【正文】 編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第153頁 共153頁 出 版 說 明 “法律法規(guī)新解讀”叢書是一套實用型法規(guī)匯編，目的在于為讀者運用法律維護權利和利益提供易懂易用的工具。 本叢書選取與日常生活密切相關的法律領域，將各領域的核心法規(guī)作為“主體法”，并且將與主體法相關聯(lián)的法律法規(guī)分類匯編。本叢書具有以下鮮明特點： 1．出版權威中國法制出版社是國務院法制辦公室所屬的中央級法律類圖書專業(yè)出版社，是國家法律、行政法規(guī)文本的權威出版機構。 2．條文解讀精煉 叢書各分冊將重難點法條以【解讀與應用】形式進行闡釋，注釋內(nèi)容均是從全國人大常委會法制工作委員會、國務院法制辦公室等對條文的權威解讀中精選、提煉而來，簡單明了、通俗易懂，并突出百姓日常生活中經(jīng)常遇到的糾紛與難題，這是其他釋義類圖書所沒有的。3．關聯(lián)法規(guī)檢索 叢書各分冊除了精選與主體法相關聯(lián)的法律規(guī)定外，還在主體法中以【關聯(lián)參見】的方式鏈接重要條文，并標注條文所在頁碼(如“P42”即為第42頁)，以此最大限度地提高法規(guī)的即查即用性。 4．附錄實用信息 書末收錄經(jīng)提煉的法律流程圖、訴訟文書、糾紛處理常用數(shù)據(jù)等內(nèi)容，幫助讀者大大提高處理法律事務的效率。 2008年2月物業(yè)管理條例新解讀《物業(yè)管理條例》法律適用提示在住房商品化與住宅建設小區(qū)化的過程中，居民住房管理的主體，逐漸由政府、單位過渡為有獨立市場利益的物業(yè)服務企業(yè)。隨著物業(yè)管理在我國的迅速發(fā)展，物業(yè)服務企業(yè)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理中的問題也層出不窮?！段飿I(yè)管理條例》于2003年9月1日開始施行，2007年8月26日，國務院對《物業(yè)管理條例》進行了修訂，新條例于2007年10月1日起施行。《物業(yè)管理條例》是適應我國物業(yè)管理服務行業(yè)迅速發(fā)展的需要而產(chǎn)生的．是第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī)。對業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的法律關系進行了明確的界定，對提高業(yè)主的自我保護意識，規(guī)范物業(yè)管理市場具有重大意義。與《物業(yè)管理條例》配套的《業(yè)主大會規(guī)程》、《業(yè)主臨時公約(示范文本)》、《前期物業(yè)服務合同(示范文本)》、《物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》、《住宅專項維修資金管理辦法》及《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等示范文本也已經(jīng)陸續(xù)公布施行?！段飿I(yè)管理條例》共7章，70條。規(guī)定了業(yè)主的權利義務，業(yè)主大會的組成及職責，業(yè)主委員會的組成及職責，業(yè)主管理規(guī)約，前期物業(yè)管理，物業(yè)管理服務，物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務合同，物業(yè)管理服務收費，專項維修資金，物業(yè)的使用與維護，物業(yè)管理中的法律責任等多項內(nèi)容。新修訂的《物業(yè)管理條例》最大的改變就是將“物業(yè)管理企業(yè)”改稱為“物業(yè)服務企業(yè)”。稱謂上的改變，意味著新的《物業(yè)管理條例》更強調(diào)業(yè)主自治管理和物業(yè)服務。從物業(yè)管理轉變到物業(yè)服務，突出了服務意識，也使業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)雙方關系的定位更加準確。第二，增加“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”為成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的指導部門。突出了基層管理，對業(yè)主、物業(yè)公司的指導更直接，具有更強的實際操作性。第三，嚴格專項維修資金使用條件。以前是按照投票權數(shù)．按照面積的套數(shù)為依據(jù)，現(xiàn)在加入了投票的人數(shù)的要求。明確《物權法》對業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權，就是“面積”加上“人數(shù)”。即“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加．”第四，關于表決比例的改變。比如制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)等這些根據(jù)舊的《物業(yè)管理條例》需要特別多數(shù)的表決，即必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權三分之二以上投票權的業(yè)主的認可才可以最終得出決議的事項，根據(jù)新修訂的《物業(yè)管理條例》為了使表決更具有可操作性降低了表決比例，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可得出決議。第五，通過起訴可撤銷業(yè)委會決定。修改后的條文，賦予了被侵害權益業(yè)主獲得司法救濟的權利?！皹I(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！睒I(yè)主可以個人名義對業(yè)委會的決定進行起訴，只要有不合理的地方，都有權提出申請。這樣做，更有利于保護業(yè)主權益。第六，增加改建、重建建筑物及其附屬設施作為業(yè)主共同決定的重大事項的規(guī)定。舊的《物業(yè)管理條例》規(guī)定的重大事項中沒有關于業(yè)主改建、重建建筑物及其附屬設施的內(nèi)容，新的條例根據(jù)《物權法》的規(guī)定增加了這一事項，業(yè)主在表決改建、重建建筑物及其附屬設施的時候也作為一個重大事項，按照面積、人數(shù)雙三分之二原則進行表決。法律要點法條頁碼物業(yè)管理《物業(yè)管理條例》第2條第4頁業(yè)主《物業(yè)管理條例》第7條第15頁管理規(guī)約《物業(yè)管理條例》第17條第32頁業(yè)主大會《物業(yè)管理條例》第1014條第1820條《業(yè)主大會規(guī)程》第9條第20頁26頁第3437頁第146頁臨時管理規(guī)約《物業(yè)管理條例》第22條第41頁前期物業(yè)服務合同《物業(yè)管理條例》第21條第226條第39頁第448頁物業(yè)服務收費明碼標價《物業(yè)管理條例》第41條《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》第6條第75頁第229頁物業(yè)服務企業(yè)《物業(yè)管理條例》第32條第339條第57頁第672頁物業(yè)服務合同《物業(yè)管理條例》第35條第39條第63頁第72頁目 錄物業(yè)管理條例解讀與應用3第一章 總 則3 第一條【立法宗旨】4 第二條【物業(yè)管理定義】[物業(yè)服務企業(yè)][物業(yè)管理]7 第三條【選擇物業(yè)服務企業(yè)的方式】8 第四條【物業(yè)管理發(fā)展的途徑】8 第五條【物業(yè)管理的監(jiān)管機關】9 第二章業(yè)主及業(yè)主大會9 第六條【業(yè)主定義及權利】[業(yè)主][物業(yè)使用人][業(yè)主的權利]15 第七條【業(yè)主的義務】17 第八條【業(yè)主大會代表業(yè)主合法權益】19 第九條【物業(yè)管理區(qū)域的劃分】20 第十條【業(yè)主大會成立方式】[業(yè)主大會的成立]21第十一條【業(yè)主共同決定事項】23第十二條 【業(yè)主大會會議的召開方式及決定】[業(yè)主大會會議召開的方式][業(yè)主大會召開的最低投票權限定][業(yè)主參加大會的方式][業(yè)主大會的表決規(guī)則][業(yè)主大會決定的效力]25第十三條【業(yè)主大會的會議類型及其啟動方式】[定期會議][臨時會議]26第十四條【業(yè)主大會會議的通知及記錄】28第十五條 【業(yè)主委員會的性質(zhì)和職責】[業(yè)主委員會的地位][業(yè)主委員會的性質(zhì)][業(yè)主委員會的職責]31第十六條【業(yè)主委員會的登記備案制度及其成員資格][業(yè)主委員會的產(chǎn)生][業(yè)主委員會的登記時間和效力][業(yè)主委員會委員的資格]32第十七條【管理規(guī)約】[管理規(guī)約][管理規(guī)約的內(nèi)容][管理規(guī)約的通過與修改][管理規(guī)約的法律效力]34第十八條【業(yè)主大會議事規(guī)則】[業(yè)主大會議事規(guī)則的內(nèi)容]36第十九條【業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責限制】37第二十條【業(yè)主大會、業(yè)主委員會與相關單位的關系】39第三章 前期物業(yè)管理39第二十一條【前期物業(yè)服務合同】41第二十二條【臨時管理規(guī)約】[臨時管理規(guī)約]43第二十三條【關于對臨時管理規(guī)約的說明義務以及承諾遵守的義務】[建設單位的說明義務]44第二十四條【前期物業(yè)管理招投標】[前期物業(yè)管理招投標][前期物業(yè)管理招投標的方式]47第二十五條【買賣合同內(nèi)容包含前期物業(yè)服務合同內(nèi)容】48第二十六條【前期物業(yè)服務合同期限】49第二十七條 【建設單位不得擅自處分業(yè)主共有或者共用的物業(yè)】50第二十八條 【共用物業(yè)的承接驗收】 [承接驗收與竣工驗收][承接驗收的意義]51第二十九條【物業(yè)承接驗收時應移交的資料】[物業(yè)承接驗收時應移交的材料的分類][權屬文件][技術資料]53第三十條【物業(yè)管理用房】54第三十一條【建設單位的物業(yè)保修責任】[建設單位的物業(yè)保修責任][建設單位的保修期限][建設單位的保修范圍][保修責任的承擔]57第四章 物業(yè)管理服務57第三十二條【物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)、資質(zhì)】[物業(yè)服務企業(yè)的性質(zhì)][物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)]60第三十三條 【物業(yè)管理職業(yè)資格證書】[物業(yè)管理職業(yè)資格]62第三十四條【物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理】63第三十五條【物業(yè)服務合同】[簽訂物業(yè)服務合同的當事人][物業(yè)服務合同的形式][物業(yè)服務合同的內(nèi)容]67第三十六條【物業(yè)服務企業(yè)的義務和責任】、[物業(yè)管理法律關系][合同的履行][違約責任的承擔]70第三十七條【物業(yè)驗收和資料移交】71第三十八條 【物業(yè)管理用房所有權屬和用途】[物業(yè)管理用房的權屬]72第三十九條【合同終止時物業(yè)服務企業(yè)的義務】[物業(yè)服務合同的終止][合同終止時物業(yè)服務企業(yè)的義務]73第四十條【專項服務業(yè)務的轉委托】[轉委托][專項服務業(yè)務的轉委托]75第四十一條【物業(yè)服務收費】[物業(yè)服務收費的標準][物業(yè)服務收費的原則]79第四十二條【物業(yè)服務費交納】80第四十三條【物業(yè)服務收費監(jiān)督】81第四十四條【業(yè)主特約服務】82第四十五條【公用事業(yè)單位收費】83第四十六條【對違法行為的制止、報告】85第四十七條 【物業(yè)服務企業(yè)的安全防范義務及保安人員的職責】[物業(yè)服務企業(yè)的安全防范義務]86第四十八條【物業(yè)使用人的權利義務】88第四十九條【關于物業(yè)管理的投訴】[物業(yè)管理糾紛投訴]90第五章 物業(yè)的使用與維護90第五十條【改變公共建筑及共用設施用途的程序】91第五十一條【公共道路、場地的占用、挖掘】92第五十二條【公用事業(yè)設施維護責任】94第五十三條 【關于房屋裝飾、裝修的告知義務】95第五十四條【專項維修資金】[專項維修資金][專項維修資金的繳納][專項維修資金的使用]97第五十五條【對共用部位、共用設備設施經(jīng)營的收益】[對共用部位的利用][受益的歸屬與利用]98第五十六條 【責任人的維修養(yǎng)護義務】[責任人及其義務][責任人的責任]100第六章 法律責任101第五十七條【建設單位違法選聘物業(yè)服務企業(yè)的責任】[行政責任][責任的構成要件][行政處罰的主體][行政處罰的方式]103第五十八條【建設單位擅自處分共用部位的責任】[行政責任][民事責任]105第五十九條【拒不移交資料的行政責任】[行政責任構成要件][行政責任的責任方式]107第六十條【無資質(zhì)從事物業(yè)管理的責任】[未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的行政責任的構成要件][未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務的行政責任的方式][物業(yè)服務合同的效力][以欺騙手段取得資質(zhì)證書的行政責任]110第六十一條【聘用無從業(yè)資格人員的責任】112第六十二條【違反委托管理限制的責任】113第六十三條【挪用專項維修資金的責任】114第六十四條【建設單位不配置物業(yè)管理用房的責任】[建設單位的責任]116第六十五條【擅自改變物業(yè)管理用房的用途的責任】117第六十六條【擅自行為的責任】118第六十七條【逾期不交納物業(yè)服務費的責任】119第六十八條【業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事違法活動的責任】120第六十九條【公務人員違法行為的責任】121第七十條【施行時間】關聯(lián)法規(guī)歸類解讀與應用一、綜合125中華人民共和國民法通則(節(jié)錄) 1986年4月12日)128最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)(節(jié)錄)(1988年4月2日)129中華人民共和國物權法(節(jié)錄) (2007年3月16日)139中華人民共和國合同法(節(jié)錄) (1999年3月15日)二、業(yè)主及業(yè)主大會143中華人民共和國城市居民委員會組織法(節(jié)錄)(1989年12月26日)144業(yè)主大會規(guī)程(2003年6月26日)153業(yè)主臨時公約(示范文本) (2004年9月6日)159建設部關于加強商品房銷售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知(1997年8月29日)三、前期物業(yè)管理161前期物業(yè)服務合同(示范文本)(2004年9月6日)170中華人民共和國招標投標法(節(jié)錄)(1999年8月30日)170前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法(2003年6月26日)178房屋接管驗收標準(1991年2月4日)186中華人民共和國建筑法(節(jié)錄)(1997年11月1日)186建設工程質(zhì)量管理條例(節(jié)錄)(2000年1月30日)188房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法(節(jié)錄)(2000年6月30日)三、物業(yè)管理服務190物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法(2007年11月26日)195建設部辦公廳關于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理有關問題的通知(2004年5月18日)196物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定 (2005年11月16日0物202業(yè)管理師資格考試實施辦法 (2005年11月16日)203物業(yè)管理師資格認定考試辦法 (2005年11月16日)205建設部辦公廳關于物業(yè)管理師資格認定考試工作有關事項的通知(2006年8月16日)208關于實施物業(yè)管理師制度職責分工有關問題的通知(2006年5月16日)209物業(yè)管理委托合同(示范文本)(1997年8月15日)五、物業(yè)服務收費218中華人民共和國價格法(節(jié)錄) (1997年12月29日)219中華人民共和國消費者權益保護法(節(jié)錄)(1993年10月31日)223物業(yè)服務收費管理辦法 (2003年11月13日)228物業(yè)服務收