【文章內(nèi)容簡介】 聘物業(yè)管理企業(yè)。 在知識經(jīng)濟(jì)時代 ,創(chuàng)新和科技進(jìn)步是永恒的主題。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高 ,也需借助新技術(shù)、新方法 ,也需依靠科技進(jìn)步。因此《條例》第四條鼓勵物業(yè)管理利用創(chuàng)新和科技進(jìn)步來提升物業(yè)管理服務(wù)水平。 為了加強(qiáng)對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理 ,《條例》第五條明確了物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理部門。 總則在整個《條例》中起著非常重要的作用 ,學(xué)習(xí)和掌握 《條例》 ,首先應(yīng)該理解和領(lǐng)會總則條文所體現(xiàn)的精神。 第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動 ,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益 ,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境 ,制定本條例。 [釋義 ]本條是關(guān)于《條例》立法目的的規(guī)定。 改革開放以來 ,深圳、青島、大連等地對住宅區(qū)和其他物業(yè)實施社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理 ,取得了較好的效果。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化 ,房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化 ,越來越多的公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個人所有。在城鎮(zhèn)住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展的過程中 ,物業(yè)管理這一新興行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。它的 產(chǎn)生與發(fā)展 ,對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境 ,提高城市管理水平 ,促進(jìn)住宅建設(shè) ,實施社會再就業(yè)工程起著積極的促進(jìn)作用。近年來 ,物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了一個迅速發(fā)展的時期。據(jù)統(tǒng)計 ,目前上海、廣東、山東、遼寧等省市物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)到 50%,深圳市物業(yè)管理的覆蓋面已超過 90%,全國物業(yè)管理企業(yè)已有 2 萬多家 ,從業(yè)人員超過 230 萬。 隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展 ,物業(yè)管理實踐中也出現(xiàn)了一系列問題 :一是業(yè)主的權(quán)利義務(wù)不明確 ,物業(yè)管理各法律關(guān)系主體之間的關(guān)系也不明確 ,出現(xiàn)問題后無法追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任 。二是物業(yè)管理企業(yè)的行為 不規(guī)范 ,在實踐中存在服務(wù)不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項、收費(fèi)與服務(wù)不相符等不規(guī)范的行為 ,包括由過去的房管所改造過來的一些物業(yè)管理企業(yè) ,也存在著自身定位不準(zhǔn)確、服務(wù)意識不明確、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系不清楚的問題 。三是業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、組成、運(yùn)作等缺少監(jiān)督和制約 ,有的業(yè)主委員會不能真正代表業(yè)主利益 ,甚至損害了業(yè)主的公共利益 。四是物業(yè)的開發(fā)建設(shè)質(zhì)量問題對物業(yè)管理造成不良影響 ,使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任。對于這些問題應(yīng)該說與我國有關(guān)物業(yè)管理的法制不健全有關(guān)。這種狀況也造成政府對物 業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù) ,司法機(jī)關(guān)對日益增多的物業(yè)管理案件的處理無法可依 ,大量的矛盾糾紛得不到及時解決 ,這不利于物業(yè)管理市場的規(guī)范 ,也在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。因此 ,社會各界要求規(guī)范物業(yè)管理市場 ,針對物業(yè)管理進(jìn)行專門立法的呼聲逐年高漲 ,每年都有建議加強(qiáng)物業(yè)管理立法的人大議案和政協(xié)提案。 近幾年來 ,國務(wù)院及其有關(guān)部門制定了一系列有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件 ,如《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》 (國發(fā) [1998]23 號 )、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 (建設(shè)部令 第 33 號 )、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》 (國家計劃委員會、建設(shè)部計價費(fèi) [1996]266 號 )、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》 (建設(shè)部、財政部建住房 [1998]213 號 )、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》 (財政部財基宇 [1998]7 號 )、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》 (建設(shè)部建住房 [1999]261 號 )、《物業(yè)管理委托合同示范文本》 (建設(shè)部、國家工商行政管理局建房 [1997]263 號 )、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議示范文本》 (建設(shè)部建住房 [1999]246 號 )等。與此同時 ,各地在物業(yè)管理立法 方面也進(jìn)行了積極的探索。上海、天津、重慶、廣東、廣西、海南、湖南、江西、河南、陜西等 20 多個省市制定了物業(yè)管理條例 ,其他省市也普遍頒布了物業(yè)管理辦法。上述法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件對于指導(dǎo)各地物業(yè)管理實踐起到了良好的作用 ,也為《條例》的起草提供了條件。 1999 年 4 月 ,建設(shè)部成立《條例》起草小組 ,通過收集國內(nèi)外有關(guān)資料 ,開展立法調(diào)研 ,召開專家論證會和有業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、街道辦事處、派出所、居民委員會、律師等有關(guān)人士參加的座談會 ,廣泛征求地方和相關(guān)部門的意見 ,認(rèn)真研究分析物業(yè)管理面臨的形勢和立法應(yīng)當(dāng) 解決的主要問題 ,于 2021 年 3 月形成《條例》 (送審稿 )。 2021 年 3月 ,國務(wù)院法制辦將《條例》列入立法計劃 ,并在送審稿的基礎(chǔ)上 ,經(jīng)過反復(fù)論證、修改和完善 ,形成《條例》 (草案 )。 2021年 10 月 16 日 ,國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批示將《條例》 (草案 )公開向社會征求意見。這一彰顯民意、推動民主立法、切實提高立法工作質(zhì)量的舉措 ,在社會上引起了積極反響。在近一個月的意見征求期間 ,國務(wù)院法制辦共收到近 4000 條意見。從征求意見的情況看 ,社會各界對制定《條例》的必要性和《條例》 (草案 )的基本內(nèi)容給予了充分肯定 ,一致呼吁盡快出臺 ,使物業(yè) 管理活動有法可依。在逐條研究分析并吸收有益意見的基礎(chǔ)上 ,國務(wù)院法制辦與建設(shè)部對《條例》 (草案 )進(jìn)行了認(rèn)真修改。2021 年 5 月 28日 ,國務(wù)院第九次常務(wù)會議審議并原則通過了《條例》 (草案 )?？梢哉f ,《條例》反映了社會法制意識的日益增強(qiáng) ,凝聚了人民群眾的智慧和熱情。 《條例》的立法目的 ,可以從三方面理解 : 首先 ,條例旨在為物業(yè)管理活動建章立制 ,規(guī)范物業(yè)管理活動中各方主體的行為。物業(yè)管理行為本質(zhì)上是一種民事法律行為 ,物業(yè)管理法律關(guān)系主要是一種民事法律關(guān)系。國家對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理的基礎(chǔ)在于 ,物業(yè)管理往往涉及眾多業(yè)主的公共利益 ,當(dāng)單一業(yè)主的利益和業(yè)主間的公共利益出現(xiàn)沖突時 ,需要有一個協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)和協(xié)調(diào)機(jī)制 ,需要有指導(dǎo)各方行為的準(zhǔn)則。物業(yè)管理活動涉及業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)使用人、公用事業(yè)單位等方面的權(quán)利義務(wù)。《條例》第二章對業(yè)主的權(quán)利義務(wù) ,業(yè)主大會的產(chǎn)生、職責(zé)、會議形式、議事規(guī)則 ,業(yè)主委員會的職責(zé)、組成 ,業(yè)主公約的內(nèi)容效力 ,業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居委會的關(guān)系等作了明確規(guī)定 ,著重規(guī)范業(yè)主和業(yè)主大會的行為。《條例》第三章界定了建設(shè)單位在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù) ,著重規(guī)范建設(shè)單位的行為。《條例》第四 章就物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員的資質(zhì)、資格 ,物業(yè)服務(wù)合同等作了詳細(xì)規(guī)定 ,著重規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員、物業(yè)使用人、公用單位、事業(yè)單位的行為?！稐l例》第五章著重規(guī)范物業(yè)使用和維護(hù)過程中各方主體的行為。 其次 ,《條例》旨在通過規(guī)范物業(yè)管理活動 ,來維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。物業(yè)管理 ,實質(zhì)上是業(yè)主行使對物業(yè)的所有權(quán)來滿足自身需求的過程 ,是建立在業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的。對物業(yè)管理立法 ,自應(yīng)以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益為核心。從《條例》的規(guī)定來看 ,也確實是這么做的。例如 ,《條例》要求建 設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約 ,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益 (第二十二條 )。規(guī)定業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán) ,建設(shè)單位不得擅自轉(zhuǎn)讓 (第二十七條 )。強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)違反條例規(guī)定給業(yè)主造成損失的 ,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任 (第五十八條、第六十條、第六十一條、第六十二條 )等。物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理活動中提供物業(yè)服務(wù)的一方當(dāng)事人。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體關(guān)系。對于物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益 ,《條例》也明確予以保障。例如 ,《條例》規(guī)定業(yè)主和使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的 ,從其約定 ,業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任 (第四十二條 )。強(qiáng)調(diào)違反物業(yè)服務(wù)合同約定 ,業(yè)主預(yù)期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的 ,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納 ,逾期仍不交納的 ,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴 (第六十七條 )等。 第三 ,《條例》旨在通過規(guī)范物業(yè)管理活動和維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益 ,使物業(yè)管理發(fā)揮出良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益 ,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。從物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展過程來看 ,物業(yè)管理的推進(jìn)與發(fā)展 ,對于改善居住質(zhì)量、維護(hù)住區(qū)的安定、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面作出了積極的貢獻(xiàn)。制定條例的目的 ,也是為了充分發(fā)揮物業(yè) 管理制度的積極作用 ,改善廣大居民的生活、工作環(huán)境。 第二條本條例所稱物業(yè)管理 ,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè) ,由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定 ,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理 ,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 [釋義 ]本條是關(guān)于物業(yè)管理定義的規(guī)定。 《條例》對物業(yè)管理下定義 ,實際是要解決《條例》的調(diào)整范圍問題?！稐l例》名為物業(yè)管理條例 ,規(guī)定《條例》的調(diào)整范圍 ,勢必要明確物業(yè)管理的內(nèi)涵。對《條例》所稱物業(yè)管理的定義 ,需從以下幾方面理解 : 第一 ,物業(yè)管理 是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動。 對于房屋等建筑物的管理 ,業(yè)主可以根據(jù)不同情況采用不同的方式。從實際情況來看 ,主要有三種方式 :其一是業(yè)主自己進(jìn)行管理 。其二是業(yè)主將不同的管理內(nèi)容委托給不同的專業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理 。其三是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理?！稐l例》調(diào)整的物業(yè)管理 ,僅指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行管理這種方式?！稐l例》所規(guī)范的物業(yè)管理活動 ,也限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動。當(dāng)然 ,這并不意味著業(yè)主采用其他方式對建筑物進(jìn)行管理的行為沒有法律約束 ,只不過《條例》對 其不予規(guī)范而已。就業(yè)主自行管理而言 ,作為建筑物的所有權(quán)人 ,業(yè)主可行使對建筑物的占有、使用、收益、處分權(quán)。對建筑物的維修、養(yǎng)護(hù)、管理屬于業(yè)主行使所有權(quán)的體現(xiàn) ,對此 ,《中華人民共和國民法通則》 (以下簡稱《民法通則》 )等法律、法規(guī)已有規(guī)定。就業(yè)主委托專業(yè)服務(wù)公司管理而言 ,業(yè)主和專業(yè)服務(wù)公司之間是委托服務(wù)合同關(guān)系 ,應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國合同法》 (以下簡稱《合同法》 )等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定來執(zhí)行。《條例》之所以就業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)實施建筑物管理單獨立法 ,是基于這種方式的特殊性。 必須說明的是 ,業(yè)主有權(quán)選 擇適合自己的方式來進(jìn)行管理自己的物業(yè)。換言之 ,是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實施管理 ,是業(yè)主的權(quán)利?！稐l例》并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理 ,但是 ,如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對物業(yè)進(jìn)行管理的 ,則應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定