【正文】 受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。 業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。 (四 )監(jiān) 督管理規(guī)約的實(shí)施 。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式 。 (四 )選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 第九條 一個 物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 (五 )按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 。 第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中， 履行下列義務(wù)： (一 )遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則 。 (七 )監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 。 (三 )提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 。 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公 平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第二章業(yè)主及業(yè)主大會 第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 (四 )參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán) 。 (八 )對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 。 (二 )遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度 。 (六 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。 第十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： (一 )制定和修改業(yè)主大會議事 規(guī)則 。 (五 )籌集和使用專項(xiàng)維修資金 。但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。經(jīng) 20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委 員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。 第十五條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)： (一 )召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況 。 (五 )業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。 第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。投標(biāo)人少于 3 個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者 使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。 (三 )物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件 。 第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。 第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。 第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給 他人。 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。 物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。 第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 第六章法律責(zé)任 第五十七條 違反本條例的規(guī) 定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處 10 萬元以下的罰款。逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處 1 萬元以上 10 萬元以下的罰款。 第六十一條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人 民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處 5 萬元以上 20 萬元以下的罰款 。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用 。構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。 第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款 。 個人有前款規(guī)定行為之一的，處 1000 元以上 1 萬元以下的罰款 。 第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任 。 第七章附則 第七十條 本條例自 2021 年 9 月 1 日起施行。為了避免不必要的紛爭 ,《條例》第二條對其所稱物業(yè)管理作了界定 ,明 確了條例的調(diào)整范圍。因此《條例》第四條鼓勵物業(yè)管理利用創(chuàng)新和科技進(jìn)步來提升物業(yè)管理服務(wù)水平。 [釋義 ]本條是關(guān)于《條例》立法目的的規(guī)定。它的 產(chǎn)生與發(fā)展 ,對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境 ,提高城市管理水平 ,促進(jìn)住宅建設(shè) ,實(shí)施社會再就業(yè)工程起著積極的促進(jìn)作用。二是物業(yè)管理企業(yè)的行為 不規(guī)范 ,在實(shí)踐中存在服務(wù)不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項(xiàng)、收費(fèi)與服務(wù)不相符等不規(guī)范的行為 ,包括由過去的房管所改造過來的一些物業(yè)管理企業(yè) ,也存在著自身定位不準(zhǔn)確、服務(wù)意識不明確、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系不清楚的問題 。這種狀況也造成政府對物 業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù) ,司法機(jī)關(guān)對日益增多的物業(yè)管理案件的處理無法可依 ,大量的矛盾糾紛得不到及時解決 ,這不利于物業(yè)管理市場的規(guī)范 ,也在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。上海、天津、重慶、廣東、廣西、海南、湖南、江西、河南、陜西等 20 多個省市制定了物業(yè)管理?xiàng)l例 ,其他省市也普遍頒布了物業(yè)管理辦法。 2021年 10 月 16 日 ,國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批示將《條例》 (草案 )公開向社會征求意見。在逐條研究分析并吸收有益意見的基礎(chǔ)上 ,國務(wù)院法制辦與建設(shè)部對《條例》 (草案 )進(jìn)行了認(rèn)真修改。物業(yè)管理行為本質(zhì)上是一種民事法律行為 ,物業(yè)管理法律關(guān)系主要是一種民事法律關(guān)系?！稐l例》第三章界定了建設(shè)單位在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù) ,著重規(guī)范建設(shè)單位的行為。物業(yè)管理 ,實(shí)質(zhì)上是業(yè)主行使對物業(yè)的所有權(quán)來滿足自身需求的過程 ,是建立在業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的。規(guī)定業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán) ,建設(shè)單位不得擅自轉(zhuǎn)讓 (第二十七條 )。對于物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益 ,《條例》也明確予以保障。從物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展過程來看 ,物業(yè)管理的推進(jìn)與發(fā)展 ,對于改善居住質(zhì)量、維護(hù)住區(qū)的安定、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面作出了積極的貢獻(xiàn)。 《條例》對物業(yè)管理下定義 ,實(shí)際是要解決《條例》的調(diào)整范圍問題。從實(shí)際情況來看 ,主要有三種方式 :其一是業(yè)主自己進(jìn)行管理 ?！稐l例》所規(guī)范的物業(yè)管理活動 ,也限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動。就業(yè)主委托專業(yè)服務(wù)公司管理而言 ,業(yè)主和專業(yè)服務(wù)公司之間是委托服務(wù)合同關(guān)系 ,應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國合同法》 (以下簡稱《合同法》 )等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定來執(zhí)行?！稐l例》并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施物業(yè)管理 ,但是 ,如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對物業(yè)進(jìn)行管理的 ,則應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定來進(jìn)行。物業(yè)管理作為一項(xiàng)市場行為 ,也是通過合同才產(chǎn)生的 ?？梢哉f ,沒有了物業(yè)服務(wù)合同 ,也就不存在物業(yè)管理。 物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)等單位的委托 ,為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用 (第四十五條 )。在條例》制定過程中 ,有一種意見認(rèn)為居住物業(yè)和非居住物業(yè)差別甚大 ,業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的要求也不一樣 ,應(yīng)當(dāng)分別立法 ,而《條例》設(shè)立的制度均是針對居住物業(yè) 的物業(yè)管理活動而言 ,因此《條例》應(yīng)當(dāng)更名為居住物業(yè)條例或者在《條例》中增加專門針對非居住物業(yè)的內(nèi)容。當(dāng)然 ,《條例》在某些問題上對兩者也作了區(qū)分 ,有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。《條例》確立的一些基本制度 ,既適用于城市的物業(yè)管理活動 ,也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動。另一種意見則認(rèn)為 ,雖然從全國情況來看 ,物業(yè)管理確實(shí)主要存在于城市。而且隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高 ,鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴(kuò)大。 關(guān)于物業(yè)管理這一專業(yè)名稱 ,還有一點(diǎn)需要說明。物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托 ,以經(jīng)營方式 ,提供帶有專業(yè)化管理的服務(wù)是物業(yè)管理的特