【正文】 業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會雖然在選舉之日起 30日內(nèi)到房地產(chǎn)行政部門備案，但是這種備案并不意味著業(yè)主委員會的主體資格的確定。業(yè)主委員會應(yīng)代表和維護的是全體業(yè)主的權(quán)益，不能只顧及大業(yè)主的利益，被大業(yè)主所把持和控制。會議記錄應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會委員的簽名。 【釋義】 本條規(guī)定了業(yè)主大會召開的通知和會議記錄。 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。因而，業(yè)主大會決議的形成規(guī)則至關(guān)重要，這些規(guī)則的設(shè)計將直接影響到?jīng)Q議的合理性、 代表性和科學(xué)性。 【釋義】 本條規(guī)定了業(yè)主大會的會議形式和表決方式、業(yè)主大會決定的法律約束力。業(yè)主大會行使監(jiān)督業(yè)主委員會工作的權(quán)利，一般是采取聽取業(yè)主委員會工作報告的方式。 業(yè)主會議的職責(zé)是物業(yè)管理法確認的業(yè)主會議對其所轄的職責(zé)范圍內(nèi)自治事務(wù)的支配權(quán)限。我國目前各地地方法規(guī)規(guī)定的表決權(quán)計算方式主要為不分面積大小的“一 權(quán)一票”。全體業(yè)主可以隨時決定物業(yè)管理的有關(guān)問題，這樣即節(jié)約了時間和精力，也減少了不必要的開支。 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套 數(shù)等因素確定。小區(qū)的水、電、氣等公共設(shè)施在開發(fā)時一起建成，一起交付，再讓居民入住。業(yè)主大會的成員是作為物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一分子，基于維護物業(yè)整體利益的需要而進行的管理，不受外部人員的非法干預(yù)。 業(yè)主，從一般意義上是指物業(yè)的所有權(quán)人。基于公共利益，業(yè)主享有共益權(quán)利，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，對于經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出決議的物業(yè)管理費、維修資金等各項合理費用，各業(yè)主即使有異議，也有交納的義務(wù)。專項維修資金如果不有效的加以監(jiān)督，可能導(dǎo)致濫用。 (2)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同享有監(jiān)督的權(quán)利。參加業(yè)主大會，是保證業(yè)主民主表決權(quán)的前提。根據(jù)條例的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理中享有的權(quán)利主要包括： ，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。但私房業(yè)主廣義是指享有物業(yè)所有權(quán)的“私人”，包括自然人、非國家機關(guān)性質(zhì)的法人和其他組織。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體?！睆倪@點看來，前期物業(yè)管理的責(zé)任人是物業(yè)的開發(fā)商，然而，前期物業(yè)管理中的某些必備工作卻必須在政府有關(guān)部門指導(dǎo)下進行，如： (1)竣工驗收。 物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理機關(guān) 第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 以上三個標準主要是從質(zhì)的規(guī)定性上來衡量物業(yè)管理組織機構(gòu)的現(xiàn)代化程度，其中，第三條效益標準可以用一系列指標來反映企業(yè)的經(jīng)濟效益，即從量的方面來衡 量，反映管理組織現(xiàn)代化的實現(xiàn)程度。 第四，它是管理手段實現(xiàn)現(xiàn)代化管理的反映。 (2)確立價格機制的權(quán)威，規(guī)范物業(yè)管理行為。正是由于這種競爭的存在，業(yè)主可以較為自由地對物業(yè)管理公司進行選擇，它可以聘用，也可以不聘用 某一物業(yè)管理公司。 物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提 供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。 物業(yè)管理的經(jīng)營人主要是企業(yè)。 目前，盡管有的省、市已出臺了有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)，如廣東、上海、北京等地都發(fā)布了省 (市 )物業(yè)管理條例或辦法，但由于全國缺乏統(tǒng)一的法律、法規(guī)作為依據(jù)，眾多物業(yè)管理公司的管理行為千差萬別，樓宇買賣糾紛中，因“物業(yè)管理”引發(fā)的案件日漸上升。 隨著物業(yè)管理在我國的迅速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理中的問題也層出不窮。物業(yè)管理法規(guī)依據(jù)民法基本原則，平等地保護物業(yè)管理活動當(dāng)事人各方的合法權(quán)益，同時貫徹財產(chǎn)所有者主權(quán)原則，法定和保障業(yè)主團體和物業(yè)使用權(quán)人對物業(yè)管理的民主權(quán)利，促進了社會主義民主在社會管理、經(jīng)濟管理事務(wù)中的發(fā)展，也增強了人民特別是城市居民依法辦事、信守合同的法律觀念。 物業(yè)服務(wù)合同是廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行綜合管理的法律文件。同時，根據(jù)自身的能力和業(yè)主的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。當(dāng)然，物業(yè)管理公司對聲譽的重視，還取決于另一個因素，即聲譽的“質(zhì)量”，或者說，聲譽所反映的實際情況的準確程度。 【釋義】 本條是關(guān)于國家鼓勵物業(yè)管理依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平的規(guī)定。管理人才現(xiàn)代化就是要培訓(xùn)和造就一大批掌握現(xiàn)代管理藝術(shù)，具有指揮才能、參謀才能、監(jiān)督、執(zhí)行才能和各種專業(yè)知識的現(xiàn)代管理人才。 (2)計劃管理法，包括：全面計劃管理、網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)、維修投入產(chǎn)出等方法。村鎮(zhèn)建設(shè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)的職能部門，因此從全國范圍來講，建設(shè)部是物業(yè)管理的行政管理部門。物業(yè)管理工作應(yīng)在房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下進行。 所謂非自然人業(yè)主，就是指擁有對物業(yè)的所有權(quán)的是自然人以外的主體，包括法人和非法人組織。一般而言，物業(yè)管理只涉及到業(yè)主與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)，而不涉及使用人。 ，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。業(yè)主能夠享有選舉業(yè)主委員會委員的權(quán)利，也決定著業(yè)主自己的意志能否在業(yè)主委員會的工作中得以傳達，從而決定業(yè)主的利益能否充分保護。業(yè)主作為費用的支付人，有財產(chǎn)監(jiān)督的權(quán)利，但行這些權(quán)利的方式并不是通過業(yè)主私人檢查管理企業(yè)的賬目。除此之外，業(yè)主對走道、門廳等共有部分及根據(jù)同一系列合同出售的小區(qū)內(nèi)的草坪、道路等根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論和法律規(guī)定與其他業(yè)主共同享有所有權(quán)和使用權(quán)。例如，不得侵害其他業(yè)主的權(quán)利。業(yè)主大會由住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成，業(yè)主代表會由住宅小區(qū)全體業(yè)主推舉的代表組成。業(yè)主大會也不同于地方政府所設(shè)立的專門負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的行政部門，后者是行政性的管理，起指導(dǎo)作用，不同于業(yè)主大會的自我管理、平等協(xié)商性質(zhì)。條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域劃分的標準，而是交由省、自治區(qū)、直轄市制定。業(yè)主大會對物業(yè)的管理與公共利益的維護是一種自治、自助行為。它 是物業(yè)所有權(quán)派生出來的一項權(quán)利，合理確定投票權(quán)的劃分方法對業(yè)主公平行使投票權(quán)至關(guān)重要。 本條例放棄了不分面積大小的“一權(quán)一票”制的計算原則，而是根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。自治管理規(guī)約的訂立，是 以特定業(yè)主集體的名義，由該業(yè)主集體組成的業(yè)主會議依據(jù)一定程序、運用一定技術(shù)，為體現(xiàn)本業(yè)主集體在物業(yè)管理方面的共同自治意志所進行的，制定、修改、補充、廢止具有特定適用范圍和組織紀律效力的物業(yè)管理自治行為規(guī)范的活動。 、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 (二 )業(yè)主大會召開的最低投票權(quán)限定。 條例對業(yè)主大會的決議分為兩種，即一般決定和特殊決定。經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，由業(yè)主委員會負責(zé)召集業(yè)主大會，根據(jù)業(yè)主公約的規(guī)定，每年召開一次或幾次。 居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，同時具有準政府機構(gòu)的性質(zhì)。 業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè) 管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。對業(yè)主委員會進行登記和專門的行政管理是物業(yè)區(qū)域中業(yè)主自治管理制度化的典型表現(xiàn)。 根據(jù)條例的規(guī)定，業(yè)委會的職責(zé)如下： 。業(yè)主的利益既有全體業(yè)主的共同利益，也有部分業(yè)主的局部利益，尤其是大業(yè)主，其在物業(yè)中占有的份額較大，所以每一項業(yè)主委員會的決議對其影響也最為顯著。 。同時，業(yè)主委員會行為和決策的后果應(yīng)由自己承擔(dān)，其效果不能直接歸于各個業(yè)主。 ，也就是說，業(yè)主委員會成立的目的是使業(yè)主對物業(yè)的自治管理權(quán)能有一個常設(shè)的機構(gòu)來行使，使得各業(yè)主意見能夠得到統(tǒng)一，并貫徹于具體物業(yè)管理事項中。但是，作為自治組織的業(yè)主大會主要是財產(chǎn)權(quán)利的組織集合，其職責(zé)正如條例第 8條規(guī)定，“業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。但是 ，條例這一規(guī)定，并不意味著臨時會議的召開只有法律規(guī)定這一種情形，法律沒有限定其他情形下召開臨時大會。這是因為，特別多數(shù)同意的決議方式，指對涉及業(yè)主群體重要事項，須保證決策的慎重和決策執(zhí)行能獲得絕大多數(shù)業(yè)主的支持。但是，如果業(yè)主無法親自參與業(yè)主團體會議的，也可以委托他人 (包括同住人或之外的人 )參加，并且還可以將自己的表決權(quán)書面委托其行使。 業(yè)主大會的會議形式和表決方式、業(yè)主大會決定的法律約束力 第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1／ 2 以上投票權(quán)的業(yè)主參加。選舉業(yè)主委員會組成人員并非是每次業(yè)主大會的例行職權(quán)，這一職權(quán)一般是在首次業(yè)主大會和換屆時行使。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出的決定，應(yīng)當(dāng)有全部投票權(quán)數(shù)過半數(shù)票數(shù)同意才能通過。這種表決方式并不具體計算每個業(yè)主的表決權(quán)的數(shù)量，而是采用與會業(yè)主業(yè)權(quán)份額比例及其人數(shù)比例總體核算。條例規(guī)定了業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立。一個物業(yè)管理區(qū)域的房屋總建筑面積一般不超過 10 萬平方米。 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，因此應(yīng)該明確物業(yè)管理區(qū)域的概念及其劃分情況。 業(yè)主大會是由業(yè)主自行組成的維護物業(yè)整體利益的組織，其應(yīng)具有民主性、自治性、代表性的特征。各業(yè)主在使用共用地方及設(shè)施時，不得損害、阻塞或堵塞公用地方及設(shè)施，不得在共同地方及設(shè)施之內(nèi)做出任何對其他業(yè)主及樓宇使用都構(gòu)成滋擾、不方便或者損害的行為。物業(yè)管理的各項規(guī)約中，采取的是多數(shù)通過原則，即只要集體中多數(shù)成員達成了一致意見，規(guī)約就合法生效了，并且對于所有的成員都產(chǎn)生一致的約束力，少數(shù)表示反對的成員也必須放棄自己的異議，共同遵守這一協(xié)議。業(yè)主要行使此項監(jiān)督權(quán)，檢查物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)支出情況，應(yīng)該向業(yè)主委員會提出請求，由業(yè)主委員會委托專業(yè)事務(wù)所來檢查。業(yè)主委員會是業(yè)主的自治機構(gòu)，代表的應(yīng)該是業(yè)主的共同利益，其決議和行事都應(yīng)貫徹這一宗旨。而業(yè)主大會議事規(guī)則是有關(guān)業(yè)主大會召開時應(yīng)當(dāng)遵循的會議程序、決議通過的要求等有關(guān)規(guī)則。物業(yè)的使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證書上寫明房屋產(chǎn)權(quán)是共有的，那么房屋產(chǎn)權(quán)證標明的這些個所有人就是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。 業(yè)主的權(quán)利 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會 第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。指導(dǎo)、幫助和監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作； (3)指導(dǎo)和幫助業(yè)主委員會工作； (4)協(xié)調(diào)、解決物業(yè)管理市場運作中出現(xiàn)的情況和問題。管理人才的現(xiàn)代化，從管理者個體來說，主要包括：管理人員的素質(zhì)、能力、知識結(jié)構(gòu)等方面的優(yōu)化，以適應(yīng)企業(yè)管理現(xiàn)代化的要求。 物業(yè)管理機構(gòu)現(xiàn)代化，就是按照現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展要求，不斷地調(diào)整、完善企業(yè)化管理組織，使其達到管理與服務(wù)的同步發(fā)展。也就是說要打破傳統(tǒng)的行政福利性的房產(chǎn)管理理念，樹立起社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)管理新思想、新觀念。其余四種，基本上沒有向社會化轉(zhuǎn)變，絕大部分的管理服務(wù)是為自己提供的，組建目的并不是為了通過提供管理服務(wù)來獲取盈利。從 El前的物業(yè)管理實踐來看，能夠提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)的組建形式大致有以下幾種：一是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的子公司，占現(xiàn)有這類公司的大多數(shù)；二是由房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所 (站 )轉(zhuǎn)變而來；三是大中型企業(yè)單位組建的；四是社會上 自發(fā)成立的；五是由街道辦事處組建的。 (4)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的聯(lián)合會議制度，由物業(yè)企業(yè)定期向業(yè)主委員會報告并討論重大管理事項。按照社會產(chǎn)業(yè)部門劃分的標準，這種高度統(tǒng)一的管理、全方位多層次的服務(wù)、市場化經(jīng)營為一體、寓經(jīng)營與管理于服務(wù)之中的物業(yè)管理是一種服務(wù)性行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。到 1999 年底，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模，就業(yè)人數(shù)與日俱增，整體素質(zhì)相對提高。物業(yè)管理企業(yè)在全國范圍內(nèi)的產(chǎn)生和發(fā)展，必然導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)，早在 1993 年成立的“深圳市物業(yè)管 倍訊易 理協(xié)會”就反映了這一趨向。物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與隨著住房制度改革的推進而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與建立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。如保安、綠化、衛(wèi)生、清潔、維修保養(yǎng)、財務(wù)管理、管理費及維修基金的安排使用，有關(guān)健身、娛樂及商業(yè)設(shè)施等。然而，縱觀我國目前的物業(yè)管理，在許多地方尚未形成完善的市場機制，物業(yè)管理公司對物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的獲得并沒有通過市場競爭而輕易獲取，普遍存在著誰開發(fā)誰管理的狀況。也就是說，它基本上是一種企業(yè)化、社會化的物業(yè)管理機構(gòu)。即要確立現(xiàn)代企業(yè)管理意識，包括經(jīng)營戰(zhàn)略、市場觀念、資金運用、服務(wù)質(zhì)量、時間、效益等觀念更新。 ，是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的保證。 物業(yè)管理人才的現(xiàn)代化，是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的根本所在。政府對物業(yè)管理市場的管理，主要體現(xiàn)在四個方面： (1)制定物業(yè)管理的政策法規(guī)； (2)對物業(yè)管理經(jīng)營企業(yè)進行管理，包括領(lǐng)導(dǎo)和進行物業(yè)管理質(zhì)量評優(yōu)工作，制訂物業(yè)管理的管理標準，對物業(yè)管理公 司進行資質(zhì)管理。這些具體的物業(yè)管理活動中，政府依法進行的管理都是不可或缺的。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證上只寫明一個所有人享有房屋產(chǎn)權(quán)的，這個所有人就是獨立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。應(yīng)該分清物業(yè)的所有權(quán)人與物業(yè)的使用人的概念，明確物業(yè)的使用權(quán)人