【正文】 內(nèi)容。如果決議內(nèi)容不允許具備這一條件的業(yè)主擁有參選資格，那么具有《條例》第四十二條所列情形之一的業(yè)主，則就無(wú)權(quán)當(dāng)選；如果業(yè)主當(dāng)選時(shí)不具有，則其當(dāng)選后具備了上述條件之一，那么仍可按決議內(nèi)容，由有權(quán)的主體決定終止其委員資格。業(yè)主委員會(huì)委員資格這一條正是針對(duì)實(shí)踐中業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范等問(wèn)題而設(shè)立本條。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)在從事業(yè)委會(huì)的相關(guān)工作時(shí)，如果存在上述法律規(guī)定的任一情形，其資格就令人懷疑，其公信力也令人難以信服。 　　試想想一個(gè)在小區(qū)內(nèi)，違章搭建的業(yè)主，業(yè)主怎么能放心地讓他當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員呢？如果業(yè)主在當(dāng)選業(yè)委會(huì)委員后存在上述條例規(guī)定的情形，那么業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依法終止其資格。當(dāng)然，如果業(yè)主在當(dāng)選前存在上述情況，他本身就不能當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員。當(dāng)然對(duì)于條例施行前，存在上述問(wèn)題的業(yè)委會(huì)委員，在條例施行后，我們業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)也可以依法終止其資格，依法選出更稱(chēng)職的委員，促進(jìn)流動(dòng)，加強(qiáng)監(jiān)督，讓業(yè)主委員會(huì)委員們加強(qiáng)自律，為業(yè)主們辦實(shí)事，解決實(shí)際問(wèn)題，當(dāng)選業(yè)主們的好委員。 　　亮點(diǎn)二十、設(shè)立“執(zhí)行委員”，提倡有償服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)管理結(jié)合 　　條例規(guī)定： 　　《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第38條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。執(zhí)行委員負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進(jìn)入所在地社區(qū)居民委員會(huì)任職。 　　《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第43條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)及執(zhí)行委員、委員的報(bào)酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法與標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。 　　具體事例：現(xiàn)在一些小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)剛開(kāi)始是從公益角度積極參與業(yè)主維權(quán)，但時(shí)間久了，精力、時(shí)間就跟不上了，所以很快就沒(méi)了工作熱情，根據(jù)業(yè)主委員會(huì)工作的現(xiàn)狀，要想做好這份工作，光憑熱情是不夠的，需要業(yè)主的投入，打電話(huà)、與相關(guān)聯(lián)絡(luò)單位的聯(lián)系、協(xié)調(diào)事情，都跟錢(qián)有關(guān)，都跟時(shí)間有關(guān)。而且好多小區(qū)業(yè)主有自己的本職工作，而業(yè)主委員會(huì)的工作需要有人專(zhuān)職去做，所以很多小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)就聘請(qǐng)執(zhí)行秘書(shū)，由執(zhí)行秘書(shū)將小區(qū)的近期工作向業(yè)主委員會(huì)成員匯報(bào)，每月給執(zhí)行秘書(shū)發(fā)一定的工資，實(shí)踐證明這種做法很可取，也確定提高了業(yè)主委員會(huì)的工作效率。 　　王輝律師解讀：執(zhí)行委員的設(shè)立正是把實(shí)踐中的做法提升到法律層面，使執(zhí)行委員依法有據(jù)，同時(shí)對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范及有序運(yùn)行也起到了積極的推動(dòng)作用。從法律層面上規(guī)定業(yè)主委員會(huì)成員的報(bào)酬，也是對(duì)業(yè)委會(huì)成員們勞動(dòng)的一種認(rèn)可與尊重，從而使業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范運(yùn)作有了經(jīng)濟(jì)保障和人力保障。 　　《條例》規(guī)定執(zhí)行委員經(jīng)法定程序進(jìn)入社區(qū)居民委員會(huì)任職，也是根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，促進(jìn)居民委員會(huì)、街道辦事處與業(yè)主委員會(huì)之間的溝通，有利于及時(shí)的協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作中的一些問(wèn)題，更好的體現(xiàn)了社區(qū)管理與物業(yè)管理的結(jié)合，更利于物業(yè)管理工作的開(kāi)展。 　　亮點(diǎn)二十一、規(guī)范物業(yè)行為、提高行業(yè)自律 　　條例規(guī)定： 　　《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條規(guī)定：“ 物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部門(mén)定期報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料。 　　《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)主管部門(mén)的指導(dǎo)下，建立行業(yè)自律組織，規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。 　　《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條 物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)主管部門(mén)建立健全信用檔案。 　　具體事例：某小區(qū)物業(yè)公司在冬天擅自撤離小區(qū)，物業(yè)辦公室鐵將軍把門(mén)，小區(qū)水電費(fèi)沒(méi)人交了，供暖沒(méi)人管，垃圾沒(méi)人收。小區(qū)生活陷入混亂，業(yè)主相互抱怨。業(yè)主找到物業(yè)公司、投訴到政府主管部門(mén)，面對(duì)質(zhì)問(wèn)，物業(yè)公司還振振有詞，無(wú)非是業(yè)主不交費(fèi)，企業(yè)負(fù)擔(dān)太重，虧損太厲害了，無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，只得退出。 　　王輝律師解讀：本條是關(guān)于主管部門(mén)與行業(yè)協(xié)會(huì)關(guān)于物業(yè)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管的規(guī)定。 　　按照當(dāng)前物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，包括即將施行的《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》都有關(guān)于物業(yè)費(fèi)采取包干制或酬金制及其他方式，而實(shí)踐中一般采用的是包干制，尤其在北方，酬金制在南方適用或國(guó)外適用的比較廣泛。物業(yè)企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)是因?yàn)殡p方存在合同關(guān)系，如果合同約定包干制，那么在合同未到期的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以虧損為由，擅自退出小區(qū)，是一種違約行為，業(yè)主有權(quán)起訴物業(yè)公司要求合同繼續(xù)履行。如果合同確實(shí)無(wú)法履行了，則業(yè)主也可以要求物業(yè)公司承擔(dān)損失賠償責(zé)任。 　　當(dāng)然我們是在合同即民事方面討論這個(gè)問(wèn)題，根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)主管部門(mén)對(duì)物業(yè)公司還存在一個(gè)行政管理的問(wèn)題，比如說(shuō)資質(zhì)管理。以及相關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì)經(jīng)常搞小區(qū)評(píng)選等等。同時(shí)現(xiàn)在法律規(guī)定一些物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)行招投標(biāo)制度，也是為了優(yōu)中選優(yōu)。但是由于一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠(chéng)信檔案沒(méi)有及時(shí)建立，那么這個(gè)企業(yè)在行業(yè)內(nèi)到底怎么樣，它的物業(yè)行為是否規(guī)范，是否存在案例中違約行為，是否經(jīng)常受到行政處罰？這些都不得而知。有可能在招標(biāo)時(shí)，物業(yè)公司提供的標(biāo)書(shū)寫(xiě)得天花亂墜。但實(shí)際情況我們卻不得而知。如果根據(jù)本條例的規(guī)定，有了誠(chéng)信檔案，又及時(shí)地對(duì)其日常行為其管理的項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督考核，那么主管部門(mén)有了第一手的材料。招投標(biāo)進(jìn)行過(guò)程中，招標(biāo)人完全可以從主管部門(mén)或行業(yè)協(xié)會(huì)當(dāng)中調(diào)取該企業(yè)的資料作為參考！ 　　那么業(yè)主能否通過(guò)招投標(biāo)或公開(kāi)選聘的方式找到一位好企業(yè)呢？通過(guò)從主管部門(mén)或行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)企業(yè)所建立的信用檔案及統(tǒng)計(jì)報(bào)表，就能對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行較多的了解，了解這家企業(yè)的實(shí)力，了解其經(jīng)營(yíng)管理的項(xiàng)目情況，其是否多次發(fā)生違約行為，可以真正為業(yè)主選擇一位好管家。 　　當(dāng)然從整個(gè)行業(yè)的角度講，有利于學(xué)習(xí)先進(jìn)物業(yè)企業(yè)的做法，將好的經(jīng)驗(yàn)推廣，提高整體的物業(yè)服務(wù)水平。物業(yè)服務(wù)行為規(guī)范了，物業(yè)服務(wù)水平就提高了。 　　亮點(diǎn)二十二、拒絕物業(yè)違規(guī)收費(fèi)，業(yè)主不得違約拒交物業(yè)費(fèi) 　　條例規(guī)定：第七十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主有權(quán)拒絕。 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 　　具體事例： 　　有個(gè)小區(qū)在服務(wù)兩年后，忽然單方面提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，說(shuō)現(xiàn)在物價(jià)上漲了，什么都貴。同時(shí)又另行收取了其他一些費(fèi)用。后經(jīng)過(guò)核實(shí)，原合同還未到期，而且約定包干制，物業(yè)公司提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有依據(jù)。 　　有的小區(qū)業(yè)主一直以各種理由不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，有一天對(duì)物業(yè)公司講，說(shuō)保潔，我家樓前面你們不用打掃了，或者少打掃一遍也行，我物業(yè)費(fèi)用交一半行不行？還有個(gè)別業(yè)主無(wú)任何理由拒交物業(yè)費(fèi)。 　　王輝律師解讀：在合同履行過(guò)程中物業(yè)公司不能單方面提高價(jià)格，除非對(duì)方業(yè)主同意才行。我們都知道業(yè)主與物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都是依合同為依據(jù)的。而且關(guān)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的提高以雙方協(xié)商為前提，物業(yè)公司不聲不響，單方面提高沒(méi)有依據(jù)。在實(shí)踐中有很多的這樣的例子，有的多收費(fèi)，有的自行提高費(fèi)用，我想這也許跟傳統(tǒng)的一些管理觀念有關(guān)，沒(méi)有擺正自己的位置。大家都知道，在過(guò)去，只有政府的行政收費(fèi)或壟斷部門(mén)經(jīng)常有這樣的舉動(dòng)。現(xiàn)在我們報(bào)紙上、媒體上甚至政府都要求相關(guān)的行政收費(fèi)都要實(shí)行聽(tīng)證，我想如果物業(yè)公司實(shí)在做不下去，也要先與業(yè)主商議才行，聽(tīng)取業(yè)主相關(guān)意見(jiàn)，講明自己的難處。否則單方面提高不但是一種違約行為，更是視業(yè)主權(quán)益不顧，從另一個(gè)層面來(lái)講，可能是一種不尊重吧。那么我想《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》這一條正是基于現(xiàn)實(shí)中的這些做法而規(guī)定，相信學(xué)習(xí)了該條例的物業(yè)公司或者業(yè)主都會(huì)依法處理這方面的問(wèn)題，避免發(fā)生一些法律糾紛或?qū)е挛飿I(yè)與業(yè)主關(guān)系的惡化。 　　在實(shí)踐中與第二個(gè)案例中業(yè)主持同樣的想法的業(yè)主不少，眾所周知，物業(yè)管理更多是對(duì)公共區(qū)域環(huán)境、設(shè)施、設(shè)備的一種服務(wù)。樓前面掃幾遍，不是一個(gè)業(yè)主說(shuō)了算，那是屬于業(yè)主的公共區(qū)域，與所有業(yè)主的生活息息相關(guān)。也就是條例所規(guī)定的，“不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納”。 　　據(jù)調(diào)查，現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)費(fèi)收繳率很難達(dá)到100%，多數(shù)保持在80%左右，對(duì)部分違反物業(yè)服務(wù)合同拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司也沒(méi)好的辦法進(jìn)行收交，主管部門(mén)規(guī)定不得以強(qiáng)制手段收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司只能將少數(shù)不交費(fèi)的業(yè)主起訴到法院，從法院立案到終結(jié)需要近一年的時(shí)間，耗費(fèi)物業(yè)公司的人力物力同時(shí)也將物業(yè)公司與少數(shù)的業(yè)主的關(guān)系僵化，對(duì)違反合同拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員應(yīng)協(xié)助物業(yè)公司進(jìn)行催交，同時(shí)也建議司法部門(mén)能簡(jiǎn)化此類(lèi)案件的審理程序。物業(yè)費(fèi)收繳率低，物業(yè)公司投入的人力物力就少，物業(yè)服務(wù)水平就低，業(yè)主的意見(jiàn)就越大，最終倒至惡性循環(huán)。今年出現(xiàn)幾起因物業(yè)費(fèi)收繳率低導(dǎo)致物業(yè)公司虧損而退出小區(qū)的現(xiàn)象，希望合同雙方都能?chē)?yán)格履約。 　　亮點(diǎn)二十三：管好“空置房與出租房”，物業(yè)服務(wù)要到位 　　條例規(guī)定： 　　《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定： 業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 　　《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第八十條規(guī)定： 業(yè)主長(zhǎng)期空置物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專(zhuān)有部分的養(yǎng)護(hù)、維修、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。 　　具體事例： 　　某小區(qū)一業(yè)主，有多處房屋，經(jīng)常輪流居住，用一句“居無(wú)定所”也算恰當(dāng)。有一次家里水龍頭壞了，物業(yè)找不到人，不但自家的地板濕壞了，連領(lǐng)居家的地板都給泡透了。最后業(yè)主還找物業(yè)公司的問(wèn)題。經(jīng)過(guò)核實(shí)，才發(fā)現(xiàn)該業(yè)主已經(jīng)六七個(gè)月沒(méi)來(lái)住了，也未跟物業(yè)打個(gè)招呼，給物業(yè)留的電話(huà)也是已經(jīng)停機(jī)很久的。 　　還有的小區(qū)租房戶(hù)很多，人口混雜，是當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)檢查地區(qū)，而且有的承租人自行搞一些美容、安裝、足療等業(yè)務(wù)，給小區(qū)的自住戶(hù)的生活帶來(lái)很多不便。業(yè)主有的不愿意告訴物業(yè)公司也不愿告訴業(yè)主委員會(huì)，怕不愿意。但是往往這樣卻更易帶來(lái)一些不安全的因素。 　　王輝律師解讀：上述條款是針對(duì)空置房租賃房的物業(yè)管理的特殊規(guī)定。 　　條例的這兩條規(guī)定，規(guī)范業(yè)主對(duì)空置房的使用、及租賃房屋的行為，業(yè)主負(fù)有應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知物業(yè)公司的義務(wù)。因?yàn)檫@一告知，不但為自己的生活帶來(lái)方便，也為他人及物業(yè)公司帶來(lái)方便，避免損害。在實(shí)踐中還有一個(gè)案例是關(guān)于小區(qū)空置房被犯罪分子長(zhǎng)期居住，由于犯罪分子居住視若自家，物業(yè)公司也不知道是空置房，后來(lái)發(fā)生犯罪分子侵害樓下鄰居命案后，經(jīng)過(guò)公安部門(mén)破案，才發(fā)現(xiàn)犯罪分子長(zhǎng)期居住達(dá)五個(gè)月之久。 　　當(dāng)然還有一個(gè)問(wèn)題，就是租賃房屋改變房屋用途的行為，有的是住宅，改成小飯桌了，改成足療室了。根據(jù)〈物權(quán)法〉第七十七條規(guī)定，業(yè)主的改變房屋用途不是違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約，如果違反了，其他利害關(guān)系人有權(quán)利制止。 　　實(shí)踐中這些案例真實(shí)的反映了業(yè)主與物業(yè)公司的溝通少，履行必要的告知義務(wù)的重要性。發(fā)生問(wèn)題后，除了解決這些問(wèn)題外，我想我們更應(yīng)該考慮上述告知制度的設(shè)立是非常必要的。57 / 5