【正文】 第九十二條　本條例自2016 年　月　日起施行，市政府2001年10月23日發(fā)布的《泰興市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。　　本辦法規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計算： （一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫時按照測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算； （二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算?！　　　　　　　〉诎苏隆「?則　　第九十一條 本辦法所稱住宅共用部分，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。第九十條 市物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)以及其他有關主管部門的工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊，尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。第八十九條 違反本辦法第六十九條規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任。第八十八條 違反本辦法第五十五條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、物業(yè)服務費用和經(jīng)營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況或者公示失實信息的，由轄市(區(qū))價格行政主管部門責令限期改正。第八十七條 違反本辦法第六十七條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納。第八十六條 違反本辦法第四十七條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正。業(yè)主專有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。對配套設施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)，政府應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。第八十四條　物業(yè)管理行政主管部門對住宅小區(qū)建立分類管理模式，老舊住宅小區(qū)、背后街巷由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）落實基本物業(yè)服務。 業(yè)主申請物業(yè)轉(zhuǎn)移登記時，應當不動產(chǎn)登記部門提供已足額交存住宅專項維修資金的相關憑證。 應急維修工程竣工驗收后，應將維修費用審計后向業(yè)主公示，從相關業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。該資金歸業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金管理。 第八十條 住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防、安防等設施設備的日常維護費用由業(yè)主承擔；其更新和改造按照相關法律、法規(guī)執(zhí)行，所需資金由業(yè)主承擔。物業(yè)服務用房在住宅樓內(nèi)，由建設單位參照住宅物業(yè)標準交存住宅專項維修資金。因相關業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當予以賠償。 第七十八條 物業(yè)存在安全隱患、嚴重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時維修、養(yǎng)護或者采取防范措施。物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。對變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需要提交原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出的設計方案，并按照規(guī)定辦理批準手續(xù)。 第七十七條 物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人應簽訂房屋裝飾裝修服務協(xié)議，按相關規(guī)定收取裝修履約保證金。 人民防空工程平時用作停車位的，其租金、汽車停放費的收取及其支出、使用管理等，按照有關規(guī)定執(zhí)行。 第七十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應當按照設計文件在實地標注。收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用；沒有決定或者約定的，按照前款規(guī)定使用。 業(yè)主大會成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業(yè)主共有部分、共用設施從事廣告等經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務企業(yè)應當提請業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定后，依法辦理有關手續(xù)并公示。 第七十四條 業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業(yè)服務合同中約定。 建設單位未出售、附贈或出租的車位、車庫，汽車停放費由建設單位全額支付給物業(yè)服務企業(yè)。 第七十三條 前期物業(yè)管理期內(nèi)，普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有、專有、專用的車位（車庫）的汽車停放費實行政府指導價。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛，應當由公安機關進行現(xiàn)場指導，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，應連同車位、車庫一并轉(zhuǎn)讓。 建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執(zhí)行?！　〉谄呤粭l 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位出售、附贈、出租要嚴格按照《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定執(zhí)行。有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時進行勸阻、制止，有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失；勸阻、制止無效的，應當及時報告各行政主管部門依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會可以按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。　　　　　　　第五章 物業(yè)的使用與維護　 第六十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。經(jīng)法院判決后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。 第六十七條 業(yè)主應當遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照物業(yè)服務合同約定履行義務。 有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)管理行政主管部門投訴。 第六十六條 物業(yè)服務項目實行項目負責人責任制?！　∥飿I(yè)服務企業(yè)有下列嚴重失信行為之一的，兩年內(nèi)不得在本市申報各類物業(yè)服務示范項目、不得參加物業(yè)管理招投標、不得晉升企業(yè)資質(zhì)。 第六十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格遵守法律、法規(guī)和物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務，不得有下列行為： （一）違反物業(yè)服務合同約定降低物業(yè)服務標準； （二）未經(jīng)業(yè)主大會同意提高物業(yè)服務收費標準； （三）未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務合同中無相關約定，處分屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)； 物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，造成業(yè)主損失的，應當承擔相應的法律責任。業(yè)主委員會還可以依法提起訴訟或者申請仲裁。 第六十二條 物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當加強對物業(yè)服務企業(yè)交接工作的監(jiān)管。 第六十一條 物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，原合同權(quán)利義務對雙方具有約束力。 第六十條 物業(yè)服務合同到期，業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會是否決定續(xù)聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)的相關程序、要求及有關移交工作按照《江蘇省物業(yè)管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)服務企業(yè)代收代征的各類費用，不計征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。地下與地上應分別安裝供水、供電計量器具。新建住宅小區(qū)，建設單位應根據(jù)物業(yè)共用設施設備的使用功能，分別安裝計量器具。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。評估結(jié)果可以作為要求物業(yè)服務企業(yè)整改或更換物業(yè)服務企業(yè)的依據(jù)。 第五十七條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以委托第三方評估機構(gòu)，對物業(yè)服務企業(yè)履約情況開展評估，并向全體業(yè)主公布評估結(jié)果。物業(yè)服務企業(yè)的用水、用電由物業(yè)服務企業(yè)自行承擔。 第五十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布共用場地、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電的用量、單價、金額，并按照實際費用和物業(yè)服務合同約定的方式由全體業(yè)主分攤。 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定定期將物業(yè)服務費用和經(jīng)營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務各項資金的收支建立臺賬、定期公示，并接受業(yè)主委員會的核查。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定的物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)承擔的物業(yè)服務計費方式。 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當制定各類物業(yè)服務等級標準等行業(yè)規(guī)范，定期公布普通住宅物業(yè)公共服務費、特約服務費等市場調(diào)節(jié)價參考信息。 實行政府指導價的，價格行政主管部門應當會同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)服務平均成本、最低工資標準、社會保險最低繳費基數(shù)以及居民消費價格指數(shù)變動情況，制定物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度，并向社會公布。非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務等其他物業(yè)服務收費，實行市場調(diào)節(jié)價。 第五十三條 物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循合理、公開、服務質(zhì)量和價格相符的原則確定，實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會與或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會物業(yè)服務企業(yè)約定。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。 業(yè)主委員會經(jīng)征求業(yè)主同意，可以要求物業(yè)服務企業(yè)更換項目負責人；要求更換項目負責人的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。 第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同指派項目負責人。 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同中關于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。 第五十條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，