【正文】 ，走向科學(xué)化、制度化與規(guī)范化管理的活動(dòng)過(guò)程。即要確立現(xiàn)代企業(yè)管理意識(shí)，包括經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、市場(chǎng)觀念、資金運(yùn)用、服務(wù)質(zhì)量、時(shí)間、效益等觀念更新。 其次，它是實(shí)現(xiàn)組織管理現(xiàn)代化的需要。 第三，它是管理方法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。 第四，它是管理手段實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理的反映。 第五，它是實(shí)現(xiàn)管理人才現(xiàn)代化需要。一切先進(jìn)的管理方法、手段都要在人的使用下才能發(fā)揮作 用。 為實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理的現(xiàn)代化管理內(nèi)容，其途徑是多方面的，一般說(shuō)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面人手： ，是實(shí)現(xiàn)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)。這種思想觀念的轉(zhuǎn)變是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求的。 ，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的保證。一般情況下，物業(yè)的組織機(jī)構(gòu)是否保證了管理現(xiàn)代化的實(shí)施，其衡量標(biāo)準(zhǔn)主要包括三個(gè)方面： 第一，小區(qū)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)的建立，應(yīng)符合管理工作的一般規(guī)律，即是否符合規(guī)范化管理的要求；是否能滿足管理職能間的內(nèi)在聯(lián)系；是否能滿足小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)的特殊要求。 第二，小區(qū)物業(yè)管理組 織的現(xiàn)代化程度，是否已達(dá)到管理組織原則要求的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，是否具備同行業(yè)領(lǐng)先水平。 以上三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)主要是從質(zhì)的規(guī)定性上來(lái)衡量物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)的現(xiàn)代化程度，其中，第三條效益標(biāo)準(zhǔn)可以用一系列指標(biāo)來(lái)反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，即從量的方面來(lái)衡 量，反映管理組織現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)程度。 ，是物業(yè)管理現(xiàn)代化的重要途徑。在各業(yè)務(wù)職能管理領(lǐng)域中，可以采用如下現(xiàn)代化管理方法： (1)管理決策方法，包括：市場(chǎng)調(diào)查法、預(yù)測(cè)法、決策法、維修評(píng)估法和信息分析法等。 (3)物資管理法，包括：全面房屋與設(shè)備維修管理、物資的保管、物資質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等方法。 采取多種途徑，推行現(xiàn)代化管理方法在小區(qū)物業(yè)管理中的應(yīng)用，將有助于提高物業(yè)的管理水平，有益于物業(yè)管理現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)。 物業(yè)管理人才的現(xiàn)代化，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的根本所在。 目前，小區(qū)物業(yè)管理人員在綜合管理水平上參差不齊，究其原因主要是由于物業(yè)管理的廣泛性和復(fù)雜性對(duì)物業(yè)管理人員 的綜合能力提出的較高的要求所致。對(duì)管理人員綜合能力的培訓(xùn)雖已全面啟動(dòng)，但大面積的開(kāi)展持證上崗培訓(xùn)的力度不足。 物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理機(jī)關(guān) 第五條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 【釋義】 本條規(guī)定了物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理機(jī)關(guān)。 根據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的有關(guān)建設(shè)部職能的文件的規(guī)定，建設(shè)部是國(guó)務(wù)院綜合管理全國(guó)建設(shè)事業(yè)，具體包括工程建設(shè)、城市建設(shè)。 (二 )縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。根據(jù)實(shí)踐中的情況，各省、市、縣對(duì)物業(yè)管理實(shí)行政府管理的具體的行政管理 部門應(yīng)指房管局。政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理，主要體現(xiàn)在四個(gè)方面： (1)制定物業(yè)管理的政策法規(guī)； (2)對(duì)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行管理，包括領(lǐng)導(dǎo)和進(jìn)行物業(yè)管理質(zhì)量評(píng)優(yōu)工作，制訂物業(yè)管理的管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)管理公 司進(jìn)行資質(zhì)管理。 政府管理的具體職能，也可以分為：前期物業(yè)管理的政府管理 (主要著眼點(diǎn)是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的監(jiān)督和幫助以及對(duì)業(yè)主利益的維護(hù) )，對(duì)物業(yè)管理公司的管理，在物業(yè)管理過(guò)程中的管理。 前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。”從這點(diǎn)看來(lái)，前期物業(yè)管理的責(zé)任人是物業(yè)的開(kāi)發(fā)商，然而，前期物業(yè)管理中的某些必備工作卻必須在政府有關(guān)部門指導(dǎo)下進(jìn)行，如： (1)竣工驗(yàn)收。 (3)向業(yè)主委員會(huì)提供委托管理合同范本。 物業(yè)管理公司由房地產(chǎn)行政主管部門歸口管理。房地產(chǎn)行政主管物業(yè)管理的政府管理部門對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行行政管 理的主要工作有： (1)組織物業(yè)管理公司參加評(píng)比； (2)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批； (3)對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行崗位資格培訓(xùn)。 物業(yè)管理中的政府管理不僅體現(xiàn)在上述兩個(gè)方面，在物業(yè)管理的具體工作中，政府管理仍占重要的地位。這些具體的物業(yè)管理活動(dòng)中，政府依法進(jìn)行的管理都是不可或缺的。 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利： (一 )按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； (二 )提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； (三 )提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； (四 )參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)； (五 )選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)； (六 )監(jiān)督業(yè)主委員 會(huì)的工作； (七 )監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； (八 )對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； (九 )監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金 (以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金 )的管理和使用； (十 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 本條可分為兩個(gè)層次進(jìn)行分析： (一 )房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主既是業(yè)主個(gè)體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團(tuán)體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體。 所謂自然人業(yè)主，就是指擁有物業(yè)的所有權(quán)的是自然人。只有登記過(guò)戶之后，才能成為房屋的業(yè)主。如某公司支付房款并到房產(chǎn)部門登記后，就成為房產(chǎn)部門所登記的房屋的業(yè)主。 這類區(qū)分根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn) 有不同的分法。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證上只寫明一個(gè)所有人享有房屋產(chǎn)權(quán)的，這個(gè)所有人就是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。第二，可以從實(shí)質(zhì)上進(jìn)行區(qū)分，也就是房屋產(chǎn)權(quán)從實(shí)質(zhì)上是屬于一個(gè)業(yè)主還是屬于幾個(gè)主體共有。 關(guān) 于業(yè)主的分類還有以下幾種：按物業(yè)的所有權(quán)主體性質(zhì)不同，可以將業(yè)主劃分為公房業(yè)主和私房業(yè)主兩類。但私房業(yè)主廣義是指享有物業(yè)所有權(quán)的“私人”，包括自然人、非國(guó)家機(jī)關(guān)性質(zhì)的法人和其他組織。以享有物業(yè)所有權(quán)份額多少不同，可把業(yè)主分為大業(yè)主和小業(yè)主 。 物業(yè)使用人是與業(yè)主相關(guān)的一個(gè)概念。但現(xiàn)在也有越來(lái)越多的業(yè)主購(gòu)買商品房不是為了自己居住，而是為了投資。這樣，物業(yè)管理關(guān)系就不僅僅涉及業(yè)主和物業(yè)公司，還涉及到承租人。應(yīng)該分清物業(yè)的所有權(quán)人與物業(yè)的使用人的概念，明確物業(yè)的使用權(quán)人不是業(yè)主。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，對(duì)物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的全部權(quán)利；而使用人對(duì)物業(yè)只享有占有、使用或者一定條件的收益權(quán)，沒(méi)有處分的權(quán)利。 (二 )業(yè)主的權(quán)利。根據(jù)條例的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理中享有的權(quán)利主要包括： ，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同是確定業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間權(quán)利義務(wù)的基本法律依據(jù)。因此，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 ，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)的權(quán)利，就是業(yè)主享有的最為基本的權(quán)利。 業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的自治權(quán)的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。同時(shí)，業(yè)主都是物業(yè)管理的享用者，物業(yè)管理的好壞與否直接決定了業(yè)主的利益能否得到充分的保護(hù)，因此，業(yè)主有權(quán)就物業(yè)管理的事項(xiàng)提出建議。 業(yè)主公約，指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。這些規(guī)約直接決定和影響業(yè)主的自治權(quán)能否得到充分有效的保護(hù)。 ，行使投票權(quán)。參加業(yè)主大會(huì)，是保證業(yè)主民主表決權(quán)的前提。 ，并享有被選舉權(quán)。業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中長(zhǎng)期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機(jī)構(gòu)。同時(shí)，業(yè)主享有成為業(yè)主委員會(huì)的被選舉權(quán)。 。 (1)每一個(gè)業(yè)主都有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。但是，業(yè)主委員會(huì)的委員也具有個(gè)人利益，在監(jiān)督不力的情況下有可能會(huì)怠于行使業(yè)主們委托的各項(xiàng)職責(zé)。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)也可能需要管理一些業(yè)主交納的經(jīng)費(fèi)，涉及一些公共財(cái)物問(wèn)題。 (2)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同享有監(jiān)督的權(quán)利。但應(yīng)該注意的是，業(yè)主只是有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和管理人員的工作，不得直接懲戒物業(yè)管理企業(yè)屬下的職員。同時(shí)，業(yè)主雖然有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)情況，但沒(méi)有檢查物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)的權(quán)利。檢查公司賬目的目的是為了監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)支出的公開(kāi)性與透明度，檢查其是否符合預(yù)算項(xiàng)目，有沒(méi)有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主。根據(jù)我國(guó)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，任何人都不能以個(gè)人的身份檢查企業(yè)賬目并作出有法律效 力的審計(jì)證明。而且，如果每個(gè)業(yè)主都根據(jù)自己的意愿隨意要求檢查企業(yè)賬目，也會(huì)影響物業(yè)管理企業(yè)日常的正常運(yùn)作。只有國(guó)家法律認(rèn)同的會(huì)計(jì)師事務(wù)所才能提供有效的審計(jì)報(bào)告以達(dá)到查賬的目的，維護(hù)雙方的合法權(quán)益，同時(shí)也真正地幫助業(yè)主行使自己合法的監(jiān)督權(quán)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 和相關(guān)場(chǎng)地因?yàn)椴⒎菢I(yè)主所獨(dú)有，關(guān)于其使用情況對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)不如自己的物業(yè)清楚，所以業(yè)主享有關(guān)于其使用情況的知情權(quán)并對(duì)該物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用進(jìn)行監(jiān)督。專項(xiàng)維修資金如果不有效的加以監(jiān)督，可能導(dǎo)致濫用。 、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。例如，業(yè)主對(duì)已經(jīng)得到履行的房屋買 賣合同和房屋產(chǎn)權(quán)證所確定面積享有所有權(quán)。業(yè)主有權(quán)對(duì)享有所有權(quán)的房屋依法出售、贈(zèng)與、出租、出借、抵押等處分，不受其他業(yè)主、業(yè)主自治機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理企業(yè)的非法干涉。 【釋義】 本條主要規(guī)定了業(yè)主的義務(wù)。 業(yè)主是作為物業(yè)區(qū)域內(nèi)成員的一名共同締結(jié)或簽署了業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度、業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。因此，在物業(yè)管理規(guī)約中，其對(duì)所有的業(yè)主都有相同的約束力，即使是當(dāng)初表示了反對(duì)的業(yè)主，只要規(guī)約是合 法的，就有遵守的義務(wù)。 ，主要包括：按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?；诠怖妫瑯I(yè)主享有共益權(quán)利，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，對(duì)于經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出決議的物業(yè)管理費(fèi)、維修資金等各項(xiàng)合理費(fèi)用，各業(yè)主即使有異議，也有交納的義務(wù)。如因遲交或欠交而引起其他業(yè)主損失的，要負(fù)賠償責(zé)任。 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)的種類很多。業(yè)主公約和物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理規(guī)章中，有大量的不得侵犯其他業(yè)主權(quán)利的規(guī)定，但是，這些規(guī)定當(dāng)然還有未能詳盡之處，對(duì)于它們未明確規(guī)定的，但是可能侵犯業(yè)主權(quán)利的行為，業(yè)主亦不得為之。對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域這一集體而言，必然存在著公共的利益，每一位業(yè)主對(duì)此公 共利益都有加以維護(hù)，不得侵害的義務(wù)。各業(yè)主不得隨意改變物業(yè)的使用性質(zhì)，在裝修時(shí)不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌，并應(yīng)事先取得物業(yè)管理公司和有關(guān)部門的同意。 業(yè)主大會(huì)的組成 及業(yè)主大會(huì)的法律地位和基本職責(zé) 第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。 【釋義】 本條規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的組成及業(yè)主大會(huì)的法律地位和基本職責(zé)。 業(yè)主，從一般意義上是指物業(yè)的所有權(quán)人。這里需要注意的是，該條例只規(guī)定了全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，并沒(méi)有對(duì)業(yè)主 代表大會(huì)作出規(guī)定，這是不同于該條例頒布前部分省市的規(guī)定。例如：《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第13 條規(guī)定：“業(yè)主以住宅小區(qū)為單位，成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)是業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)利的機(jī)構(gòu)。 業(yè)主大會(huì)是由合法劃定的業(yè)主集體自治 管理轄區(qū) (亦即特定物業(yè)管理區(qū)域 )內(nèi)全體業(yè)主組成，以會(huì)議制形式，依法行使物業(yè)管理民主自治權(quán)利和自治規(guī)約訂立權(quán)的群眾性社會(huì)自治機(jī)構(gòu)，又是各業(yè)主團(tuán)體自治管理體系中的表達(dá)集體共管意思的權(quán)力機(jī)關(guān)。因此，業(yè)主大會(huì)在業(yè)主集體自治管理組織分工體系中居于首要地位。首先，業(yè)主大會(huì)是民主性的組織。其次，業(yè)主大會(huì)是自治性的組織。業(yè)主大會(huì)的成員是作為物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一分子，基于維護(hù)物業(yè)整體利益的需要而進(jìn)行的管理，不受外部人員的非法干預(yù)。業(yè)主大會(huì)作出的決議應(yīng)當(dāng)是全體業(yè)主利益的反映，而不僅僅是個(gè)別業(yè)主利益的反映，即使業(yè)主大會(huì)作出的決議并沒(méi)有 經(jīng)過(guò)全體一致的同意，甚至有時(shí)還會(huì)受到個(gè)別業(yè)主的反對(duì)，但只要符合業(yè)主大會(huì)決議的議事規(guī)則，那么這種決議就代表了全體業(yè)主的利益。所以，它不同于物業(yè)管理公司，后者是物業(yè)管理服務(wù)的專營(yíng)性質(zhì)的公司，以管理、經(jīng)營(yíng)一定區(qū)域的物業(yè)為其經(jīng)營(yíng)目的。因此，業(yè)主大會(huì)基于其性質(zhì)、宗旨、組成 人員、運(yùn)作機(jī)制的不同而區(qū)別于其他對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理、指導(dǎo)、監(jiān)督的組織，具有獨(dú)立性和不可替代性。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。 【釋義】 本條規(guī)定了物業(yè)管理區(qū)域的劃分。物業(yè)管理區(qū)域是一個(gè)由業(yè)主委員會(huì)管理的物業(yè)的范圍，一般而言，它應(yīng)該是一個(gè)由原設(shè)計(jì)構(gòu)成的自然街坊或封閉小區(qū)。近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由 45 個(gè)住宅群組成，用地一般為 15— 20 公頃，建筑面積約為15— 20萬(wàn)平方米。小區(qū)的水、電、氣等公共設(shè)施在開(kāi)發(fā)時(shí)一起建成，一起交付，再讓居民入住。將一個(gè)封閉小區(qū)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，有利于對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施的管理。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。之所以這樣規(guī)定，是因?yàn)楦鞯厍闆r有很大不同。區(qū)域一經(jīng)劃定，如無(wú)特殊情況，不應(yīng)做任意改動(dòng)。例如，上海市房屋土地管理局印發(fā)《關(guān)于 (上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例 )有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》 通知第六條規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域劃定：本條所指的物業(yè)管理區(qū)域范圍劃分，原則上以自然街坊或一個(gè)封閉的小區(qū)予以確定。各區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局(以下簡(jiǎn)稱區(qū)