【導(dǎo)讀】步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。具體辦法由省、自治區(qū)、直。第十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)。者損害社會(huì)公共利益。辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

　　

【正文】 依靠科技進(jìn)步提升管理和服務(wù)水平。 本條是一條原則性規(guī)定 ,體現(xiàn)了國家對(duì)物業(yè)管理創(chuàng)新和依靠 科技進(jìn)步提高物業(yè)管理服務(wù)水平的重視。至于如何鼓勵(lì) ,《條例》并沒有具體的規(guī)定。各地可以根據(jù)實(shí)際情況制定相應(yīng)的鼓勵(lì)政策和措施 ,促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新 ,促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)科技含量的提高。 第五條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 [釋義 ]本條是關(guān)于物業(yè)管理監(jiān)督管理體制的規(guī)定。 物業(yè)管理監(jiān)督管理體制是指由物業(yè)管理監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及其管理職責(zé)、管理程序、相互關(guān)系等組成的有機(jī)整體?！稐l例》規(guī)定 對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理 ,由各級(jí)政府根據(jù)事權(quán)實(shí)施。 本條第一款規(guī)定了國家一級(jí)的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)及其職責(zé)。國家一級(jí)的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)是指國務(wù)院建設(shè)行政主管部門 ,管理職責(zé)是負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 根據(jù)《條例》的規(guī)定 ,國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)主要包括制定物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的具體辦法 (第三十二條 ),配合國務(wù)院價(jià)格主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法 (第四十 → 條 ),配合價(jià)格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(fèi)(第四十三條 ),會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定專項(xiàng)維修資金收取、使用和管理的辦法 (第五十四條 ),對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為進(jìn)行查處 (第六十條、第六十二條、第六十三條 )等方面內(nèi)容。 本條第二款規(guī)定了地方一級(jí)的物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)。各地物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)是指縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 ,管理職責(zé)是對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。需要說明的是 ,這里所稱房地產(chǎn)行政主管部門是一個(gè)籠統(tǒng)和靈活的稱呼 ,各地房地產(chǎn)行政主管部門的名稱或設(shè)置并不完全相同。 根據(jù)《條例》的規(guī)定 ,房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)主要包括指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì) (第十條 )、撤銷業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的 違反法律法規(guī)的決定或者責(zé)令其限期改正 (第十九條 )、批準(zhǔn)符合條件的建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè) (第二十四條 )、配合價(jià)格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(fèi) (第四十三條 )、處理物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴 (第四十九條 )、對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為的查處 (第五十七條 ― 第六十六條 )等內(nèi)物業(yè)管理涉及面很廣。物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行 ,需要主管部門的監(jiān)督管理 ,也需要相關(guān)部門和單位的大力協(xié)作。正是考慮到此 ,《條例》的一些規(guī)定涉及到了相關(guān)部門和單位的職責(zé)。例如 ,《條例》第二十條規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān) ,與居民委員會(huì)相互協(xié)作 ,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作 ?！稐l例》第四十條規(guī)定國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法 。第四十三條規(guī)定縣級(jí)以上政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門 ,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督 。第四十六條規(guī)定有關(guān)行政主管部門在接到物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為的報(bào)告后 ,應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理 。第五十二條規(guī)定公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任 。第五十四條規(guī)定專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管 部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定。因此 ,公安、民政、物價(jià)、工商、建設(shè)、規(guī)劃、市政公用等有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé) ,協(xié)同實(shí)施條例。 第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì) 本章共 15 條 ,規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù) ,業(yè)主大會(huì)的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會(huì)議制度、議事規(guī)則 ,業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)與組成 ,業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力 ,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系等內(nèi)容。 隨著住房體制改革的不斷深化 ,房屋主要由國家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生了根本改變 ,居民住房自有化率越來越高 ,隨之而來的 ,單幢建筑物內(nèi) 有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人 (即多個(gè)業(yè)主 )的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是密不可分的整體 ,對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行使用、維護(hù)、管理和對(duì)決定業(yè)主共同事務(wù)等事項(xiàng) ,涉及全體業(yè)主的共同利益 ,單個(gè)業(yè)主無法完成 ,只能由全體業(yè)主形成共同意志 ,才能對(duì)此類共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機(jī)制 ,保證對(duì)業(yè)主共同事物作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志 ,符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會(huì)就是這樣一種代表和維護(hù)全體業(yè)主共同利益的有效的機(jī)制。 鑒于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的重要性 ,本條例專設(shè)第二章 ,對(duì)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的權(quán)責(zé)及其運(yùn)行機(jī)制 做了明確的規(guī)定。這對(duì)于規(guī)范業(yè)主行為 ,保障業(yè)主合法權(quán)益 ,促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)的健康發(fā)展將起到重要的作用。 第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中 ,享有下列權(quán)利 : (一 )按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 ,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù) 。 (二 )提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議 ,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議 。 (三 )提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議 。 (四 )參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議 ,行使投票權(quán) 。 (五 )選舉業(yè)主委員會(huì)委員 ,并享有被選舉權(quán) 。 (六 )監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作 。 {七 }監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 。 (八 )對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 。 (九 )監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金{以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金 )的管理和使用 。 {十 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 {釋義 ]本條規(guī)定了什么是業(yè)主和業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利。 第一款規(guī)定了業(yè)主的概念。業(yè)主是一個(gè)從我國香港傳人內(nèi)地 ,逐漸被熟悉和接受的概念 ,顧名思義就是物業(yè)的主人。從《條例》第一章第二條的規(guī)定中可以看出 ,物業(yè)實(shí)際上指的是房屋及與之相配套的設(shè)備 、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地 ,可以看出 ,物業(yè)的外延比房屋要廣泛。但由于我國實(shí)行房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)歸屬同一個(gè)主體的原則 ,擁有了房屋的所有權(quán)在事實(shí)上就擁有了與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的相關(guān)權(quán)利。因此 ,將業(yè)主定義為房屋的所有權(quán)人 ,并沒有排除業(yè)主對(duì)與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地?fù)碛械南嚓P(guān)權(quán)利。 第二款規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利。在物業(yè)管理活動(dòng)中 ,業(yè)主基于對(duì)房屋的所有權(quán)享有對(duì)物業(yè)和相關(guān)共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。這些權(quán)利有些由單個(gè)業(yè)主享有和行使 ,有些只能通過業(yè)主大會(huì)來實(shí)現(xiàn)。 (一 )按照物業(yè)服務(wù)合 同的約定 ,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù) 物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后 ,物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有向業(yè)主提供合同所約定服務(wù)的義務(wù) ,業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后 ,享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的權(quán)利。 (二 )提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議 ,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議 . 業(yè)主大會(huì)會(huì)議是業(yè)主大會(huì)開展工作的基本形式。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。作為業(yè)主大會(huì)的成員 ,業(yè)主享有提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利。本《條例》第十三條規(guī)定 :經(jīng) 20%以上的業(yè)主提議 ,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主有對(duì)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)提出建議的權(quán)利 ,促使物業(yè)管理能及時(shí)、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進(jìn)行。 (三 )提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是規(guī)范業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系和業(yè)主大會(huì)內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制的基礎(chǔ)性規(guī)約。這些規(guī)約在生效以后對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主都有約束力 ,而且這些規(guī)約的規(guī)定事關(guān)全體業(yè)主的共同利益 ,因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權(quán)利。當(dāng)業(yè)主認(rèn)為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 ,或者認(rèn)為現(xiàn)有業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事 規(guī)則有不完善的地方 ,可以提出自己有關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。 (四 )參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議 ,行使投票權(quán) 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項(xiàng)的決定權(quán) ,是通過參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議 ,在會(huì)議上行使表決權(quán)的方式來行使的。只要具有業(yè)主身份 ,就具有參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利。在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上 ,業(yè)主按照省、自治區(qū)、直轄市制定的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)的具體辦法 ,或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的業(yè)主投票權(quán)確定辦法 ,對(duì)列入會(huì)議議程的各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)進(jìn)行投票 ,作出體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志的決定。 (五 )選舉業(yè)主 委員會(huì)委員 ,并享有被選舉權(quán) 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) ,具體執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng) ,并就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一般性日常事務(wù)作出決定。它由一定數(shù)量的業(yè)主代表 ,即業(yè)主委員會(huì)委員組成。業(yè)主委員會(huì)委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生 ,作為業(yè)主的代言人履行具體職責(zé) ,為全體業(yè)主服務(wù)。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利 ,同時(shí)業(yè)主作為業(yè)主大會(huì)的成員也都享有被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利。 (六 )監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) ,它的工作直接關(guān)系到每一位業(yè)主的切身利益。由于業(yè)主委員會(huì)委員 也具有個(gè)人利益 ,可能會(huì)怠于行使業(yè)主大會(huì)賦予它的職責(zé) ,有些素質(zhì)不高的業(yè)主委員會(huì)委員甚至可能會(huì)做出損害業(yè)主利益的行為。為了防止這種業(yè)主委員會(huì)委員侵害業(yè)主權(quán)益情況的發(fā)生 ,督促業(yè)主委員會(huì)委員更好地履行職責(zé) ,保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益 ,應(yīng)當(dāng)保證業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員享有監(jiān)督權(quán)。如業(yè)主有權(quán)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作提出批評(píng)和建議 。有權(quán)知曉業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作情況 。有權(quán)了解業(yè)主委員會(huì)所作出的各項(xiàng)決定的理由 。有權(quán)查詢業(yè)主委員會(huì)保存的各項(xiàng)檔案文件 。有權(quán)制止并要求業(yè)主委員會(huì)糾正其不符合法律或者規(guī)約的行為 。等等。業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作行使監(jiān)督權(quán)有利于 業(yè)主委員會(huì)規(guī)范、健康地運(yùn)作。 (七 )監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同 ,為業(yè)主提供服務(wù)的經(jīng)營主體 ,與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關(guān)系的相對(duì)方。業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況進(jìn)行監(jiān)督。如業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評(píng)與建議 。有權(quán)查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)的各項(xiàng)檔案材料 。有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)情況 。有權(quán)要求物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反合同的行為進(jìn)行改正 。等等。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理 服務(wù)。