【正文】 內(nèi)容。如果決議內(nèi)容不允許具備這一條件的業(yè)主擁有參選資格，那么具有《條例》第四十二條所列情形之一的業(yè)主，則就無權(quán)當選；如果業(yè)主當選時不具有，則其當選后具備了上述條件之一，那么仍可按決議內(nèi)容，由有權(quán)的主體決定終止其委員資格。業(yè)主委員會委員資格這一條正是針對實踐中業(yè)主委員會運作不規(guī)范等問題而設(shè)立本條。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主委員會在從事業(yè)委會的相關(guān)工作時，如果存在上述法律規(guī)定的任一情形，其資格就令人懷疑，其公信力也令人難以信服。 　　試想想一個在小區(qū)內(nèi)，違章搭建的業(yè)主，業(yè)主怎么能放心地讓他當選業(yè)主委員會委員呢？如果業(yè)主在當選業(yè)委會委員后存在上述條例規(guī)定的情形，那么業(yè)主大會或業(yè)主委員會應(yīng)依法終止其資格。當然，如果業(yè)主在當選前存在上述情況，他本身就不能當選業(yè)主委員會委員。當然對于條例施行前，存在上述問題的業(yè)委會委員，在條例施行后，我們業(yè)主大會、業(yè)主委員會也可以依法終止其資格，依法選出更稱職的委員，促進流動，加強監(jiān)督，讓業(yè)主委員會委員們加強自律，為業(yè)主們辦實事，解決實際問題，當選業(yè)主們的好委員。 　　亮點二十、設(shè)立“執(zhí)行委員”，提倡有償服務(wù)，促進物業(yè)管理與社區(qū)管理結(jié)合 　　條例規(guī)定： 　　《山東省物業(yè)管理條例》第38條規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。執(zhí)行委員負責業(yè)主委員會的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進入所在地社區(qū)居民委員會任職。 　　《山東省物業(yè)管理條例》第43條規(guī)定：業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及執(zhí)行委員、委員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法與標準由業(yè)主大會決定。 　　具體事例：現(xiàn)在一些小區(qū)的業(yè)主委員會剛開始是從公益角度積極參與業(yè)主維權(quán)，但時間久了，精力、時間就跟不上了，所以很快就沒了工作熱情，根據(jù)業(yè)主委員會工作的現(xiàn)狀，要想做好這份工作，光憑熱情是不夠的，需要業(yè)主的投入，打電話、與相關(guān)聯(lián)絡(luò)單位的聯(lián)系、協(xié)調(diào)事情，都跟錢有關(guān)，都跟時間有關(guān)。而且好多小區(qū)業(yè)主有自己的本職工作，而業(yè)主委員會的工作需要有人專職去做，所以很多小區(qū)的業(yè)主委員會就聘請執(zhí)行秘書，由執(zhí)行秘書將小區(qū)的近期工作向業(yè)主委員會成員匯報，每月給執(zhí)行秘書發(fā)一定的工資，實踐證明這種做法很可取，也確定提高了業(yè)主委員會的工作效率。 　　王輝律師解讀：執(zhí)行委員的設(shè)立正是把實踐中的做法提升到法律層面，使執(zhí)行委員依法有據(jù)，同時對于業(yè)主委員會的規(guī)范及有序運行也起到了積極的推動作用。從法律層面上規(guī)定業(yè)主委員會成員的報酬，也是對業(yè)委會成員們勞動的一種認可與尊重，從而使業(yè)主委員會的規(guī)范運作有了經(jīng)濟保障和人力保障。 　　《條例》規(guī)定執(zhí)行委員經(jīng)法定程序進入社區(qū)居民委員會任職，也是根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，促進居民委員會、街道辦事處與業(yè)主委員會之間的溝通，有利于及時的協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作中的一些問題，更好的體現(xiàn)了社區(qū)管理與物業(yè)管理的結(jié)合，更利于物業(yè)管理工作的開展。 　　亮點二十一、規(guī)范物業(yè)行為、提高行業(yè)自律 　　條例規(guī)定： 　　《山東省物業(yè)管理條例》第六十二條規(guī)定：“ 物業(yè)主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務(wù)質(zhì)量進行考核，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向物業(yè)主管部門定期報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關(guān)資料。 　　《山東省物業(yè)管理條例》第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下，建立行業(yè)自律組織，規(guī)范行業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。 　　《山東省物業(yè)管理條例》第六十五條 物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)主管部門建立健全信用檔案。 　　具體事例：某小區(qū)物業(yè)公司在冬天擅自撤離小區(qū)，物業(yè)辦公室鐵將軍把門，小區(qū)水電費沒人交了，供暖沒人管，垃圾沒人收。小區(qū)生活陷入混亂，業(yè)主相互抱怨。業(yè)主找到物業(yè)公司、投訴到政府主管部門，面對質(zhì)問，物業(yè)公司還振振有詞，無非是業(yè)主不交費，企業(yè)負擔太重，虧損太厲害了，無法繼續(xù)經(jīng)營，只得退出。 　　王輝律師解讀：本條是關(guān)于主管部門與行業(yè)協(xié)會關(guān)于物業(yè)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管的規(guī)定。 　　按照當前物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，包括即將施行的《山東省物業(yè)管理條例》都有關(guān)于物業(yè)費采取包干制或酬金制及其他方式，而實踐中一般采用的是包干制，尤其在北方，酬金制在南方適用或國外適用的比較廣泛。物業(yè)企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)是因為雙方存在合同關(guān)系，如果合同約定包干制，那么在合同未到期的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以虧損為由，擅自退出小區(qū)，是一種違約行為，業(yè)主有權(quán)起訴物業(yè)公司要求合同繼續(xù)履行。如果合同確實無法履行了，則業(yè)主也可以要求物業(yè)公司承擔損失賠償責任。 　　當然我們是在合同即民事方面討論這個問題，根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)主管部門對物業(yè)公司還存在一個行政管理的問題，比如說資質(zhì)管理。以及相關(guān)的行業(yè)協(xié)會經(jīng)常搞小區(qū)評選等等。同時現(xiàn)在法律規(guī)定一些物業(yè)管理項目實行招投標制度，也是為了優(yōu)中選優(yōu)。但是由于一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信檔案沒有及時建立，那么這個企業(yè)在行業(yè)內(nèi)到底怎么樣，它的物業(yè)行為是否規(guī)范，是否存在案例中違約行為，是否經(jīng)常受到行政處罰？這些都不得而知。有可能在招標時，物業(yè)公司提供的標書寫得天花亂墜。但實際情況我們卻不得而知。如果根據(jù)本條例的規(guī)定，有了誠信檔案，又及時地對其日常行為其管理的項目進行監(jiān)督考核，那么主管部門有了第一手的材料。招投標進行過程中，招標人完全可以從主管部門或行業(yè)協(xié)會當中調(diào)取該企業(yè)的資料作為參考！ 　　那么業(yè)主能否通過招投標或公開選聘的方式找到一位好企業(yè)呢？通過從主管部門或行業(yè)協(xié)會對物業(yè)企業(yè)所建立的信用檔案及統(tǒng)計報表，就能對投標人進行較多的了解，了解這家企業(yè)的實力，了解其經(jīng)營管理的項目情況，其是否多次發(fā)生違約行為，可以真正為業(yè)主選擇一位好管家。 　　當然從整個行業(yè)的角度講，有利于學習先進物業(yè)企業(yè)的做法，將好的經(jīng)驗推廣，提高整體的物業(yè)服務(wù)水平。物業(yè)服務(wù)行為規(guī)范了，物業(yè)服務(wù)水平就提高了。 　　亮點二十二、拒絕物業(yè)違規(guī)收費，業(yè)主不得違約拒交物業(yè)費 　　條例規(guī)定：第七十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復(fù)收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當按時交納物業(yè)服務(wù)費，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。 　　具體事例： 　　有個小區(qū)在服務(wù)兩年后，忽然單方面提高物業(yè)收費標準，說現(xiàn)在物價上漲了，什么都貴。同時又另行收取了其他一些費用。后經(jīng)過核實，原合同還未到期，而且約定包干制，物業(yè)公司提高收費標準沒有依據(jù)。 　　有的小區(qū)業(yè)主一直以各種理由不交物業(yè)服務(wù)費用，有一天對物業(yè)公司講，說保潔，我家樓前面你們不用打掃了，或者少打掃一遍也行，我物業(yè)費用交一半行不行？還有個別業(yè)主無任何理由拒交物業(yè)費。 　　王輝律師解讀：在合同履行過程中物業(yè)公司不能單方面提高價格，除非對方業(yè)主同意才行。我們都知道業(yè)主與物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)與收費標準都是依合同為依據(jù)的。而且關(guān)于收費標準的提高以雙方協(xié)商為前提，物業(yè)公司不聲不響，單方面提高沒有依據(jù)。在實踐中有很多的這樣的例子，有的多收費，有的自行提高費用，我想這也許跟傳統(tǒng)的一些管理觀念有關(guān)，沒有擺正自己的位置。大家都知道，在過去，只有政府的行政收費或壟斷部門經(jīng)常有這樣的舉動?，F(xiàn)在我們報紙上、媒體上甚至政府都要求相關(guān)的行政收費都要實行聽證，我想如果物業(yè)公司實在做不下去，也要先與業(yè)主商議才行，聽取業(yè)主相關(guān)意見，講明自己的難處。否則單方面提高不但是一種違約行為，更是視業(yè)主權(quán)益不顧，從另一個層面來講，可能是一種不尊重吧。那么我想《山東省物業(yè)管理條例》這一條正是基于現(xiàn)實中的這些做法而規(guī)定，相信學習了該條例的物業(yè)公司或者業(yè)主都會依法處理這方面的問題，避免發(fā)生一些法律糾紛或?qū)е挛飿I(yè)與業(yè)主關(guān)系的惡化。 　　在實踐中與第二個案例中業(yè)主持同樣的想法的業(yè)主不少，眾所周知，物業(yè)管理更多是對公共區(qū)域環(huán)境、設(shè)施、設(shè)備的一種服務(wù)。樓前面掃幾遍，不是一個業(yè)主說了算，那是屬于業(yè)主的公共區(qū)域，與所有業(yè)主的生活息息相關(guān)。也就是條例所規(guī)定的，“不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納”。 　　據(jù)調(diào)查，現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)費收繳率很難達到100%，多數(shù)保持在80%左右，對部分違反物業(yè)服務(wù)合同拒交物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)公司也沒好的辦法進行收交，主管部門規(guī)定不得以強制手段收取物業(yè)費，物業(yè)公司只能將少數(shù)不交費的業(yè)主起訴到法院，從法院立案到終結(jié)需要近一年的時間，耗費物業(yè)公司的人力物力同時也將物業(yè)公司與少數(shù)的業(yè)主的關(guān)系僵化，對違反合同拒交物業(yè)費的業(yè)主，業(yè)主委員應(yīng)協(xié)助物業(yè)公司進行催交，同時也建議司法部門能簡化此類案件的審理程序。物業(yè)費收繳率低，物業(yè)公司投入的人力物力就少，物業(yè)服務(wù)水平就低，業(yè)主的意見就越大，最終倒至惡性循環(huán)。今年出現(xiàn)幾起因物業(yè)費收繳率低導(dǎo)致物業(yè)公司虧損而退出小區(qū)的現(xiàn)象，希望合同雙方都能嚴格履約。 　　亮點二十三：管好“空置房與出租房”，物業(yè)服務(wù)要到位 　　條例規(guī)定： 　　《山東省物業(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定： 業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 　　《山東省物業(yè)管理條例》第八十條規(guī)定： 業(yè)主長期空置物業(yè)時，應(yīng)當告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護、維修、管理等事項進行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。 　　具體事例： 　　某小區(qū)一業(yè)主，有多處房屋，經(jīng)常輪流居住，用一句“居無定所”也算恰當。有一次家里水龍頭壞了，物業(yè)找不到人，不但自家的地板濕壞了，連領(lǐng)居家的地板都給泡透了。最后業(yè)主還找物業(yè)公司的問題。經(jīng)過核實，才發(fā)現(xiàn)該業(yè)主已經(jīng)六七個月沒來住了，也未跟物業(yè)打個招呼，給物業(yè)留的電話也是已經(jīng)停機很久的。 　　還有的小區(qū)租房戶很多，人口混雜，是當?shù)刂攸c檢查地區(qū)，而且有的承租人自行搞一些美容、安裝、足療等業(yè)務(wù)，給小區(qū)的自住戶的生活帶來很多不便。業(yè)主有的不愿意告訴物業(yè)公司也不愿告訴業(yè)主委員會，怕不愿意。但是往往這樣卻更易帶來一些不安全的因素。 　　王輝律師解讀：上述條款是針對空置房租賃房的物業(yè)管理的特殊規(guī)定。 　　條例的這兩條規(guī)定，規(guī)范業(yè)主對空置房的使用、及租賃房屋的行為，業(yè)主負有應(yīng)當及時告知物業(yè)公司的義務(wù)。因為這一告知，不但為自己的生活帶來方便，也為他人及物業(yè)公司帶來方便，避免損害。在實踐中還有一個案例是關(guān)于小區(qū)空置房被犯罪分子長期居住，由于犯罪分子居住視若自家，物業(yè)公司也不知道是空置房，后來發(fā)生犯罪分子侵害樓下鄰居命案后，經(jīng)過公安部門破案，才發(fā)現(xiàn)犯罪分子長期居住達五個月之久。 　　當然還有一個問題，就是租賃房屋改變房屋用途的行為，有的是住宅，改成小飯桌了，改成足療室了。根據(jù)〈物權(quán)法〉第七十七條規(guī)定，業(yè)主的改變房屋用途不是違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約，如果違反了，其他利害關(guān)系人有權(quán)利制止。 　　實踐中這些案例真實的反映了業(yè)主與物業(yè)公司的溝通少，履行必要的告知義務(wù)的重要性。發(fā)生問題后，除了解決這些問題外，我想我們更應(yīng)該考慮上述告知制度的設(shè)立是非常必要的。57 / 5