【正文】 ，其行為的后果直接歸于全體業(yè)主，責(zé)任也由全體業(yè)主共同承擔(dān)，因而業(yè)主委員會的組成人員應(yīng)該反映全體業(yè)主絕大部分人的意愿，即應(yīng)由全體業(yè)主進行民主選舉，推選出自己信任的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會的委員。第三，監(jiān)督職責(zé)。也就是說，在民事訴訟中，訴訟權(quán)利本身并不歸于業(yè)主委員會，其必須得到業(yè)主的明確授權(quán)，作為被委托人參加到訴訟中，行使訴訟的權(quán)利，其訴訟活動的結(jié)果也直接歸于全體業(yè)主。而且，業(yè)主委員會維護的應(yīng)是業(yè)主的合法權(quán)益，其所有的行為、決策都應(yīng)在法律、法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)。因此，業(yè)主委員會也應(yīng)由業(yè)主大會來選舉產(chǎn)生，反映絕大多數(shù)業(yè)主的意愿。業(yè)主大會會議記錄由業(yè)主委員會負責(zé)，對于大會召開過程和業(yè)主發(fā)表的意見應(yīng)當(dāng)以書面形式作詳實的記錄，成為業(yè)主大會開展工作的重要檔案資料，也便于業(yè)主對于業(yè)主大會的監(jiān)督。(2)住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。根據(jù)法理的一般規(guī)定，以下兩種情形下可以召開臨時會議：(1)發(fā)生重大事故有及時處理的必要，經(jīng)業(yè)主委員會請求時；(2)其他管理規(guī)約規(guī)定的情況?！耜P(guān)聯(lián)參見《物權(quán)法》第78條[業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的效力](P135)《業(yè)主大會規(guī)程》第14—17條(P148—149)第l9條(P150)第十三條 業(yè)主大會的會議類型及其啟動方式業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。因而，業(yè)主大會決議的形成規(guī)則至關(guān)重要，這些規(guī)則的設(shè)計將直接影響到?jīng)Q議的合理性、代表性和科學(xué)性。但是，對于一些問題，業(yè)主之間并沒有爭議，可以通過征求意見的方式，能夠節(jié)約時間和成本?！鲫P(guān)聯(lián)參見《物權(quán)法》第76條[業(yè)主共同決定的事項](P134)《物業(yè)管理條例》第12條[業(yè)主大會會議的召開方式及決定](P23)《業(yè)主大會規(guī)程》第5條(P145)第9條(P146)第17條(P149)第32條(P152)第十二條 業(yè)主大會會議的召開方式及決定業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。對于以上人員，業(yè)主有權(quán)依照規(guī)定程序予以罷免。根據(jù)修改后的《物業(yè)管理條例》的規(guī)定．由業(yè)主共同決定的事項包括以下內(nèi)容：首先，制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改管理規(guī)約。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，我國業(yè)主大會采取二重機構(gòu)設(shè)置的方式，即由全體業(yè)主組成業(yè)主大會，作為業(yè)主自治機構(gòu)中的權(quán)力機構(gòu)，行使重大事務(wù)的決策權(quán)；在業(yè)主大會下設(shè)立由業(yè)主民主選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，作為業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責(zé)：(1)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(4)監(jiān)督業(yè)主公約的實施；(5)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。劃分住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮建筑規(guī)模、自然形成、設(shè)施設(shè)備共用程度及社區(qū)建設(shè)等因素；非住宅區(qū)域劃分主要考慮建設(shè)立項、規(guī)劃等因素；住宅與非住宅結(jié)構(gòu)相連的區(qū)域，應(yīng)本著有利于物業(yè)管理的原則劃定。自然街坊是城市建設(shè)中自然形成的相對獨立的居住區(qū)。所以，它不同于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，后者是物業(yè)服務(wù)的專營性質(zhì)的公司，以管理、經(jīng)營一定區(qū)域的物業(yè)為其經(jīng)營目的。首先，業(yè)主大會是民主性的組織。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的物業(yè)管理規(guī)章中，有大量的不得侵犯其他業(yè)主權(quán)利的規(guī)定，但是，這些規(guī)定當(dāng)然還有未能詳盡之處，對于它們未明確規(guī)定的，但是可能侵犯業(yè)主權(quán)利的行為，業(yè)主亦不得為之。主要包括：按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；按時交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主有權(quán)對享有所有權(quán)的房屋依法出售、贈與、出租、出借、抵押等處分，不受其他業(yè)主、業(yè)主自治機構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的非法干涉。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。所以，業(yè)主并沒有權(quán)利直接檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)賬目。物,物定服務(wù)企業(yè)是受業(yè)主的集體委托對業(yè)主所有的物業(yè)進行管理的法律主體，其與業(yè)主處于合約中相對立的另一方，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各種管理行為，業(yè)主有監(jiān)督的權(quán)利。第六，監(jiān)督權(quán)。參加會議權(quán)包括獲得會議通知權(quán)，這就要求會議通知必須充分、明確、按時。提議召開業(yè)主大會會議的權(quán)利應(yīng)當(dāng)由業(yè)主享有，以便能夠及時解決有關(guān)業(yè)主公共利益的問題。應(yīng)該分清物業(yè)的所有權(quán)人與物業(yè)的使用人的概念，明確物業(yè)的使用權(quán)人不是業(yè)主。依享有物業(yè)所有權(quán)份額多少不同，可把業(yè)主分為大業(yè)主和小業(yè)主。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證上只寫明一個所有人享有房屋產(chǎn)權(quán)的，這個所有人就是獨立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。如果買房人支付房款并未登記，不能稱為房屋的業(yè)主。業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成的，維護物業(yè)共同利益的自治性組織，業(yè)主大會對外行使業(yè)主的權(quán)利?！耜P(guān)聯(lián)參見《民法通則》第4條[自愿、公平、等價有償、誠實信用原則]《合同法》第3條[雙方平等原則]第4條[合同自由原則]第5條[公平原則]第6條[誠實信用原則]第7條[合法與公序良俗原則]《物業(yè)管理條例》第24條[前期物業(yè)管理招投標(biāo)](P44)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》(P170)第四條 物業(yè)管理發(fā)展的途徑國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平?！段飿I(yè)管理條例》第三章對前期物業(yè)管理進行了規(guī)定。物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。[物業(yè)管理]物業(yè)管理的內(nèi)涵：(1)物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)。■解讀與應(yīng)用[物業(yè)服務(wù)企業(yè)] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，主要包括以下要素：(1)已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇；(2)與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施；(3)屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項設(shè)施)和相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路。這樣做，更有利于保護業(yè)主權(quán)益。明確《物權(quán)法》對業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權(quán)，就是“面積”加上“人數(shù)”。規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，業(yè)主大會的組成及職責(zé)，業(yè)主委員會的組成及職責(zé)，業(yè)主管理規(guī)約，前期物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理服務(wù)收費，專項維修資金，物業(yè)的使用與維護，物業(yè)管理中的法律責(zé)任等多項內(nèi)容。 4．附錄實用信息 書末收錄經(jīng)提煉的法律流程圖、訴訟文書、糾紛處理常用數(shù)據(jù)等內(nèi)容，幫助讀者大大提高處理法律事務(wù)的效率。本叢書具有以下鮮明特點： 1．出版權(quán)威中國法制出版社是國務(wù)院法制辦公室所屬的中央級法律類圖書專業(yè)出版社，是國家法律、行政法規(guī)文本的權(quán)威出版機構(gòu)。對業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律關(guān)系進行了明確的界定，對提高業(yè)主的自我保護意識，規(guī)范物業(yè)管理市場具有重大意義。突出了基層管理，對業(yè)主、物業(yè)公司的指導(dǎo)更直接，具有更強的實際操作性。“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。第一條 立法宗旨為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。物業(yè)管理的有序和規(guī)范對于業(yè)主財產(chǎn)權(quán)益的維護，人民群眾生活、工作的便捷和生活、工作環(huán)境的改善具有重要意義。物業(yè)的這個舉動，對大部分業(yè)主來說是服務(wù)，但對私搭亂建的業(yè)主來說就是管理。每位業(yè)主只需面對物業(yè)服務(wù)企業(yè)一家就能將所有關(guān)于房屋和居住(工作)環(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對各個不同部門。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。同時，根據(jù)自身的能力和業(yè)主的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。對于前期管理，《物業(yè)管理條例》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。其監(jiān)督內(nèi)容包括：建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式、建設(shè)單位對共用部門的處分、資料的移交、從事物業(yè)管理的資持、從業(yè)人員的資格、專項維修資金的運用、建設(shè)單位對物業(yè)管理用房的配置等。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體。可以分為獨立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主和共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。公房業(yè)主按我國法律規(guī)定是指國家和集體，但公房業(yè)主狹義僅指國家及其授權(quán)經(jīng)營管理公房的部門或單位；私房業(yè)主按國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》第2條第2款規(guī)定，僅指個人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房之業(yè)主。這部分業(yè)主在購買了房屋之后即將所購房屋出租他人使用。物業(yè)服務(wù)合同是廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂的，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進行綜合管理的法律文件。這些規(guī)約直接決定和影響業(yè)主的自治權(quán)能否得到充分有效的保護。業(yè)主能夠享有選舉業(yè)主委員會成員的權(quán)利，也決定著業(yè)主自己的意志能否在業(yè)主委員會的工作中得以傳達，從而決定業(yè)主的利益能否充分保護。同時，業(yè)主委員會也可能需要管理一些業(yè)主交納的經(jīng)費，涉及一些公共財物問題。檢查賬目的目的是為了監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)支出的公開性與透明度，檢查其是否符合預(yù)算項目，有沒有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。業(yè)主的權(quán)利可能還會在其他法律、法規(guī)中作出規(guī)定，對于這些權(quán)利業(yè)主也當(dāng)然享有。因此，在物業(yè)管理規(guī)約中，其對所有的業(yè)主都有相同的約束力，即使是當(dāng)初表示了反對的業(yè)主，只要規(guī)約是合法的，就有遵守的義務(wù)。第三，法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。各業(yè)主在使用共用地方及設(shè)施時，不得損害、阻塞或堵塞共用地方及設(shè)施。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu)。最后，業(yè)主大會具有代表性的特征，業(yè)主大會代表了全體業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權(quán)益。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。將一個封閉小區(qū)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，有利于對房屋及相關(guān)設(shè)施的管理。■關(guān)聯(lián)參見《業(yè)主大會規(guī)程》第3條(P144)第十條 業(yè)主大會成立方式同一個物業(yè)管NN_域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。這主要是因為有些物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主較少，甚至只有一個業(yè)主，此時，如果法律強制設(shè)立業(yè)主大會并無必要。業(yè)主委員會是一個業(yè)主維護自身合法權(quán)益，行使業(yè)主自治權(quán)的常設(shè)機構(gòu)。第四，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項?！鼋庾x與應(yīng)用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。但是，如果業(yè)主無法親自參與業(yè)主團體會議的，也可以委托他人(包括同住人或之外的人)參加，并且還可以將自己的表決權(quán)書面委托其行使。[業(yè)主大會決定的效力]業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。[臨時會議]業(yè)主可以提議召開臨時會議，經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議?！窠庾x與應(yīng)用本條規(guī)定了業(yè)主委員會在召開業(yè)主大會時應(yīng)履行的三項職責(zé)：(1)召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開l5日以前通知全體業(yè)主。但是，作為自治組織的業(yè)主大會主要是財產(chǎn)權(quán)利的組織集合，其職責(zé)正如條例第8條規(guī)定“業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主委員會由業(yè)主會議選舉組成，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)自治權(quán)限范圍的物業(yè)管理各項工作，但必須對業(yè)主大會會議負責(zé)并報告工作，不享有自治管理規(guī)范訂立權(quán)，因此，業(yè)委會必須服從業(yè)主大會會議，受業(yè)主大會會議的隸屬，處于從屬于業(yè)主大會會議的法律地位。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)、執(zhí)行機構(gòu)，應(yīng)該向業(yè)主大會負責(zé)，即應(yīng)向全體業(yè)主負責(zé)。[業(yè)主委員會的性質(zhì)]本條例并沒有明確規(guī)定業(yè)主委員會的法律性質(zhì)，但是通過法律解釋，尤其是通過對業(yè)主委員會的職責(zé)的分析，可以判斷業(yè)主委員會的法律性質(zhì)應(yīng)當(dāng)屬于非法人組織。其次，訂則職責(zé)。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會進行登記是為了接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理。只要不違反法律的強制性規(guī)定，不違反公序良俗原則，不變更或排除區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)，均可產(chǎn)生法律上的效力。第三，業(yè)主權(quán)利義務(wù)。對業(yè)主違反規(guī)約的行為，相關(guān)業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)加以勸止，必要時可以向人民法院提起民事訴訟。依據(jù)本條例的規(guī)定，業(yè)主大會會議分為定期會議與臨時會議。其次，業(yè)主大會的表決程序：業(yè)主會議如何形成一個有效的決議是表決程序需要加以解決的問題。例如，可以規(guī)定擔(dān)任過破產(chǎn)企業(yè)的負責(zé)人并對于破產(chǎn)負有個人責(zé)任的業(yè)主不得出任委員等。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會各自所行使的職責(zé)有著本質(zhì)上的區(qū)別，因為其權(quán)利來源存在重大差別，前者強調(diào)其行使私人財產(chǎn)權(quán)的屬性，而后者則是實現(xiàn)政治民主權(quán)利的結(jié)果。正是因為二者存在前述的基本差別，各自行使的是不同的權(quán)利，因而業(yè)主大會、業(yè)主委員會才要協(xié)助居民委員會發(fā)揮自我管理的職責(zé)。前期物業(yè)服務(wù)合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者商品房出售單位在銷售物業(yè)之前，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，這種?！鲫P(guān)聯(lián)參見《城市居民委員會組織法》第3條(P143)《業(yè)主大會規(guī)程》第32條(P152)第三章 前期物業(yè)管理本章共十一條，規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任等內(nèi)容。正是由于認識到了業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會之間的性質(zhì)差別，本條例在二者的協(xié)調(diào)配合上作出了較為明確的規(guī)定：首先，就公共事務(wù)問題上二者的協(xié)調(diào)作出規(guī)定，其中較為突出的是物業(yè)管理區(qū)域的社會治安工作。●解讀與應(yīng)用居民委員會的主要職責(zé)在于完成相關(guān)的政府工作事項。第四，業(yè)主委員會成員的任期：業(yè)主委員會委員的具體任期應(yīng)當(dāng)由議事規(guī)則約定，同時業(yè)主委員會的委員是否