【正文】 【釋義】 本條規(guī)定了業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的內(nèi)容。業(yè)主公約的具體內(nèi)容雖然由業(yè)主自行協(xié)商確定，但根據(jù)條例的規(guī)定以下事項(xiàng)應(yīng)納入其中： (1)物業(yè)基本情況簡(jiǎn)介。業(yè)主公約作為最高自治規(guī)則具有如下特征：。這里的登記應(yīng)當(dāng)與企業(yè)法人等一般民事主體的設(shè)立登記區(qū)別開(kāi)來(lái)。業(yè)主委員會(huì)的登記備案制度第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。其理由為雖然各地的物業(yè)管理法規(guī)都規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)有穩(wěn)定的組織性，但是這種登記一般是由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)作出，即此登記為行政登記而非民事登記。 。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄是業(yè)主大會(huì)會(huì)議情況的書(shū)面記載。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)的決定雖然并非經(jīng)過(guò)全體業(yè)主的一致同意，甚至還會(huì)遭到個(gè)別業(yè)主的反對(duì)，但是只要業(yè)主大會(huì)的決定符合法律法規(guī)的規(guī)定，并遵循了業(yè)主公約的議事規(guī)則，這樣的決定就對(duì)全體業(yè)主具有約束力。(四)業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)的常設(shè)辦事機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員會(huì)?！?業(yè)主大會(huì)的職責(zé) 第十一條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)： (一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； (二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； (三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； (四)決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； (六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。我國(guó)部分地區(qū)的地方性立法基本采用這種方式來(lái)計(jì)算業(yè)主的表決權(quán)。 但是，條例也作出了例外規(guī)定，即在一定條件下可以不必設(shè)立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)?！睒I(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員的設(shè)立及業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上投票權(quán)確定的依據(jù)第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由45個(gè)住宅群組成，用地一般為15—20公頃，建筑面積約為15—20萬(wàn)平方米。其次，業(yè)主大會(huì)是自治性的組織?！踞屃x】 本條規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的組成及業(yè)主大會(huì)的法律地位和基本職責(zé)。 ，主要包括：按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地因?yàn)椴⒎菢I(yè)主所獨(dú)有，關(guān)于其使用情況對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)不如自己的物業(yè)清楚，所以業(yè)主享有關(guān)于其使用情況的知情權(quán)并對(duì)該物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用進(jìn)行監(jiān)督。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)也可能需要管理一些業(yè)主交納的經(jīng)費(fèi)，涉及一些公共財(cái)物問(wèn)題。 ，行使投票權(quán)。 (二)業(yè)主的權(quán)利。 關(guān)于業(yè)主的分類(lèi)還有以下幾種：按物業(yè)的所有權(quán)主體性質(zhì)不同，可以將業(yè)主劃分為公房業(yè)主和私房業(yè)主兩類(lèi)。本條可分為兩個(gè)層次進(jìn)行分析：(一)房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。對(duì)管理人員綜合能力的培訓(xùn)雖已全面啟動(dòng)，但大面積的開(kāi)展持證上崗培訓(xùn)的力度不足。第二，小區(qū)物業(yè)管理組織的現(xiàn)代化程度，是否已達(dá)到管理組織原則要求的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，是否具備同行業(yè)領(lǐng)先水平。第三，它是管理方法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。(1)促使物業(yè)管理企業(yè)能夠正視競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)招標(biāo)一投標(biāo)方式，接受業(yè)主委員會(huì)的聘請(qǐng)。物業(yè)管理呼喚競(jìng)爭(zhēng)，這里的競(jìng)爭(zhēng)主要是指物業(yè)管理市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)。其他如保密條款、違約責(zé)任、續(xù)約條件與方法、爭(zhēng)議的解決等等。業(yè)主既是業(yè)主個(gè)體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團(tuán)體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體。如果沒(méi)有良好的物業(yè)管理，開(kāi)發(fā)商建造的房屋品質(zhì)再好也可能出現(xiàn)銷(xiāo)售問(wèn)題，業(yè)主買(mǎi)的嶄新的房屋不久就可能會(huì)破舊不堪，人們的生活和工作環(huán)境也會(huì)日趨惡化。因此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例)的出臺(tái)就具有極為重要的意義。物業(yè)管理的基本內(nèi)涵第二條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)合同主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：(1)確定所管理的物業(yè)，闡明管理物業(yè)座落何處，產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有。【釋義】 本條規(guī)定了國(guó)家提倡的選擇物業(yè)管理企業(yè)的方式，即市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。正是因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制對(duì)于解決代理關(guān)系下形成的動(dòng)力問(wèn)題和短期行為問(wèn)題是一種行之有效的手段，所以，物業(yè)管理的市場(chǎng)化對(duì)物業(yè)管理的健康發(fā)展有著非常重要的意義。因而，其管理與服務(wù)職能的發(fā)揮，必須最大限度地使用現(xiàn)代化手段，如科技創(chuàng)新手段、計(jì)算機(jī)管理手段等，去實(shí)施硬件(如房屋、設(shè)備與設(shè)施等)和軟件(如產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍、組織制度、管理方法等)的科學(xué)管理，通過(guò)內(nèi)部不同層次的管理活動(dòng)，進(jìn)而達(dá)到科學(xué)化、制度化與規(guī)范化管理以及管理層與作業(yè)層人員素質(zhì)不斷提高的目的，即實(shí)現(xiàn)管理現(xiàn)代化，從而不斷提高物業(yè)服務(wù)水平。要實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化，首先要轉(zhuǎn)變思想觀念，即從傳統(tǒng)的行政性福利性的房管模式向社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化的經(jīng)營(yíng)型現(xiàn)代化管理模式轉(zhuǎn)變。(4)理財(cái)方法，包括：全面經(jīng)濟(jì)核算、目標(biāo)成本、價(jià)值工程等方法。縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)主要包括省、市、縣等房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。 。，可以分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主和共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。這部分業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)了房屋之后即將所購(gòu)房屋出租他人使用。提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利應(yīng)當(dāng)由業(yè)主享有，以便能夠及時(shí)解決有關(guān)業(yè)主公共利益的問(wèn)題。被選舉權(quán)是指業(yè)主作為物業(yè)自治管理組織的成員，有被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利。但是，物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)賬目除了應(yīng)該對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)外，仍有自己各種經(jīng)濟(jì)上的合法運(yùn)作。業(yè)主的義務(wù)第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； (二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； (三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定； (四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金； (五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。又例如維護(hù)公共利益的義務(wù)?！?(二)業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。物業(yè)管理區(qū)域的劃分第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域的范圍，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個(gè)樓宇群體進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整劃定。業(yè)主大會(huì)的設(shè)立直接決定了業(yè)主的利益能否得到最為充分的保護(hù)。(1)以業(yè)主所擁有的業(yè)權(quán)份額來(lái)計(jì)算，每份業(yè)權(quán)份額擁有一個(gè)表決權(quán)。因此，條例規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)業(yè)主維護(hù)自身合法權(quán)益，行使業(yè)主自治權(quán)的常設(shè)機(jī)構(gòu)。為便于業(yè)主會(huì)議處理新出現(xiàn)的重大問(wèn)題，對(duì)業(yè)主會(huì)議的職權(quán)采用列舉加概括兜底的規(guī)定方法確有必要，可以給業(yè)主會(huì)議對(duì)這些新問(wèn)題職權(quán)行使上提供法規(guī)和管理規(guī)約依據(jù)。條例規(guī)定了最低投票權(quán)的限制，即應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。對(duì)于一般決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)，即“普通多數(shù)同意方式”。條例規(guī)定，經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。公共事務(wù)和公益事業(yè)主要是指涉及本居民地區(qū)居民共同的行政事務(wù)和有益于全體居民的公共福利事業(yè)。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主會(huì)議選舉組成，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)自治權(quán)限范圍的物業(yè)管理各項(xiàng)工作，但必須對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，不享有自治管理規(guī)范訂立權(quán)，因此，業(yè)委會(huì)必須服從業(yè)主大會(huì)會(huì)議，受業(yè)主大會(huì)會(huì)議的隸屬，處于從屬于業(yè)主大會(huì)會(huì)議的法律地位。 (二)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)。 。因此，組成業(yè)主委員會(huì)科學(xué)而公正的辦法應(yīng)是按業(yè)主所占物業(yè)比例來(lái)選舉產(chǎn)生代表，而不應(yīng)以業(yè)主個(gè)體為單位來(lái)決定。業(yè)主公約的內(nèi)容和效力第十七條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)規(guī)定均不得違反業(yè)主公約，否則無(wú)效。值得注意的是，我國(guó)法律規(guī)定，只有法律明確授權(quán)的國(guó)家機(jī)關(guān)才享有處罰權(quán)，才能對(duì)某些違法行為處以罰款。 業(yè)主大會(huì)的議事方式：業(yè)主大會(huì)是會(huì)議性質(zhì)的決策機(jī)構(gòu)。業(yè)主違反公約，須承擔(dān)約定的違約責(zé)任。業(yè)主公約作為物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主最高自治規(guī)則，約束全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主自治管理物業(yè)區(qū)域的機(jī)構(gòu)，其組成人員應(yīng)該是業(yè)主。業(yè)主的利益既有全體業(yè)主的共同利益，也有部分業(yè)主的局部利益，尤其是大業(yè)主，其在物業(yè)中占有的份額較大，所以每一項(xiàng)業(yè)主委員會(huì)的決議對(duì)其影響也最為顯著。根據(jù)條例的規(guī)定，業(yè)委會(huì)的職責(zé)如下： 。對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行登記和專(zhuān)門(mén)的行政管理是物業(yè)區(qū)域中業(yè)主自治管理制度化的典型表現(xiàn)。業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，同時(shí)具有準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)的性質(zhì)。經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)，根據(jù)業(yè)主公約的規(guī)定，每年召開(kāi)一次或幾次。條例對(duì)業(yè)主大會(huì)的決議分為兩種，即一般決定和特殊決定。 (二)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的最低投票權(quán)限定。 、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。自治管理規(guī)約的訂立，是以特定業(yè)主集體的名義，由該業(yè)主集體組成的業(yè)主會(huì)議依據(jù)一定程序、運(yùn)用一定技術(shù)，為體現(xiàn)本業(yè)主集體在物業(yè)管理方面的共同自治意志所進(jìn)行的，制定、修改、補(bǔ)充、廢止具有特定適用范圍和組織紀(jì)律效力的物業(yè)管理自治行為規(guī)范的活動(dòng)。 本條例放棄了不分面積大小的“一權(quán)一票”制的計(jì)算原則，而是根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。它是物業(yè)所有權(quán)派生出來(lái)的一項(xiàng)權(quán)利，合理確定投票權(quán)的劃分方法對(duì)業(yè)主公平行使投票權(quán)至關(guān)重要。業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)的管理與公共利益的維護(hù)是一種自治、自助行為。條例并沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域劃分的標(biāo)準(zhǔn)，而是交由省、自治區(qū)、直轄市制定。業(yè)主大會(huì)也不同于地方政府所設(shè)立的專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的行政部門(mén)，后者是行政性的管理，起指導(dǎo)作用，不同于業(yè)主大會(huì)的自我管理、平等協(xié)商性質(zhì)。業(yè)主大會(huì)由住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成，業(yè)主代表會(huì)由住宅小區(qū)全體業(yè)主推舉的代表組成。例如，不得侵害其他業(yè)主的權(quán)利。除此之外，業(yè)主對(duì)走道、門(mén)廳等共有部分及根據(jù)同一系列合同出售的小區(qū)內(nèi)的草坪、道路等根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論和法律規(guī)定與其他業(yè)主共同享有所有權(quán)和使用權(quán)。業(yè)主作為費(fèi)用的支付人，有財(cái)產(chǎn)監(jiān)督的權(quán)利，但行這些權(quán)利的方式并不是通過(guò)業(yè)主私人檢查管理企業(yè)的賬目。業(yè)主能夠享有選舉業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利，也決定著業(yè)主自己的意志能否在業(yè)主委員會(huì)的工作中得以傳達(dá)，從而決定業(yè)主的利益能否充分保護(hù)。 ，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。一般而言，物業(yè)管理只涉及到業(yè)主與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)，而不涉及使用人。所謂非自然人業(yè)主，就是指擁有對(duì)物業(yè)的所有權(quán)的是自然人以外的主體，包括法人和非法人組織。物業(yè)管理工作應(yīng)在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行。村鎮(zhèn)建設(shè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)的職能部門(mén)，因此從全國(guó)范圍來(lái)講，建設(shè)部是物業(yè)管理的行政管理部門(mén)。(2)計(jì)劃管理法，包括：全面計(jì)劃管理、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)、維修投入產(chǎn)出等方法。管理人才現(xiàn)代化就是要培訓(xùn)和造就一大批掌握現(xiàn)代管理藝術(shù)，具有指揮才能、參謀才能、監(jiān)督、執(zhí)行才能和各種專(zhuān)業(yè)知識(shí)的現(xiàn)代管理人才?！踞屃x】 本條是關(guān)于國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平的規(guī)定。當(dāng)然，物業(yè)管理公司對(duì)聲譽(yù)的重視，還取決于另一個(gè)因素，即聲譽(yù)的“質(zhì)量”，或者說(shuō)，聲譽(yù)所反映的實(shí)際情況的準(zhǔn)確程度。同時(shí)，根據(jù)自身的能力和業(yè)主的要求，確定第二、第三大類(lèi)中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。 物業(yè)服務(wù)合同是廣大業(yè)主選舉出來(lái)的業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行綜合管理的法律文件。物業(yè)管理法規(guī)依據(jù)民法基本原則，平等地保護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人各方的合法權(quán)益，同時(shí)貫徹財(cái)產(chǎn)所有者主權(quán)原則，法定和保障業(yè)主團(tuán)體和物業(yè)使用權(quán)人對(duì)物業(yè)管理的民主權(quán)利，促進(jìn)了社會(huì)主義民主在社會(huì)管理、經(jīng)濟(jì)管理事務(wù)中的發(fā)展，也增強(qiáng)了人民特別是城市居民依法辦事、信守合同的法律觀念。 隨著物業(yè)管理在我國(guó)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理中的問(wèn)題也層出不窮。目前，盡管有的省、市已出臺(tái)了有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)，如廣東、上海、北京等地都發(fā)布了省(市)物業(yè)管理?xiàng)l例或辦法，但由于全國(guó)缺乏統(tǒng)一的法律、法規(guī)作為依據(jù)，眾多物業(yè)管理公司的管理行為千差萬(wàn)別，樓宇買(mǎi)賣(mài)糾紛中，因“物業(yè)管理”引發(fā)的案件日漸上升。 物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)人主要是企業(yè)。物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類(lèi)。正是由于這種競(jìng)爭(zhēng)的存在，業(yè)主可以較為自由地對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行選擇，它可以聘用，也可以不聘用某一物業(yè)管理公司。(2)確立價(jià)格機(jī)制的權(quán)威，規(guī)范物業(yè)管理行為。 第四，它是管理手段實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理的反映。以上三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)主要是從質(zhì)的規(guī)定性上來(lái)衡量物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)的現(xiàn)代化程度，其中，第三條效益標(biāo)準(zhǔn)可以用一系列指標(biāo)來(lái)反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，即從量的方面來(lái)衡量，反映管理組織現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)程度。物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理機(jī)關(guān)第五條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。”從這點(diǎn)看來(lái)，前期物業(yè)管理的責(zé)任人是物業(yè)的開(kāi)發(fā)商，然而，前期物業(yè)管理中的某些必備工作卻必須在政府有關(guān)部門(mén)指導(dǎo)下進(jìn)行，如：(1)竣工驗(yàn)收。業(yè)主既是業(yè)主個(gè)體自治法律