(yīng)移交的資料】[物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)應(yīng)移交的材料的分類][權(quán)屬文件][技術(shù)資料]53第三十條【物業(yè)管理用房】54第三十一條【建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任】[建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任][建設(shè)單位的保修期限][建設(shè)單位的保修范圍][保修責(zé)任的承擔(dān)]57第四章 物業(yè)管理服務(wù)57第三十二條【物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)、資質(zhì)】[物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)][物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)]60第三十三條 【物業(yè)管理職業(yè)資格證書】[物業(yè)管理職業(yè)資格]62第三十四條【物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理】63第三十五條【物業(yè)服務(wù)合同】[簽訂物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人][物業(yè)服務(wù)合同的形式][物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容]67第三十六條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任】、[物業(yè)管理法律關(guān)系][合同的履行][違約責(zé)任的承擔(dān)]70第三十七條【物業(yè)驗(yàn)收和資料移交】71第三十八條 【物業(yè)管理用房所有權(quán)屬和用途】[物業(yè)管理用房的權(quán)屬]72第三十九條【合同終止時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)】[物業(yè)服務(wù)合同的終止][合同終止時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)]73第四十條【專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)委托】[轉(zhuǎn)委托][專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)委托]75第四十一條【物業(yè)服務(wù)收費(fèi)】[物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)][物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則]79第四十二條【物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納】80第四十三條【物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督】81第四十四條【業(yè)主特約服務(wù)】82第四十五條【公用事業(yè)單位收費(fèi)】83第四十六條【對(duì)違法行為的制止、報(bào)告】85第四十七條 【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范義務(wù)及保安人員的職責(zé)】[物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范義務(wù)]86第四十八條【物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)】88第四十九條【關(guān)于物業(yè)管理的投訴】[物業(yè)管理糾紛投訴]90第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)90第五十條【改變公共建筑及共用設(shè)施用途的程序】91第五十一條【公共道路、場(chǎng)地的占用、挖掘】92第五十二條【公用事業(yè)設(shè)施維護(hù)責(zé)任】94第五十三條 【關(guān)于房屋裝飾、裝修的告知義務(wù)】95第五十四條【專項(xiàng)維修資金】[專項(xiàng)維修資金][專項(xiàng)維修資金的繳納][專項(xiàng)維修資金的使用]97第五十五條【對(duì)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施經(jīng)營(yíng)的收益】[對(duì)共用部位的利用][受益的歸屬與利用]98第五