【正文】 業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理服務(wù)。有權(quán)要求物業(yè)管理企業(yè)對違反合同的行為進(jìn)行改正。有權(quán)查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)的各項(xiàng)檔 案材料。業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主對業(yè)主委員會的工作行使監(jiān)督權(quán)有利于業(yè)主委員會規(guī)范、健康地運(yùn)作。有權(quán)制止并要求業(yè)主委員會糾正其不符合法律或者規(guī)約的行為。有權(quán)了解業(yè)主委員會所作出的各項(xiàng)決定的理由。如業(yè)主有權(quán)對業(yè)主委員會的工作提出批評和建議。由于業(yè)主委員會委員也具有個(gè)人利益,可能會怠于行使業(yè)主大會賦予它的職責(zé),有些素質(zhì)不高的業(yè)主委員會委員甚至可能會做出損害業(yè)主利益的行為。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會委員的權(quán)利,同時(shí)業(yè)主作為業(yè)主大會的成員也都享有被選舉為業(yè)主委員會委員的權(quán)利。它由一定數(shù)量的業(yè)主代表,即業(yè)主委員會委員組成。在業(yè)主大會會議上,業(yè)主按照省、自治區(qū)、直轄市制定的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權(quán)的具體辦法,或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主投票權(quán)確定辦法,對列入會議議程的各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)進(jìn)行投票,作出體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志的決定。
　　(四)參加業(yè)主大會會議 , 行使投票權(quán)
　　業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項(xiàng)的決定權(quán),是通過參加業(yè)主大會會議,在會議上行使表決權(quán)的方式來行使的。這些規(guī)約在生效以后對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主都有約束力,而且這些規(guī)約的規(guī)定事關(guān)全體業(yè)主的共同利益,因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權(quán)利。本《條例》第十三條規(guī)定:經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議，業(yè)主有對物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)提出建議的權(quán)利,促使物業(yè)管理 能及時(shí)、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進(jìn)行。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后 , 物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有向業(yè)主提供 合同所約定服務(wù)的義務(wù),業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后,享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的權(quán)利。這些權(quán)利有些由單個(gè)業(yè)主享有和行使,有些只能通過業(yè)主大會來實(shí)現(xiàn)。
　　第二款規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利。但由于我國實(shí)行房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)歸屬同一個(gè)主體的原則,擁有了房屋的所有權(quán)在事實(shí)上就擁有了與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地的相關(guān)權(quán)利?！睒I(yè)主” 是一個(gè)從我國香港傳人內(nèi)地,逐漸被熟悉和接受的概念,顧名思義就是”物業(yè)的主人”。
　　{釋義] 本條規(guī)定了什么是業(yè)主和業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利。
　　( 九 ) 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金{以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用 。
　　{ 七 } 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 。
　　( 五 ) 選舉業(yè)主委員會委員 , 并享有被選舉權(quán) 。
　　( 三 ) 提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。
　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利 :
　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 , 接受物業(yè)管理企業(yè)提供的 服務(wù)。這對于規(guī)范業(yè)主行為,保障業(yè)主合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)的健康發(fā)展將起 到重要的作用。業(yè)主大會就是這樣一種代表和維護(hù)全體業(yè)主共同利益的有效的機(jī)制。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是密不可分的整體,對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行使用、維護(hù)、管理和對決定業(yè)主共同事務(wù)等事項(xiàng),涉及全體業(yè)主的共同利益,單個(gè)業(yè)主無法完成,只能由全體業(yè)主形成共同意志,才能對此類 共同事務(wù)作出決定。
　　第二章業(yè)主及業(yè)主大會
　　本章共 15 條,規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù),業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會議制度、議事規(guī)則,業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責(zé)與組成,業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力,業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系等內(nèi)容。第五十四條規(guī)定專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同”國務(wù)院財(cái)政部門”制定。第四十 六條規(guī)定”有關(guān)行政主管部門”在接到物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為的報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理?！稐l例》第四十條規(guī)定”國務(wù)院價(jià)格主管部門”會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法 。正是考慮到此,《條例》的一些規(guī)定涉及到了相關(guān)部門和單位的職責(zé)。
　　根據(jù)《條例》的規(guī)定 , 房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)主要包括指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會( 第十條 )、撤銷業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的違反法律法規(guī)的決定或者責(zé)令其限期改正(第十九條)、批準(zhǔn)符合條件的建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)(第二十四條) 、配合價(jià)格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(fèi)(第四 十三條)、處理物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴( 第四十九條 )、對物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為的查處(第五十七條―第六十六條)等內(nèi)物業(yè)管理涉及面很廣。各地物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)是指縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,管理職責(zé)是對本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。
　　根據(jù)《條例》的規(guī)定,國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)主要包括制定物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的具體辦法(第三十二條),配合國務(wù)院價(jià)格主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法(第四十→條),配合價(jià)格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(fèi) (第四十三條),會同國務(wù)院財(cái)政部門制定專項(xiàng)維修資金收取、使用和管理的辦法 ( 第五十四條 ), 對物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為進(jìn)行查處(第六十條、第六十二條、第六十三條 )等方面內(nèi)容。
　　本條第一款規(guī)定了國家一級的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)及其職責(zé)。
　　物業(yè)管理監(jiān)督管理體制是指由物業(yè)管理監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及其管理職責(zé)、管理程序、相互關(guān)系等組成的有機(jī)整體。
　　縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。各地可以根據(jù)實(shí)際情況制定相應(yīng)的鼓勵(lì)政策和措施,促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新,促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)科技含量的提高。
　　本條是一條原則性規(guī)定,體現(xiàn)了國家對物業(yè)管理創(chuàng)新和依靠 科技進(jìn)步提高物業(yè)管理服務(wù)水平的重視。在網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代, 數(shù)字化生活正逐步變成現(xiàn)實(shí),網(wǎng)絡(luò)信息與生活現(xiàn)實(shí)之間將變得越來越密不可分。另外,已有不少物業(yè)管理企業(yè)開始針對業(yè)主鮮明的特點(diǎn)與需求采用”個(gè)性化”管理模式,通過防護(hù)系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)等智能化設(shè)施逐步提高管理服務(wù)水平,大大提高了業(yè)主的滿意率。在物業(yè)管理實(shí)踐中, 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理工作中已經(jīng)引人不少全新理念與運(yùn)作模式,取得了良好的經(jīng)濟(jì)和社會效果。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步,建設(shè)領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)新技術(shù)、新產(chǎn)品 , 物業(yè)的智能化程度越來越高