【正文】 會上投票權(quán)確定的依據(jù)。這種表決方式并不具體計算每個業(yè)主的表決權(quán)的數(shù)量，而是采用與會業(yè)主業(yè)權(quán)份額比例及其人數(shù)比例總體核算?！睆V州市國土房管局對計算辦法又做了更為詳細的區(qū)分，即商業(yè)用房按面積計算，每100平方米為一票，百位數(shù)以下四舍五入，如果業(yè)主擁有商業(yè)面積總額不足100平方米的，按一票計算。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出的決定，應(yīng)當有全部投票權(quán)數(shù)過半數(shù)票數(shù)同意才能通過。自治管理規(guī)約主要表現(xiàn)為業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則。選舉業(yè)主委員會組成人員并非是每次業(yè)主大會的例行職權(quán)，這一職權(quán)一般是在首次業(yè)主大會和換屆時行使。 。業(yè)主大會的會議形式和表決方式、業(yè)主大會決定的法律約束力第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。通常情況下，業(yè)主大會的召開采取的是集體討論方式，這種方式能夠充分展示各方的意見。但是，如果業(yè)主無法親自參與業(yè)主團體會議的，也可以委托他人(包括同住人或之外的人)參加，并且還可以將自己的表決權(quán)書面委托其行使。普通多數(shù)同意的決議方式，用于普通事項的決議，是指出席業(yè)主會議的業(yè)主或業(yè)主代表人數(shù)及所持有復(fù)有物業(yè)的建筑面積比例的合計超過總數(shù)的半數(shù)，該次業(yè)主會議即有決議能力，會議的決議經(jīng)表決獲得出席業(yè)主人數(shù)過半數(shù)或投票權(quán)過半數(shù)的同意后即可生效行之。這是因為，特別多數(shù)同意的決議方式，指對涉及業(yè)主群體重要事項，須保證決策的慎重和決策執(zhí)行能獲得絕大多數(shù)業(yè)主的支持。 根據(jù)條例規(guī)定，業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。但是，條例這一規(guī)定，并不意味著臨時會議的召開只有法律規(guī)定這一種情形，法律沒有限定其他情形下召開臨時大會。之所以規(guī)定事先通知的義務(wù)，是因為這有助于業(yè)主作好準備工作。但是，作為自治組織的業(yè)主大會主要是財產(chǎn)權(quán)利的組織集合，其職責(zé)正如條例第8條規(guī)定，“業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益?！踞屃x】 本條規(guī)定了業(yè)主委員會的地位和職責(zé)。 ，也就是說，業(yè)主委員會成立的目的是使業(yè)主對物業(yè)的自治管理權(quán)能有一個常設(shè)的機構(gòu)來行使，使得各業(yè)主意見能夠得到統(tǒng)一，并貫徹于具體物業(yè)管理事項中。對于業(yè)主委員會而言，其代表的雖是業(yè)主的權(quán)益，但法律、法規(guī)的強制性、禁止性規(guī)定完全有高于業(yè)主意志的法律效力和意義。同時，業(yè)主委員會行為和決策的后果應(yīng)由自己承擔(dān)，其效果不能直接歸于各個業(yè)主。業(yè)主委員會是經(jīng)過當?shù)胤康貞糁鞴懿块T的登記，并接受其指導(dǎo)、監(jiān)督和管理的組織，是一個常設(shè)的進行物業(yè)自治管理的業(yè)主自治機構(gòu)。 。 條例規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當選舉產(chǎn)生。 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 (三)業(yè)主委員會委員的資格。 業(yè)主公約，指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。除物業(yè)出售時各個業(yè)主分別與開發(fā)商簽訂物業(yè)管理公約外，業(yè)主公約的訂立、變更均通過業(yè)主大會進行，并且作為特別決議事項，遵守更為嚴格的程序。 (二)業(yè)主公約的內(nèi)容。明定業(yè)主基于物業(yè)所有權(quán)的物業(yè)使用權(quán)及作為小區(qū)成員的成員權(quán)，包括表決權(quán)、參與制定規(guī)約權(quán)、選舉和罷免管理機構(gòu)人員的權(quán)利、請求權(quán)及監(jiān)督權(quán)等；列舉物業(yè)區(qū)域內(nèi)的行為守則，對業(yè)主相關(guān)權(quán)利行使或生括行為進行限制或予以禁止。業(yè)主公約屬于業(yè)主大會的特殊決定，適用“特別多數(shù)同意方式”，即必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過，方能有效。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，它負責(zé)履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，業(yè)主大會議事規(guī)則自然可以就其組成等作出決議。但是如果要讓業(yè)主大會順利運轉(zhuǎn)，還需要業(yè)主大會議事規(guī)則作出進一步的詳細規(guī)定。對業(yè)主違反公約的行為，相關(guān)業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)加以勸止，必要時可以向人民法院提起民事訴訟。規(guī)定業(yè)主大會召開的條件、方式、程序；規(guī)定物業(yè)區(qū)域內(nèi)管理費用的承擔(dān)分配。 根據(jù)條例規(guī)定，業(yè)主公約是業(yè)主團體的最高自治規(guī)范和根本性自治規(guī)則，其地位和作用相當于業(yè)主團體的“憲法”?！踞屃x】 本條規(guī)定了業(yè)主公約的內(nèi)容和效力。因此，登記不是業(yè)主委員會的成立要件。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。【釋義】 本條規(guī)定了本條規(guī)定了業(yè)主委員會的登記備案制度。 。涉及糾紛訴訟事務(wù)時，應(yīng)由全體業(yè)主授權(quán)于業(yè)主委員會，由其作為全體業(yè)主代表參加民事訴訟活動。根據(jù)各地不同做法，對于業(yè)主委員會的法律性質(zhì)，主要有兩種不同的意見：。同樣，業(yè)主委員會也不應(yīng)被為數(shù)眾多的小業(yè)主所操縱，聯(lián)合抵制、排擠大業(yè)主。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)，其行為應(yīng)向業(yè)主大會負責(zé)。會議記錄應(yīng)當妥善的加以保存。 從以上規(guī)定可以看出，居民委員會的職責(zé)包含對社區(qū)的管理。(一)召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。此時，業(yè)主委員會應(yīng)當召集、組織召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。同時，應(yīng)當注意的是，這兩種決定的計算投票權(quán)的基準是不同的。業(yè)主會議的決議方法，各國立法都實行“多數(shù)決定”原則，但又主要有“普通多數(shù)同意方式”、“特別多數(shù)同意方式”和“一致同意方式”三種決議方法。 召開業(yè)主大會時，業(yè)主應(yīng)當親自出席并參與物業(yè)管理有關(guān)事項的決議。 (一)業(yè)主大會會議召開的方式。總之，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大管理事項都必須由業(yè)主大會討論決定或?qū)徟ㄟ^。在業(yè)主大會召開例會時，業(yè)主委員會應(yīng)該進行總結(jié)，作出工作報告，將其所進行的各項自治管理工作向業(yè)主進行詳細的報告，對財務(wù)狀況進行匯總說明，并應(yīng)接受業(yè)主的質(zhì)詢，作出回答。業(yè)主大會有權(quán)選舉、決定和罷免本自治管理組織實體(即業(yè)委會)的組成人員。從理論上講，業(yè)主會議對業(yè)主自治管理事務(wù)的支配具有全權(quán)性，但為求處理自治事務(wù)的工作效率和形成職權(quán)行使的制衡機制，在業(yè)主團體自治組織內(nèi)部有必要分工的存在，因此，業(yè)主會議職權(quán)的行使也有一定的范圍。例如廣西采取了以建筑面積計算的方式。例如，2000年8月3日，上海市房屋土地資源管理局出臺的《加強業(yè)主委員會管理若干規(guī)定》中關(guān)于業(yè)主的表決權(quán)采用的計算方法是：“居住房屋按套計算，每套一票；非居住物業(yè)按建筑面積計算，100平方米以上的每100平方米一票，100平方米以下的，每證一票。(2)不具體核算每個業(yè)主的表決權(quán)數(shù)量大小。因此，條例規(guī)定只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。同時，由于我國在市場經(jīng)濟條件下的房地產(chǎn)行業(yè)初建不久，房地產(chǎn)建成后使用中的管理、服務(wù)更是一個新的領(lǐng)域，所以，業(yè)主自治機構(gòu)的設(shè)置在實踐中存在不完善、不規(guī)范、不統(tǒng)一的階段。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。這樣，物業(yè)管理區(qū)域范圍相對穩(wěn)定，有利于業(yè)主自治機構(gòu)和物業(yè)管理公司管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。這種小區(qū)大都實行封閉式管理，被稱為封閉小區(qū)。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。最后，業(yè)主大會具有代表性的特征，業(yè)主大會代表了全體業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權(quán)益。業(yè)主大會在充分民主的基礎(chǔ)上集中全體業(yè)主的共同意志和利益要求，行使本機構(gòu)直管轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理自治規(guī)約訂立權(quán)，決定屬于自治范圍的業(yè)主生活公共事務(wù)及物業(yè)管理公益事業(yè)中的其他重大問題。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體，即物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主是業(yè)主大會的組成成員。各業(yè)主處置其所有的單元時，應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)將處置的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司，并促使有關(guān)承受人簽署公約附件的承諾書，以確保承受人遵守管理公約的一切條款，受管理公約約束?；诖隧椓x務(wù)，各業(yè)主應(yīng)負責(zé)其名下應(yīng)分擔(dān)的管理費及維修、保險等款項，并應(yīng)準時交付。根據(jù)條例的規(guī)定業(yè)主應(yīng)當承擔(dān)的義務(wù)主要有： 、執(zhí)行決定的義務(wù)，主要包括：遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。所以，業(yè)主享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用的監(jiān)督權(quán)。所以，業(yè)主并沒有權(quán)利直接檢查物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)賬目。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主的集體委托對業(yè)主所有的物業(yè)進行管理的法律主體，其與業(yè)主處于合約中相對立的另一方，對于物業(yè)管理企業(yè)的各種管理行為，業(yè)主有監(jiān)督的權(quán)利。 監(jiān)督權(quán)的內(nèi)容主要包括：監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用。而投票權(quán)則是業(yè)主民主權(quán)利的實現(xiàn)。 、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。 物業(yè)服務(wù)合同是廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行綜合管理的法律文件。除此之外，物業(yè)的實際使用人還可能是尚未出售的公有住房的使用人。以物業(yè)基本用途不同，可把業(yè)主分為居住物業(yè)的業(yè)主和非居住物業(yè)的業(yè)主。第一，可以從形式上進行區(qū)分，也就是從房屋的產(chǎn)權(quán)證上進行區(qū)分。 關(guān)于業(yè)主的分類如下： ，可以分為自然人業(yè)主和非自然人業(yè)主。物業(yè)管理包括基本業(yè)務(wù)、專項業(yè)務(wù)、特色業(yè)務(wù)和經(jīng)營業(yè)務(wù)，具體包括房屋建筑的維護、修繕與改造，物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護、保養(yǎng)與更新，相關(guān)場地的維護與管理，消防設(shè)備的維護、保養(yǎng)與更新，治安保衛(wèi)，通過值班、看守、巡邏所進行的防火、防盜、防水以及突發(fā)事件的處理，清掃保潔，庭院綠化，車輛管理等。(2)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，組織或監(jiān)督第一次業(yè)主大會的召開，對選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會登記，對其工作依法進行監(jiān)督。政府的管理面臨一個角色轉(zhuǎn)換的問題，即不再是過去那種行政性、福利性的管理，政府對物業(yè)管理市場的管理應(yīng)該主要立足于宏觀管理，通過法規(guī)來實現(xiàn)管理目標，其基本職能和作用是把物業(yè)管理市場置于法規(guī)監(jiān)督之下，本著疏導(dǎo)的原則為物業(yè)管理市場充分發(fā)揮功能創(chuàng)造有法可依、有紀可守、有章可循的良好的外部環(huán)境，使物業(yè)管理法制化、規(guī)范化?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。，是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的關(guān)鍵。在實際工作中，也可以從縱向與橫向兩個方面進行衡量，縱向衡量就是把企業(yè)管理組織的過去與現(xiàn)在進行比較，反映企業(yè)管理組織的發(fā)展階段與程度；橫向衡量就是把我國小區(qū)物業(yè)管理組織機構(gòu)的現(xiàn)代化程度與同期的行業(yè)內(nèi)、行業(yè)外的先進企業(yè)管理現(xiàn)代化相比較，反映兩者之間的差距，通過對上述三個方面的縱向與橫向的衡量，也能夠從不同側(cè)面看出小區(qū)物業(yè)管理組織現(xiàn)代化的程度。物業(yè)管理現(xiàn)代化不能受傳統(tǒng)觀念的束縛，樹立全新的管理思想是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的根本途徑。就是要運用一系列企業(yè)現(xiàn)代管理必須的管理工具，如先進的監(jiān)控手段、電子計算機、管理信息系統(tǒng)等等。物業(yè)管理現(xiàn)代化的實際意義就在于：首先，它要求管理思想更新。價格是市場的靈魂，沒有權(quán)威的價格機制，就不可能有公正競爭行為，也就不可能有規(guī)范的管理行為。 在上述五種物業(yè)管理服務(wù)的供給主體中，只有第四種比較接近于現(xiàn)實的市場主體。對于已經(jīng)受聘的物業(yè)管理公司來說，競爭也同樣存在。因此，競爭是物業(yè)管理得以生存和發(fā)展的活力所在。一是常規(guī)性的公共服務(wù)，主要有以下幾項：(1)房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；(2)房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理；(4)綠化管理；(5)配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護和安全防范工作； (6)車輛道路管理；(7)公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。(3)委托管理工作范圍。物業(yè)管理企業(yè)是指依法成立，接受委托從事物業(yè)管理活動的企業(yè)。 物業(yè)管理，通常是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。這就必須制定統(tǒng)一的法律、法規(guī)，明確物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范其管理行為，使其置于政府有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督之下。物業(yè)管理屬于國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分類中的第三產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的分支行業(yè)?！踞屃x】 本條規(guī)定了制定物業(yè)管理條例的目的。根據(jù)房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的長期性和我國城市化發(fā)展，可以預(yù)見物業(yè)管理行業(yè)完全可能發(fā)展成為房地產(chǎn)業(yè)中的最大的分支行業(yè)。物業(yè)所有權(quán)人、使用權(quán)人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益得到依法保障，有利于社會主義民主進一步發(fā)展，有利于人民的法制觀念和法律意識水平的提高，有利于城市投資環(huán)境和人民生活環(huán)境的顯著改善。實行物業(yè)管理是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一和同步增長。(二)物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生的依據(jù)：物業(yè)服務(wù)合同。(5)報告制度。物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。這些企業(yè)或附屬政府管理部門，或附屬開發(fā)商，大都帶有一定的壟斷性。因此，競爭的壓力越大，物業(yè)管理公司對其聲譽也就越重視，從而，聘用和改聘作為激勵其約束手段的作用就越大。此外，由于管理服務(wù)的提供基本上是內(nèi)向型的，因此這也就不可能采取企業(yè)化的經(jīng)營方式，有些物業(yè)管理機構(gòu)甚至是在各方面準備不足的情況下，倉促上陣，難免“穿新鞋、走老路”。 國家鼓勵物業(yè)管理依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平第四條 國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平。其次，它是實現(xiàn)組織管理現(xiàn)代化的需要。一切先進的管理方法、手段都要在人的使用下才能發(fā)揮作用。一般情況下，物業(yè)的組織機構(gòu)是否保證了管理現(xiàn)代化的實施，其衡量標準主要包括三個方面：第一，小區(qū)物業(yè)管理組織機構(gòu)的建立，應(yīng)符合管理工作的一般規(guī)律，即是否符合規(guī)范化管理的要求；是否能滿足管理職能間的內(nèi)在聯(lián)系；是否能滿足小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)的特殊要求。在各業(yè)務(wù)職能管理領(lǐng)域中，可以采用如下現(xiàn)代化管理方法：(1)管理決策方法，包括：市場調(diào)查法、預(yù)測法、決策法、維修評估法和信息分析法等。目前，小區(qū)物業(yè)管理人員在綜合管理水平上參差不齊，究其原因主要是由于物業(yè)管理的廣泛性和復(fù)雜性