【文章內(nèi)容簡介】 　　第三十五條 臨時管理規(guī)約由建設(shè)單位按照市物業(yè)管理行政主管部門制發(fā)的統(tǒng)一示范文本制定，物業(yè)買受人在購房時簽署。臨時管理規(guī)約中應(yīng)當(dāng)載明下列事項：　?。ㄒ唬I(yè)主定期交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)；　?。ǘI(yè)主對房屋使用以及出租等規(guī)定；　?。ㄈ┙ㄔO(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的義務(wù)；　?。ㄋ模┙ㄔO(shè)單位對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評估標(biāo)準(zhǔn)和評估辦法等；　?。ㄎ澹┙ㄔO(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件；　　（六）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分?jǐn)偡绞?；　?。ㄆ撸┡c住宅物業(yè)管理有關(guān)的其他事項?！　〉谌鶙l 建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保障。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。　　物業(yè)保修金實行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指定的機構(gòu)統(tǒng)一管理。在物業(yè)保修金交存期內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支?！　∥飿I(yè)保修金交存期限為五年。交存期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補足；交存期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位?！　〉谌邨l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金專用賬戶。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會設(shè)立業(yè)主共有資金基本賬戶后十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤銷業(yè)主共有資金專用賬戶，并將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶?！　〉谌藯l 已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，因?qū)ㄔO(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)評估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托其與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評估機構(gòu)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進行評估。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理行政主管部門隨機抽取第三方評估機構(gòu)。評估結(jié)果在一年內(nèi)有效，并向全體業(yè)主公告，同時告知物業(yè)管理行政主管部門。　　經(jīng)評估物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；逾期不整改的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理行政主管部門報告，由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向社會公示?！　〉谌艞l 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。需要對前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)委托會計師事務(wù)所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況進行審計，審計報告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日；　　（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將擬調(diào)整的收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日，并書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、區(qū)價格和物業(yè)管理行政主管部門；　?。ㄈ┱{(diào)價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過，表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于七日?！　I(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整有異議的，可以向物業(yè)所在地價格行政主管部門投訴；認(rèn)為物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違反前款程序的，可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）投訴?！　〉谒氖畻l 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房銷售合同應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照合同約定共同對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收，并邀請物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）參加。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查驗二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：　　（一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；　?。ǘ┉h(huán)境影響評價報告及審批、驗收等環(huán)境保護資料；　?。ㄈ┕灿迷O(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；　?。ㄋ模┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；　?。ㄎ澹I(yè)主名冊；　?。┪飿I(yè)服務(wù)所必需的其他資料?！　∥茨苋恳平磺翱钏匈Y料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書面承諾補交的具體期限，最長不超過十日?！　〕薪硬轵灪?，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出約定?！　∥飿I(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。　　第四十一條 物業(yè)承接查驗的費用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。　　物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。　　業(yè)主大會成立、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會備存承接查驗相關(guān)資料并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告?！　〉谒恼?物業(yè)管理服務(wù)　　第四十二條 本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺，為建設(shè)單位或者業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)和指導(dǎo)。　　提倡業(yè)主大會通過統(tǒng)一的招標(biāo)投標(biāo)平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！　〉谒氖龡l 業(yè)主大會或者經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費價格和委托代收費事項；　　（二）各分項服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)（含人員配置）和費用分項測算；　?。ㄈ┓猪椯M用和主要成本變動聯(lián)動調(diào)整的約定；　?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評估方式；　?。ㄎ澹├脴I(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動所得收益的核算和分配辦法；　　（六）違約責(zé)任、履約保證措施和合同解除的條件；　?。ㄆ撸┡c物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項?！　I(yè)主大會可以委托第三方評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開展評估，并向全體業(yè)主公布評估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合評估活動?！　I(yè)主依法享有的正當(dāng)權(quán)益和根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同享有的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)受到保護。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者損害業(yè)主權(quán)益的，業(yè)主可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟；經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。　　第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書、項目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；　　（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式等；　　（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；　　（四）業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分?jǐn)傎M用情況，住宅專項維修資金使用情況、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益；　?。ㄎ澹┓课菅b飾裝修及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項；　?。┢渌麘?yīng)當(dāng)公示的信息。　　業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。　　第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，并不得有下列行為：　　（一）違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；　　（二）未經(jīng)業(yè)主大會同意提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)；　?。ㄈ┪唇?jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)；　?。ㄋ模┪唇?jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，將物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分?jǐn)傎M用、汽車停放費用等捆綁收費。　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。　　第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目時，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，并移交下列資料：　?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)單位按照本條例第四十條規(guī)定移交的資料；　?。ǘ╇娞?、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊、維護保養(yǎng)記錄等相關(guān)資料；　?。ㄈ┪飿I(yè)管理用房、業(yè)主共用的場地和設(shè)施設(shè)備資料；　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料；　?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護資料；　?。├霉灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分?jǐn)傎M用交納記錄等資料；　　（七）其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。　　對拒不退出或者移交資料的，經(jīng)業(yè)主委員會請求，轄區(qū)內(nèi)公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助；有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關(guān)依法處理?！　〉谒氖邨l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會或者其委托的新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接各方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會可以聘請第三方評估機構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場查驗?！　‰娞?、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?！　〉谒氖藯l 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評價體系，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人實行動態(tài)管理，定期對物業(yè)服務(wù)項目開展專項檢查，向社會公布信用信息評價結(jié)果?！　^(qū)物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作?！　〗值擂k事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人信用信息的征集、核查工作。　　對在物業(yè)服務(wù)中取得顯著成績或者獲得市級以上物業(yè)管理榮譽稱號的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)給予表彰、獎勵?！　〉谒氖艞l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)規(guī)范等提供日常物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴(yán)重失信行為之一的，二年內(nèi)不得在本市申報各類物業(yè)服務(wù)示范項目；失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明：