【正文】 公司都很無奈。 　　當(dāng)然業(yè)主具備本條所列舉的條件出現(xiàn)時(shí)，是否當(dāng)然就終止其委員會(huì)資格，關(guān)鍵看業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)在決議文件中是否有此項(xiàng)內(nèi)容。執(zhí)行委員負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進(jìn)入所在地社區(qū)居民委員會(huì)任職。 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部門定期報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料。物業(yè)企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)是因?yàn)殡p方存在合同關(guān)系，如果合同約定包干制，那么在合同未到期的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以虧損為由，擅自退出小區(qū)，是一種違約行為，業(yè)主有權(quán)起訴物業(yè)公司要求合同繼續(xù)履行。如果根據(jù)本條例的規(guī)定，有了誠信檔案，又及時(shí)地對(duì)其日常行為其管理的項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督考核，那么主管部門有了第一手的材料。同時(shí)又另行收取了其他一些費(fèi)用?，F(xiàn)在我們報(bào)紙上、媒體上甚至政府都要求相關(guān)的行政收費(fèi)都要實(shí)行聽證，我想如果物業(yè)公司實(shí)在做不下去，也要先與業(yè)主商議才行，聽取業(yè)主相關(guān)意見，講明自己的難處。今年出現(xiàn)幾起因物業(yè)費(fèi)收繳率低導(dǎo)致物業(yè)公司虧損而退出小區(qū)的現(xiàn)象，希望合同雙方都能嚴(yán)格履約。業(yè)主有的不愿意告訴物業(yè)公司也不愿告訴業(yè)主委員會(huì)，怕不愿意。 　　實(shí)踐中這些案例真實(shí)的反映了業(yè)主與物業(yè)公司的溝通少，履行必要的告知義務(wù)的重要性。 　　當(dāng)然還有一個(gè)問題，就是租賃房屋改變房屋用途的行為，有的是住宅，改成小飯桌了，改成足療室了。經(jīng)過核實(shí)，才發(fā)現(xiàn)該業(yè)主已經(jīng)六七個(gè)月沒來住了，也未跟物業(yè)打個(gè)招呼，給物業(yè)留的電話也是已經(jīng)停機(jī)很久的。 　　據(jù)調(diào)查，現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)費(fèi)收繳率很難達(dá)到100%，多數(shù)保持在80%左右，對(duì)部分違反物業(yè)服務(wù)合同拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司也沒好的辦法進(jìn)行收交，主管部門規(guī)定不得以強(qiáng)制手段收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司只能將少數(shù)不交費(fèi)的業(yè)主起訴到法院，從法院立案到終結(jié)需要近一年的時(shí)間，耗費(fèi)物業(yè)公司的人力物力同時(shí)也將物業(yè)公司與少數(shù)的業(yè)主的關(guān)系僵化，對(duì)違反合同拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員應(yīng)協(xié)助物業(yè)公司進(jìn)行催交，同時(shí)也建議司法部門能簡(jiǎn)化此類案件的審理程序。在實(shí)踐中有很多的這樣的例子，有的多收費(fèi)，有的自行提高費(fèi)用，我想這也許跟傳統(tǒng)的一些管理觀念有關(guān)，沒有擺正自己的位置。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。有可能在招標(biāo)時(shí)，物業(yè)公司提供的標(biāo)書寫得天花亂墜。 　　王輝律師解讀：本條是關(guān)于主管部門與行業(yè)協(xié)會(huì)關(guān)于物業(yè)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管的規(guī)定。 　　《條例》規(guī)定執(zhí)行委員經(jīng)法定程序進(jìn)入社區(qū)居民委員會(huì)任職，也是根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，促進(jìn)居民委員會(huì)、街道辦事處與業(yè)主委員會(huì)之間的溝通，有利于及時(shí)的協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作中的一些問題，更好的體現(xiàn)了社區(qū)管理與物業(yè)管理的結(jié)合，更利于物業(yè)管理工作的開展。當(dāng)然對(duì)于條例施行前，存在上述問題的業(yè)委會(huì)委員，在條例施行后，我們業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)也可以依法終止其資格，依法選出更稱職的委員，促進(jìn)流動(dòng)，加強(qiáng)監(jiān)督，讓業(yè)主委員會(huì)委員們加強(qiáng)自律，為業(yè)主們辦實(shí)事，解決實(shí)際問題，當(dāng)選業(yè)主們的好委員。通過業(yè)主委員會(huì)的工作更好地實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治，通過抱團(tuán)取暖，解決一些單個(gè)或極少數(shù)業(yè)主不易解決或涉及業(yè)主共有及共同管理權(quán)利的一些大問題。比如說濟(jì)南有一個(gè)小區(qū)通過業(yè)主委員會(huì)的努力，實(shí)現(xiàn)了小區(qū)水、電一戶一表工程的順利改造。”這種做法其時(shí)與上面事例中所介紹的情況沒什么區(qū)別，換湯不換藥而已。 　　必須把書面征求意見書送交每一位業(yè)主，只有無法送達(dá)的，才能在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。我認(rèn)為可從如下四點(diǎn)來理解： 　　立法背景：在本條例的調(diào)研過程中，很多業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)成員反映上述問題，不這樣做，業(yè)主大會(huì)不知道猴年馬月才能開起來。 　　亮點(diǎn)十八、未參加投票是否視為同意決議或決定？ 　　條例規(guī)定： 　　《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。在辦理房產(chǎn)證后，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿及房產(chǎn)證確認(rèn)業(yè)主身份。業(yè)主們沒辦法了，雖然說人家開發(fā)商是一家，但開發(fā)商卻講，我代表是未售出各單獨(dú)的專有部分。從整個(gè)規(guī)定來講，還是貫徹了〈物權(quán)法〉的規(guī)定，從專有部分、共有部分角度及是否盡到合同約定責(zé)任角度，區(qū)分了政府、建設(shè)單位、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及業(yè)主的義務(wù)。 　　亮點(diǎn)十六、專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的移交舊住宅區(qū)的移交 　　條例規(guī)定：第九十條 設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府對(duì)已建成交付使用，但配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃向社會(huì)公布。 　　亮點(diǎn)十五、專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的移交已建成新住宅區(qū)移交 　　條例規(guī)定：《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。 　　根據(jù)上述〈條例〉規(guī)定：移交有一個(gè)限制條件，即綜合驗(yàn)收合格后三十日內(nèi)，由開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理接收手續(xù)，并協(xié)助業(yè)主與專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位簽訂合同。 　　這三條關(guān)于裝修裝飾的規(guī)定，是一系列、有步驟的規(guī)定。 　　在立法調(diào)研過程中，經(jīng)常出現(xiàn)裝修砸承重墻、破壞防水、噪音擾民的情況，對(duì)其他業(yè)主的日常生活造成影響。 　　第四十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。因?yàn)樗煌谧≌瑢ｍ?xiàng)維修資金，因?yàn)閷ｍ?xiàng)維修資金是業(yè)主自行繳納，屬于業(yè)主所有，因此業(yè)主經(jīng)法定程序可以依法使用。我想這一制度一定會(huì)督促開發(fā)商在建設(shè)房屋過程中注重房屋質(zhì)量，及時(shí)履行保修責(zé)任，有利于開發(fā)商提高房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)性能認(rèn)定制度與注重房屋質(zhì)量保險(xiǎn)制度。 　　通過住宅性能認(rèn)定的物業(yè)，建設(shè)單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以適當(dāng)降低。對(duì)〈國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例〉第52條規(guī)定的細(xì)化與延伸。正因?yàn)榭紤]到這一后果，所以我們條例在96條規(guī)定了處罰條款，就是為了前面新舊小區(qū)的移交工作能得到落實(shí)，避免因?yàn)閷I(yè)經(jīng)營(yíng)單位的原因移交不出去。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任 　　具體事例： 　　有的小區(qū)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備由于未移交出去，給業(yè)主帶來很多麻煩，也帶來很多不便，而很多專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)接收這些設(shè)施設(shè)備也熱情不高。物業(yè)糾紛減少了，社區(qū)和諧了。你們這個(gè)小區(qū)沒進(jìn)行一戶一表改造，我們只對(duì)物業(yè)公司，跟他結(jié)算。這也是制定的立法初衷吧。 　　具體事例：現(xiàn)實(shí)中小區(qū)業(yè)主亂停車的現(xiàn)象非常普遍，物業(yè)公司怎么說都不管用，亂停車不但侵犯了其他業(yè)主的共有份額，而且造成物業(yè)管理環(huán)境的秩序混亂，給物業(yè)公司的工作增加了管理難度。 　　關(guān)于共有車位屬全體業(yè)主共有，已是《物權(quán)法》的明確規(guī)定。由于李四及其他業(yè)主對(duì)該道路及場(chǎng)地也享有共有權(quán)。因?yàn)檫@是違反〈物權(quán)法〉規(guī)定的，同時(shí)也是為了解決私利而置其他廣大業(yè)主而不顧的一種行為。 　　律師解讀： 　　本條首先解決開發(fā)商控制車庫只售不租、業(yè)主停車難、租車庫難的問題。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格確定。占有業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。本條例的這一規(guī)定，正是從解決實(shí)際問題出發(fā)，嚴(yán)格了開發(fā)商的舉證責(zé)任，從立法的本意還是從維權(quán)業(yè)主合法權(quán)益出發(fā)的。由于許多開發(fā)商將會(huì)所的部分房屋用于經(jīng)營(yíng)與小區(qū)業(yè)主無關(guān)的事務(wù)，大量的小區(qū)外的人員進(jìn)入小區(qū)。比物業(yè)公司與業(yè)主為是否封閉陽臺(tái)爭(zhēng)來爭(zhēng)去，鬧得不可交，倒不如到聯(lián)席會(huì)議制度上，大家討論一下更好。 　　聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)： 　　（一）業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況； 　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題； 　?。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件； 　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合； 　?。ㄎ澹┬枰獏f(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)?；趯?shí)踐中這些情況，基于規(guī)范業(yè)主使用物業(yè)的需要，在《國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主規(guī)范使用物業(yè)的基礎(chǔ)上，本條例又進(jìn)行了明確而詳細(xì)的規(guī)定。我想這是大多數(shù)業(yè)主購房時(shí)除了滿足居住這一需要之外另一個(gè)目的吧，這也是絕大多數(shù)業(yè)主入住后更關(guān)心的問題。 　　業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。但是究其根源，也是因?yàn)橹暗南嚓P(guān)法律法規(guī)不健全造成的，才造成的交房沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，各自為政的局面。 　　具體事例：濟(jì)南東部有個(gè)項(xiàng)目，房屋交付時(shí)，連道路都沒修好，業(yè)主交房，深一腳淺一腳正好與工程施工車輛同行，這邊建設(shè)單位與業(yè)主交房，吵成一片，旁邊施工機(jī)器轟鳴聲響個(gè)不停。從2006年4月底開始至該條例通過，山東豪才律師事務(wù)所周長(zhǎng)鵬主任與王輝律師全程參與了該條例的起草工作。 　　律師解讀：在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商過程中存在若干種驗(yàn)收制度，現(xiàn)在老百姓比較熟悉的是竣工驗(yàn)收備案制度，還有就是四方驗(yàn)收制度。 　　從另一層面講，嚴(yán)格開發(fā)商的交房責(zé)任，督促開發(fā)商加強(qiáng)施工質(zhì)量，解決業(yè)主面臨的實(shí)際問題，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 　　具體事例：有的小區(qū)防盜網(wǎng)裝的跟蜘蛛網(wǎng)一樣，樣式不一。 　　物業(yè)糾紛的誤區(qū)：一直以來媒體也好，社會(huì)各界討論的都是物業(yè)公司與 　　物業(yè)之間的一些糾紛。因此本〈條例〉在八十六條專門規(guī)定，社區(qū)管理中，相關(guān)部門進(jìn)社區(qū)，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，方便對(duì)違法行為進(jìn)行處理。參加節(jié)目的業(yè)主自行選擇支持哪一方。當(dāng)然有的人會(huì)提出來，到底支持誰呢？這時(shí)就按《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定的，召開業(yè)主大會(huì)或由全體業(yè)主表決就可以了。 　　律師解讀：本條關(guān)于會(huì)所、幼兒園的歸屬的規(guī)定。 　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。建設(shè)單位說車位歸其所有，不但要事先有約定，而且要提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明。 　　具體事例：在調(diào)研過程中我們遇到很多奇怪的現(xiàn)象，有的小區(qū)地下車庫空空、地上的綠地、道路卻堵滿了車，業(yè)主進(jìn)出小區(qū)非常不便。如果小區(qū)業(yè)主原來沒有車，后來有了，小區(qū)內(nèi)雖然有車庫，但是由于租給了小區(qū)業(yè)主以外的人，在這種情況下，業(yè)主有權(quán)要求租賃車位。 亮點(diǎn)七： 車位使用費(fèi)明確權(quán)屬、業(yè)主權(quán)益有保障 　　條例規(guī)定：《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第53條規(guī)定：占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主 　　共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場(chǎng)地使用費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)綜合考慮車庫租賃費(fèi)的價(jià)格等因素確定。也就是所謂的場(chǎng)地使用費(fèi)用的由來。根據(jù)《物權(quán)法》第八十條的規(guī)定，車位場(chǎng)地使用費(fèi)這一收益，在業(yè)主未進(jìn)行約定時(shí)，則可以按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。相對(duì)來講，本條具有一定的前瞻性與超前性。 　　住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（含綜合開發(fā)費(fèi)），并根據(jù)公用事業(yè)價(jià)格改革和調(diào)整情況逐步核減，交由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。 　　專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位：在本條例中指的是供水、供電、供熱、天然氣、煤氣等等單位，基于這些單位與物業(yè)公司及業(yè)主所引起的激烈矛盾，本條例率先就專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的投資、產(chǎn)權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一界定，明確規(guī)定：住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，將該項(xiàng)費(fèi)用一并交給主管部門，然后由主管部門將相關(guān)條款是全國及各省市有關(guān)物業(yè)管理立法中的一