【正文】 合同約定的行為。 　　建設(shè)單位應(yīng)當組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進行綜合驗收，接受房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門的監(jiān)管，并向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗收備案手續(xù)。在該條例通過后，他們集中對該條例進行了詳細解讀，現(xiàn)就其中的亮點、焦點問題律師與大家進行交流。前者是行政主管部門的監(jiān)督管理，在后者四方驗收合格后，質(zhì)檢站進行備案。隨著條例的實施，本條所設(shè)立的交房制度，其意義將更加突出。有的業(yè)主任意違章搭建小房子，小棚子。很少關(guān)注業(yè)主使用物業(yè)不規(guī)范的一些行為。因此，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)公司或者業(yè)主只要存在違法行為，在制止后拒不接受的，另一方可以采取向相關(guān)聯(lián)系人或相關(guān)部門匯報來促進問題的解決。結(jié)果雙方各持已見，業(yè)主間爭論的非常激烈，拋開業(yè)主提出的各種問題后果不提，但是最后一位站在中間位置的老大爺?shù)挠^點卻最有代表性，這位老大爺講：“只要別在我家門口擺攤，在其他的地方怎么擺，我都不管。因此，該條不但貫徹《物權(quán)法》，而且從業(yè)主大會或業(yè)主委員會的規(guī)范運作方面也非常有益，同時更避免物業(yè)公司與業(yè)主就一些問題各執(zhí)自己觀點，久拖不絕。 　　它的前提是按規(guī)范要求配套建設(shè)，它體現(xiàn)了一個原則，約定屬建設(shè)單位所有的前提條件是建設(shè)單位有證據(jù)證明會所及幼兒園歸其所有，否則該約定會因為建設(shè)單位沒有證明文件而無效。 　　具體事例：在很多小區(qū)，有些車庫，開發(fā)商不但與業(yè)主沒有約定，而且拿不出證據(jù)證明車庫的歸屬，就擅自將車庫賣掉了。從一定程度上講，該條傾向于保護業(yè)主利益角度出發(fā)，對開發(fā)商的權(quán)利進行了限制。有的業(yè)主為了搶車位，早下班，否則晚了，沒地方停車，只能將車停在路邊。開發(fā)商由于租期不長，也有利于協(xié)調(diào)，更好的滿足業(yè)主租賃或購買車位的需要。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。 　　還有一個現(xiàn)象就是物業(yè)公司自行收取車位費歸其所有，侵害業(yè)主合法權(quán)益。本條例也是貫徹了這一原則，所以明確規(guī)定“車位場地使用費屬全體業(yè)主共有”。 　　本條規(guī)定一是從小區(qū)的有序停車現(xiàn)象出發(fā)，二是為物業(yè)公司管理停車秩序提供了法律依據(jù)。住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。 　　專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備范圍：包括變電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。 　　配套文件的實行是要件：當然這個規(guī)定的施行，還需要需要相關(guān)配套文件的施行。在起草過程中關(guān)于專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資及產(chǎn)權(quán)與維修也是討論最為激烈的部分之一。 　　《山東省物業(yè)管理條例》第八十三條規(guī)定：住宅小區(qū)內(nèi)供水、供 　　電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責任及相關(guān)費用。前后響應(yīng)，再一次明確并強調(diào)了相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位的維修、養(yǎng)護、更新責任。后來業(yè)主再去找開發(fā)商，開發(fā)商就開始推脫、搪塞，最后竟然不肯見業(yè)主了。 　　對物業(yè)公司來講，因為保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量維修問題引起的業(yè)主拒交物業(yè)費問題，也會相應(yīng)的減少，有利于物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)工作的開展。 　　亮點十三、有了“裝修保證金”，房屋裝修要監(jiān)督 　　條例規(guī)定：《山東省物業(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定： 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準的，應(yīng)當依法辦理批準手續(xù)。給物業(yè)公司的物業(yè)管理工作帶來了很大的難度。所以它是一把雙刃劍。 　　具體事例：在之前一些項目中，有于開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營單位未就是否移交達成協(xié)議，就與業(yè)主簽訂入住手續(xù)。 　　之前，曾經(jīng)因為沒有法律依據(jù)，由于開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營單位未辦理接收引發(fā)了很多物業(yè)糾紛，建設(shè)單位、物業(yè)公司、業(yè)主理不清。在前一個亮點中也提到了。 　　具體事例：有的舊住宅小區(qū)沒有業(yè)主大會或有了業(yè)主大會，但由于條件所限，達不到新建住宅小區(qū)的標準，雖然想移交給專業(yè)經(jīng)營單位，但仍然存在著理不清的問題，當然，我們也看到許多省市通過一戶一表改造工程，許多專業(yè)經(jīng)營單位也正在積極辦理相關(guān)移交手續(xù)。 亮點十七、業(yè)主投票權(quán)有新規(guī) 　　條例規(guī)定： 　　《山東省物業(yè)管理條例》第33條規(guī)定： 業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計算有約定的，從其約定。也是基于業(yè)主自治組織的依法有序運行及難以成立等角度考慮，進行了這樣的規(guī)定。但是夫妻共有，在確認共有時要依據(jù)《婚姻法》的相關(guān)規(guī)定確定。因為這種現(xiàn)象，實踐中比較容易出現(xiàn)兩個問題：一、不來投票，法定人數(shù)達不到，業(yè)主大會難以成立，相關(guān)決議的形成更不無從談起。如果你不回復(fù)，就視為你同意買，我們明天就送過去，同時收錢。 　　收到投票，不參加投票的業(yè)主是否計入已表決的多數(shù)票，以全體業(yè)主簽字認可的業(yè)主管理規(guī)約或臨時管理規(guī)約的規(guī)定為準。 　　前面已經(jīng)詳述，這個條款的適用，關(guān)鍵是看管理規(guī)約與臨時管理規(guī)約如何約定。 　　根據(jù)《條例》的上述規(guī)定，業(yè)主委員會委員的基本前提，它首先必須是小區(qū)的業(yè)主。業(yè)主委員會委員資格這一條正是針對實踐中業(yè)主委員會運作不規(guī)范等問題而設(shè)立本條。 　　具體事例：現(xiàn)在一些小區(qū)的業(yè)主委員會剛開始是從公益角度積極參與業(yè)主維權(quán)，但時間久了，精力、時間就跟不上了，所以很快就沒了工作熱情，根據(jù)業(yè)主委員會工作的現(xiàn)狀，要想做好這份工作，光憑熱情是不夠的，需要業(yè)主的投入，打電話、與相關(guān)聯(lián)絡(luò)單位的聯(lián)系、協(xié)調(diào)事情，都跟錢有關(guān)，都跟時間有關(guān)。 　　《山東省物業(yè)管理條例》第六十五條 物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)主管部門建立健全信用檔案。 　　當然我們是在合同即民事方面討論這個問題，根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)主管部門對物業(yè)公司還存在一個行政管理的問題，比如說資質(zhì)管理。 　　當然從整個行業(yè)的角度講，有利于學(xué)習先進物業(yè)企業(yè)的做法，將好的經(jīng)驗推廣，提高整體的物業(yè)服務(wù)水平。 　　有的小區(qū)業(yè)主一直以各種理由不交物業(yè)服務(wù)費用，有一天對物業(yè)公司講，說保潔，我家樓前面你們不用打掃了，或者少打掃一遍也行，我物業(yè)費用交一半行不行？還有個別業(yè)主無任何理由拒交物業(yè)費。那么我想《山東省物業(yè)管理條例》這一條正是基于現(xiàn)實中的這些做法而規(guī)定，相信學(xué)習了該條例的物業(yè)公司或者業(yè)主都會依法處理這方面的問題，避免發(fā)生一些法律糾紛或?qū)е挛飿I(yè)與業(yè)主關(guān)系的惡化。 　　《山東省物業(yè)管理條例》第八十條規(guī)定： 業(yè)主長期空置物業(yè)時，應(yīng)當告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護、維修、管理等事項進行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。 　　王輝律師解讀：上述條款是針對空置房租賃房的物業(yè)管理的特殊規(guī)定。57 / 57。因為這一告知，不但為自己的生活帶來方便，也為他人及物業(yè)公司帶來方便，避免損害。有一次家里水龍頭壞了，物業(yè)找不到人，不但自家的地板濕壞了，連領(lǐng)居家的地板都給泡透了。樓前面掃幾遍，不是一個業(yè)主說了算，那是屬于業(yè)主的公共區(qū)域，與所有業(yè)主的生活息息相關(guān)。我們都知道業(yè)主與物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)與收費標準都是依合同為依據(jù)的。 　　亮點二十二、拒絕物業(yè)違規(guī)收費，業(yè)主不得違約拒交物業(yè)費 　　條例規(guī)定：第七十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復(fù)收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。同時現(xiàn)在法律規(guī)定一些物業(yè)管理項目實行招投標制度，也是為了優(yōu)中選優(yōu)。小區(qū)生活陷入混亂，業(yè)主相互抱怨。 　　王輝律師解讀：執(zhí)行委員的設(shè)立正是把實踐中的做法提升到法律層面，使執(zhí)行委員依法有據(jù)，同時對于業(yè)主委員會的規(guī)范及有序運行也起到了積極的推動作用。 　　試想想一個在小區(qū)內(nèi)，違章搭建的業(yè)主，業(yè)主怎么能放心地讓他當選業(yè)主委員會委員呢？如果業(yè)主在當選業(yè)委會委員后存在上述條例規(guī)定的情形，那么業(yè)主大會或業(yè)主委員會應(yīng)依法終止其資格。關(guān)于業(yè)主委員會這一組織的工作應(yīng)當首先是為了業(yè)主的共同利益。 　　亮點十九、業(yè)主委員會成員資格 　　條例規(guī)定： 　　《山東省物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定： 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格： 　　（一）以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的； 　?。ǘ┚懿宦男形瘑T職責的； 　　（三）業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的； 　?。ㄋ模┻`章搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的； 　　（五）因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。這也是對實踐中“未約定，就單方面在通知中列明；不參加投票，即視為同意”這一做法的否定，同時又根據(jù)實際情況折衷地進行了規(guī)定。因為人家根本就同意你這樣做，因為業(yè)主沒有回復(fù)你的義務(wù)，這只是賣大米的一廂情愿。后來在實踐中就這產(chǎn)生了這個條款：“即不參加投票即視為同意的條款。在辦理房產(chǎn)證后就以不動產(chǎn)登記簿上載明的面積為準。如果說開發(fā)商在購房合同中就投票權(quán)已與各位業(yè)主進行了約定，那么只要這一約定不違反合同法關(guān)于合同無效的規(guī)定，那么這種約定也是有效的。 業(yè)主身份以及建筑面積的確認，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。 　　我們省這幾年一直注重舊小區(qū)的改造，尤其我們濟南，在全運會的背景下，許多舊小區(qū)各方面的都在發(fā)生著改變，沒有物業(yè)服務(wù)用房的，也在添置，一戶一表的工程也正在改造。 　　當然相關(guān)部門的配套文件非常重要，業(yè)主大會的決議或決定也非常重要，這里有必要提業(yè)主委員會，因為業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，有可能一些具體的工作是需要業(yè)主委員會以及小區(qū)的物業(yè)公司來完成的。同時在立法時考慮到條例施行前后法律效力的問題，分為條例施行前后的，同時因為本條例涉及到舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理，所以在條例關(guān)于舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理中也提到舊住宅區(qū)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的移交問題，非常全面。 　　在業(yè)內(nèi)關(guān)于專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的移交討論一直就未停止過，也是討論最多的問題。在協(xié)議中物業(yè)公司負有向業(yè)主告知注意或禁止事項的義務(wù)，比如說，不能破壞承重墻，不能破壞防水層等等。而且是將實踐中具體做法從法規(guī)上進行了落實，加強了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中的義務(wù),完善了物業(yè)的裝飾裝修管理制度。 　　第四十八條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。它涉及到維修項目是否屬于開發(fā)商的質(zhì)保范圍及費用的合理性等問題。如果開發(fā)商不履行維修義務(wù)，那么業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門核實，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。 　　建設(shè)單位應(yīng)當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。這樣的例子枚不勝舉，因為類似的事件所引起的法律糾紛更是層出不窮。 　　以前小區(qū)水電的損耗由業(yè)主進行承擔，現(xiàn)在該部分的責任由專業(yè)單位承擔，業(yè)主只承擔進戶表以內(nèi)的，確實為業(yè)主減負了，但是專業(yè)經(jīng)營單位責任就大了。至于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費用由設(shè)區(qū)的市人民政府合理確定。如果條例施行后，該條款得到了落實，那么我們業(yè)主可不用為這些東西費心了，將來設(shè)備老化了，也不用找我們業(yè)主，由專業(yè)經(jīng)營單位負責。 　　專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。如果有看管要