【正文】 。這就是物業(yè)管理市場(chǎng)化的真正動(dòng)因所在。正是由于這種競(jìng)爭(zhēng)的存在，業(yè)主可以較為自由地對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行選擇，它可以聘用，也可以不聘用某一物業(yè)管理公司。物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主要特征就是通過公開、公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)，達(dá)到買賣雙方等價(jià)交換的目的。物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。(2)委托管理決議及管理企業(yè)，闡明業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過討論研究，最后做出決議。 物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)人主要是企業(yè)?！踞屃x】 本條規(guī)定了物業(yè)管理的基本內(nèi)涵。目前，盡管有的省、市已出臺(tái)了有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)，如廣東、上海、北京等地都發(fā)布了省(市)物業(yè)管理?xiàng)l例或辦法，但由于全國(guó)缺乏統(tǒng)一的法律、法規(guī)作為依據(jù)，眾多物業(yè)管理公司的管理行為千差萬別，樓宇買賣糾紛中，因“物業(yè)管理”引發(fā)的案件日漸上升。 根據(jù)該條例的規(guī)定，制定該條例的目的主要有以下兩個(gè)方面：(一) 規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)。 隨著物業(yè)管理在我國(guó)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理中的問題也層出不窮。物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到業(yè)主和使用人的切身利益。物業(yè)管理法規(guī)依據(jù)民法基本原則，平等地保護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人各方的合法權(quán)益，同時(shí)貫徹財(cái)產(chǎn)所有者主權(quán)原則，法定和保障業(yè)主團(tuán)體和物業(yè)使用權(quán)人對(duì)物業(yè)管理的民主權(quán)利，促進(jìn)了社會(huì)主義民主在社會(huì)管理、經(jīng)濟(jì)管理事務(wù)中的發(fā)展，也增強(qiáng)了人民特別是城市居民依法辦事、信守合同的法律觀念。關(guān)于物業(yè)管理的基本內(nèi)涵可從以下幾個(gè)方面作出分析： (一)物業(yè)管理關(guān)系的主體：業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)服務(wù)合同是廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行綜合管理的法律文件。業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)管理企業(yè)定期報(bào)告工作，定期公布賬目，接受全體業(yè)主監(jiān)督。同時(shí)，根據(jù)自身的能力和業(yè)主的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。這不僅使其管理難以達(dá)到專業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)范化的要求，如果長(zhǎng)期下去，還會(huì)因行業(yè)本身缺乏活力而衰竭不振，因此，打破這種由主管部門或開發(fā)單位指定“終身制”物業(yè)管理者的模式，是物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。當(dāng)然，物業(yè)管理公司對(duì)聲譽(yù)的重視，還取決于另一個(gè)因素，即聲譽(yù)的“質(zhì)量”，或者說，聲譽(yù)所反映的實(shí)際情況的準(zhǔn)確程度。從物業(yè)管理的發(fā)展歷程考察，物業(yè)管理逐步走向市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)范化是其必然的發(fā)展趨勢(shì)，那種隸屬于開發(fā)商或由房管所派生出來的物業(yè)管理企業(yè)會(huì)因先天下不足而愈來愈不適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展和業(yè)主的需要，因此，提高物業(yè)管理水平，培育和建立物業(yè)管理的有形市場(chǎng)，從而使物業(yè)管理形成良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，走市場(chǎng)化的道路，還亟待培育市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體?！踞屃x】 本條是關(guān)于國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平的規(guī)定。就是根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)組織原則，建立和完善企業(yè)管理體制,設(shè)置和選擇管理組織機(jī)構(gòu)，目的是提高工作效率，適應(yīng)房地產(chǎn)物業(yè)管理需要。管理人才現(xiàn)代化就是要培訓(xùn)和造就一大批掌握現(xiàn)代管理藝術(shù)，具有指揮才能、參謀才能、監(jiān)督、執(zhí)行才能和各種專業(yè)知識(shí)的現(xiàn)代管理人才。最終能促進(jìn)物業(yè)的管理與發(fā)展。(2)計(jì)劃管理法，包括：全面計(jì)劃管理、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)、維修投入產(chǎn)出等方法。而我國(guó)小區(qū)物業(yè)管理起步較晚。村鎮(zhèn)建設(shè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)的職能部門，因此從全國(guó)范圍來講，建設(shè)部是物業(yè)管理的行政管理部門。詳述如下：。物業(yè)管理工作應(yīng)在房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行。【釋義】 本條主要規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利。所謂非自然人業(yè)主，就是指擁有對(duì)物業(yè)的所有權(quán)的是自然人以外的主體，包括法人和非法人組織?，F(xiàn)實(shí)上生活中絕大部分住宅都有是由家庭擁有，而房屋產(chǎn)權(quán)證上常常只有一個(gè)自然人作為所有權(quán)人，從形式上來說，這項(xiàng)物業(yè)的業(yè)主是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，但實(shí)質(zhì)上這項(xiàng)物業(yè)的業(yè)主是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。一般而言，物業(yè)管理只涉及到業(yè)主與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)，而不涉及使用人。由于我國(guó)過去在物業(yè)管理方面的立法不夠完善，并未明確地區(qū)分物業(yè)所有權(quán)人與使用權(quán)人對(duì)物業(yè)所享有的不同權(quán)利和承擔(dān)的不同義務(wù)，有的規(guī)范性文件中還籠統(tǒng)地僅使用了“物業(yè)的權(quán)利人”這樣的稱謂，使得業(yè)主和物業(yè)的使用人在概念上有些界限不清，二者的權(quán)利義務(wù)也未能很好地分清。 ，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。所以，應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主享有制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則建議權(quán)。業(yè)主能夠享有選舉業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利，也決定著業(yè)主自己的意志能否在業(yè)主委員會(huì)的工作中得以傳達(dá)，從而決定業(yè)主的利益能否充分保護(hù)。而且，個(gè)別委員還可能出于個(gè)人利益的考慮，或者是受到了物業(yè)管理公司一方的賄賂而做出損害業(yè)主公共利益的行為。業(yè)主作為費(fèi)用的支付人，有財(cái)產(chǎn)監(jiān)督的權(quán)利，但行這些權(quán)利的方式并不是通過業(yè)主私人檢查管理企業(yè)的賬目。 (3)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。除此之外，業(yè)主對(duì)走道、門廳等共有部分及根據(jù)同一系列合同出售的小區(qū)內(nèi)的草坪、道路等根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論和法律規(guī)定與其他業(yè)主共同享有所有權(quán)和使用權(quán)。如果業(yè)主違反業(yè)主公約等自治性規(guī)范，則應(yīng)按照自治性規(guī)范中的條款承擔(dān)責(zé)任；造成其他業(yè)主損失的，應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。例如，不得侵害其他業(yè)主的權(quán)利。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)由住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成，業(yè)主代表會(huì)由住宅小區(qū)全體業(yè)主推舉的代表組成。其成員在機(jī)構(gòu)中的地位是平等的，能夠根據(jù)自己的意愿發(fā)表建議，提出看法、意見等。業(yè)主大會(huì)也不同于地方政府所設(shè)立的專門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的行政部門，后者是行政性的管理，起指導(dǎo)作用，不同于業(yè)主大會(huì)的自我管理、平等協(xié)商性質(zhì)。自然街坊是城市建設(shè)中自然形成的相對(duì)獨(dú)立的居住區(qū)。條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域劃分的標(biāo)準(zhǔn)，而是交由省、自治區(qū)、直轄市制定。物業(yè)管理區(qū)域劃定后，區(qū)、縣房管局應(yīng)在1：500地形國(guó)土予以注記。業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)的管理與公共利益的維護(hù)是一種自治、自助行為。條例也規(guī)定了成立業(yè)主大會(huì)的同時(shí)應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。它是物業(yè)所有權(quán)派生出來的一項(xiàng)權(quán)利，合理確定投票權(quán)的劃分方法對(duì)業(yè)主公平行使投票權(quán)至關(guān)重要。(3)每個(gè)業(yè)主享有相同的表決權(quán)。 本條例放棄了不分面積大小的“一權(quán)一票”制的計(jì)算原則，而是根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。業(yè)主投票權(quán)數(shù)按照業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)對(duì)業(yè)主投票權(quán)數(shù)可以約定附加條件。自治管理規(guī)約的訂立，是以特定業(yè)主集體的名義，由該業(yè)主集體組成的業(yè)主會(huì)議依據(jù)一定程序、運(yùn)用一定技術(shù)，為體現(xiàn)本業(yè)主集體在物業(yè)管理方面的共同自治意志所進(jìn)行的，制定、修改、補(bǔ)充、廢止具有特定適用范圍和組織紀(jì)律效力的物業(yè)管理自治行為規(guī)范的活動(dòng)。同時(shí)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，有權(quán)改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定。 、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。 (二)業(yè)主大會(huì)召開的最低投票權(quán)限定。因此，業(yè)主參加大會(huì)的方式既包括親自參加的方式，也包括委托代理人參加的方式。條例對(duì)業(yè)主大會(huì)的決議分為兩種，即一般決定和特殊決定。 (五)業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)，根據(jù)業(yè)主公約的規(guī)定，每年召開一次或幾次。業(yè)主大會(huì)召開的通知和會(huì)議記錄第十四條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，同時(shí)具有準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)的性質(zhì)。(三)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)也不應(yīng)從事與物業(yè)管理無關(guān)的非經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行登記和專門的行政管理是物業(yè)區(qū)域中業(yè)主自治管理制度化的典型表現(xiàn)。 在此種觀點(diǎn)中，一般也并不認(rèn)同業(yè)主委員會(huì)是社會(huì)團(tuán)體的一種。根據(jù)條例的規(guī)定，業(yè)委會(huì)的職責(zé)如下： 。這些職責(zé)可以包括：提議職責(zé)，向業(yè)主會(huì)議提出有關(guān)業(yè)主共同事務(wù)的建議(議案)，向物業(yè)管理行政主管部門和有關(guān)機(jī)關(guān)、單位(包括受托的物業(yè)管理企業(yè))反映業(yè)主們的意愿、意見和建議；主管職責(zé)，代表本委員會(huì)轄區(qū)內(nèi)全體業(yè)主掌管轄區(qū)內(nèi)物業(yè)復(fù)有合屬部分及居住環(huán)境的統(tǒng)一管理和維護(hù)事務(wù)以及組織開展自治公益活動(dòng)，依法維護(hù)自治權(quán)益和業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益；財(cái)經(jīng)職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)復(fù)有合屬部分的收益、專用基金及其他自治公益活動(dòng)經(jīng)費(fèi)和辦公經(jīng)費(fèi)的收支、保管和使用；合同職責(zé)，代表全體業(yè)主負(fù)責(zé)訂立、變更或者解除物業(yè)管理委托服務(wù)合同和其他為增進(jìn)業(yè)主共同利益所締結(jié)的合同，組織和督促全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主積極履行合同義務(wù)和行使合同權(quán)利；審議職責(zé)，根據(jù)業(yè)主會(huì)議的授權(quán)，審議決定無需提交業(yè)主會(huì)議表決的事項(xiàng)，審議受托的物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，財(cái)務(wù)預(yù)算和決算以及物業(yè)管理重大措施；監(jiān)督職責(zé)：監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的受托服務(wù)工作，監(jiān)督區(qū)內(nèi)物業(yè)復(fù)有合屬部分的使用，制止違規(guī)和損害業(yè)主集體權(quán)益的情事或行為，接受業(yè)主和物業(yè)使用人、業(yè)主會(huì)議、受托物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理行政主管部門和社會(huì)的監(jiān)督；執(zhí)行職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主會(huì)議決議和本委員會(huì)的決議，負(fù)責(zé)實(shí)施自治管理紀(jì)律措施；公告職責(zé)，實(shí)行自治事務(wù)公開制度，提出及公告應(yīng)向業(yè)主們公開的本委員會(huì)工作事務(wù)報(bào)告、會(huì)計(jì)報(bào)告、結(jié)算報(bào)告及其他管理事項(xiàng)，并保證公布內(nèi)容的真實(shí)性和接受業(yè)主、相關(guān)人的查詢；協(xié)助職責(zé)，協(xié)助有關(guān)部門、單位做好本自治轄區(qū)的行政管理工作、社會(huì)服務(wù)工作和文明建設(shè)工作，協(xié)助解決業(yè)主間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間發(fā)生的物業(yè)利益糾紛關(guān)系；保管職責(zé)，保管轄區(qū)物業(yè)資料自治管理規(guī)約、會(huì)議記錄、物業(yè)管理委托服務(wù)合同等文件，保管本委員會(huì)辦公物品；告訴職責(zé)，代表業(yè)主集體向有關(guān)行政主管部門檢舉、揭發(fā)、控告本自治轄區(qū)內(nèi)違反物業(yè)管理法規(guī)而不聽勸止的事件，代表業(yè)主集體獨(dú)立參與訴訟活動(dòng)，可以獨(dú)立充任原告或被告。業(yè)主的利益既有全體業(yè)主的共同利益，也有部分業(yè)主的局部利益，尤其是大業(yè)主，其在物業(yè)中占有的份額較大，所以每一項(xiàng)業(yè)主委員會(huì)的決議對(duì)其影響也最為顯著。登記僅僅是為了行業(yè)管理的需要所履行的備案手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主自治管理物業(yè)區(qū)域的機(jī)構(gòu)，其組成人員應(yīng)該是業(yè)主。以書面形式設(shè)定的業(yè)主公約，是依據(jù)私法自治原則衍生出來的規(guī)約自治原則而制定的，只要不違反法律之強(qiáng)制性規(guī)定，不違反公序良俗原則，不變更或排除區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)，均可產(chǎn)生法律上的效力。業(yè)主公約作為物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主最高自治規(guī)則，約束全體業(yè)主。其具體內(nèi)容因建筑物的規(guī)模、用途及其習(xí)慣、生活水平而有所不同。業(yè)主違反公約，須承擔(dān)約定的違約責(zé)任。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的內(nèi)容 第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。 業(yè)主大會(huì)的議事方式：業(yè)主大會(huì)是會(huì)議性質(zhì)的決策機(jī)構(gòu)。 業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主組成的維護(hù)業(yè)主利益的機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)則是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。值得注意的是，我國(guó)法律規(guī)定，只有法律明確授權(quán)的國(guó)家機(jī)關(guān)才享有處罰權(quán)，才能對(duì)某些違法行為處以罰款。介紹物業(yè)的名稱、地點(diǎn)、面積、戶數(shù)；公布公共場(chǎng)所及公用設(shè)施狀況等。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)規(guī)定均不得違反業(yè)主公約，否則無效。業(yè)主公約是業(yè)主約定彼此相互關(guān)系的民事協(xié)定，訂立業(yè)主公約是業(yè)主間的共同行為。業(yè)主公約的內(nèi)容和效力第十七條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。一般民事主體必須經(jīng)過登記才能成立，是為了保障交易安全的需要。因此，組成業(yè)主委員會(huì)科學(xué)而公正的辦法應(yīng)是按業(yè)主所占物業(yè)比例來選舉產(chǎn)生代表，而不應(yīng)以業(yè)主個(gè)體為單位來決定。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。 。 實(shí)際上，條例并沒有明確規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)，但是通過法律解釋，尤其是通過對(duì)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)的分析，可以判斷業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)應(yīng)當(dāng)屬于非法人組織。 (二)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)該向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，即應(yīng)向全體業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主會(huì)議選舉組成，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)自治權(quán)限范圍的物業(yè)管理各項(xiàng)工作，但必須對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，不享有自治管理規(guī)范訂立權(quán)，因此，業(yè)委會(huì)必須服從業(yè)主大會(huì)會(huì)議，受業(yè)主大會(huì)會(huì)議的隸屬，處于從屬于業(yè)主大會(huì)會(huì)議的法律地位。在記錄中，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明會(huì)議的時(shí)間、場(chǎng)所、議事的內(nèi)容和結(jié)果等。公共事務(wù)和公益事業(yè)主要是指涉及本居民地區(qū)居民共同的行政事務(wù)和有益于全體居民的公共福利事業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。條例規(guī)定，經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)的會(huì)議類型及其啟動(dòng)方式第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。對(duì)于一般決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過，即“普通多數(shù)同意方式”。 召開業(yè)主大會(huì)的目的，就是為了形成物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)的決議。條例規(guī)定了最低投票權(quán)的限制，即應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。為便于業(yè)主會(huì)議處理新出現(xiàn)的重大問題，對(duì)業(yè)主會(huì)議的職權(quán)采用列舉加概括兜底的規(guī)定方法確有必要，可以給業(yè)主會(huì)議對(duì)這些新問題職權(quán)行使上提供法規(guī)和管理規(guī)約依據(jù)。業(yè)主大會(huì)賦予業(yè)主委員會(huì)行使物業(yè)管理自治職權(quán)的權(quán)利，同時(shí)也應(yīng)該監(jiān)督、審核、評(píng)議其行使職權(quán)的狀況，進(jìn)而決定是否延長(zhǎng)其任期或行使撤換其成員的權(quán)利。業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)業(yè)主維護(hù)自身合法權(quán)益，行使業(yè)主自治權(quán)的常設(shè)機(jī)構(gòu)?！踞屃x】 本條規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。因此，條例規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。如《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第8條、《浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第7條