【正文】 收益、處分權(quán)?！稐l例》所規(guī)范的物業(yè)管理活動 ,也限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動。其三是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。從實(shí)際情況來看 ,主要有三種方式 :其一是業(yè)主自己進(jìn)行管理 。對《條例》所稱物業(yè)管理的定義 ,需從以下幾方面理解 : 第一 ,物業(yè)管理 是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動。 《條例》對物業(yè)管理下定義 ,實(shí)際是要解決《條例》的調(diào)整范圍問題。 第二條本條例所稱物業(yè)管理 ,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè) ,由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定 ,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理 ,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。從物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展過程來看 ,物業(yè)管理的推進(jìn)與發(fā)展 ,對于改善居住質(zhì)量、維護(hù)住區(qū)的安定、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面作出了積極的貢獻(xiàn)。強(qiáng)調(diào)違反物業(yè)服務(wù)合同約定 ,業(yè)主預(yù)期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的 ,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納 ,逾期仍不交納的 ,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴 (第六十七條 )等。對于物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益 ,《條例》也明確予以保障。物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理活動中提供物業(yè)服務(wù)的一方當(dāng)事人。規(guī)定業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán) ,建設(shè)單位不得擅自轉(zhuǎn)讓 (第二十七條 )。從《條例》的規(guī)定來看 ,也確實(shí)是這么做的。物業(yè)管理 ,實(shí)質(zhì)上是業(yè)主行使對物業(yè)的所有權(quán)來滿足自身需求的過程 ,是建立在業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的。《條例》第五章著重規(guī)范物業(yè)使用和維護(hù)過程中各方主體的行為。《條例》第三章界定了建設(shè)單位在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù) ,著重規(guī)范建設(shè)單位的行為。物業(yè)管理活動涉及業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)使用人、公用事業(yè)單位等方面的權(quán)利義務(wù)。物業(yè)管理行為本質(zhì)上是一種民事法律行為 ,物業(yè)管理法律關(guān)系主要是一種民事法律關(guān)系。可以說 ,《條例》反映了社會法制意識的日益增強(qiáng) ,凝聚了人民群眾的智慧和熱情。在逐條研究分析并吸收有益意見的基礎(chǔ)上 ,國務(wù)院法制辦與建設(shè)部對《條例》 (草案 )進(jìn)行了認(rèn)真修改。在近一個(gè)月的意見征求期間 ,國務(wù)院法制辦共收到近 4000 條意見。 2021年 10 月 16 日 ,國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批示將《條例》 (草案 )公開向社會征求意見。 1999 年 4 月 ,建設(shè)部成立《條例》起草小組 ,通過收集國內(nèi)外有關(guān)資料 ,開展立法調(diào)研 ,召開專家論證會和有業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、街道辦事處、派出所、居民委員會、律師等有關(guān)人士參加的座談會 ,廣泛征求地方和相關(guān)部門的意見 ,認(rèn)真研究分析物業(yè)管理面臨的形勢和立法應(yīng)當(dāng) 解決的主要問題 ,于 2021 年 3 月形成《條例》 (送審稿 )。上海、天津、重慶、廣東、廣西、海南、湖南、江西、河南、陜西等 20 多個(gè)省市制定了物業(yè)管理?xiàng)l例 ,其他省市也普遍頒布了物業(yè)管理辦法。 近幾年來 ,國務(wù)院及其有關(guān)部門制定了一系列有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件 ,如《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》 (國發(fā) [1998]23 號 )、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 (建設(shè)部令 第 33 號 )、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》 (國家計(jì)劃委員會、建設(shè)部計(jì)價(jià)費(fèi) [1996]266 號 )、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》 (建設(shè)部、財(cái)政部建住房 [1998]213 號 )、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》 (財(cái)政部財(cái)基宇 [1998]7 號 )、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》 (建設(shè)部建住房 [1999]261 號 )、《物業(yè)管理委托合同示范文本》 (建設(shè)部、國家工商行政管理局建房 [1997]263 號 )、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議示范文本》 (建設(shè)部建住房 [1999]246 號 )等。這種狀況也造成政府對物 業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù) ,司法機(jī)關(guān)對日益增多的物業(yè)管理案件的處理無法可依 ,大量的矛盾糾紛得不到及時(shí)解決 ,這不利于物業(yè)管理市場的規(guī)范 ,也在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。四是物業(yè)的開發(fā)建設(shè)質(zhì)量問題對物業(yè)管理造成不良影響 ,使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任。二是物業(yè)管理企業(yè)的行為 不規(guī)范 ,在實(shí)踐中存在服務(wù)不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項(xiàng)、收費(fèi)與服務(wù)不相符等不規(guī)范的行為 ,包括由過去的房管所改造過來的一些物業(yè)管理企業(yè) ,也存在著自身定位不準(zhǔn)確、服務(wù)意識不明確、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系不清楚的問題 。據(jù)統(tǒng)計(jì) ,目前上海、廣東、山東、遼寧等省市物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)到 50%,深圳市物業(yè)管理的覆蓋面已超過 90%,全國物業(yè)管理企業(yè)已有 2 萬多家 ,從業(yè)人員超過 230 萬。它的 產(chǎn)生與發(fā)展 ,對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境 ,提高城市管理水平 ,促進(jìn)住宅建設(shè) ,實(shí)施社會再就業(yè)工程起著積極的促進(jìn)作用。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化 ,房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化 ,越來越多的公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個(gè)人所有。 [釋義 ]本條是關(guān)于《條例》立法目的的規(guī)定。 總則在整個(gè)《條例》中起著非常重要的作用 ,學(xué)習(xí)和掌握 《條例》 ,首先應(yīng)該理解和領(lǐng)會總則條文所體現(xiàn)的精神。因此《條例》第四條鼓勵物業(yè)管理利用創(chuàng)新和科技進(jìn)步來提升物業(yè)管理服務(wù)水平。 在知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代 ,創(chuàng)新和科技進(jìn)步是永恒的主題。為了避免不必要的紛爭 ,《條例》第二條對其所稱物業(yè)管理作了界定 ,明 確了條例的調(diào)整范圍。 作為第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī) ,《條例》第一條開宗明義 ,將規(guī)范物業(yè)管理活動、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。 第七章附則 第七十條 本條例自 2021 年 9 月 1 日起施行。 第六十九條 違反本條例的規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任 。 第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任 。 第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納 。 個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處 1000 元以上 1 萬元以下的罰款 。 (二 )擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的 。 第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款 。 第六十五條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處 1 萬元以上 10 萬元以下的罰款 。構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。 第六十三條 違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額 2 倍以下的罰款 。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用 。 第六十二條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款 30%以上 50%以下的罰款 。 第六十一條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人 民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處 5 萬元以上 20 萬元以下的罰款 。給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處 1 萬元以上 10 萬元以下的罰款。給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 第六章法律責(zé)任 第五十七條 違反本條例的規(guī) 定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處 10 萬元以下的罰款。 第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。 第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。 前款規(guī)定的單 位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。 因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意 。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。 第五章物業(yè)的使用與維護(hù) 第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。 物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。 有關(guān)行 政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。 第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該