【正文】 編號：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第153頁 共153頁 出 版 說 明 “法律法規(guī)新解讀”叢書是一套實(shí)用型法規(guī)匯編，目的在于為讀者運(yùn)用法律維護(hù)權(quán)利和利益提供易懂易用的工具。 本叢書選取與日常生活密切相關(guān)的法律領(lǐng)域，將各領(lǐng)域的核心法規(guī)作為“主體法”，并且將與主體法相關(guān)聯(lián)的法律法規(guī)分類匯編。本叢書具有以下鮮明特點(diǎn)： 1．出版權(quán)威中國法制出版社是國務(wù)院法制辦公室所屬的中央級法律類圖書專業(yè)出版社，是國家法律、行政法規(guī)文本的權(quán)威出版機(jī)構(gòu)。 2．條文解讀精煉 叢書各分冊將重難點(diǎn)法條以【解讀與應(yīng)用】形式進(jìn)行闡釋，注釋內(nèi)容均是從全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)、國務(wù)院法制辦公室等對條文的權(quán)威解讀中精選、提煉而來，簡單明了、通俗易懂，并突出百姓日常生活中經(jīng)常遇到的糾紛與難題，這是其他釋義類圖書所沒有的。3．關(guān)聯(lián)法規(guī)檢索 叢書各分冊除了精選與主體法相關(guān)聯(lián)的法律規(guī)定外，還在主體法中以【關(guān)聯(lián)參見】的方式鏈接重要條文，并標(biāo)注條文所在頁碼(如“P42”即為第42頁)，以此最大限度地提高法規(guī)的即查即用性。 4．附錄實(shí)用信息 書末收錄經(jīng)提煉的法律流程圖、訴訟文書、糾紛處理常用數(shù)據(jù)等內(nèi)容，幫助讀者大大提高處理法律事務(wù)的效率。 2008年2月物業(yè)管理?xiàng)l例新解讀《物業(yè)管理?xiàng)l例》法律適用提示在住房商品化與住宅建設(shè)小區(qū)化的過程中，居民住房管理的主體，逐漸由政府、單位過渡為有獨(dú)立市場利益的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。隨著物業(yè)管理在我國的迅速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理中的問題也層出不窮。《物業(yè)管理?xiàng)l例》于2003年9月1日開始施行，2007年8月26日，國務(wù)院對《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修訂，新條例于2007年10月1日起施行?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》是適應(yīng)我國物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)迅速發(fā)展的需要而產(chǎn)生的．是第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī)。對業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律關(guān)系進(jìn)行了明確的界定，對提高業(yè)主的自我保護(hù)意識(shí)，規(guī)范物業(yè)管理市場具有重大意義。與《物業(yè)管理?xiàng)l例》配套的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》、《業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)》、《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》、《物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》及《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等示范文本也已經(jīng)陸續(xù)公布施行?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》共7章，70條。規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的組成及職責(zé)，業(yè)主委員會(huì)的組成及職責(zé)，業(yè)主管理規(guī)約，前期物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，專項(xiàng)維修資金，物業(yè)的使用與維護(hù)，物業(yè)管理中的法律責(zé)任等多項(xiàng)內(nèi)容。新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》最大的改變就是將“物業(yè)管理企業(yè)”改稱為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。稱謂上的改變，意味著新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》更強(qiáng)調(diào)業(yè)主自治管理和物業(yè)服務(wù)。從物業(yè)管理轉(zhuǎn)變到物業(yè)服務(wù)，突出了服務(wù)意識(shí)，也使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方關(guān)系的定位更加準(zhǔn)確。第二，增加“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”為成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)部門。突出了基層管理，對業(yè)主、物業(yè)公司的指導(dǎo)更直接，具有更強(qiáng)的實(shí)際操作性。第三，嚴(yán)格專項(xiàng)維修資金使用條件。以前是按照投票權(quán)數(shù)．按照面積的套數(shù)為依據(jù)，現(xiàn)在加入了投票的人數(shù)的要求。明確《物權(quán)法》對業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)，就是“面積”加上“人數(shù)”。即“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加．”第四，關(guān)于表決比例的改變。比如制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等這些根據(jù)舊的《物業(yè)管理?xiàng)l例》需要特別多數(shù)的表決，即必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上投票權(quán)的業(yè)主的認(rèn)可才可以最終得出決議的事項(xiàng)，根據(jù)新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》為了使表決更具有可操作性降低了表決比例，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可得出決議。第五，通過起訴可撤銷業(yè)委會(huì)決定。修改后的條文，賦予了被侵害權(quán)益業(yè)主獲得司法救濟(jì)的權(quán)利。“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！睒I(yè)主可以個(gè)人名義對業(yè)委會(huì)的決定進(jìn)行起訴，只要有不合理的地方，都有權(quán)提出申請。這樣做，更有利于保護(hù)業(yè)主權(quán)益。第六，增加改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施作為業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng)的規(guī)定。舊的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的重大事項(xiàng)中沒有關(guān)于業(yè)主改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的內(nèi)容，新的條例根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定增加了這一事項(xiàng)，業(yè)主在表決改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的時(shí)候也作為一個(gè)重大事項(xiàng)，按照面積、人數(shù)雙三分之二原則進(jìn)行表決。法律要點(diǎn)法條頁碼物業(yè)管理《物業(yè)管理?xiàng)l例》第2條第4頁業(yè)主《物業(yè)管理?xiàng)l例》第7條第15頁管理規(guī)約《物業(yè)管理?xiàng)l例》第17條第32頁業(yè)主大會(huì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第1014條第1820條《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第9條第20頁26頁第3437頁第146頁臨時(shí)管理規(guī)約《物業(yè)管理?xiàng)l例》第22條第41頁前期物業(yè)服務(wù)合同《物業(yè)管理?xiàng)l例》第21條第226條第39頁第448頁物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》第6條第75頁第229頁物業(yè)服務(wù)企業(yè)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第32條第339條第57頁第672頁物業(yè)服務(wù)合同《物業(yè)管理?xiàng)l例》第35條第39條第63頁第72頁目 錄物業(yè)管理?xiàng)l例解讀與應(yīng)用3第一章 總 則3 第一條【立法宗旨】4 第二條【物業(yè)管理定義】[物業(yè)服務(wù)企業(yè)][物業(yè)管理]7 第三條【選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式】8 第四條【物業(yè)管理發(fā)展的途徑】8 第五條【物業(yè)管理的監(jiān)管機(jī)關(guān)】9 第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)9 第六條【業(yè)主定義及權(quán)利】[業(yè)主][物業(yè)使用人][業(yè)主的權(quán)利]15 第七條【業(yè)主的義務(wù)】17 第八條【業(yè)主大會(huì)代表業(yè)主合法權(quán)益】19 第九條【物業(yè)管理區(qū)域的劃分】20 第十條【業(yè)主大會(huì)成立方式】[業(yè)主大會(huì)的成立]21第十一條【業(yè)主共同決定事項(xiàng)】23第十二條 【業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開方式及決定】[業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的方式][業(yè)主大會(huì)召開的最低投票權(quán)限定][業(yè)主參加大會(huì)的方式][業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則][業(yè)主大會(huì)決定的效力]25第十三條【業(yè)主大會(huì)的會(huì)議類型及其啟動(dòng)方式】[定期會(huì)議][臨時(shí)會(huì)議]26第十四條【業(yè)主大會(huì)會(huì)議的通知及記錄】28第十五條 【業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職責(zé)】[業(yè)主委員會(huì)的地位][業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)][業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)]31第十六條【業(yè)主委員會(huì)的登記備案制度及其成員資格][業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生][業(yè)主委員會(huì)的登記時(shí)間和效力][業(yè)主委員會(huì)委員的資格]32第十七條【管理規(guī)約】[管理規(guī)約][管理規(guī)約的內(nèi)容][管理規(guī)約的通過與修改][管理規(guī)約的法律效力]34第十八條【業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則】[業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的內(nèi)容]36第十九條【業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)限制】37第二十條【業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與相關(guān)單位的關(guān)系】39第三章 前期物業(yè)管理39第二十一條【前期物業(yè)服務(wù)合同】41第二十二條【臨時(shí)管理規(guī)約】[臨時(shí)管理規(guī)約]43第二十三條【關(guān)于對臨時(shí)管理規(guī)約的說明義務(wù)以及承諾遵守的義務(wù)】[建設(shè)單位的說明義務(wù)]44第二十四條【前期物業(yè)管理招投標(biāo)】[前期物業(yè)管理招投標(biāo)][前期物業(yè)管理招投標(biāo)的方式]47第二十五條【買賣合同內(nèi)容包含前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容】48第二十六條【前期物業(yè)服務(wù)合同期限】49第二十七條 【建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主共有或者共用的物業(yè)】50第二十八條 【共用物業(yè)的承接驗(yàn)收】 [承接驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收][承接驗(yàn)收的意義]51第二十九條【物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)應(yīng)移交的資料】[物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)應(yīng)移交的材料的分類][權(quán)屬文件][技術(shù)資料]53第三十條【物業(yè)管理用房】54第三十一條【建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任】[建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任][建設(shè)單位的保修期限][建設(shè)單位的保修范圍][保修責(zé)任的承擔(dān)]57第四章 物業(yè)管理服務(wù)57第三十二條【物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)、資質(zhì)】[物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)][物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)]60第三十三條 【物業(yè)管理職業(yè)資格證書】[物業(yè)管理職業(yè)資格]62第三十四條【物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理】63第三十五條【物業(yè)服務(wù)合同】[簽訂物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人][物業(yè)服務(wù)合同的形式][物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容]67第三十六條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任】、[物業(yè)管理法律關(guān)系][合同的履行][違約責(zé)任的承擔(dān)]70第三十七條【物業(yè)驗(yàn)收和資料移交】71第三十八條 【物業(yè)管理用房所有權(quán)屬和用途】[物業(yè)管理用房的權(quán)屬]72第三十九條【合同終止時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)】[物業(yè)服務(wù)合同的終止][合同終止時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)]73第四十條【專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)委托】[轉(zhuǎn)委托][專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)委托]75第四十一條【物業(yè)服務(wù)收費(fèi)】[物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)][物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則]79第四十二條【物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納】80第四十三條【物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督】81第四十四條【業(yè)主特約服務(wù)】82第四十五條【公用事業(yè)單位收費(fèi)】83第四十六條【對違法行為的制止、報(bào)告】85第四十七條 【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范義務(wù)及保安人員的職責(zé)】[物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范義務(wù)]86第四十八條【物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)】88第四十九條【關(guān)于物業(yè)管理的投訴】[物業(yè)管理糾紛投訴]90第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)90第五十條【改變公共建筑及共用設(shè)施用途的程序】91第五十一條【公共道路、場地的占用、挖掘】92第五十二條【公用事業(yè)設(shè)施維護(hù)責(zé)任】94第五十三條 【關(guān)于房屋裝飾、裝修的告知義務(wù)】95第五十四條【專項(xiàng)維修資金】[專項(xiàng)維修資金][專項(xiàng)維修資金的繳納][專項(xiàng)維修資金的使用]97第五十五條【對共用部位、共用設(shè)備設(shè)施經(jīng)營的收益】[對共用部位的利用][受益的歸屬與利用]98第五十六條 【責(zé)任人的維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)】[責(zé)任人及其義務(wù)][責(zé)任人的責(zé)任]100第六章 法律責(zé)任101第五十七條【建設(shè)單位違法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任】[行政責(zé)任][責(zé)任的構(gòu)成要件][行政處罰的主體][行政處罰的方式]103第五十八條【建設(shè)單位擅自處分共用部位的責(zé)任】[行政責(zé)任][民事責(zé)任]105第五十九條【拒不移交資料的行政責(zé)任】[行政責(zé)任構(gòu)成要件][行政責(zé)任的責(zé)任方式]107第六十條【無資質(zhì)從事物業(yè)管理的責(zé)任】[未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的行政責(zé)任的構(gòu)成要件][未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的行政責(zé)任的方式][物業(yè)服務(wù)合同的效力][以欺騙手段取得資質(zhì)證書的行政責(zé)任]110第六十一條【聘用無從業(yè)資格人員的責(zé)任】112第六十二條【違反委托管理限制的責(zé)任】113第六十三條【挪用專項(xiàng)維修資金的責(zé)任】114第六十四條【建設(shè)單位不配置物業(yè)管理用房的責(zé)任】[建設(shè)單位的責(zé)任]116第六十五條【擅自改變物業(yè)管理用房的用途的責(zé)任】117第六十六條【擅自行為的責(zé)任】118第六十七條【逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的責(zé)任】119第六十八條【業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事違法活動(dòng)的責(zé)任】120第六十九條【公務(wù)人員違法行為的責(zé)任】121第七十條【施行時(shí)間】關(guān)聯(lián)法規(guī)歸類解讀與應(yīng)用一、綜合125中華人民共和國民法通則(節(jié)錄) 1986年4月12日)128最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)(節(jié)錄)(1988年4月2日)129中華人民共和國物權(quán)法(節(jié)錄) (2007年3月16日)139中華人民共和國合同法(節(jié)錄) (1999年3月15日)二、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)143中華人民共和國城市居民委員會(huì)組織法(節(jié)錄)(1989年12月26日)144業(yè)主大會(huì)規(guī)程(2003年6月26日)153業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本) (2004年9月6日)159建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知(1997年8月29日)三、前期物業(yè)管理161前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)(2004年9月6日)170中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法(節(jié)錄)(1999年8月30日)170前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法(2003年6月26日)178房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(1991年2月4日)186中華人民共和國建筑法(節(jié)錄)(1997年11月1日)186建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例(節(jié)錄)(2000年1月30日)188房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法(節(jié)錄)(2000年6月30日)三、物業(yè)管理服務(wù)190物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法(2007年11月26日)195建設(shè)部辦公廳關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理有關(guān)問題的通知(2004年5月18日)196物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定 (2005年11月16日0物202業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法 (2005年11月16日)203物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法 (2005年11月16日)205建設(shè)部辦公廳關(guān)于物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試工作有關(guān)事項(xiàng)的通知(2006年8月16日)208關(guān)于實(shí)施物業(yè)管理師制度職責(zé)分工有關(guān)問題的通知(2006年5月16日)209物業(yè)管理委托合同(示范文本)(1997年8月15日)五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)218中華人民共和國價(jià)格法(節(jié)錄) (1997年12月29日)219中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法(節(jié)錄)(1993年10月31日)223物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 (2003年11月13日)228物業(yè)服務(wù)收