【正文】 數(shù)量，而是采用與會業(yè)主業(yè)權(quán)份額比例及其人數(shù)比例總體核算。(2)不具體核算每個業(yè)主的表決權(quán)數(shù)量大小。(1)以業(yè)主所擁有的業(yè)權(quán)份額來計算，每份業(yè)權(quán)份額擁有一個表決權(quán)。它是物業(yè)所有權(quán)派生出來的一項權(quán)利，合理確定投票權(quán)的劃分方法對業(yè)主公平行使投票權(quán)至關(guān)重要。 (二)首次業(yè)主大會上投票權(quán)確定的依據(jù)。因此，條例規(guī)定只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。這主要是因為有些物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主較少，甚至只有一個業(yè)主，此時，如果法律強制設(shè)立業(yè)主大會顯得并不必要。條例也規(guī)定了成立業(yè)主大會的同時應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。條例規(guī)定了業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立。同時，由于我國在市場經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)行業(yè)初建不久，房地產(chǎn)建成后使用中的管理、服務(wù)更是一個新的領(lǐng)域，所以，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的設(shè)置在實踐中存在不完善、不規(guī)范、不統(tǒng)一的階段。業(yè)主大會的設(shè)立直接決定了業(yè)主的利益能否得到最為充分的保護(hù)。業(yè)主大會對物業(yè)的管理與公共利益的維護(hù)是一種自治、自助行為。 (一)業(yè)主大會的設(shè)立。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。物業(yè)管理區(qū)域劃定后，區(qū)、縣房管局應(yīng)在1：500地形國土予以注記。一個物業(yè)管理區(qū)域的房屋總建筑面積一般不超過10萬平方米。這樣，物業(yè)管理區(qū)域范圍相對穩(wěn)定，有利于業(yè)主自治機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理公司管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。對于物業(yè)管理區(qū)域的范圍，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個樓宇群體進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整劃定。條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域劃分的標(biāo)準(zhǔn)，而是交由省、自治區(qū)、直轄市制定。根據(jù)條例的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的劃定辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。這種小區(qū)大都實行封閉式管理，被稱為封閉小區(qū)。按照政府有關(guān)建設(shè)小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)應(yīng)配置居委會、學(xué)校、幼兒園、托兒所、文化活動中心、綜合服務(wù)商店、自行車棚等公共設(shè)施項目。自然街坊是城市建設(shè)中自然形成的相對獨立的居住區(qū)。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，因此應(yīng)該明確物業(yè)管理區(qū)域的概念及其劃分情況。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。物業(yè)管理區(qū)域的劃分第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會也不同于地方政府所設(shè)立的專門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的行政部門，后者是行政性的管理，起指導(dǎo)作用，不同于業(yè)主大會的自我管理、平等協(xié)商性質(zhì)。業(yè)主大會對物業(yè)的管理與公共利益的維護(hù)是一種自治、自助行為，其機(jī)構(gòu)的構(gòu)成成員本身是業(yè)主，即物業(yè)的所有權(quán)人。最后，業(yè)主大會具有代表性的特征，業(yè)主大會代表了全體業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權(quán)益。其成員是對物業(yè)享有所有權(quán)的人，進(jìn)行的是自我服務(wù)、自我管理、自我協(xié)商、自我約束。其成員在機(jī)構(gòu)中的地位是平等的，能夠根據(jù)自己的意愿發(fā)表建議，提出看法、意見等。 業(yè)主大會是由業(yè)主自行組成的維護(hù)物業(yè)整體利益的組織，其應(yīng)具有民主性、自治性、代表性的特征。業(yè)主大會在充分民主的基礎(chǔ)上集中全體業(yè)主的共同意志和利益要求，行使本機(jī)構(gòu)直管轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理自治規(guī)約訂立權(quán)，決定屬于自治范圍的業(yè)主生活公共事務(wù)及物業(yè)管理公益事業(yè)中的其他重大問題?！?(二)業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主大會由住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成，業(yè)主代表會由住宅小區(qū)全體業(yè)主推舉的代表組成。部分省市除了規(guī)定全體業(yè)主大會之外，還對業(yè)主成員過多的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以成立業(yè)主代表大會。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團(tuán)體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體，即物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主是業(yè)主大會的組成成員。 (一)業(yè)主大會的組成成員為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。各業(yè)主在使用共用地方及設(shè)施時，不得損害、阻塞或堵塞公用地方及設(shè)施，不得在共同地方及設(shè)施之內(nèi)做出任何對其他業(yè)主及樓宇使用都構(gòu)成滋擾、不方便或者損害的行為。各業(yè)主處置其所有的單元時，應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)將處置的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司，并促使有關(guān)承受人簽署公約附件的承諾書，以確保承受人遵守管理公約的一切條款，受管理公約約束。又例如維護(hù)公共利益的義務(wù)。例如，不得侵害其他業(yè)主的權(quán)利。 、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。基于此項義務(wù)，各業(yè)主應(yīng)負(fù)責(zé)其名下應(yīng)分擔(dān)的管理費及維修、保險等款項，并應(yīng)準(zhǔn)時交付。 業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費用和維修資金是保證物業(yè)區(qū)域獲得正常的管理和維護(hù)的條件，各業(yè)主都負(fù)有此項義務(wù)。如果業(yè)主違反業(yè)主公約等自治性規(guī)范，則應(yīng)按照自治性規(guī)范中的條款承擔(dān)責(zé)任；造成其他業(yè)主損失的，應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。物業(yè)管理的各項規(guī)約中，采取的是多數(shù)通過原則，即只要集體中多數(shù)成員達(dá)成了一致意見，規(guī)約就合法生效了，并且對于所有的成員都產(chǎn)生一致的約束力，少數(shù)表示反對的成員也必須放棄自己的異議，共同遵守這一協(xié)議。根據(jù)條例的規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)主要有： 、執(zhí)行決定的義務(wù)，主要包括：遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主的義務(wù)第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則； (二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； (三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； (四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金； (五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用； (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。除此之外，業(yè)主對走道、門廳等共有部分及根據(jù)同一系列合同出售的小區(qū)內(nèi)的草坪、道路等根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論和法律規(guī)定與其他業(yè)主共同享有所有權(quán)和使用權(quán)。 業(yè)主的權(quán)利可能還會在其他法律、法規(guī)中作出規(guī)定，對于這些權(quán)利業(yè)主也當(dāng)然享有。所以，業(yè)主享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用的監(jiān)督權(quán)。 (4)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用。 (3)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。業(yè)主要行使此項監(jiān)督權(quán)，檢查物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)支出情況，應(yīng)該向業(yè)主委員會提出請求，由業(yè)主委員會委托專業(yè)事務(wù)所來檢查。所以，業(yè)主并沒有權(quán)利直接檢查物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)賬目。但是，物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)賬目除了應(yīng)該對業(yè)主負(fù)責(zé)外，仍有自己各種經(jīng)濟(jì)上的合法運作。業(yè)主作為費用的支付人，有財產(chǎn)監(jiān)督的權(quán)利，但行這些權(quán)利的方式并不是通過業(yè)主私人檢查管理企業(yè)的賬目。業(yè)主如對某職員的工作不滿，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)提出，由管理企業(yè)采取適當(dāng)?shù)奶幚泶胧?。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主的集體委托對業(yè)主所有的物業(yè)進(jìn)行管理的法律主體，其與業(yè)主處于合約中相對立的另一方，對于物業(yè)管理企業(yè)的各種管理行為，業(yè)主有監(jiān)督的權(quán)利。對此，業(yè)主們都應(yīng)享有一定的監(jiān)督權(quán)，保護(hù)自身的合法權(quán)益。而且，個別委員還可能出于個人利益的考慮，或者是受到了物業(yè)管理公司一方的賄賂而做出損害業(yè)主公共利益的行為。業(yè)主委員會是業(yè)主的自治機(jī)構(gòu)，代表的應(yīng)該是業(yè)主的共同利益，其決議和行事都應(yīng)貫徹這一宗旨。 監(jiān)督權(quán)的內(nèi)容主要包括：監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用。被選舉權(quán)是指業(yè)主作為物業(yè)自治管理組織的成員，有被選舉為業(yè)主委員會委員的權(quán)利。業(yè)主能夠享有選舉業(yè)主委員會委員的權(quán)利，也決定著業(yè)主自己的意志能否在業(yè)主委員會的工作中得以傳達(dá)，從而決定業(yè)主的利益能否充分保護(hù)。 業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。而投票權(quán)則是業(yè)主民主權(quán)利的實現(xiàn)。 參加會議權(quán)包括獲得會議通知權(quán)，這就要求會議通知必須充分、明確、按時。所以，應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主享有制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則建議權(quán)。而業(yè)主大會議事規(guī)則是有關(guān)業(yè)主大會召開時應(yīng)當(dāng)遵循的會議程序、決議通過的要求等有關(guān)規(guī)則。 、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。提議召開業(yè)主大會會議的權(quán)利應(yīng)當(dāng)由業(yè)主享有，以便能夠及時解決有關(guān)業(yè)主公共利益的問題。 ，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。而業(yè)主之所以要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，最主要的目的是接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)合同是廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行綜合管理的法律文件。物業(yè)管理是為了全體業(yè)主的利益而產(chǎn)生的。由于我國過去在物業(yè)管理方面的立法不夠完善，并未明確地區(qū)分物業(yè)所有權(quán)人與使用權(quán)人對物業(yè)所享有的不同權(quán)利和承擔(dān)的不同義務(wù)，有的規(guī)范性文件中還籠統(tǒng)地僅使用了“物業(yè)的權(quán)利人”這樣的稱謂，使得業(yè)主和物業(yè)的使用人在概念上有些界限不清，二者的權(quán)利義務(wù)也未能很好地分清。物業(yè)的使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。除此之外，物業(yè)的實際使用人還可能是尚未出售的公有住房的使用人。這部分業(yè)主在購買了房屋之后即將所購房屋出租他人使用。一般而言，物業(yè)管理只涉及到業(yè)主與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)，而不涉及使用人。以業(yè)主資格取得先后次序和依據(jù)不同，可以把業(yè)主分成原始業(yè)主(主要指新建物業(yè)的業(yè)主)、繼受業(yè)主(主要指購買物業(yè)人)和準(zhǔn)業(yè)主(主要指依法視為業(yè)主的業(yè)委會和物業(yè)使用權(quán)合法持有人)三類。以物業(yè)基本用途不同，可把業(yè)主分為居住物業(yè)的業(yè)主和非居住物業(yè)的業(yè)主。公房業(yè)主按中國法律是指國家和集體，但公房業(yè)主狹義僅指國家及其授權(quán)經(jīng)營管理公房的部門或單位；私房業(yè)主按國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》第2條第2款規(guī)定，僅指個人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房之業(yè)主?，F(xiàn)實上生活中絕大部分住宅都有是由家庭擁有，而房屋產(chǎn)權(quán)證上常常只有一個自然人作為所有權(quán)人，從形式上來說，這項物業(yè)的業(yè)主是獨立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，但實質(zhì)上這項物業(yè)的業(yè)主是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證書上寫明房屋產(chǎn)權(quán)是共有的，那么房屋產(chǎn)權(quán)證標(biāo)明的這些個所有人就是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。第一，可以從形式上進(jìn)行區(qū)分，也就是從房屋的產(chǎn)權(quán)證上進(jìn)行區(qū)分。，可以分為獨立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主和共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。所謂非自然人業(yè)主，就是指擁有對物業(yè)的所有權(quán)的是自然人以外的主體，包括法人和非法人組織。如果買房人支付房款并未登記，不能稱為房屋的業(yè)主。 關(guān)于業(yè)主的分類如下： ，可以分為自然人業(yè)主和非自然人業(yè)主。 業(yè)主，從一般意義上是指物業(yè)的所有權(quán)人。【釋義】 本條主要規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利。業(yè)主的權(quán)利第二章 業(yè)主及業(yè)主大會第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。物業(yè)管理包括基本業(yè)務(wù)、專項業(yè)務(wù)、特色業(yè)務(wù)和經(jīng)營業(yè)務(wù)，具體包括房屋建筑的維護(hù)、修繕與改造，物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新，相關(guān)場地的維護(hù)與管理，消防設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)與更新，治安保衛(wèi)，通過值班、看守、巡邏所進(jìn)行的防火、防盜、防水以及突發(fā)事件的處理，清掃保潔，庭院綠化，車輛管理等。 。物業(yè)管理工作應(yīng)在房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行。 。(2)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，組織或監(jiān)督第一次業(yè)主大會的召開，對選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會登記，對其工作依法進(jìn)行監(jiān)督?！冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》明文規(guī)定：“住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。詳述如下：。指導(dǎo)、幫助和監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作；(3)指導(dǎo)和幫助業(yè)主委員會工作；(4)協(xié)調(diào)、解決物業(yè)管理市場運作中出現(xiàn)的情況和問題。政府的管理面臨一個角色轉(zhuǎn)換的問題，即不再是過去那種行政性、福利性的管理，政府對物業(yè)管理市場的管理應(yīng)該主要立足于宏觀管理，通過法規(guī)來實現(xiàn)管理目標(biāo)，其基本職能和作用是把物業(yè)管理市場置于法規(guī)監(jiān)督之下，本著疏導(dǎo)的原則為物業(yè)管理市場充分發(fā)揮功能創(chuàng)造有法可依、有紀(jì)可守、有章可循的良好的外部環(huán)境，使物業(yè)管理法制化、規(guī)范化。縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門主要包括省、市、縣等房地產(chǎn)行政主管部門。村鎮(zhèn)建設(shè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)的職能部門，因此從全國范圍來講，建設(shè)部是物業(yè)管理的行政管理部門。 (一)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。只有全面提高管理人員的綜合水平的培訓(xùn)，才有益于小區(qū)物業(yè)全員素質(zhì)的提高，才能保證小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的實現(xiàn)。而我國小區(qū)物業(yè)管理起步較晚。管理人才的現(xiàn)代化，從管理者個體來說，主要包括：管理人員的素質(zhì)、能力、知識結(jié)構(gòu)等方面的優(yōu)化，以適應(yīng)企業(yè)管理現(xiàn)代化的要求。，是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的關(guān)鍵。(4)理財方法，包括：全面經(jīng)濟(jì)核算、目標(biāo)成本、價值工程等方法。(2)計劃管理法，包括：全面計劃管理、網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)、維修投入產(chǎn)出等方法。現(xiàn)代管理方法的種類很多，對于小區(qū)物業(yè)管理來說，現(xiàn)代管理方法在各業(yè)務(wù)職能管理領(lǐng)域的應(yīng)用是比較重要的，因為它有助于各專業(yè)人員根據(jù)實際工作需要，有重點地學(xué)習(xí)和掌握與本職能管理有關(guān)的現(xiàn)代管理方法，便于有關(guān)部門組織現(xiàn)代管理方法的培訓(xùn)，還有利于現(xiàn)代管理方法按職能配套應(yīng)用，以便更好地發(fā)揮職能作用。在實際工作中，也可以從縱向與橫向兩個方面進(jìn)行衡量，縱向衡量就是把企業(yè)管理組織的過去與現(xiàn)在進(jìn)行比較，反映企業(yè)管理組織的發(fā)展階段與程度；橫向衡量就是把我國小區(qū)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)的現(xiàn)代化程度與同期的行業(yè)內(nèi)、行業(yè)外的先進(jìn)企業(yè)管理現(xiàn)代化相比較，反映兩者之間的差距，通過對上述三個方面的縱向與橫向的衡量，也能夠從不同側(cè)面看出小區(qū)物業(yè)管理組織現(xiàn)代化的程度。第三，衡量小區(qū)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)是否現(xiàn)代化的重要標(biāo)準(zhǔn)，就是看物業(yè)管理與服務(wù)，是否達(dá)到質(zhì)量優(yōu)，維修工期短，維修成本低，用戶是否滿意；企業(yè)化管理與服務(wù)的整體效益(即社會效益和企業(yè)效益)是高還是低，以經(jīng)濟(jì)效益的高低可以反映出管理組織是否適應(yīng)管理的要求，也體現(xiàn)著管理組織機(jī)構(gòu)發(fā)揮職能作用的程度。最終能促進(jìn)物業(yè)的管理與發(fā)展。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)代化，就是按照現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展要求，不