【正文】 業(yè)主大會的議事方式：業(yè)主大會是會議性質(zhì)的決策機構(gòu)。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，它負責(zé)履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，業(yè)主大會議事規(guī)則自然可以就其組成等作出決議。但是如果要讓業(yè)主大會順利運轉(zhuǎn)，還需要業(yè)主大會議事規(guī)則作出進一步的詳細規(guī)定。 業(yè)主大會是全體業(yè)主組成的維護業(yè)主利益的機構(gòu)，業(yè)主委員會則是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主大會議事規(guī)則的內(nèi)容 第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。業(yè)主公約屬于業(yè)主大會的特殊決定，適用“特別多數(shù)同意方式”，即必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過，方能有效。對業(yè)主違反公約的行為，相關(guān)業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)加以勸止，必要時可以向人民法院提起民事訴訟。值得注意的是，我國法律規(guī)定，只有法律明確授權(quán)的國家機關(guān)才享有處罰權(quán)，才能對某些違法行為處以罰款。業(yè)主違反公約，須承擔(dān)約定的違約責(zé)任。明定業(yè)主基于物業(yè)所有權(quán)的物業(yè)使用權(quán)及作為小區(qū)成員的成員權(quán)，包括表決權(quán)、參與制定規(guī)約權(quán)、選舉和罷免管理機構(gòu)人員的權(quán)利、請求權(quán)及監(jiān)督權(quán)等；列舉物業(yè)區(qū)域內(nèi)的行為守則，對業(yè)主相關(guān)權(quán)利行使或生括行為進行限制或予以禁止。規(guī)定業(yè)主大會召開的條件、方式、程序；規(guī)定物業(yè)區(qū)域內(nèi)管理費用的承擔(dān)分配。介紹物業(yè)的名稱、地點、面積、戶數(shù)；公布公共場所及公用設(shè)施狀況等。其具體內(nèi)容因建筑物的規(guī)模、用途及其習(xí)慣、生活水平而有所不同。 (二)業(yè)主公約的內(nèi)容。 根據(jù)條例規(guī)定，業(yè)主公約是業(yè)主團體的最高自治規(guī)范和根本性自治規(guī)則，其地位和作用相當于業(yè)主團體的“憲法”。業(yè)主大會、業(yè)主委員會的相關(guān)規(guī)定均不得違反業(yè)主公約，否則無效。業(yè)主公約作為物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主最高自治規(guī)則，約束全體業(yè)主。除物業(yè)出售時各個業(yè)主分別與開發(fā)商簽訂物業(yè)管理公約外，業(yè)主公約的訂立、變更均通過業(yè)主大會進行，并且作為特別決議事項，遵守更為嚴格的程序。業(yè)主公約是業(yè)主約定彼此相互關(guān)系的民事協(xié)定，訂立業(yè)主公約是業(yè)主間的共同行為。以書面形式設(shè)定的業(yè)主公約，是依據(jù)私法自治原則衍生出來的規(guī)約自治原則而制定的，只要不違反法律之強制性規(guī)定，不違反公序良俗原則，不變更或排除區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)，均可產(chǎn)生法律上的效力。 業(yè)主公約，指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。【釋義】 本條規(guī)定了業(yè)主公約的內(nèi)容和效力。業(yè)主公約的內(nèi)容和效力第十七條 業(yè)主公約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。業(yè)主委員會作為業(yè)主自治管理物業(yè)區(qū)域的機構(gòu)，其組成人員應(yīng)該是業(yè)主。 (三)業(yè)主委員會委員的資格。因此，登記不是業(yè)主委員會的成立要件。一般民事主體必須經(jīng)過登記才能成立，是為了保障交易安全的需要。登記僅僅是為了行業(yè)管理的需要所履行的備案手續(xù)。 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。因此，組成業(yè)主委員會科學(xué)而公正的辦法應(yīng)是按業(yè)主所占物業(yè)比例來選舉產(chǎn)生代表，而不應(yīng)以業(yè)主個體為單位來決定。業(yè)主的利益既有全體業(yè)主的共同利益，也有部分業(yè)主的局部利益，尤其是大業(yè)主，其在物業(yè)中占有的份額較大，所以每一項業(yè)主委員會的決議對其影響也最為顯著。 條例規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當選舉產(chǎn)生。【釋義】 本條規(guī)定了本條規(guī)定了業(yè)主委員會的登記備案制度。業(yè)主委員會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。這些職責(zé)可以包括：提議職責(zé)，向業(yè)主會議提出有關(guān)業(yè)主共同事務(wù)的建議(議案)，向物業(yè)管理行政主管部門和有關(guān)機關(guān)、單位(包括受托的物業(yè)管理企業(yè))反映業(yè)主們的意愿、意見和建議；主管職責(zé)，代表本委員會轄區(qū)內(nèi)全體業(yè)主掌管轄區(qū)內(nèi)物業(yè)復(fù)有合屬部分及居住環(huán)境的統(tǒng)一管理和維護事務(wù)以及組織開展自治公益活動，依法維護自治權(quán)益和業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益；財經(jīng)職責(zé)，負責(zé)物業(yè)復(fù)有合屬部分的收益、專用基金及其他自治公益活動經(jīng)費和辦公經(jīng)費的收支、保管和使用；合同職責(zé)，代表全體業(yè)主負責(zé)訂立、變更或者解除物業(yè)管理委托服務(wù)合同和其他為增進業(yè)主共同利益所締結(jié)的合同，組織和督促全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主積極履行合同義務(wù)和行使合同權(quán)利；審議職責(zé)，根據(jù)業(yè)主會議的授權(quán)，審議決定無需提交業(yè)主會議表決的事項，審議受托的物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準、物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，財務(wù)預(yù)算和決算以及物業(yè)管理重大措施；監(jiān)督職責(zé)：監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的受托服務(wù)工作，監(jiān)督區(qū)內(nèi)物業(yè)復(fù)有合屬部分的使用，制止違規(guī)和損害業(yè)主集體權(quán)益的情事或行為，接受業(yè)主和物業(yè)使用人、業(yè)主會議、受托物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理行政主管部門和社會的監(jiān)督；執(zhí)行職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主會議決議和本委員會的決議，負責(zé)實施自治管理紀律措施；公告職責(zé)，實行自治事務(wù)公開制度，提出及公告應(yīng)向業(yè)主們公開的本委員會工作事務(wù)報告、會計報告、結(jié)算報告及其他管理事項，并保證公布內(nèi)容的真實性和接受業(yè)主、相關(guān)人的查詢；協(xié)助職責(zé)，協(xié)助有關(guān)部門、單位做好本自治轄區(qū)的行政管理工作、社會服務(wù)工作和文明建設(shè)工作，協(xié)助解決業(yè)主間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間發(fā)生的物業(yè)利益糾紛關(guān)系；保管職責(zé)，保管轄區(qū)物業(yè)資料自治管理規(guī)約、會議記錄、物業(yè)管理委托服務(wù)合同等文件，保管本委員會辦公物品；告訴職責(zé)，代表業(yè)主集體向有關(guān)行政主管部門檢舉、揭發(fā)、控告本自治轄區(qū)內(nèi)違反物業(yè)管理法規(guī)而不聽勸止的事件，代表業(yè)主集體獨立參與訴訟活動，可以獨立充任原告或被告。 。 。 。根據(jù)條例的規(guī)定，業(yè)委會的職責(zé)如下： 。業(yè)主委員會是經(jīng)過當?shù)胤康貞糁鞴懿块T的登記，并接受其指導(dǎo)、監(jiān)督和管理的組織，是一個常設(shè)的進行物業(yè)自治管理的業(yè)主自治機構(gòu)。涉及糾紛訴訟事務(wù)時，應(yīng)由全體業(yè)主授權(quán)于業(yè)主委員會，由其作為全體業(yè)主代表參加民事訴訟活動。 實際上，條例并沒有明確規(guī)定業(yè)主委員會的法律性質(zhì)，但是通過法律解釋，尤其是通過對業(yè)主委員會的職責(zé)的分析，可以判斷業(yè)主委員會的法律性質(zhì)應(yīng)當屬于非法人組織。 在此種觀點中，一般也并不認同業(yè)主委員會是社會團體的一種。同時，業(yè)主委員會行為和決策的后果應(yīng)由自己承擔(dān)，其效果不能直接歸于各個業(yè)主。根據(jù)各地不同做法，對于業(yè)主委員會的法律性質(zhì)，主要有兩種不同的意見：。 (二)業(yè)主委員會的性質(zhì)。對業(yè)主委員會進行登記和專門的行政管理是物業(yè)區(qū)域中業(yè)主自治管理制度化的典型表現(xiàn)。對于業(yè)主委員會而言，其代表的雖是業(yè)主的權(quán)益，但法律、法規(guī)的強制性、禁止性規(guī)定完全有高于業(yè)主意志的法律效力和意義。同樣，業(yè)主委員會也不應(yīng)被為數(shù)眾多的小業(yè)主所操縱，聯(lián)合抵制、排擠大業(yè)主。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)、執(zhí)行機構(gòu)，應(yīng)該向業(yè)主大會負責(zé)，即應(yīng)向全體業(yè)主負責(zé)。同時，業(yè)主委員會也不應(yīng)從事與物業(yè)管理無關(guān)的非經(jīng)營性活動。 ，也就是說，業(yè)主委員會成立的目的是使業(yè)主對物業(yè)的自治管理權(quán)能有一個常設(shè)的機構(gòu)來行使，使得各業(yè)主意見能夠得到統(tǒng)一，并貫徹于具體物業(yè)管理事項中。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)，其行為應(yīng)向業(yè)主大會負責(zé)。業(yè)主委員會由業(yè)主會議選舉組成，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)自治權(quán)限范圍的物業(yè)管理各項工作，但必須對業(yè)主大會會議負責(zé)并報告工作，不享有自治管理規(guī)范訂立權(quán)，因此，業(yè)委會必須服從業(yè)主大會會議，受業(yè)主大會會議的隸屬，處于從屬于業(yè)主大會會議的法律地位。業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織?！踞屃x】 本條規(guī)定了業(yè)主委員會的地位和職責(zé)。會議記錄應(yīng)當妥善的加以保存。在記錄中，應(yīng)當標明會議的時間、場所、議事的內(nèi)容和結(jié)果等。(三)業(yè)主委員會應(yīng)當做好業(yè)主大會會議記錄。但是，作為自治組織的業(yè)主大會主要是財產(chǎn)權(quán)利的組織集合，其職責(zé)正如條例第8條規(guī)定，“業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 從以上規(guī)定可以看出，居民委員會的職責(zé)包含對社區(qū)的管理。公共事務(wù)和公益事業(yè)主要是指涉及本居民地區(qū)居民共同的行政事務(wù)和有益于全體居民的公共福利事業(yè)。居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，同時具有準政府機構(gòu)的性質(zhì)。之所以規(guī)定事先通知的義務(wù)，是因為這有助于業(yè)主作好準備工作。(一)召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。業(yè)主委員會應(yīng)當做好業(yè)主大會會議記錄。業(yè)主大會召開的通知和會議記錄第十四條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。但是，條例這一規(guī)定，并不意味著臨時會議的召開只有法律規(guī)定這一種情形，法律沒有限定其他情形下召開臨時大會。此時，業(yè)主委員會應(yīng)當召集、組織召開。條例規(guī)定，經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，由業(yè)主委員會負責(zé)召集業(yè)主大會，根據(jù)業(yè)主公約的規(guī)定，每年召開一次或幾次。 根據(jù)條例規(guī)定，業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主大會的會議類型及其啟動方式第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 (五)業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。這是因為，特別多數(shù)同意的決議方式，指對涉及業(yè)主群體重要事項，須保證決策的慎重和決策執(zhí)行能獲得絕大多數(shù)業(yè)主的支持。同時，應(yīng)當注意的是，這兩種決定的計算投票權(quán)的基準是不同的。對于一般決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過，即“普通多數(shù)同意方式”。條例對業(yè)主大會的決議分為兩種，即一般決定和特殊決定。普通多數(shù)同意的決議方式，用于普通事項的決議，是指出席業(yè)主會議的業(yè)主或業(yè)主代表人數(shù)及所持有復(fù)有物業(yè)的建筑面積比例的合計超過總數(shù)的半數(shù)，該次業(yè)主會議即有決議能力，會議的決議經(jīng)表決獲得出席業(yè)主人數(shù)過半數(shù)或投票權(quán)過半數(shù)的同意后即可生效行之。業(yè)主會議的決議方法，各國立法都實行“多數(shù)決定”原則，但又主要有“普通多數(shù)同意方式”、“特別多數(shù)同意方式”和“一致同意方式”三種決議方法。 召開業(yè)主大會的目的，就是為了形成物業(yè)管理有關(guān)事項的決議。因此，業(yè)主參加大會的方式既包括親自參加的方式，也包括委托代理人參加的方式。但是，如果業(yè)主無法親自參與業(yè)主團體會議的，也可以委托他人(包括同住人或之外的人)參加，并且還可以將自己的表決權(quán)書面委托其行使。 召開業(yè)主大會時，業(yè)主應(yīng)當親自出席并參與物業(yè)管理有關(guān)事項的決議。條例規(guī)定了最低投票權(quán)的限制，即應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 (二)業(yè)主大會召開的最低投票權(quán)限定。通常情況下，業(yè)主大會的召開采取的是集體討論方式，這種方式能夠充分展示各方的意見。 (一)業(yè)主大會會議召開的方式。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。業(yè)主大會的會議形式和表決方式、業(yè)主大會決定的法律約束力第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。總之，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大管理事項都必須由業(yè)主大會討論決定或?qū)徟ㄟ^。為便于業(yè)主會議處理新出現(xiàn)的重大問題，對業(yè)主會議的職權(quán)采用列舉加概括兜底的規(guī)定方法確有必要，可以給業(yè)主會議對這些新問題職權(quán)行使上提供法規(guī)和管理規(guī)約依據(jù)。 、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 。在業(yè)主大會召開例會時，業(yè)主委員會應(yīng)該進行總結(jié)，作出工作報告，將其所進行的各項自治管理工作向業(yè)主進行詳細的報告，對財務(wù)狀況進行匯總說明，并應(yīng)接受業(yè)主的質(zhì)詢，作出回答。業(yè)主大會賦予業(yè)主委員會行使物業(yè)管理自治職權(quán)的權(quán)利，同時也應(yīng)該監(jiān)督、審核、評議其行使職權(quán)的狀況，進而決定是否延長其任期或行使撤換其成員的權(quán)利。同時，業(yè)主大會應(yīng)當監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，有權(quán)改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定。選舉業(yè)主委員會組成人員并非是每次業(yè)主大會的例行職權(quán)，這一職權(quán)一般是在首次業(yè)主大會和換屆時行使。業(yè)主大會有權(quán)選舉、決定和罷免本自治管理組織實體(即業(yè)委會)的組成人員。業(yè)主委員會是一個業(yè)主維護自身合法權(quán)益，行使業(yè)主自治權(quán)的常設(shè)機構(gòu)。自治管理規(guī)約的訂立，是以特定業(yè)主集體的名義，由該業(yè)主集體組成的業(yè)主會議依據(jù)一定程序、運用一定技術(shù)，為體現(xiàn)本業(yè)主集體在物業(yè)管理方面的共同自治意志所進行的，制定、修改、補充、廢止具有特定適用范圍和組織紀律效力的物業(yè)管理自治行為規(guī)范的活動。自治管理規(guī)約主要表現(xiàn)為業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則。從理論上講，業(yè)主會議對業(yè)主自治管理事務(wù)的支配具有全權(quán)性，但為求處理自治事務(wù)的工作效率和形成職權(quán)行使的制衡機制，在業(yè)主團體自治組織內(nèi)部有必要分工的存在，因此，業(yè)主會議職權(quán)的行使也有一定的范圍?！踞屃x】 本條規(guī)定了業(yè)主大會的職責(zé)。業(yè)主投票權(quán)數(shù)按照業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積計算，業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會對業(yè)主投票權(quán)數(shù)可以約定附加條件。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出的決定，應(yīng)當有全部投票權(quán)數(shù)過半數(shù)票數(shù)同意才能通過。例如廣西采取了以建筑面積計算的方式。因此，條例規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。 本條例放棄了不分面積大小的“一權(quán)一票”制的計算原則，而是根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定?！睆V州市國土房管局對計算辦法又做了更為詳細的區(qū)分，即商業(yè)用房按面積計算，每100平方米為一票，百位數(shù)以下四舍五入，如果業(yè)主擁有商業(yè)面積總額不足100平方米的，按一票計算。例如，2000年8月3日，上海市房屋土地資源管理局出臺的《加強業(yè)主委員會管理若干規(guī)定》中關(guān)于業(yè)主的表決權(quán)采用的計算方法是：“居住房屋按套計算，每套一票；非居住物業(yè)按建筑面積計算，100平方米以上的每100平方米一票，100平方米以下的，每證一票。如《上海市居住物業(yè)管理條例》第8條、《浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第7條之規(guī)定。(3)每個業(yè)主享有相同的表決權(quán)。這種表決方式并不具體計算每個業(yè)主的表決權(quán)的