【正文】 所、文化活動(dòng)中心、綜合服務(wù)商店、自行車棚等公共設(shè)施項(xiàng)目。自然街 坊是城市建設(shè)中自然形成的相對(duì)獨(dú)立的居住區(qū)。 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，因此應(yīng)該明確物業(yè)管理區(qū)域的概念及其劃分情況。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分 第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)也不同于地方政府所設(shè)立的專門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的行政部門，后者是行政性的管理，起指導(dǎo)作用，不同于業(yè)主大會(huì)的自我管理、平等協(xié)商性質(zhì)。 業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)的管理與公共利益的維護(hù)是一種自治、自助行為，其機(jī)構(gòu)的構(gòu)成成員本身是業(yè)主，即物業(yè)的所有權(quán)人。最后，業(yè)主大會(huì)具有代表性的特征，業(yè)主大會(huì)代表了全體業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權(quán)益。其成員是對(duì)物業(yè)享有所有權(quán)的人，進(jìn)行的是自我服務(wù)、自我管理、自我協(xié)商、自我約束。其成員在機(jī)構(gòu)中的地位是平等的，能夠根據(jù)自己的意愿發(fā)表建議，提出看法、意見(jiàn)等。 業(yè)主大會(huì)是由業(yè)主自行組成的維護(hù)物業(yè)整體利益的組織，其應(yīng)具有民主性、自治性、代表性的特征。業(yè)主大會(huì)在充分民主的基礎(chǔ)上集中全體業(yè)主的共同意志和利益要求，行使本機(jī)構(gòu)直管轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理自治規(guī)約訂立權(quán)，決定屬于自治范圍的業(yè)主生活公共事務(wù)及物業(yè)管理公益事業(yè)中的其他重大問(wèn)題?！? (二 )業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)由住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成，業(yè)主代表會(huì)由住宅小區(qū)全體業(yè)主推舉的代表組成。部分省市除了規(guī)定全體業(yè)主大會(huì)之外，還對(duì)業(yè)主成員過(guò)多的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以成立業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主既是業(yè)主個(gè)體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團(tuán)體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體，即物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主是業(yè)主大會(huì)的組成成員。 (一 )業(yè)主大會(huì)的組成成員為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主。 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。各業(yè)主在使用共用地方及設(shè)施時(shí)，不得損害、阻塞或堵塞公用地方及設(shè)施，不得在共同地方及設(shè)施之內(nèi)做出任何對(duì)其他業(yè)主及樓宇使用都構(gòu)成滋擾、不方便或者損害的行為。各業(yè)主處置其所有的單元時(shí)，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將處置的有關(guān)情況書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司，并促使有關(guān)承受人簽署公約附件的承諾書(shū)，以確保承受人遵守管理公約的一切條款，受管理公約約束。又例如維護(hù)公共利益的義務(wù)。例如，不得侵害其他業(yè)主的權(quán)利。 、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)?；诖隧?xiàng)義務(wù)，各 業(yè)主應(yīng)負(fù)責(zé)其名下應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)及維修、保險(xiǎn)等款項(xiàng)，并應(yīng)準(zhǔn)時(shí)交付。 業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和維修資金是保證物業(yè)區(qū)域獲得正常的管理和維護(hù)的條件，各業(yè)主都負(fù)有此項(xiàng)義務(wù)。如果業(yè)主違反業(yè)主公約等自治性規(guī)范，則應(yīng)按照自治性規(guī)范中的條款承擔(dān)責(zé)任；造成其他業(yè)主損失的，應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)約中，采取的是多數(shù)通過(guò)原則，即只要集體中多數(shù)成員達(dá)成了一致意見(jiàn)，規(guī)約就合法生效了，并且對(duì)于所有的成員都產(chǎn)生一致的約束力，少數(shù)表示反對(duì)的成員也必須放棄自己的異議，共同遵守這一協(xié)議。 根據(jù)條例的規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)主要有： 、執(zhí)行決定的義務(wù)，主要包括：遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。 業(yè)主的義務(wù) 第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)： (一 )遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； (二 )遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī) 章制度； (三 )執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定； (四 )按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； (五 )按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； (六 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。除此之外，業(yè)主對(duì)走道、門廳等共有部分及根據(jù)同一系列合同出售的小區(qū)內(nèi)的草坪、道路等根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論和法律規(guī)定與其他業(yè)主共同享有所有權(quán)和使用權(quán)。 業(yè)主的權(quán)利可能還會(huì)在其他法律、法規(guī)中作出規(guī)定，對(duì)于這些權(quán)利業(yè)主也當(dāng)然享有。所以，業(yè)主享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用的監(jiān)督權(quán)。 (4)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。 (3)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。業(yè)主要行使此項(xiàng)監(jiān)督權(quán)，檢查物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)支出情況，應(yīng)該向業(yè)主委員會(huì)提出請(qǐng)求，由業(yè)主委員會(huì)委托專業(yè)事務(wù)所來(lái)檢查。所以，業(yè)主并沒(méi)有權(quán)利直接檢查物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)賬目。但是，物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)賬目除了應(yīng)該對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)外，仍有自己各種經(jīng)濟(jì)上的合法運(yùn)作。業(yè)主作為費(fèi)用的支付人，有財(cái)產(chǎn)監(jiān)督的權(quán)利，但行這些權(quán)利的方式并不是通過(guò)業(yè)主私人檢查管理企業(yè)的賬目。業(yè)主如對(duì)某職員的工作 不滿，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)提出，由管理企業(yè)采取適當(dāng)?shù)奶幚泶胧?。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主的集體委托對(duì)業(yè)主所有的物業(yè)進(jìn)行管理的法律主體，其與業(yè)主處于合約中相對(duì)立的另一方，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的各種管理行為，業(yè)主有監(jiān)督的權(quán)利。對(duì)此，業(yè)主們都應(yīng)享有一定的監(jiān)督權(quán)，保護(hù)自身的合法權(quán)益。而且，個(gè)別委員還可能出于個(gè)人利益的考慮，或者是受到了物 業(yè)管理公司一方的賄賂而做出損害業(yè)主公共利益的行為。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主的自治機(jī)構(gòu)，代表的應(yīng)該是業(yè)主的共同利益，其決議和行事都應(yīng)貫徹這一宗旨。 監(jiān)督權(quán)的內(nèi)容主要包括：監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。被選舉權(quán)是指業(yè)主作為物業(yè)自治管理組織的成員，有被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利。業(yè)主能夠享有選舉業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利，也決定著業(yè)主自己的意志能否在業(yè)主委員會(huì)的工作中得以傳達(dá)，從而決定業(yè)主的利益能否充分保護(hù)。 業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。而投票 權(quán)則是業(yè)主民主權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。 參加會(huì)議權(quán)包括獲得會(huì)議通知權(quán)，這就要求會(huì)議通知必須充分、明確、按時(shí)。所以，應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主享有制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則建議權(quán)。而業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是有關(guān)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的會(huì)議程序、決議通過(guò)的要求等有關(guān)規(guī)則。 、業(yè)主大 會(huì)議事規(guī)則的建議。提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利應(yīng)當(dāng)由業(yè)主享有，以便能夠及時(shí)解決有關(guān)業(yè)主公共利益的問(wèn)題。 ，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。而業(yè)主之所以要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，最主要的目的是接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)合同是廣大業(yè)主選舉出來(lái)的業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行綜合管理的法律文件。 物業(yè)管理是為了全體業(yè)主的利益而產(chǎn)生的。由于我國(guó)過(guò)去在物業(yè)管理方面的立法不夠完善，并未明確地區(qū)分物業(yè)所有權(quán)人與使用權(quán)人對(duì)物業(yè)所享有的不同權(quán)利和承擔(dān)的不同義務(wù)，有的規(guī)范性文件中還籠統(tǒng)地僅使用了“物業(yè)的權(quán)利人”這樣的稱謂，使得業(yè)主和物業(yè)的使用人在概念上有些界限不清，二者的 權(quán)利義務(wù)也未能很好地分清。物業(yè)的使用人是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。除此之外，物業(yè)的實(shí)際使用人還可能是尚 未出售的公有住房的使用人。這部分業(yè)主在購(gòu)買了房屋之后即將所購(gòu)房屋出租他人使用。一般而言，物業(yè)管理只涉及到業(yè)主與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)，而不涉及使用人。以業(yè)主資格取得先后次序和依據(jù)不同，可以把業(yè)主分成原始業(yè)主 (主要指新建物業(yè)的業(yè)主 )、繼受業(yè)主 (主要指購(gòu)買物業(yè)人 )和準(zhǔn)業(yè)主 (主要指依法視為業(yè)主的業(yè)委會(huì)和物業(yè)使用權(quán)合法持有人 )三類。以物業(yè)基本用途不同，可把業(yè)主分為居住物業(yè)的業(yè)主和非居住物業(yè)的業(yè)主。公房業(yè)主按中國(guó)法律是指國(guó)家和集體，但公房業(yè)主狹義僅指國(guó)家及其授權(quán)經(jīng)營(yíng)管理公房的部門或單位；私房業(yè)主按國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第 2 條第 2 款規(guī)定，僅指?jìng)€(gè)人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房之業(yè)主?，F(xiàn)實(shí)上生活中絕大部分住宅都有是由家庭擁有，而房屋產(chǎn)權(quán)證上常常只有一個(gè)自然人作為所有權(quán)人，從形式上來(lái)說(shuō)，這項(xiàng)物業(yè)的業(yè)主是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，但實(shí)質(zhì)上這項(xiàng)物業(yè)的業(yè)主是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)上寫明房屋產(chǎn)權(quán)是共有的，那么房屋產(chǎn)權(quán)證標(biāo)明的這些個(gè)所有人就是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。第一，可以從形式上進(jìn)行區(qū)分，也就是從房屋的產(chǎn)權(quán)證上進(jìn)行區(qū)分。 ，可以分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主和共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。 所謂非自然人業(yè)主，就是指擁有對(duì)物業(yè)的所有權(quán)的是自然人以外的主體，包括法人和非法人組織。如果買房人支付房款并未登記，不能稱為房屋的業(yè)主。 關(guān)于業(yè) 主的分類如下： ，可以分為自然人業(yè)主和非自然人業(yè)主。 業(yè)主，從一般意義上是指物業(yè)的所有權(quán)人。 【釋義】 本條主要規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利。 業(yè)主的權(quán)利 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì) 第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。物業(yè)管理包括基本業(yè)務(wù)、專項(xiàng)業(yè)務(wù)、特色業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，具體包括房屋建筑的維護(hù)、修繕與改造，物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新，相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)與管理，消防設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)與更新，治安保衛(wèi)，通過(guò)值班、看守、巡邏所進(jìn)行的防火、防盜、防水以及突發(fā)事件的處理，清掃 保潔，庭院綠化，車輛管理等。 。物業(yè)管理工作應(yīng)在房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行。 。 (2)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，組織或監(jiān)督第一次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)，對(duì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)登記，對(duì)其工作依法進(jìn)行監(jiān)督?！冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》明文規(guī)定：“住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù) 責(zé)管理。詳述如下： 。指導(dǎo)、幫助和監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作； (3)指導(dǎo)和幫助業(yè)主委員會(huì)工作； (4)協(xié)調(diào)、解決物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)作中出現(xiàn)的情況和問(wèn)題。 政府的管理面臨一個(gè)角色轉(zhuǎn)換的問(wèn)題，即不再是過(guò)去那種行政性、福利性的管理，政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理應(yīng)該主要立足于宏觀管理，通過(guò)法規(guī)來(lái)實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，其基本職能和作用是把物業(yè)管理市場(chǎng)置于法規(guī)監(jiān)督之下，本著疏導(dǎo)的原則為物業(yè)管理市場(chǎng)充分發(fā)揮功能創(chuàng)造有法可依、有紀(jì)可守、有章可循的良好的外部環(huán)境，使物業(yè)管理法制化、規(guī)范化。 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門主要包括省、市、縣等房地產(chǎn)行政主管部門。村鎮(zhèn)建設(shè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)的職能部門，因此從全國(guó)范圍來(lái)講，建設(shè)部是物業(yè)管理的行政管理部門。 (一 )全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng) 的監(jiān)督管理工作由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)。 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。只有全面提高管理人員的綜合水平的培訓(xùn)，才有益于小區(qū)物業(yè)全員素質(zhì)的提高，才能保證小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)。而我國(guó)小區(qū)物業(yè)管理起步較晚。管理人才的現(xiàn)代化，從管理者個(gè)體來(lái)說(shuō)，主要包括：管理人員的素質(zhì)、能力、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面的優(yōu)化，以適應(yīng)企業(yè)管理現(xiàn)代化的要求。 ，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的關(guān)鍵。 (4)理財(cái)方法，包括： 全面經(jīng)濟(jì)核算、目標(biāo)成本、價(jià)值工程等方法。 (2)計(jì)劃管理法，包括：全面計(jì)劃管理、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)、維修投入產(chǎn)出等方法。 現(xiàn)代管理方法的種類很多，對(duì)于小區(qū)物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，現(xiàn)代管理方法在各業(yè)務(wù)職能管理領(lǐng)域的應(yīng)用是比較重要的，因?yàn)樗兄诟鲗I(yè)人員根據(jù)實(shí)際工作需要，有重點(diǎn)地學(xué)習(xí)和掌握與本職能管理有關(guān)的現(xiàn)代管理方法，便于有關(guān)部門組織現(xiàn)代管理方法的培訓(xùn)，還有利于現(xiàn)代管理方法按職能配套應(yīng)用，以便更好地發(fā)揮職能作用。在實(shí)際工作中，也可以從縱向與橫向兩個(gè)方面進(jìn)行衡量，縱向衡量就是把企業(yè)管理組織的過(guò)去與現(xiàn)在進(jìn)行比較，反映企業(yè)管理組織的發(fā)展階段與程度；橫向衡量就是把我國(guó)小區(qū)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)的現(xiàn)代化程度與同期的行業(yè)內(nèi)、行業(yè)外的先進(jìn)企業(yè)管理現(xiàn)代化相比較，反映兩者之間的差距，通過(guò)對(duì)上述三個(gè)方面的縱向與橫向的衡量，也能夠從不同側(cè)面看出小區(qū)物業(yè)管理組織現(xiàn)代化的程度。 第三，衡量小區(qū)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)是否現(xiàn)代化的重要標(biāo)準(zhǔn)，就是看物業(yè)管理與服務(wù)，是否達(dá)到質(zhì)量?jī)?yōu)，維修工期短，維修成本低，用戶是否滿意；企業(yè)化管理與服務(wù)的整體效益 (即社會(huì)效益和企業(yè)效益 )是高還是低，以經(jīng)濟(jì)效益的高低可以反映出管理組織是否適應(yīng)管理的要求，也體現(xiàn)著管理組織機(jī)構(gòu)發(fā)揮職能作用的程度。最終能促進(jìn)物業(yè)的管理與發(fā)展。 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)代化，就是按照現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展要求，不斷地調(diào)整、完善企業(yè)化管理組織，使其達(dá)到管理與服務(wù)的同步發(fā)展。物業(yè)管理現(xiàn)代化不能受傳統(tǒng)觀念的束縛，樹(shù)立全新的管理思想是實(shí)現(xiàn) 物業(yè)管理現(xiàn)代化的根本途徑。 要實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化，首先要轉(zhuǎn)變思想觀念，即從傳統(tǒng)的行政性福利性的房管模式向社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的經(jīng)營(yíng)型現(xiàn)代化管理模式轉(zhuǎn)變。管理人才現(xiàn)代化就是要培訓(xùn)和造就一大批掌握現(xiàn)代管理藝術(shù)，具有指揮才能、參謀才能、監(jiān)督、執(zhí)行才能和各種專業(yè)知識(shí)的現(xiàn)代管理人才。人才現(xiàn)代化是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化實(shí)現(xiàn)的根本。就是要運(yùn)用一系列企業(yè)現(xiàn)代管理必須的管理工具，如先進(jìn)的監(jiān)控手段、電子計(jì)算機(jī)、管理信息系統(tǒng)等等。就是要根據(jù)企業(yè)自身的技術(shù)水平，選用一系列與其相應(yīng)的現(xiàn)代管理方法，如現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)決策方法、計(jì)劃管理方法、經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)方法等等。就是根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)組織原則，建