【正文】 業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)雖然在選舉之日起 30日內(nèi)到房地產(chǎn)行政部門備案，但是這種備案并不意味著業(yè)主委員會(huì)的主體資格的確定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)代表和維護(hù)的是全體業(yè)主的權(quán)益，不能只顧及大業(yè)主的利益，被大業(yè)主所把持和控制。會(huì)議記錄應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會(huì)委員的簽名。 【釋義】 本條規(guī)定了業(yè)主大會(huì)召開的通知和會(huì)議記錄。 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。因而，業(yè)主大會(huì)決議的形成規(guī)則至關(guān)重要，這些規(guī)則的設(shè)計(jì)將直接影響到?jīng)Q議的合理性、 代表性和科學(xué)性。 【釋義】 本條規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的會(huì)議形式和表決方式、業(yè)主大會(huì)決定的法律約束力。業(yè)主大會(huì)行使監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作的權(quán)利，一般是采取聽取業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告的方式。 業(yè)主會(huì)議的職責(zé)是物業(yè)管理法確認(rèn)的業(yè)主會(huì)議對(duì)其所轄的職責(zé)范圍內(nèi)自治事務(wù)的支配權(quán)限。我國(guó)目前各地地方法規(guī)規(guī)定的表決權(quán)計(jì)算方式主要為不分面積大小的“一 權(quán)一票”。全體業(yè)主可以隨時(shí)決定物業(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題，這樣即節(jié)約了時(shí)間和精力，也減少了不必要的開支。 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套 數(shù)等因素確定。小區(qū)的水、電、氣等公共設(shè)施在開發(fā)時(shí)一起建成，一起交付，再讓居民入住。業(yè)主大會(huì)的成員是作為物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一分子，基于維護(hù)物業(yè)整體利益的需要而進(jìn)行的管理，不受外部人員的非法干預(yù)。 業(yè)主，從一般意義上是指物業(yè)的所有權(quán)人。基于公共利益，業(yè)主享有共益權(quán)利，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，對(duì)于經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出決議的物業(yè)管理費(fèi)、維修資金等各項(xiàng)合理費(fèi)用，各業(yè)主即使有異議，也有交納的義務(wù)。專項(xiàng)維修資金如果不有效的加以監(jiān)督，可能導(dǎo)致濫用。 (2)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同享有監(jiān)督的權(quán)利。參加業(yè)主大會(huì)，是保證業(yè)主民主表決權(quán)的前提。根據(jù)條例的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理中享有的權(quán)利主要包括： ，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。但私房業(yè)主廣義是指享有物業(yè)所有權(quán)的“私人”，包括自然人、非國(guó)家機(jī)關(guān)性質(zhì)的法人和其他組織。業(yè)主既是業(yè)主個(gè)體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團(tuán)體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體?！睆倪@點(diǎn)看來(lái)，前期物業(yè)管理的責(zé)任人是物業(yè)的開發(fā)商，然而，前期物業(yè)管理中的某些必備工作卻必須在政府有關(guān)部門指導(dǎo)下進(jìn)行，如： (1)竣工驗(yàn)收。 物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理機(jī)關(guān) 第五條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 以上三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)主要是從質(zhì)的規(guī)定性上來(lái)衡量物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)的現(xiàn)代化程度，其中，第三條效益標(biāo)準(zhǔn)可以用一系列指標(biāo)來(lái)反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，即從量的方面來(lái)衡 量，反映管理組織現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)程度。 第四，它是管理手段實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理的反映。 (2)確立價(jià)格機(jī)制的權(quán)威，規(guī)范物業(yè)管理行為。正是由于這種競(jìng)爭(zhēng)的存在，業(yè)主可以較為自由地對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行選擇，它可以聘用，也可以不聘用 某一物業(yè)管理公司。 物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提 供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。 物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)人主要是企業(yè)。 目前，盡管有的省、市已出臺(tái)了有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)，如廣東、上海、北京等地都發(fā)布了省 (市 )物業(yè)管理?xiàng)l例或辦法，但由于全國(guó)缺乏統(tǒng)一的法律、法規(guī)作為依據(jù)，眾多物業(yè)管理公司的管理行為千差萬(wàn)別，樓宇買賣糾紛中，因“物業(yè)管理”引發(fā)的案件日漸上升。 隨著物業(yè)管理在我國(guó)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理中的問(wèn)題也層出不窮。物業(yè)管理法規(guī)依據(jù)民法基本原則，平等地保護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人各方的合法權(quán)益，同時(shí)貫徹財(cái)產(chǎn)所有者主權(quán)原則，法定和保障業(yè)主團(tuán)體和物業(yè)使用權(quán)人對(duì)物業(yè)管理的民主權(quán)利，促進(jìn)了社會(huì)主義民主在社會(huì)管理、經(jīng)濟(jì)管理事務(wù)中的發(fā)展，也增強(qiáng)了人民特別是城市居民依法辦事、信守合同的法律觀念。 物業(yè)服務(wù)合同是廣大業(yè)主選舉出來(lái)的業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行綜合管理的法律文件。同時(shí)，根據(jù)自身的能力和業(yè)主的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。當(dāng)然，物業(yè)管理公司對(duì)聲譽(yù)的重視，還取決于另一個(gè)因素，即聲譽(yù)的“質(zhì)量”，或者說(shuō)，聲譽(yù)所反映的實(shí)際情況的準(zhǔn)確程度。 【釋義】 本條是關(guān)于國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平的規(guī)定。管理人才現(xiàn)代化就是要培訓(xùn)和造就一大批掌握現(xiàn)代管理藝術(shù)，具有指揮才能、參謀才能、監(jiān)督、執(zhí)行才能和各種專業(yè)知識(shí)的現(xiàn)代管理人才。 (2)計(jì)劃管理法，包括：全面計(jì)劃管理、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)、維修投入產(chǎn)出等方法。村鎮(zhèn)建設(shè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)的職能部門，因此從全國(guó)范圍來(lái)講，建設(shè)部是物業(yè)管理的行政管理部門。物業(yè)管理工作應(yīng)在房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行。 所謂非自然人業(yè)主，就是指擁有對(duì)物業(yè)的所有權(quán)的是自然人以外的主體，包括法人和非法人組織。一般而言，物業(yè)管理只涉及到業(yè)主與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)，而不涉及使用人。 ，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。業(yè)主能夠享有選舉業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利，也決定著業(yè)主自己的意志能否在業(yè)主委員會(huì)的工作中得以傳達(dá)，從而決定業(yè)主的利益能否充分保護(hù)。業(yè)主作為費(fèi)用的支付人，有財(cái)產(chǎn)監(jiān)督的權(quán)利，但行這些權(quán)利的方式并不是通過(guò)業(yè)主私人檢查管理企業(yè)的賬目。除此之外，業(yè)主對(duì)走道、門廳等共有部分及根據(jù)同一系列合同出售的小區(qū)內(nèi)的草坪、道路等根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論和法律規(guī)定與其他業(yè)主共同享有所有權(quán)和使用權(quán)。例如，不得侵害其他業(yè)主的權(quán)利。業(yè)主大會(huì)由住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成，業(yè)主代表會(huì)由住宅小區(qū)全體業(yè)主推舉的代表組成。業(yè)主大會(huì)也不同于地方政府所設(shè)立的專門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的行政部門，后者是行政性的管理，起指導(dǎo)作用，不同于業(yè)主大會(huì)的自我管理、平等協(xié)商性質(zhì)。條例并沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域劃分的標(biāo)準(zhǔn)，而是交由省、自治區(qū)、直轄市制定。業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)的管理與公共利益的維護(hù)是一種自治、自助行為。它 是物業(yè)所有權(quán)派生出來(lái)的一項(xiàng)權(quán)利，合理確定投票權(quán)的劃分方法對(duì)業(yè)主公平行使投票權(quán)至關(guān)重要。 本條例放棄了不分面積大小的“一權(quán)一票”制的計(jì)算原則，而是根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。自治管理規(guī)約的訂立，是 以特定業(yè)主集體的名義，由該業(yè)主集體組成的業(yè)主會(huì)議依據(jù)一定程序、運(yùn)用一定技術(shù)，為體現(xiàn)本業(yè)主集體在物業(yè)管理方面的共同自治意志所進(jìn)行的，制定、修改、補(bǔ)充、廢止具有特定適用范圍和組織紀(jì)律效力的物業(yè)管理自治行為規(guī)范的活動(dòng)。 、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 (二 )業(yè)主大會(huì)召開的最低投票權(quán)限定。 條例對(duì)業(yè)主大會(huì)的決議分為兩種，即一般決定和特殊決定。經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)，根據(jù)業(yè)主公約的規(guī)定，每年召開一次或幾次。 居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，同時(shí)具有準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)的性質(zhì)。 業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè) 管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行登記和專門的行政管理是物業(yè)區(qū)域中業(yè)主自治管理制度化的典型表現(xiàn)。 根據(jù)條例的規(guī)定，業(yè)委會(huì)的職責(zé)如下： 。業(yè)主的利益既有全體業(yè)主的共同利益，也有部分業(yè)主的局部利益，尤其是大業(yè)主，其在物業(yè)中占有的份額較大，所以每一項(xiàng)業(yè)主委員會(huì)的決議對(duì)其影響也最為顯著。 。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)行為和決策的后果應(yīng)由自己承擔(dān)，其效果不能直接歸于各個(gè)業(yè)主。 ，也就是說(shuō)，業(yè)主委員會(huì)成立的目的是使業(yè)主對(duì)物業(yè)的自治管理權(quán)能有一個(gè)常設(shè)的機(jī)構(gòu)來(lái)行使，使得各業(yè)主意見能夠得到統(tǒng)一，并貫徹于具體物業(yè)管理事項(xiàng)中。但是，作為自治組織的業(yè)主大會(huì)主要是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的組織集合，其職責(zé)正如條例第 8條規(guī)定，“業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。但是 ，條例這一規(guī)定，并不意味著臨時(shí)會(huì)議的召開只有法律規(guī)定這一種情形，法律沒(méi)有限定其他情形下召開臨時(shí)大會(huì)。這是因?yàn)椋貏e多數(shù)同意的決議方式，指對(duì)涉及業(yè)主群體重要事項(xiàng)，須保證決策的慎重和決策執(zhí)行能獲得絕大多數(shù)業(yè)主的支持。但是，如果業(yè)主無(wú)法親自參與業(yè)主團(tuán)體會(huì)議的，也可以委托他人 (包括同住人或之外的人 )參加，并且還可以將自己的表決權(quán)書面委托其行使。 業(yè)主大會(huì)的會(huì)議形式和表決方式、業(yè)主大會(huì)決定的法律約束力 第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1／ 2 以上投票權(quán)的業(yè)主參加。選舉業(yè)主委員會(huì)組成人員并非是每次業(yè)主大會(huì)的例行職權(quán)，這一職權(quán)一般是在首次業(yè)主大會(huì)和換屆時(shí)行使。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)有全部投票權(quán)數(shù)過(guò)半數(shù)票數(shù)同意才能通過(guò)。這種表決方式并不具體計(jì)算每個(gè)業(yè)主的表決權(quán)的數(shù)量，而是采用與會(huì)業(yè)主業(yè)權(quán)份額比例及其人數(shù)比例總體核算。條例規(guī)定了業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的房屋總建筑面積一般不超過(guò) 10 萬(wàn)平方米。 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，因此應(yīng)該明確物業(yè)管理區(qū)域的概念及其劃分情況。 業(yè)主大會(huì)是由業(yè)主自行組成的維護(hù)物業(yè)整體利益的組織，其應(yīng)具有民主性、自治性、代表性的特征。各業(yè)主在使用共用地方及設(shè)施時(shí)，不得損害、阻塞或堵塞公用地方及設(shè)施，不得在共同地方及設(shè)施之內(nèi)做出任何對(duì)其他業(yè)主及樓宇使用都構(gòu)成滋擾、不方便或者損害的行為。物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)約中，采取的是多數(shù)通過(guò)原則，即只要集體中多數(shù)成員達(dá)成了一致意見，規(guī)約就合法生效了，并且對(duì)于所有的成員都產(chǎn)生一致的約束力，少數(shù)表示反對(duì)的成員也必須放棄自己的異議，共同遵守這一協(xié)議。業(yè)主要行使此項(xiàng)監(jiān)督權(quán)，檢查物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)支出情況，應(yīng)該向業(yè)主委員會(huì)提出請(qǐng)求，由業(yè)主委員會(huì)委托專業(yè)事務(wù)所來(lái)檢查。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主的自治機(jī)構(gòu)，代表的應(yīng)該是業(yè)主的共同利益，其決議和行事都應(yīng)貫徹這一宗旨。而業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是有關(guān)業(yè)主大會(huì)召開時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的會(huì)議程序、決議通過(guò)的要求等有關(guān)規(guī)則。物業(yè)的使用人是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證書上寫明房屋產(chǎn)權(quán)是共有的，那么房屋產(chǎn)權(quán)證標(biāo)明的這些個(gè)所有人就是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。 業(yè)主的權(quán)利 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì) 第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。指導(dǎo)、幫助和監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作； (3)指導(dǎo)和幫助業(yè)主委員會(huì)工作； (4)協(xié)調(diào)、解決物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)作中出現(xiàn)的情況和問(wèn)題。管理人才的現(xiàn)代化，從管理者個(gè)體來(lái)說(shuō)，主要包括：管理人員的素質(zhì)、能力、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面的優(yōu)化，以適應(yīng)企業(yè)管理現(xiàn)代化的要求。 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)代化，就是按照現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展要求，不斷地調(diào)整、完善企業(yè)化管理組織，使其達(dá)到管理與服務(wù)的同步發(fā)展。也就是說(shuō)要打破傳統(tǒng)的行政福利性的房產(chǎn)管理理念，樹立起社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)管理新思想、新觀念。其余四種，基本上沒(méi)有向社會(huì)化轉(zhuǎn)變，絕大部分的管理服務(wù)是為自己提供的，組建目的并不是為了通過(guò)提供管理服務(wù)來(lái)獲取盈利。從 El前的物業(yè)管理實(shí)踐來(lái)看，能夠提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)的組建形式大致有以下幾種：一是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的子公司，占現(xiàn)有這類公司的大多數(shù)；二是由房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所 (站 )轉(zhuǎn)變而來(lái)；三是大中型企業(yè)單位組建的；四是社會(huì)上 自發(fā)成立的；五是由街道辦事處組建的。 (4)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的聯(lián)合會(huì)議制度，由物業(yè)企業(yè)定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告并討論重大管理事項(xiàng)。按照社會(huì)產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，這種高度統(tǒng)一的管理、全方位多層次的服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體、寓經(jīng)營(yíng)與管理于服務(wù)之中的物業(yè)管理是一種服務(wù)性行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。到 1999 年底，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模，就業(yè)人數(shù)與日俱增，整體素質(zhì)相對(duì)提高。物業(yè)管理企業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)的產(chǎn)生和發(fā)展，必然導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)，早在 1993 年成立的“深圳市物業(yè)管 倍訊易 理協(xié)會(huì)”就反映了這一趨向。物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理。如保安、綠化、衛(wèi)生、清潔、維修保養(yǎng)、財(cái)務(wù)管理、管理費(fèi)及維修基金的安排使用，有關(guān)健身、娛樂(lè)及商業(yè)設(shè)施等。然而，縱觀我國(guó)目前的物業(yè)管理，在許多地方尚未形成完善的市場(chǎng)機(jī)制，物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)的獲得并沒(méi)有通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而輕易獲取，普遍存在著誰(shuí)開發(fā)誰(shuí)管理的狀況。也就是說(shuō)，它基本上是一種企業(yè)化、社會(huì)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。即要確立現(xiàn)代企業(yè)管理意識(shí)，包括經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、市場(chǎng)觀念、資金運(yùn)用、服務(wù)質(zhì)量、時(shí)間、效益等觀念更新。 ，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的保證。 物業(yè)管理人才的現(xiàn)代化，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的根本所在。政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理，主要體現(xiàn)在四個(gè)方面： (1)制定物業(yè)管理的政策法規(guī)； (2)對(duì)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行管理，包括領(lǐng)導(dǎo)和進(jìn)行物業(yè)管理質(zhì)量評(píng)優(yōu)工作，制訂物業(yè)管理的管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)管理公 司進(jìn)行資質(zhì)管理。這些具體的物業(yè)管理活動(dòng)中，政府依法進(jìn)行的管理都是不可或缺的。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證上只寫明一個(gè)所有人享有房屋產(chǎn)權(quán)的，這個(gè)所有人就是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。應(yīng)該分清物業(yè)的所有權(quán)人與物業(yè)的使用人的概念，明確物業(yè)的使用權(quán)人