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山東省物業(yè)管理?xiàng)l例釋義-資料下載頁(yè)

2024-12-16 00:43本頁(yè)面

【導(dǎo)讀】便廣大讀者的理解和學(xué)習(xí)。因該釋義通篇篇幅較大,字?jǐn)?shù)達(dá)到了近15. 市物業(yè)管理辦公室予以改正。關(guān)于對(duì)法規(guī)條文的不同理解和觀點(diǎn),歡迎。讀者致電肥城市物業(yè)管理辦公室進(jìn)行探討和交流。法律、行政法規(guī),結(jié)合本省實(shí)際,制定本條例。本條是關(guān)于《條例》立法目的和立法依據(jù)的規(guī)定。和諧山東有著重大意義。近年來(lái),隨著山東省住房制度改革的深化和城。商承諾的售后維修服務(wù)和物業(yè)服務(wù)不兌現(xiàn)等。三是業(yè)主委員會(huì)難以成立。雖然國(guó)務(wù)院出臺(tái)的。自治制度未得到有效貫徹執(zhí)行。能力,物業(yè)服務(wù)行為有待進(jìn)一步規(guī)范。至演化成群體上訪(fǎng)事件。大地方性法規(guī)立法確保項(xiàng)目,《條例》經(jīng)過(guò)山東省人大常委會(huì)三次審議,通過(guò),于2021年5月1日起實(shí)施?!稐l例》立足切實(shí)解決物業(yè)管理中?!稐l例》共十章一百零一條,是山東省人大立法中內(nèi)容最多的法規(guī)。務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益?!稐l例》首先保護(hù)的是業(yè)主、物業(yè)使。用人的合法權(quán)益。一作為最根本的原則、最根本的宗旨和最主要的目的。

  

【正文】 種情況下,只要是符合本條規(guī)定的條件,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行調(diào)整是可以的。 調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域,必須具備以下條件:一是應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已人住面積且已入住戶(hù)數(shù)比例達(dá)到百分之五十以上的業(yè)主同意。《物權(quán)蟄》第七十六條規(guī)定:籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換塹主委員會(huì) 成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、決定其他共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。對(duì)劃定的物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行調(diào)整,涉及業(yè)主對(duì)物業(yè)的管理權(quán)利,屬于業(yè)主決定的 35 “其他共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng) ”,因此,本條規(guī)定應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶(hù)數(shù)比例達(dá)到百分之五十以上的業(yè)主同意。 2021年 5月 14日公布并于 2021年 10月 1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件其體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定: “物權(quán)法第,七十六 條第二款和第八十條規(guī)定的專(zhuān)有部分面積和建筑物總面積,可以按照下列方法認(rèn)定:(一)專(zhuān)有部分面積,按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的,暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的,暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算; (二 )建筑物總面積,按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。 ”第九條規(guī)定:“物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù),可以按照下列方法認(rèn)定: (一 )業(yè)主人數(shù),按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算,一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的,按一人計(jì)算; (二 )總?cè)藬?shù),按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。 ”根據(jù)最高院的司法解釋?zhuān)緱l規(guī)定的調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的 “雙過(guò)半 ”要件是:已人住專(zhuān)有部門(mén)面積占專(zhuān)有部分總面積的百分之五十以上的業(yè)主同意,并且,已入住戶(hù)數(shù)占總戶(hù)數(shù)百分之五十以上的業(yè)主同意。這里的 “入住 ”指的是竣工交付,而不是實(shí)際居?。?“人住面積 ”按照司法解釋中 “專(zhuān)有部分 ”的面積計(jì)算; “入住戶(hù)數(shù) ”按照司法解釋中的 “業(yè)主人數(shù) ”計(jì)算。二是由物業(yè)主管部門(mén)按照本條例的規(guī)定重新進(jìn)行劃分登記。具體劃分登記程序,按照本條例第九條規(guī)定的 “申請(qǐng) ——征求意見(jiàn) ——?jiǎng)澐值怯?——告知 ——明示 ”等程序執(zhí)行。 第二節(jié) 配套建筑與設(shè)施設(shè)備 36 第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類(lèi)配套建筑與設(shè)施設(shè)備,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家和省有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記手續(xù).不得不得擅自改變用途。 【釋義】 本條是關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類(lèi)配套建筑與設(shè)施設(shè)備的建設(shè)要求、權(quán)屬登記與用途的規(guī)定。 各類(lèi)配套建筑與設(shè)施設(shè)備,指的是與新建物業(yè)相配套的政務(wù)、教育、文化、衛(wèi)生、郵政、商業(yè)、娛樂(lè)等公共建筑及按照小區(qū)的用地規(guī)劃建設(shè)的經(jīng)營(yíng)性或者非經(jīng)營(yíng)性配套共用設(shè)施,如會(huì)所、幼兒園、物業(yè)服務(wù)用房、車(chē)庫(kù)、 車(chē)棚等。 本條第一款包含兩層意思:一層意思是說(shuō),按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)的各類(lèi)配套建筑與設(shè)施設(shè)備,都應(yīng)與新建物業(yè)同時(shí)建設(shè),不能少建,確保配套建設(shè)數(shù)量;第二層意思是說(shuō),配套建設(shè)的各類(lèi)配套建筑與設(shè)施設(shè)備,都應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求,確保配套建設(shè)質(zhì)量。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟,住宅產(chǎn)業(yè)化日漸興起,國(guó)家和省陸續(xù)制定并實(shí)施了許多有關(guān)商品房規(guī)劃建設(shè)方面的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn),如《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》、《住宅建筑規(guī)范》、《住宅性能評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 、《辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《中小學(xué)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《托兒所幼兒園建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《山東省住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)建筑一體化設(shè)計(jì)與應(yīng)用》等,這些規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施對(duì)于保障新建物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和水平具有重要作 37 用。其中屬于強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的條款,相關(guān)建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位必須遵行。 有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、工程質(zhì)量的要求,在工程建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理法律、法規(guī)中有著系統(tǒng)、明確的法律制度加以規(guī)范?!稐l例》之所以用單獨(dú)的條款對(duì)此內(nèi)容進(jìn)行表述,重申相關(guān)要求,主要是考慮到,目前困擾物業(yè)管理活動(dòng)、引發(fā)物業(yè)糾紛的主要原因之一,就 是配套建筑、設(shè)施設(shè)備不完備,質(zhì)量有缺陷,產(chǎn)權(quán)不清晰。如果不下決心理順和解決新建物業(yè)自身 “先天不足 ”的問(wèn)題,物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)正常的開(kāi)展就失去了必要的基礎(chǔ),單靠規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)無(wú)法根本解決這一問(wèn)題。這也是《條例》的一項(xiàng)重要立法思路,基于這一思路,《條例》專(zhuān)門(mén)設(shè)置了 “新建物業(yè) ”、 “配套建筑與設(shè)施設(shè)備 ”和 “物業(yè)交付 ”的內(nèi)容,成為《條例》獨(dú)有的特點(diǎn)之一。 本條第二款也包含兩個(gè)內(nèi)容:一是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記手續(xù),二是不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑用途。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑依法辦理權(quán)屬 登記手續(xù),有利于明確權(quán)屬,保護(hù)所有人權(quán)益,也有利于明確建設(shè)、管理責(zé)任,定紛止?fàn)帯!段餀?quán)法》第九條規(guī)定: “不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。 ”第十六條規(guī)定: “不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。 ”物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑屬于不動(dòng)產(chǎn),只有依法辦理權(quán)屬登記,才能受到法律保護(hù)。一般情況下,房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記簿的記載,向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書(shū)。但是由于各類(lèi)配套建筑有其特殊性,如有的權(quán)屬法定、不 38 宜單獨(dú)處分,不得擅自改變用途等,山東省建設(shè)廳發(fā)布的 《山東省實(shí)施〈房屋登記辦法〉細(xì)則》第二十二條規(guī)定: “房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理登記手續(xù)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的依法(合同約定)屬于全體業(yè)主共有的會(huì)所、幼兒園及其公用車(chē)庫(kù)、車(chē)位和物業(yè)服務(wù)用房等公共場(chǎng)所、公用房屋一并辦理登記,由登記機(jī)構(gòu)在登記簿上予以記載,并與該建筑區(qū)劃內(nèi)房屋基本登記單元的登記簿形成關(guān)連。公有物業(yè)登記簿上記載的權(quán)利人為?**(區(qū)域)的全體業(yè)主 ?,不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。按合同約定歸屬建設(shè)單位或有關(guān)權(quán)利人所有的會(huì)所、幼兒園、車(chē)庫(kù)、車(chē)位,由合同約定的權(quán)利人申請(qǐng)登記。 ” 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑,是實(shí)現(xiàn)物業(yè)正常使 用功能的必要條件,擅自改變其用途,從行政管理角度看,屬于擅自改變其規(guī)劃許可內(nèi)容,房屋登記內(nèi)容的違法行為;從業(yè)主權(quán)益保護(hù)角度看,是對(duì)業(yè)主合法權(quán)益的侵害。例如,將按照規(guī)劃建設(shè)的會(huì)所改為寫(xiě)字樓、將幼兒園改作酒店等,都會(huì)直接對(duì)業(yè)主的生活帶來(lái)不便,對(duì)物業(yè)管理秩序造成影響。因而,《條例》對(duì)擅自改變配套建筑用途的行為作出了禁止規(guī)定。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定: “未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。 ”第五十條規(guī)定: “物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得改變用途。 ” 不得 “擅自 ”改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑用途這一表述,隱含著另一層含義,即在符合法定條件的情況下,允許改變配套建筑用途的特例出現(xiàn)。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條規(guī)定: “業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主 39 大會(huì)討論決定同意后,由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。 ”《條例》第四十六條也規(guī)定: “業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約,將住宅、車(chē)庫(kù)或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車(chē)庫(kù)或者其他附屬設(shè) 施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)提出書(shū)面申請(qǐng),并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后,方可依法向有關(guān)部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù) ”。這里所稱(chēng) “有關(guān)部門(mén) ”、 “辦理相關(guān)手續(xù) ”是指城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)辦理規(guī)劃許可內(nèi)容變更手續(xù)和房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋用途變更登記手續(xù)。 第十二條 物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定: (一)建筑面積按照如皋市工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之三至千分之五配置,低于一百平方米; (二)具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。 業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房調(diào)劑,其建筑面積不低于二十平方米。 物 業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無(wú)償提供,屬于全體業(yè)主共有。 【釋義】 本條是關(guān)于物業(yè)服務(wù)用房的配置標(biāo)準(zhǔn)、相對(duì)性以及業(yè)主委員會(huì)辦公用房的規(guī)定。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人開(kāi)展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)需要一定的場(chǎng)所、空間才能進(jìn)行,其中最重要的條件就是適用的物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)辦公用房、檔案用房、物業(yè)維修、保潔用房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、監(jiān)控室等。門(mén)崗間、設(shè)備房等屬于物業(yè)專(zhuān)門(mén)配套建筑、配套設(shè)施,不應(yīng)包含于物業(yè)服務(wù)用房之內(nèi)。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定: “建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。 ” 40 對(duì)于物業(yè)服務(wù)用 房的配置標(biāo)準(zhǔn),《條例》從而筥使用功能兩方面提出了要求:一是物業(yè)服務(wù)用房的建設(shè)面積應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的 千分之三至千分之五 配置,最少不低于 一百平方米 ,二是具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目規(guī)模不同,對(duì)物業(yè)服務(wù)用房配置面積的要求也不所不同,必要的面積是保證物業(yè)服務(wù)用房實(shí)現(xiàn)其各項(xiàng)功能的重要條件,在物業(yè)規(guī)劃、建設(shè)階段就應(yīng)當(dāng)進(jìn)行安排和審查,在調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn),有的物業(yè)服務(wù)用房設(shè)在地下室,有的設(shè)在設(shè)備房?jī)?nèi),不具備正常采光、通風(fēng)、如廁等條件,顯然扭曲了設(shè)置物業(yè)服務(wù)用房的配音,不利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展 工作,更談不上方便業(yè)主辦理業(yè)務(wù)?!稐l例》采納物業(yè)服務(wù)企業(yè)建議,將 “具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能 ”作為物業(yè)服務(wù)用房的配置要求提出。 業(yè)主委員會(huì)辦公用房是業(yè)主委員會(huì)開(kāi)會(huì)議事、接待業(yè)主的場(chǎng)所,其工作特點(diǎn)是非常設(shè)、臨時(shí)使用,從節(jié)省資源和實(shí)際需要出發(fā),業(yè)主委員會(huì)辦公用房可以根據(jù)條件設(shè)為專(zhuān)屬用房或者臨時(shí)用房。本條第二款要求,業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑,其建筑面積不低于 二十平方米 。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有責(zé)任作好安排,保障業(yè)主委員會(huì)對(duì)辦公用房的需要。 物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位按照規(guī)劃進(jìn)行建設(shè),無(wú)償提供給房屋買(mǎi)受人 ,屬于全體業(yè)主共有。所謂 “無(wú)償提供 ”,是指開(kāi)發(fā)企業(yè)不能將物業(yè)服務(wù)用房作價(jià)銷(xiāo)售,也不得將其列入分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e銷(xiāo)售。關(guān)于物業(yè)服務(wù)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬,《特權(quán)法》第七十三條規(guī)定: “建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有 ”國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定: “物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。 ”業(yè)主對(duì) 41 物業(yè)服務(wù)用房的共有,是法定的,也不其特殊性,這種共有很大程度上是形式上的,因?yàn)樵谖飿I(yè)服務(wù)關(guān)系存續(xù)期內(nèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人有權(quán)使用物業(yè)服務(wù)用房,共有的業(yè)主并不享有占有、使用、受益權(quán),同時(shí)不能自 行改變用途或者處分。 第十三條 住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米;住宅小區(qū)內(nèi)的社區(qū)居民委員會(huì)用房,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求進(jìn)行配套建設(shè)。 住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會(huì)用房和承擔(dān)義務(wù)教育的中小學(xué)校,屬于政府所有,建設(shè)投資由政府承擔(dān),具體投資來(lái)源應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)中載明。 【釋義 】本條是關(guān)于住宅小區(qū)內(nèi)政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會(huì)用房、承擔(dān)義務(wù)教育的中小學(xué)校的建設(shè)要求及投資、相對(duì)性的規(guī)定。 《條例》的一個(gè)突出特色就是推行物業(yè)管理與社區(qū)管理的結(jié)合,推行 行政管理、行政執(zhí)法向物業(yè)管理區(qū)域延伸覆蓋?!稐l例》第八章中還專(zhuān)門(mén)設(shè)立了行政管理違法行為投訴登記制度,要求物業(yè)管理、城管執(zhí)法、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等部門(mén)建立違法行為投訴登記制度,并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式,對(duì)違法行為及時(shí)作出處理,現(xiàn)實(shí)中,造成行政管理、行政執(zhí)法難以進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域這一問(wèn)題的原因是多方面的,主查有關(guān)部門(mén)執(zhí)法責(zé)任不到位,但缺乏必要的物質(zhì)條件也是客觀現(xiàn)實(shí)。調(diào)研中發(fā)現(xiàn),很多小區(qū)設(shè)立了警務(wù)室,對(duì)接報(bào)警、治安管理等工作發(fā)揮了很大作用。借鑒這一成功做法,本條第一款中提出了在住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)政 務(wù)管理用房的要求,并且規(guī)定其建筑面積不低于五十平方米。城管執(zhí)法、治安、消防、房產(chǎn)、規(guī)劃、裝修,環(huán)保等部門(mén)可以 42 共同使用該政務(wù)管理用房,根據(jù)工作需要,分別采用專(zhuān)人值守、定時(shí)接訪(fǎng)、設(shè)立投訴登記簿等形式,加強(qiáng)與社區(qū)居民的聯(lián)系,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理問(wèn)題,真正做到管理進(jìn)社區(qū)?!稐l例》第八章中規(guī)定了 “聯(lián)席會(huì)議 ”制度,政務(wù)管理用房也可以作為召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議的場(chǎng)所。 《條例》中加強(qiáng)了社區(qū)居委會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的工作職責(zé),從指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展業(yè)主自治管理,至調(diào)解物業(yè)糾紛,都離不開(kāi)社區(qū)居委會(huì)。本條第一款專(zhuān)門(mén)強(qiáng)調(diào),住宅小 區(qū)內(nèi)的社區(qū)居民委員會(huì)用房,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求進(jìn)行配套建設(shè)。 針對(duì)現(xiàn)實(shí)中開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配套建設(shè)學(xué)校、居委會(huì)等用房投資責(zé)任主體不清、不合理的現(xiàn)狀,本條第二款明確規(guī)定住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會(huì)用房和承擔(dān)義務(wù)教育的中小學(xué)校,屬于政府所有,建設(shè)投資由政府承擔(dān)?!读x務(wù)教育法》規(guī)定: “國(guó)家將義務(wù)教育全面納入財(cái)政保障范圍。 ”《城市居民委員會(huì)組織法》規(guī)定: “居民委員會(huì)的辦公用房,由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌解決。 ”《條例》的規(guī)定完全符合相關(guān)法律規(guī)定,也符合政府公共財(cái)政保障范疇。長(zhǎng)期以來(lái),有些地方習(xí)慣于要求開(kāi)發(fā)企 業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同時(shí),配建學(xué)校等本應(yīng)由政府投資建設(shè)的工程項(xiàng)目,其弊端顯而易見(jiàn);一是開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地為出讓土地,而學(xué)校等政府工程應(yīng)
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