【文章內(nèi)容簡介】 管理企業(yè)提供的服務的權(quán)利，就是業(yè)主享有的最為基本的權(quán)利。 ，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。 業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對物業(yè)管理的自治權(quán)的業(yè)主自治機構(gòu)。提議召開業(yè)主大會會議的權(quán)利應當由業(yè)主享有，以便能夠及時解決有關(guān)業(yè)主公共利益的問題。同時，業(yè)主都是物業(yè)管理的享用者，物業(yè)管理的好壞與否直接決定了業(yè)主的利益能否得到充分的保護，因此，業(yè)主有權(quán)就物業(yè)管理的事項提出建議。 、業(yè)主大 會議事規(guī)則的建議。 業(yè)主公約，指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務的行為守則。而業(yè)主大會議事規(guī)則是有關(guān)業(yè)主大會召開時應當遵循的會議程序、決議通過的要求等有關(guān)規(guī)則。這些規(guī)約直接決定和影響業(yè)主的自治權(quán)能否得到充分有效的保護。所以，應當賦予業(yè)主享有制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則建議權(quán)。 ，行使投票權(quán)。 參加會議權(quán)包括獲得會議通知權(quán)，這就要求會議通知必須充分、明確、按時。參加業(yè)主大會，是保證業(yè)主民主表決權(quán)的前提。而投票 權(quán)則是業(yè)主民主權(quán)利的實現(xiàn)。 ，并享有被選舉權(quán)。 業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。業(yè)主委員會是一個物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機構(gòu)。業(yè)主能夠享有選舉業(yè)主委員會委員的權(quán)利，也決定著業(yè)主自己的意志能否在業(yè)主委員會的工作中得以傳達，從而決定業(yè)主的利益能否充分保護。同時，業(yè)主享有成為業(yè)主委員會的被選舉權(quán)。被選舉權(quán)是指業(yè)主作為物業(yè)自治管理組織的成員，有被選舉為業(yè)主委員會委員的權(quán)利。 。 監(jiān)督權(quán)的內(nèi)容主要包括：監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用。 (1)每一個業(yè)主都有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。業(yè)主委員會是業(yè)主的自治機構(gòu)，代表的應該是業(yè)主的共同利益，其決議和行事都應貫徹這一宗旨。但是，業(yè)主委員會的委員也具有個人利益，在監(jiān)督不力的情況下有可能會怠于行使業(yè)主們委托的各項職責。而且，個別委員還可能出于個人利益的考慮，或者是受到了物 業(yè)管理公司一方的賄賂而做出損害業(yè)主公共利益的行為。同時，業(yè)主委員會也可能需要管理一些業(yè)主交納的經(jīng)費，涉及一些公共財物問題。對此，業(yè)主們都應享有一定的監(jiān)督權(quán)，保護自身的合法權(quán)益。 (2)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同享有監(jiān)督的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主的集體委托對業(yè)主所有的物業(yè)進行管理的法律主體，其與業(yè)主處于合約中相對立的另一方，對于物業(yè)管理企業(yè)的各種管理行為，業(yè)主有監(jiān)督的權(quán)利。但應該注意的是，業(yè)主只是有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和管理人員的工作，不得直接懲戒物業(yè)管理企業(yè)屬下的職員。業(yè)主如對某職員的工作 不滿，應向物業(yè)管理企業(yè)提出，由管理企業(yè)采取適當?shù)奶幚泶胧Ｍ瑫r，業(yè)主雖然有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費情況，但沒有檢查物業(yè)管理公司財務的權(quán)利。業(yè)主作為費用的支付人，有財產(chǎn)監(jiān)督的權(quán)利，但行這些權(quán)利的方式并不是通過業(yè)主私人檢查管理企業(yè)的賬目。檢查公司賬目的目的是為了監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)財務支出的公開性與透明度，檢查其是否符合預算項目，有沒有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主。但是，物業(yè)管理企業(yè)的財務賬目除了應該對業(yè)主負責外，仍有自己各種經(jīng)濟上的合法運作。根據(jù)我國會計制度的規(guī)定，任何人都不能以個人的身份檢查企業(yè)賬目并作出有法律效 力的審計證明。所以，業(yè)主并沒有權(quán)利直接檢查物業(yè)管理企業(yè)的財務賬目。而且，如果每個業(yè)主都根據(jù)自己的意愿隨意要求檢查企業(yè)賬目，也會影響物業(yè)管理企業(yè)日常的正常運作。業(yè)主要行使此項監(jiān)督權(quán)，檢查物業(yè)管理企業(yè)的財務支出情況，應該向業(yè)主委員會提出請求，由業(yè)主委員會委托專業(yè)事務所來檢查。只有國家法律認同的會計師事務所才能提供有效的審計報告以達到查賬的目的，維護雙方的合法權(quán)益，同時也真正地幫助業(yè)主行使自己合法的監(jiān)督權(quán)。 (3)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 和相關(guān)場地因為并非業(yè)主所獨有，關(guān)于其使用情況對于業(yè)主來說不如自己的物業(yè)清楚，所以業(yè)主享有關(guān)于其使用情況的知情權(quán)并對該物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用進行監(jiān)督。 (4)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用。專項維修資金如果不有效的加以監(jiān)督，可能導致濫用。所以，業(yè)主享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用的監(jiān)督權(quán)。 、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 業(yè)主的權(quán)利可能還會在其他法律、法規(guī)中作出規(guī)定，對于這些權(quán)利業(yè)主也當然享有。例如，業(yè)主對已經(jīng)得到履行的房屋買 賣合同和房屋產(chǎn)權(quán)證所確定面積享有所有權(quán)。除此之外，業(yè)主對走道、門廳等共有部分及根據(jù)同一系列合同出售的小區(qū)內(nèi)的草坪、道路等根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論和法律規(guī)定與其他業(yè)主共同享有所有權(quán)和使用權(quán)。業(yè)主有權(quán)對享有所有權(quán)的房屋依法出售、贈與、出租、出借、抵押等處分，不受其他業(yè)主、業(yè)主自治機構(gòu)和物業(yè)管理企業(yè)的非法干涉。 業(yè)主的義務 第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務： (一 )遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則； (二 )遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī) 章制度； (三 )執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； (四 )按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金； (五 )按時交納物業(yè)服務費用； (六 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 【釋義】 本條主要規(guī)定了業(yè)主的義務。 根據(jù)條例的規(guī)定業(yè)主應當承擔的義務主要有： 、執(zhí)行決定的義務，主要包括：遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。 業(yè)主是作為物業(yè)區(qū)域內(nèi)成員的一名共同締結(jié)或簽署了業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度、業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。物業(yè)管理的各項規(guī)約中，采取的是多數(shù)通過原則，即只要集體中多數(shù)成員達成了一致意見，規(guī)約就合法生效了，并且對于所有的成員都產(chǎn)生一致的約束力，少數(shù)表示反對的成員也必須放棄自己的異議，共同遵守這一協(xié)議。因此，在物業(yè)管理規(guī)約中，其對所有的業(yè)主都有相同的約束力，即使是當初表示了反對的業(yè)主，只要規(guī)約是合 法的，就有遵守的義務。如果業(yè)主違反業(yè)主公約等自治性規(guī)范，則應按照自治性規(guī)范中的條款承擔責任；造成其他業(yè)主損失的，應承擔民事賠償責任。 ，主要包括：按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；按時交納物業(yè)服務費用。 業(yè)主交納物業(yè)管理服務費用和維修資金是保證物業(yè)區(qū)域獲得正常的管理和維護的條件，各業(yè)主都負有此項義務?；诠怖妫瑯I(yè)主享有共益權(quán)利，也應承擔相應義務，對于經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出決議的物業(yè)管理費、維修資金等各項合理費用，各業(yè)主即使有異議，也有交納的義務?；诖隧椓x務，各 業(yè)主應負責其名下應分擔的管理費及維修、保險等款項，并應準時交付。如因遲交或欠交而引起其他業(yè)主損失的，要負賠償責任。 、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務的種類很多。例如，不得侵害其他業(yè)主的權(quán)利。業(yè)主公約和物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理規(guī)章中，有大量的不得侵犯其他業(yè)主權(quán)利的規(guī)定，但是，這些規(guī)定當然還有未能詳盡之處，對于它們未明確規(guī)定的，但是可能侵犯業(yè)主權(quán)利的行為，業(yè)主亦不得為之。又例如維護公共利益的義務。對于物業(yè)管理區(qū)域這一集體而言，必然存在著公共的利益，每一位業(yè)主對此公 共利益都有加以維護，不得侵害的義務。各業(yè)主處置其所有的單元時，應在規(guī)定的時間內(nèi)將處置的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司，并促使有關(guān)承受人簽署公約附件的承諾書，以確保承受人遵守管理公約的一切條款，受管理公約約束。各業(yè)主不得隨意改變物業(yè)的使用性質(zhì)，在裝修時不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌，并應事先取得物業(yè)管理公司和有關(guān)部門的同意。各業(yè)主在使用共用地方及設(shè)施時，不得損害、阻塞或堵塞公用地方及設(shè)施，不得在共同地方及設(shè)施之內(nèi)做出任何對其他業(yè)主及樓宇使用都構(gòu)成滋擾、不方便或者損害的行為。 業(yè)主大會的組成 及業(yè)主大會的法律地位和基本職責 第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。 業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 【釋義】 本條規(guī)定了業(yè)主大會的組成及業(yè)主大會的法律地位和基本職責。 (一 )業(yè)主大會的組成成員為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主。 業(yè)主，從一般意義上是指物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體，即物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主是業(yè)主大會的組成成員。這里需要注意的是，該條例只規(guī)定了全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并沒有對業(yè)主 代表大會作出規(guī)定，這是不同于該條例頒布前部分省市的規(guī)定。部分省市除了規(guī)定全體業(yè)主大會之外，還對業(yè)主成員過多的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以成立業(yè)主代表大會。例如：《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》第13 條規(guī)定：“業(yè)主以住宅小區(qū)為單位，成立業(yè)主大會或者業(yè)主代表會。業(yè)主大會由住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成，業(yè)主代表會由住宅小區(qū)全體業(yè)主推舉的代表組成。業(yè)主大會或者業(yè)主代表會是業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)利的機構(gòu)。” (二 )業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 業(yè)主大會是由合法劃定的業(yè)主集體自治 管理轄區(qū) (亦即特定物業(yè)管理區(qū)域 )內(nèi)全體業(yè)主組成，以會議制形式，依法行使物業(yè)管理民主自治權(quán)利和自治規(guī)約訂立權(quán)的群眾性社會自治機構(gòu)，又是各業(yè)主團體自治管理體系中的表達集體共管意思的權(quán)力機關(guān)。業(yè)主大會在充分民主的基礎(chǔ)上集中全體業(yè)主的共同意志和利益要求，行使本機構(gòu)直管轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理自治規(guī)約訂立權(quán)，決定屬于自治范圍的業(yè)主生活公共事務及物業(yè)管理公益事業(yè)中的其他重大問題。因此，業(yè)主大會在業(yè)主集體自治管理組織分工體系中居于首要地位。 業(yè)主大會是由業(yè)主自行組成的維護物業(yè)整體利益的組織，其應具有民主性、自治性、代表性的特征。首先，業(yè)主大會是民主性的組織。其成員在機構(gòu)中的地位是平等的，能夠根據(jù)自己的意愿發(fā)表建議，提出看法、意見等。其次，業(yè)主大會是自治性的組織。其成員是對物業(yè)享有所有權(quán)的人，進行的是自我服務、自我管理、自我協(xié)商、自我約束。業(yè)主大會的成員是作為物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一分子，基于維護物業(yè)整體利益的需要而進行的管理，不受外部人員的非法干預。最后，業(yè)主大會具有代表性的特征，業(yè)主大會代表了全體業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權(quán)益。業(yè)主大會作出的決議應當是全體業(yè)主利益的反映，而不僅僅是個別業(yè)主利益的反映，即使業(yè)主大會作出的決議并沒有 經(jīng)過全體一致的同意，甚至有時還會受到個別業(yè)主的反對，但只要符合業(yè)主大會決議的議事規(guī)則，那么這種決議就代表了全體業(yè)主的利益。 業(yè)主大會對物業(yè)的管理與公共利益的維護是一種自治、自助行為，其機構(gòu)的構(gòu)成成員本身是業(yè)主，即物業(yè)的所有權(quán)人。所以，它不同于物業(yè)管理公司，后者是物業(yè)管理服務的專營性質(zhì)的公司，以管理、經(jīng)營一定區(qū)域的物業(yè)為其經(jīng)營目的。業(yè)主大會也不同于地方政府所設(shè)立的專門負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的行政部門，后者是行政性的管理，起指導作用，不同于業(yè)主大會的自我管理、平等協(xié)商性質(zhì)。因此，業(yè)主大會基于其性質(zhì)、宗旨、組成 人員、運作機制的不同而區(qū)別于其他對物業(yè)進行管理、指導、監(jiān)督的組織，具有獨立性和不可替代性。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分 第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 【釋義】 本條規(guī)定了物業(yè)管理區(qū)域的劃分。 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，因此應該明確物業(yè)管理區(qū)域的概念及其劃分情況。物業(yè)管理區(qū)域是一個由業(yè)主委員會管理的物業(yè)的范圍，一般而言，它應該是一個由原設(shè)計構(gòu)成的自然街坊或封閉小區(qū)。自然街 坊是城市建設(shè)中自然形成的相對獨立的居住區(qū)。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由 45 個住宅群組成，用地一般為 15— 20 公頃，建筑面積約為15— 20萬平方米。按照政府有關(guān)建設(shè)小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)應配置居委會、學校、幼兒園、托兒所、文化活動中心、綜合服務商店、自行車棚等公共設(shè)施項目。小區(qū)的水、電、氣等公共設(shè)施在開發(fā)時一起建成，一起交付，再讓居民入住。這種小區(qū)大都實行封閉式管理，被稱為封閉小區(qū)。將一個封閉小區(qū)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，有利于對房屋及相關(guān)設(shè)施的管理。 根據(jù)條例的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的劃定辦法由省 、自治區(qū)、直轄市制定。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域劃分的標準，而是交由省、自治區(qū)、直轄市制定。之所以這樣規(guī)定，是因為各地情況有很大不同。對于物業(yè)管理