【正文】 綜觀各國及地區(qū)的法律規(guī)定，業(yè)主表決權(quán)大致有三種計算方式。關(guān)于業(yè)權(quán)份額的計算，我國香港地區(qū)的《建筑物管理?xiàng)l例》第39條規(guī)定業(yè)主的份數(shù)須照以下方式厘定：①照土地注冊處注冊的文書包括公契所規(guī)定的方式；②如無文書，或文書無此規(guī)定，則按照業(yè)主在建筑物所占的不可分割份數(shù)與建筑物分割成的總份數(shù)的比例。我國臺灣地區(qū)的《公寓大廈管理?xiàng)l例》規(guī)定，涉及區(qū)分所有權(quán)人投票表決時，規(guī)定須經(jīng)出席會議業(yè)主一定比例以上人數(shù)及其出席會議業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)一定比例以上通過。這種規(guī)定仍然使以面積的大小來衡量表決權(quán)的大小。我國部分地區(qū)的地方性立法基本采用這種方式來計算業(yè)主的表決權(quán)。我國目前各地地方法規(guī)規(guī)定的表決權(quán)計算方式主要為不分面積大小的“一權(quán)一票”?！薄稄V東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“業(yè)主的投票權(quán)，住宅按每戶計算表決權(quán)；工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計算表決權(quán)。廣東省雖然規(guī)定的是住宅物業(yè)的投票權(quán)數(shù)以戶來計算，但由于住宅物業(yè)其建筑規(guī)劃比較統(tǒng)一，各業(yè)主擁有住宅物業(yè)的建筑面積也比較一致，所以，雖然是以戶為計算單位，基本上與以建筑面積為計算單位差別不大。同時，各地方將以物業(yè)建筑面積計算投票權(quán)數(shù)這一標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化、量化，有利于業(yè)主投票表決時的計票工作，使計票更為便捷。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第ll條“召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的業(yè)主或者業(yè)主代表出席。決定通過后應(yīng)當(dāng)予以公布。” 業(yè)主大會的職責(zé) 第十一條 業(yè)主大會履行下列職責(zé)： (一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； (二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； (三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； (四)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； (六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。業(yè)主會議的職責(zé)是物業(yè)管理法確認(rèn)的業(yè)主會議對其所轄的職責(zé)范圍內(nèi)自治事務(wù)的支配權(quán)限。根據(jù)本條例的規(guī)定，其行使的職責(zé)包括四個方面： 、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主公約是各個業(yè)主集體自治管理組織的“小憲法”，是在業(yè)主集體自治管理轄區(qū)內(nèi)從事與物業(yè)管理有關(guān)活動的業(yè)主、單位和其他人員所應(yīng)共同遵守的物業(yè)管理社會自治“總章程”。 、更換業(yè)主委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。選舉出業(yè)主委員會的組成人員是業(yè)主大會的一項(xiàng)重要職權(quán)，行使好這一職權(quán)，認(rèn)真推選出真正能維護(hù)業(yè)主利益的業(yè)主委員會成員，業(yè)主權(quán)利的行使才有保障。對于以上人員，業(yè)主會議有權(quán)依照規(guī)定程序予以罷免。至于撤換業(yè)主委員會的組成人員，只要有必要，確因個別組成人員不稱職，任何時候的業(yè)主大會(包括臨時業(yè)主大會)都可行使這一職權(quán)。業(yè)主大會的常設(shè)辦事機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員會。業(yè)主大會行使監(jiān)督業(yè)主委員會工作的權(quán)利，一般是采取聽取業(yè)主委員會工作報告的方式。作為業(yè)主大會成員的每一名業(yè)主，在平時也可以監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，提出自己的意見，并在業(yè)主大會中進(jìn)行處理。涉及業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)包括：選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；決定專項(xiàng)維修資金使用、統(tǒng)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。由于業(yè)主生活復(fù)雜多變和持續(xù)發(fā)展，因而很難完全預(yù)料可能出現(xiàn)的業(yè)主自治管理的新問題，亦難將業(yè)主會議的職權(quán)列舉周全無遺。例如：物業(yè)的大修及公用設(shè)備或設(shè)施的更新大修；建造新的公用設(shè)施，如噴泉、娛樂室等；電力增容；鋪設(shè)新的線路；其他需要業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用的事項(xiàng)；業(yè)主委員會的經(jīng)費(fèi)籌集方式、來源和標(biāo)準(zhǔn)；業(yè)主委員會成員是否獲取報酬，酬金標(biāo)準(zhǔn)、來源；大型活動的開展等等。業(yè)主大會認(rèn)為業(yè)主委員會的決定不當(dāng)時，可予以撤銷。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過?！踞屃x】 本條規(guī)定了業(yè)主大會的會議形式和表決方式、業(yè)主大會決定的法律約束力。 條例規(guī)定了業(yè)主大會會議召開的方式包括兩種，即集體討論的方式和書面征求意見的方式。但是，對于一些問題，業(yè)主之間并沒有爭議，可以通過征求意見的方式，能夠節(jié)約時間和成本。 業(yè)主大會的召開，應(yīng)當(dāng)滿足最低人數(shù)或投票權(quán)的限定，從而盡量體現(xiàn)大多數(shù)人的利益，以保障所作出的決議的科學(xué)性、合理性。 (三)業(yè)主參加大會的方式。按照各國物業(yè)管理立法之規(guī)定，業(yè)主可以親自參加業(yè)主團(tuán)體會議，親自行使表決權(quán)參與待決事項(xiàng)的議決。條例規(guī)定業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。(四)業(yè)主大會的表決規(guī)則。因而，業(yè)主大會決議的形成規(guī)則至關(guān)重要，這些規(guī)則的設(shè)計將直接影響到?jīng)Q議的合理性、代表性和科學(xué)性?！耙恢峦夥绞健币鬀Q議須經(jīng)全體業(yè)主全部同意方能有效，這種規(guī)定過于嚴(yán)格，僅適用于一般共有物業(yè)情形，不適合業(yè)主團(tuán)體自治情形，我國物業(yè)管理法規(guī)立法不予采用?！疤貏e多數(shù)同意的決議方式”，指對涉及業(yè)主群體重要事項(xiàng)，為保證決策的慎重和決策執(zhí)行能獲得絕大多數(shù)業(yè)主的支持，依法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，出席業(yè)主會議的業(yè)主或業(yè)主代表人數(shù)及其所持有物業(yè)的建筑面積比例的合計均達(dá)到或超過特定的界線，該次業(yè)主會議方有決議能力，會議的決議須經(jīng)表決獲得出席業(yè)主人數(shù)及其所持有物業(yè)建筑面積比例均達(dá)到占總數(shù)的特定較高額度之同意，才能生效施行。并且對它們適用不同的表決規(guī)則。而對于特殊決定，適用“特別多數(shù)同意方式”，即必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。對于一般決定，是與會業(yè)主的所持投票權(quán)為依據(jù)，而對于特殊決定，是以全體業(yè)主的投票權(quán)為依據(jù)。 條例規(guī)定了特殊決定的事項(xiàng)，主要是涉及業(yè)主群體的重要事項(xiàng)：制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金和續(xù)籌方案的決定。業(yè)主大會的決定雖然并非經(jīng)過全體業(yè)主的一致同意，甚至還會遭到個別業(yè)主的反對，但是只要業(yè)主大會的決定符合法律法規(guī)的規(guī)定，并遵循了業(yè)主公約的議事規(guī)則，這樣的決定就對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。【釋義】 本條規(guī)定了業(yè)主大會的會議類型及其啟動方式。定期會議可以稱為例會，指應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會會議議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。除了定期會議之外，在一定條件下可以召開臨時會議。因此，業(yè)主可以提議召開臨時會議。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)，有義務(wù)組織召開臨時大會。根據(jù)法理的一般規(guī)定，以下兩種情形下可以召開臨時會議：(1)發(fā)生重大事故有及時處理的必要，經(jīng)業(yè)主委員會請求時；(2)其他業(yè)主公約規(guī)定的情況。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會?！踞屃x】 本條規(guī)定了業(yè)主大會召開的通知和會議記錄。 根據(jù)條例規(guī)定，業(yè)主大會的召開，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。 (二)住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。依據(jù)我國《城市居民委員會組織法》之規(guī)定，居民委員會的主要任務(wù)有：(1)宣傳憲法、法律、法規(guī)和國家政策，維護(hù)居民的合法權(quán)益，教育居民履行依法應(yīng)盡的義務(wù)，愛護(hù)公共財產(chǎn)，開展多種方式的社會主義精神文明建設(shè)活動；(2)辦理本居民地區(qū)居民的公共事務(wù)和公益事業(yè)。如對軍烈屬、殘疾人和孤老、孤兒的幫助、照顧，居住環(huán)境的綠化、美化和整修，居住區(qū)文化活動設(shè)施的興建等；(3)調(diào)解居民糾紛；(4)協(xié)助維護(hù)社會治安；(5)協(xié)助人民政府或它的派出機(jī)關(guān)做好與居民利益有關(guān)的公共衛(wèi)生、計劃生育、優(yōu)撫救濟(jì)以及青少年教育工作。因此條例規(guī)定，業(yè)主大會的召開應(yīng)當(dāng)通知相關(guān)的居委會?！边@種職責(zé)是代表業(yè)主團(tuán)體實(shí)施私權(quán)性質(zhì)的物業(yè)管理行為，而不應(yīng)承擔(dān)公權(quán)性質(zhì)的社區(qū)管理義務(wù)。 業(yè)主大會會議記錄是業(yè)主大會會議情況的書面記載。會議記錄應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會委員的簽名。業(yè)主委員會的地位和職責(zé)第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)： (一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況； (二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； (三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； (四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施； (五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 (一)業(yè)主委員會的地位是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會是一個物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機(jī)構(gòu)，是業(yè)主自我管理、自我教育、自我服務(wù)，實(shí)行業(yè)主集體事務(wù)民主制度，辦理本轄區(qū)涉及物業(yè)管理的公共事務(wù)和公益事業(yè)的社會性自治組織。業(yè)主委員會應(yīng)有以下特點(diǎn)： 。因此，業(yè)主委員會也應(yīng)由業(yè)主大會來選舉產(chǎn)生，反映絕大多數(shù)業(yè)主的意愿。業(yè)主委員會不能進(jìn)行除簽訂物業(yè)管理合同以外的經(jīng)營活動，不是一個以經(jīng)營為目的的實(shí)體。 。業(yè)主委員會應(yīng)代表和維護(hù)的是全體業(yè)主的權(quán)益，不能只顧及大業(yè)主的利益，被大業(yè)主所把持和控制。而且，業(yè)主委員會維護(hù)的應(yīng)是業(yè)主的合法權(quán)益，其所有的行為、決策都應(yīng)在法律、法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)。 。業(yè)主委員會并不是業(yè)主自行組建的閑散組織，它有自己的法律地位和法律意義，是一個固定的、有具體法定職責(zé)的法律上的組織。 業(yè)主委員會的法律性質(zhì)如何，涉及了其行為后果的歸屬以及法律責(zé)任的承擔(dān)問題，對業(yè)主委員會法律性質(zhì)的不同回答，將直接導(dǎo)致不同的法律關(guān)系的產(chǎn)生和不同的法律效果，在實(shí)踐中有著非常重要的意義。 此種意見認(rèn)為，業(yè)主委員會是社會團(tuán)體法人，完全獨(dú)立于各個業(yè)主，享有擬制的人格，能夠獨(dú)立行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任，也就是說，業(yè)主委員會能有自己完全獨(dú)立的意志，可根據(jù)自己的獨(dú)立意志獨(dú)立行事。 。其理由為雖然各地的物業(yè)管理法規(guī)都規(guī)定了業(yè)主委員會有穩(wěn)定的組織性，但是這種登記一般是由房地產(chǎn)行政主管部門作出，即此登記為行政登記而非民事登記。業(yè)主委員會雖然在選舉之日起30日內(nèi)到房地產(chǎn)行政部門備案，但是這種備案并不意味著業(yè)主委員會的主體資格的確定。也就是說，在民事訴訟中，訴訟權(quán)利本身并不歸于業(yè)主委員會，其必須得到業(yè)主的明確授權(quán)，作為被委托人參加到訴訟中，行使訴訟的權(quán)利，其訴訟活動的結(jié)果也直接歸于全體業(yè)主。 (三)業(yè)主委員會的職責(zé)。召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況。代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會的登記備案制度第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。 (一)業(yè)主委員會的產(chǎn)生。業(yè)主委員會不是一個獨(dú)立的法人，其行為的后果直接歸于全體業(yè)主，責(zé)任也由全體業(yè)主共同承擔(dān)，因而業(yè)主委員會的組成人員應(yīng)該反映全體業(yè)主絕大部分人的意愿，即應(yīng)由全體業(yè)主進(jìn)行民主選舉，推選出自己信任的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會的委員。業(yè)主委員會作為業(yè)主利益的代表者，其委員應(yīng)當(dāng)具有代表性。只有這樣才能保證業(yè)主委員會決議的代表性、公正性和權(quán)威性。 (二)業(yè)主委員會的登記時間和效力。業(yè)主委員會作為業(yè)主團(tuán)體的組織機(jī)構(gòu)，是基于業(yè)主團(tuán)體的意思自行設(shè)立的，則登記不應(yīng)影響業(yè)主委員會的成立。這里的登記應(yīng)當(dāng)與企業(yè)法人等一般民事主體的設(shè)立登記區(qū)別開來。業(yè)主委員會僅僅是代表業(yè)主團(tuán)體對外實(shí)施與物業(yè)管理有關(guān)的行為，其最終責(zé)任又是由業(yè)主承擔(dān)的；如果需要業(yè)主承擔(dān)到民事責(zé)任，也無須通過登記來保障，因?yàn)闃I(yè)主有其不動產(chǎn)物業(yè)作為責(zé)任財產(chǎn)加以擔(dān)保。業(yè)主委員會進(jìn)行登記是為了接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理。條例規(guī)定，業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。物業(yè)管理區(qū)域中的承租人、其他實(shí)際使用物業(yè)的人員，有關(guān)行政機(jī)構(gòu)或者組織的人員都不能成為業(yè)主委員會的委員，不能代替業(yè)主行使物業(yè)自治管理權(quán)。業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。 (一)業(yè)主公約概述。業(yè)主公約是物業(yè)管理中一個極為重要的文件，即全體業(yè)主應(yīng)該遵守的物業(yè)管理規(guī)章制度。業(yè)主公約作為最高自治規(guī)則具有如下特征：。業(yè)主公約因此由業(yè)主自己執(zhí)行，無需國家強(qiáng)制力來保證實(shí)施。業(yè)主公約的訂立應(yīng)當(dāng)在全體業(yè)主自愿和充分協(xié)商的基礎(chǔ)上依照法律規(guī)定方式進(jìn)行，當(dāng)個別業(yè)主有不同意見難以全體一致同意時，應(yīng)當(dāng)以全體業(yè)主整體利益為重，個人服從全體，少數(shù)服從多數(shù)。當(dāng)其采取物業(yè)管理公約形式時，還約束開發(fā)商及物業(yè)管理企業(yè)。關(guān)于業(yè)主公約的性質(zhì)，學(xué)界存在不同觀點(diǎn)，主要有：(1)業(yè)主公約是業(yè)主(區(qū)分所有權(quán)人)之間的非單純債權(quán)性質(zhì)的契約；(2)業(yè)主公約是眾多業(yè)主(區(qū)分所有權(quán)人)之間的社會化的契約；(3)業(yè)主公約具有合伙性質(zhì)、集團(tuán)性質(zhì)；(4)業(yè)主公約是有關(guān)區(qū)分所有權(quán)人相互之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基本規(guī)定，屬于自治法規(guī)或自治規(guī)則。業(yè)主公約的約束力及于全體業(yè)主。 業(yè)主公約純屬業(yè)主自治規(guī)范，因而業(yè)主公約的內(nèi)容各國均規(guī)定由業(yè)主(區(qū)分所有權(quán)人)自由協(xié)商確定。業(yè)主公約的具體內(nèi)容雖然由業(yè)主自行協(xié)商確定，但根據(jù)條例的規(guī)定以下事項(xiàng)應(yīng)納入其中： (1)物業(yè)基本情況簡介。 (2)業(yè)主共同事務(wù)管理。(3)業(yè)主權(quán)利義務(wù)設(shè)定。 (4)違反公約的處置。承擔(dān)違約責(zé)任的方式根據(jù)民法規(guī)定，有停止侵害、排除妨礙、賠償損失等法定方式；業(yè)主公約也可以另行設(shè)定承擔(dān)責(zé)任的方式。所以，業(yè)主公約對業(yè)主的違約行為不得設(shè)定罰款，但可以通過約定交納保證金、違約金方式，當(dāng)業(yè)主有違約行為時，從中予以扣除。 (三)業(yè)主公約的通過與修改。公約的修改也必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過，方能有效?！踞屃x】 本條規(guī)定了業(yè)主大會議事規(guī)則的內(nèi)容。關(guān)于業(yè)主大會的職責(zé)以及業(yè)主大會會議，條例在第11條以及第12條到14條作了規(guī)定。同時業(yè)主大會作為業(yè)主自己組織起來行使財產(chǎn)權(quán)的機(jī)構(gòu)，其內(nèi)部的運(yùn)作機(jī)制也自然應(yīng)當(dāng)由其自己作出決定。條例尊重業(yè)主自我管理的權(quán)利，業(yè)主大會的議事規(guī)則就上述這些事項(xiàng)作出規(guī)定后，就可以避免缺乏可資適用的規(guī)則。因此，業(yè)主大會的基本議事形式是召開會議，以討論議案和表決通過會議決議的方