【正文】 業(yè)主大會(huì)的議事方式：業(yè)主大會(huì)是會(huì)議性質(zhì)的決策機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它負(fù)責(zé)履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則自然可以就其組成等作出決議。但是如果要讓業(yè)主大會(huì)順利運(yùn)轉(zhuǎn)，還需要業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則作出進(jìn)一步的詳細(xì)規(guī)定。 業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主組成的維護(hù)業(yè)主利益的機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)則是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的內(nèi)容 第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。業(yè)主公約屬于業(yè)主大會(huì)的特殊決定，適用“特別多數(shù)同意方式”，即必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)，方能有效。對(duì)業(yè)主違反公約的行為，相關(guān)業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)加以勸止，必要時(shí)可以向人民法院提起民事訴訟。值得注意的是，我國(guó)法律規(guī)定，只有法律明確授權(quán)的國(guó)家機(jī)關(guān)才享有處罰權(quán)，才能對(duì)某些違法行為處以罰款。業(yè)主違反公約，須承擔(dān)約定的違約責(zé)任。明定業(yè)主基于物業(yè)所有權(quán)的物業(yè)使用權(quán)及作為小區(qū)成員的成員權(quán)，包括表決權(quán)、參與制定規(guī)約權(quán)、選舉和罷免管理機(jī)構(gòu)人員的權(quán)利、請(qǐng)求權(quán)及監(jiān)督權(quán)等；列舉物業(yè)區(qū)域內(nèi)的行為守則，對(duì)業(yè)主相關(guān)權(quán)利行使或生括行為進(jìn)行限制或予以禁止。規(guī)定業(yè)主大會(huì)召開的條件、方式、程序；規(guī)定物業(yè)區(qū)域內(nèi)管理費(fèi)用的承擔(dān)分配。介紹物業(yè)的名稱、地點(diǎn)、面積、戶數(shù)；公布公共場(chǎng)所及公用設(shè)施狀況等。其具體內(nèi)容因建筑物的規(guī)模、用途及其習(xí)慣、生活水平而有所不同。 (二)業(yè)主公約的內(nèi)容。 根據(jù)條例規(guī)定，業(yè)主公約是業(yè)主團(tuán)體的最高自治規(guī)范和根本性自治規(guī)則，其地位和作用相當(dāng)于業(yè)主團(tuán)體的“憲法”。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)規(guī)定均不得違反業(yè)主公約，否則無(wú)效。業(yè)主公約作為物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主最高自治規(guī)則，約束全體業(yè)主。除物業(yè)出售時(shí)各個(gè)業(yè)主分別與開發(fā)商簽訂物業(yè)管理公約外，業(yè)主公約的訂立、變更均通過(guò)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行，并且作為特別決議事項(xiàng)，遵守更為嚴(yán)格的程序。業(yè)主公約是業(yè)主約定彼此相互關(guān)系的民事協(xié)定，訂立業(yè)主公約是業(yè)主間的共同行為。以書面形式設(shè)定的業(yè)主公約，是依據(jù)私法自治原則衍生出來(lái)的規(guī)約自治原則而制定的，只要不違反法律之強(qiáng)制性規(guī)定，不違反公序良俗原則，不變更或排除區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)，均可產(chǎn)生法律上的效力。 業(yè)主公約，指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則?！踞屃x】 本條規(guī)定了業(yè)主公約的內(nèi)容和效力。業(yè)主公約的內(nèi)容和效力第十七條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主自治管理物業(yè)區(qū)域的機(jī)構(gòu)，其組成人員應(yīng)該是業(yè)主。 (三)業(yè)主委員會(huì)委員的資格。因此，登記不是業(yè)主委員會(huì)的成立要件。一般民事主體必須經(jīng)過(guò)登記才能成立，是為了保障交易安全的需要。登記僅僅是為了行業(yè)管理的需要所履行的備案手續(xù)。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。因此，組成業(yè)主委員會(huì)科學(xué)而公正的辦法應(yīng)是按業(yè)主所占物業(yè)比例來(lái)選舉產(chǎn)生代表，而不應(yīng)以業(yè)主個(gè)體為單位來(lái)決定。業(yè)主的利益既有全體業(yè)主的共同利益，也有部分業(yè)主的局部利益，尤其是大業(yè)主，其在物業(yè)中占有的份額較大，所以每一項(xiàng)業(yè)主委員會(huì)的決議對(duì)其影響也最為顯著。 條例規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生?！踞屃x】 本條規(guī)定了本條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的登記備案制度。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。這些職責(zé)可以包括：提議職責(zé)，向業(yè)主會(huì)議提出有關(guān)業(yè)主共同事務(wù)的建議(議案)，向物業(yè)管理行政主管部門和有關(guān)機(jī)關(guān)、單位(包括受托的物業(yè)管理企業(yè))反映業(yè)主們的意愿、意見和建議；主管職責(zé)，代表本委員會(huì)轄區(qū)內(nèi)全體業(yè)主掌管轄區(qū)內(nèi)物業(yè)復(fù)有合屬部分及居住環(huán)境的統(tǒng)一管理和維護(hù)事務(wù)以及組織開展自治公益活動(dòng)，依法維護(hù)自治權(quán)益和業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益；財(cái)經(jīng)職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)復(fù)有合屬部分的收益、專用基金及其他自治公益活動(dòng)經(jīng)費(fèi)和辦公經(jīng)費(fèi)的收支、保管和使用；合同職責(zé)，代表全體業(yè)主負(fù)責(zé)訂立、變更或者解除物業(yè)管理委托服務(wù)合同和其他為增進(jìn)業(yè)主共同利益所締結(jié)的合同，組織和督促全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主積極履行合同義務(wù)和行使合同權(quán)利；審議職責(zé)，根據(jù)業(yè)主會(huì)議的授權(quán)，審議決定無(wú)需提交業(yè)主會(huì)議表決的事項(xiàng)，審議受托的物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，財(cái)務(wù)預(yù)算和決算以及物業(yè)管理重大措施；監(jiān)督職責(zé)：監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的受托服務(wù)工作，監(jiān)督區(qū)內(nèi)物業(yè)復(fù)有合屬部分的使用，制止違規(guī)和損害業(yè)主集體權(quán)益的情事或行為，接受業(yè)主和物業(yè)使用人、業(yè)主會(huì)議、受托物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理行政主管部門和社會(huì)的監(jiān)督；執(zhí)行職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主會(huì)議決議和本委員會(huì)的決議，負(fù)責(zé)實(shí)施自治管理紀(jì)律措施；公告職責(zé)，實(shí)行自治事務(wù)公開制度，提出及公告應(yīng)向業(yè)主們公開的本委員會(huì)工作事務(wù)報(bào)告、會(huì)計(jì)報(bào)告、結(jié)算報(bào)告及其他管理事項(xiàng)，并保證公布內(nèi)容的真實(shí)性和接受業(yè)主、相關(guān)人的查詢；協(xié)助職責(zé)，協(xié)助有關(guān)部門、單位做好本自治轄區(qū)的行政管理工作、社會(huì)服務(wù)工作和文明建設(shè)工作，協(xié)助解決業(yè)主間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間發(fā)生的物業(yè)利益糾紛關(guān)系；保管職責(zé)，保管轄區(qū)物業(yè)資料自治管理規(guī)約、會(huì)議記錄、物業(yè)管理委托服務(wù)合同等文件，保管本委員會(huì)辦公物品；告訴職責(zé)，代表業(yè)主集體向有關(guān)行政主管部門檢舉、揭發(fā)、控告本自治轄區(qū)內(nèi)違反物業(yè)管理法規(guī)而不聽勸止的事件，代表業(yè)主集體獨(dú)立參與訴訟活動(dòng)，可以獨(dú)立充任原告或被告。 。 。 。根據(jù)條例的規(guī)定，業(yè)委會(huì)的職責(zé)如下： 。業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)胤康貞糁鞴懿块T的登記，并接受其指導(dǎo)、監(jiān)督和管理的組織，是一個(gè)常設(shè)的進(jìn)行物業(yè)自治管理的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。涉及糾紛訴訟事務(wù)時(shí)，應(yīng)由全體業(yè)主授權(quán)于業(yè)主委員會(huì)，由其作為全體業(yè)主代表參加民事訴訟活動(dòng)。 實(shí)際上，條例并沒有明確規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)，但是通過(guò)法律解釋，尤其是通過(guò)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)的分析，可以判斷業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)應(yīng)當(dāng)屬于非法人組織。 在此種觀點(diǎn)中，一般也并不認(rèn)同業(yè)主委員會(huì)是社會(huì)團(tuán)體的一種。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)行為和決策的后果應(yīng)由自己承擔(dān)，其效果不能直接歸于各個(gè)業(yè)主。根據(jù)各地不同做法，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)，主要有兩種不同的意見：。 (二)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)。對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行登記和專門的行政管理是物業(yè)區(qū)域中業(yè)主自治管理制度化的典型表現(xiàn)。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)而言，其代表的雖是業(yè)主的權(quán)益，但法律、法規(guī)的強(qiáng)制性、禁止性規(guī)定完全有高于業(yè)主意志的法律效力和意義。同樣，業(yè)主委員會(huì)也不應(yīng)被為數(shù)眾多的小業(yè)主所操縱，聯(lián)合抵制、排擠大業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)該向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，即應(yīng)向全體業(yè)主負(fù)責(zé)。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)也不應(yīng)從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的非經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。 ，也就是說(shuō)，業(yè)主委員會(huì)成立的目的是使業(yè)主對(duì)物業(yè)的自治管理權(quán)能有一個(gè)常設(shè)的機(jī)構(gòu)來(lái)行使，使得各業(yè)主意見能夠得到統(tǒng)一，并貫徹于具體物業(yè)管理事項(xiàng)中。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其行為應(yīng)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主會(huì)議選舉組成，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)自治權(quán)限范圍的物業(yè)管理各項(xiàng)工作，但必須對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，不享有自治管理規(guī)范訂立權(quán)，因此，業(yè)委會(huì)必須服從業(yè)主大會(huì)會(huì)議，受業(yè)主大會(huì)會(huì)議的隸屬，處于從屬于業(yè)主大會(huì)會(huì)議的法律地位。業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織?！踞屃x】 本條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的地位和職責(zé)。會(huì)議記錄應(yīng)當(dāng)妥善的加以保存。在記錄中，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明會(huì)議的時(shí)間、場(chǎng)所、議事的內(nèi)容和結(jié)果等。(三)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。但是，作為自治組織的業(yè)主大會(huì)主要是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的組織集合，其職責(zé)正如條例第8條規(guī)定，“業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。 從以上規(guī)定可以看出，居民委員會(huì)的職責(zé)包含對(duì)社區(qū)的管理。公共事務(wù)和公益事業(yè)主要是指涉及本居民地區(qū)居民共同的行政事務(wù)和有益于全體居民的公共福利事業(yè)。居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，同時(shí)具有準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)的性質(zhì)。之所以規(guī)定事先通知的義務(wù)，是因?yàn)檫@有助于業(yè)主作好準(zhǔn)備工作。(一)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。業(yè)主大會(huì)召開的通知和會(huì)議記錄第十四條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。但是，條例這一規(guī)定，并不意味著臨時(shí)會(huì)議的召開只有法律規(guī)定這一種情形，法律沒有限定其他情形下召開臨時(shí)大會(huì)。此時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集、組織召開。條例規(guī)定，經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)，根據(jù)業(yè)主公約的規(guī)定，每年召開一次或幾次。 根據(jù)條例規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)的會(huì)議類型及其啟動(dòng)方式第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 (五)業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。這是因?yàn)?，特別多數(shù)同意的決議方式，指對(duì)涉及業(yè)主群體重要事項(xiàng)，須保證決策的慎重和決策執(zhí)行能獲得絕大多數(shù)業(yè)主的支持。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意的是，這兩種決定的計(jì)算投票權(quán)的基準(zhǔn)是不同的。對(duì)于一般決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)，即“普通多數(shù)同意方式”。條例對(duì)業(yè)主大會(huì)的決議分為兩種，即一般決定和特殊決定。普通多數(shù)同意的決議方式，用于普通事項(xiàng)的決議，是指出席業(yè)主會(huì)議的業(yè)主或業(yè)主代表人數(shù)及所持有復(fù)有物業(yè)的建筑面積比例的合計(jì)超過(guò)總數(shù)的半數(shù)，該次業(yè)主會(huì)議即有決議能力，會(huì)議的決議經(jīng)表決獲得出席業(yè)主人數(shù)過(guò)半數(shù)或投票權(quán)過(guò)半數(shù)的同意后即可生效行之。業(yè)主會(huì)議的決議方法，各國(guó)立法都實(shí)行“多數(shù)決定”原則，但又主要有“普通多數(shù)同意方式”、“特別多數(shù)同意方式”和“一致同意方式”三種決議方法。 召開業(yè)主大會(huì)的目的，就是為了形成物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)的決議。因此，業(yè)主參加大會(huì)的方式既包括親自參加的方式，也包括委托代理人參加的方式。但是，如果業(yè)主無(wú)法親自參與業(yè)主團(tuán)體會(huì)議的，也可以委托他人(包括同住人或之外的人)參加，并且還可以將自己的表決權(quán)書面委托其行使。 召開業(yè)主大會(huì)時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)親自出席并參與物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)的決議。條例規(guī)定了最低投票權(quán)的限制，即應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 (二)業(yè)主大會(huì)召開的最低投票權(quán)限定。通常情況下，業(yè)主大會(huì)的召開采取的是集體討論方式，這種方式能夠充分展示各方的意見。 (一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的方式。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)的會(huì)議形式和表決方式、業(yè)主大會(huì)決定的法律約束力第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。總之，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大管理事項(xiàng)都必須由業(yè)主大會(huì)討論決定或?qū)徟ㄟ^(guò)。為便于業(yè)主會(huì)議處理新出現(xiàn)的重大問(wèn)題，對(duì)業(yè)主會(huì)議的職權(quán)采用列舉加概括兜底的規(guī)定方法確有必要，可以給業(yè)主會(huì)議對(duì)這些新問(wèn)題職權(quán)行使上提供法規(guī)和管理規(guī)約依據(jù)。 、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 。在業(yè)主大會(huì)召開例會(huì)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該進(jìn)行總結(jié)，作出工作報(bào)告，將其所進(jìn)行的各項(xiàng)自治管理工作向業(yè)主進(jìn)行詳細(xì)的報(bào)告，對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行匯總說(shuō)明，并應(yīng)接受業(yè)主的質(zhì)詢，作出回答。業(yè)主大會(huì)賦予業(yè)主委員會(huì)行使物業(yè)管理自治職權(quán)的權(quán)利，同時(shí)也應(yīng)該監(jiān)督、審核、評(píng)議其行使職權(quán)的狀況，進(jìn)而決定是否延長(zhǎng)其任期或行使撤換其成員的權(quán)利。同時(shí)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，有權(quán)改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定。選舉業(yè)主委員會(huì)組成人員并非是每次業(yè)主大會(huì)的例行職權(quán)，這一職權(quán)一般是在首次業(yè)主大會(huì)和換屆時(shí)行使。業(yè)主大會(huì)有權(quán)選舉、決定和罷免本自治管理組織實(shí)體(即業(yè)委會(huì))的組成人員。業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)業(yè)主維護(hù)自身合法權(quán)益，行使業(yè)主自治權(quán)的常設(shè)機(jī)構(gòu)。自治管理規(guī)約的訂立，是以特定業(yè)主集體的名義，由該業(yè)主集體組成的業(yè)主會(huì)議依據(jù)一定程序、運(yùn)用一定技術(shù)，為體現(xiàn)本業(yè)主集體在物業(yè)管理方面的共同自治意志所進(jìn)行的，制定、修改、補(bǔ)充、廢止具有特定適用范圍和組織紀(jì)律效力的物業(yè)管理自治行為規(guī)范的活動(dòng)。自治管理規(guī)約主要表現(xiàn)為業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。從理論上講，業(yè)主會(huì)議對(duì)業(yè)主自治管理事務(wù)的支配具有全權(quán)性，但為求處理自治事務(wù)的工作效率和形成職權(quán)行使的制衡機(jī)制，在業(yè)主團(tuán)體自治組織內(nèi)部有必要分工的存在，因此，業(yè)主會(huì)議職權(quán)的行使也有一定的范圍?！踞屃x】 本條規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。業(yè)主投票權(quán)數(shù)按照業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)對(duì)業(yè)主投票權(quán)數(shù)可以約定附加條件。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)有全部投票權(quán)數(shù)過(guò)半數(shù)票數(shù)同意才能通過(guò)。例如廣西采取了以建筑面積計(jì)算的方式。因此，條例規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。 本條例放棄了不分面積大小的“一權(quán)一票”制的計(jì)算原則，而是根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定?！睆V州市國(guó)土房管局對(duì)計(jì)算辦法又做了更為詳細(xì)的區(qū)分，即商業(yè)用房按面積計(jì)算，每100平方米為一票，百位數(shù)以下四舍五入，如果業(yè)主擁有商業(yè)面積總額不足100平方米的，按一票計(jì)算。例如，2000年8月3日，上海市房屋土地資源管理局出臺(tái)的《加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)管理若干規(guī)定》中關(guān)于業(yè)主的表決權(quán)采用的計(jì)算方法是：“居住房屋按套計(jì)算，每套一票；非居住物業(yè)按建筑面積計(jì)算，100平方米以上的每100平方米一票，100平方米以下的，每證一票。如《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第8條、《浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第7條之規(guī)定。(3)每個(gè)業(yè)主享有相同的表決權(quán)。這種表決方式并不具體計(jì)算每個(gè)業(yè)主的表決權(quán)的