【正文】 主大會(huì)往往需要通過(guò)執(zhí)行機(jī)構(gòu)來(lái)具體地行使有關(guān)物業(yè)管理事務(wù),因此,在成立業(yè)主大會(huì)的首次會(huì)議上就應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),以使在業(yè)主大會(huì)會(huì)議土業(yè)主作出的各項(xiàng)決定在業(yè)主大會(huì)成立后落到實(shí)處。這種指導(dǎo)主要體現(xiàn)在業(yè)主向政府房地產(chǎn)行政主管部門咨詢召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的法規(guī)政 策、報(bào)告業(yè)主大會(huì)的籌備情況、邀請(qǐng)政府房地產(chǎn)行政主管部門參加首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議等方面,政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)的成立予以指導(dǎo)幫助。3. 業(yè)主大會(huì)的成立應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)。2. 成立業(yè)主大會(huì)也并非業(yè)主惟一可以選擇的自我管理的形式,在只有一個(gè)業(yè)主,或者業(yè)主人數(shù)較少的情況下,業(yè)主完全可以自行或者通過(guò)全體協(xié)商的方式對(duì)共同事項(xiàng)作出決定,沒(méi)有必要成立業(yè)主大會(huì)?！渡钲谑薪?jīng)濟(jì)特 區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》第 9 條規(guī)定 : 住宅區(qū)入住率達(dá)到50%以上或者自第一個(gè)業(yè)主人伙之日起滿兩年的,由政府房地產(chǎn)行政主管部門召集第一次業(yè)主大會(huì)。我國(guó)有些地方對(duì)于業(yè)主大會(huì)的成立都規(guī)定在物業(yè)銷售面積 ( 或者入住率 ) 達(dá)到一定比例或者物業(yè)出售滿一定年限的條件下,由建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)或者政府房地產(chǎn)行政主管部門組織召開(kāi)。第一款是對(duì)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)的規(guī)定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄 市制定。但是,只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。由于我國(guó)不同地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展水平差異性很大,《條例》不宜對(duì)物業(yè)管理區(qū)域 作出統(tǒng)一并具體的規(guī)定,只規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域劃分的具體辦法由 省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)各個(gè)地方的實(shí)際情況制定,但在劃分物業(yè)管理區(qū)域時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,以便于業(yè)主大會(huì)的成立與運(yùn)行,以便于在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施統(tǒng)一的物業(yè)管理。以上情況,在推 進(jìn)物業(yè)管理工作中,需要政府有關(guān)部門依據(jù)實(shí)際情況,制定劃分物業(yè)管理區(qū)域的辦法。但也有少部分在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下建造的舊住宅,在房改售房后,其共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)不明晰,實(shí)施物業(yè)管理時(shí),隨之帶來(lái)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任不明確。第二款是對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的解釋。第一款規(guī)定了一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)數(shù)量的限制。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。廣大業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)的集體決策,以主人公的身份參加管理,集中全體業(yè)主的智慧, 共同創(chuàng)造整潔優(yōu)美、安全舒適、文明健康的物業(yè)環(huán)境。業(yè)主大會(huì)不僅僅要通過(guò)開(kāi)會(huì)對(duì)有關(guān)物業(yè)的共同事項(xiàng)作出決定,更重要的是應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益,這是業(yè)主大會(huì)成立的宗旨所在。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主為實(shí)現(xiàn)自己對(duì)物業(yè)的自我管理, 為對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項(xiàng)作出決定而組成的。業(yè)主大會(huì)成立以后人住的業(yè)主將自動(dòng)成為業(yè)主大會(huì)的成員。只要是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的合法的物業(yè)所有人均享有參加業(yè) 主大會(huì),對(duì)物業(yè)共同事項(xiàng)進(jìn)行管理的權(quán)利。《條例》申業(yè)主大會(huì)制度的建立,吸收了德國(guó)、日本等國(guó)家的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的一些規(guī)定。[釋義] 本條是對(duì)業(yè)主大會(huì)的組成與宗營(yíng)的規(guī)定。第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。有遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境整潔的義務(wù)。有按照物業(yè)本來(lái)的用途和目的使用物業(yè)的義務(wù)。如有配合物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展服務(wù)活動(dòng)的義務(wù)。業(yè)主在享受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)的同時(shí),必須按照合同的約定按時(shí)支付一定的對(duì)價(jià),即繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi),不得無(wú)故拖延和拒交,否則物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法要求其承擔(dān)違約責(zé)任。它是確保物業(yè)管理正常運(yùn)行的必要前提,是物業(yè)管理企業(yè)按合同約定對(duì)房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境衛(wèi)生等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與業(yè)主生活相關(guān)服務(wù)所收取的費(fèi)用。實(shí)際生活中,有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主不繳納或者不及時(shí)繳納專項(xiàng)維修資金導(dǎo)致了物業(yè)的加速老化和毀損,使物業(yè)貶值,并危及到廣大業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全,這種情況必須得到改變。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)關(guān),具體實(shí)施業(yè)主大會(huì)所作出的決定,同時(shí)經(jīng)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)也可以自行作出對(duì)一定物業(yè)管理事項(xiàng)的決定,它所作出的決定業(yè)主同樣應(yīng)該執(zhí)行。每一位業(yè)主都有遵守這些規(guī)章制度的義務(wù)。( 二 ) 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等事項(xiàng), 事關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主通過(guò)締結(jié)業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則來(lái)進(jìn)行自我管理和自我約束,有利于形成良好的物業(yè)管理秩序。每一位業(yè)主都應(yīng)當(dāng)依照業(yè)主公約的規(guī)定行使權(quán)利、履行義務(wù)。權(quán)利和義務(wù)是相對(duì)應(yīng)的,業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有一定權(quán)利的同時(shí)還應(yīng)當(dāng)履行一定的義務(wù)。( 六 ) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。( 四 ) 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金 。( 二 )遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維妒等方面的規(guī)章制度。等等。有對(duì)物業(yè)維護(hù)、使用等方面的規(guī)章制度、各項(xiàng)報(bào)告、提案進(jìn)行審議的權(quán)利。(十) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利除以上權(quán)利外,業(yè)主還享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他方面權(quán)利。因此,專項(xiàng)維修資金的使用和管理,必須受到業(yè)主嚴(yán)格的監(jiān)督,以防止專項(xiàng)維修資金被挪用使其得到合理的使用。但這種使用不能侵害全體業(yè)主的合法權(quán)益,因此,每一個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用的情況享有知情與監(jiān)督的權(quán)利。(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地,與業(yè)主所擁有的物業(yè)不可分割,業(yè)主對(duì)擁有物業(yè)進(jìn)行占有、使用、收益和處分,不可避免地要牽涉到對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用。等等。有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)情況。如業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評(píng)與建議。(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同,為業(yè)主提供服務(wù)的經(jīng)營(yíng)主體,與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關(guān)系的相對(duì)方。等等。有權(quán)查詢業(yè)主委員會(huì)保存的各項(xiàng)檔案文 件。有權(quán)知曉業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作情況。為了防止這種業(yè)主委員會(huì)委員侵害業(yè)主權(quán)益情況的發(fā)生,督促業(yè)主委員會(huì)委員更好地履行職責(zé),保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,應(yīng)當(dāng)保證業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員享有監(jiān)督權(quán)。( 六 ) 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),它的工作直接關(guān)系到每一位業(yè)主的切身利益。業(yè)主委員會(huì)委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生,作為業(yè)主的代言人履行具體職責(zé),為全體業(yè)主服務(wù)。(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),具體執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng),并就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一般性日常事務(wù)作出決定。只要具有業(yè)主身份,就具有參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利。當(dāng)業(yè)主認(rèn)為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,或者認(rèn)為現(xiàn)有業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則有不完善的地方,可以提出自己有關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是 規(guī)范業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系和業(yè)主大會(huì)內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制的基礎(chǔ)性規(guī)約。作為業(yè)主大會(huì)的成員,業(yè)主享有提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利。(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議 .業(yè)主大會(huì)會(huì)議是業(yè)主大會(huì)開(kāi)展工作的基本形式。(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。在物業(yè)管理活動(dòng)中,業(yè)主基于對(duì)房屋的所有權(quán)享有對(duì)物業(yè)和相關(guān)共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。因此,將業(yè)主定義為房屋的所有權(quán)人,并沒(méi)有排除業(yè)主對(duì)與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地?fù)碛械南嚓P(guān)權(quán)利。從《條例》第一章第二條的規(guī)定中可以看出,物業(yè)實(shí)際上指的是房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地, 可以看出,物業(yè)的外延比房屋要廣泛。第一款規(guī)定了業(yè)主的概念。{ 十 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。( 八 ) 對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 。( 六 ) 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作 。( 四 ) 參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議 , 行使投票權(quán) 。（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議 , 并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。鑒于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的重要性,本條例專設(shè)第二章,對(duì)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的權(quán)責(zé)及其運(yùn)行機(jī)制做了明確的規(guī)定。必須建立一種機(jī)制 , 保證對(duì)業(yè)主共同事物作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志,符合全體業(yè)主的共同利益。隨著住房體制改革的不斷深化,房屋主要由國(guó)家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生了根本改變,居民住房自有化率越來(lái)越高,隨之而來(lái)的,單幢建筑物內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人(即多個(gè)業(yè)主)的情況越來(lái)越多。因此 , 公安、民政、物 價(jià)、工商、建設(shè)、規(guī)劃、市政公用等有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照 各自的職責(zé) , 協(xié)同實(shí)施條例。第五十二條規(guī)定公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。 第四十三條規(guī)定縣級(jí)以上政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí) 房地產(chǎn)行政主管部門, 應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。例如,《條例》第二十條規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行,需要主管部門的監(jiān)督管理,也需要相關(guān)部門和單位的大力協(xié)作。需要說(shuō)明的是,這里所稱房地產(chǎn)行政主管部門是一個(gè)籠統(tǒng)和靈活的稱呼,各地房地產(chǎn)行政主管部門的名稱或設(shè)置并不完全相同。本條第二款規(guī)定了地方一級(jí)的物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)。國(guó)家一級(jí)的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)是指國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門,管理職責(zé)是負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?！稐l例》規(guī)定 對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理 , 由各級(jí)政府根據(jù)事權(quán)實(shí)施。[ 釋義 ] 本條是關(guān)于物業(yè)管理監(jiān)督管理體制的規(guī)定。第五條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。至于如何鼓勵(lì),《條例》并沒(méi)有具體的規(guī)定。隨著人們居住環(huán)境智能化、日常生活數(shù)字化的實(shí)現(xiàn),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)融入其中 , 在為業(yè)主(居民)提供傳統(tǒng)服務(wù)的同時(shí),不斷采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提升管理和服務(wù)水平。物業(yè)管理屬于直接介入人民群眾家居生活的服務(wù)性行業(yè)。例如,一些物業(yè)管理企業(yè)率先采用了無(wú)人化管理模式,得到了業(yè)主和社會(huì)的廣泛認(rèn)同。中國(guó)加入世界貿(mào)易組織之后,物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,物業(yè)管理企業(yè)迫切需要從理念上進(jìn)行創(chuàng)新,不斷采用新技術(shù)、新方法來(lái)提高自己的管理服務(wù)水平, 增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力。實(shí)際上,物業(yè)管理是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的活動(dòng)?！踞屃x ] 本條是關(guān)于物業(yè)管理與創(chuàng)新和科技進(jìn)步關(guān)系的規(guī)定,是倡導(dǎo)性條款。鑒于此,《條例》只是提倡而不是強(qiáng)制要求所有業(yè)主均必須通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí),利用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是需要一定成本的,并不是所有業(yè)主都愿意或者有必要支付這筆成本。二是實(shí)踐證明,通過(guò)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)等方式,有利于實(shí)現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙贏的結(jié)果。例如 , 建設(shè)單位往往選擇下屬子公司提供物業(yè)管理服務(wù),結(jié)果經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)價(jià)不符、建管責(zé)任難分等一系列損害業(yè)主權(quán)益的問(wèn)題。本條規(guī)定屬于倡導(dǎo)性規(guī)范,因此,業(yè)主可以采用招標(biāo)投標(biāo)方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè),也可以采取協(xié)議等其他方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè)。而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制為業(yè)主們提供了選擇最佳合作伙伴的機(jī)會(huì)。相對(duì)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域來(lái)說(shuō),業(yè)主選擇哪一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)提供物業(yè)管理服務(wù),完全是一個(gè)市場(chǎng)行為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的最大優(yōu)點(diǎn)在于,可以最大限度地實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì)之間不是依附或隸屬的關(guān)系,而是作為兩個(gè)平等的民事主體。[ 釋義 ] 本條是關(guān)于業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定 , 是倡導(dǎo)性條款。將物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的合同規(guī)定為物業(yè)服務(wù)合同 ( 第三十五條 ) 等。經(jīng)過(guò)反復(fù)討論,《條例》采納了物業(yè)管理?xiàng)l例這一名稱, 同時(shí),《條例》的具體規(guī)定中充分體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的平等關(guān)系,物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供的是物業(yè)服務(wù)這一基本精神?？梢哉f(shuō),這兩種意見(jiàn)是從不同角度闡述了物業(yè)管理的內(nèi)涵,兩者并無(wú)原則分歧。采用物業(yè)管理名稱,有利于物業(yè)管理行業(yè)的國(guó)際間交流,有利于推動(dòng)我國(guó)物業(yè)管理的國(guó)際化進(jìn)程。物業(yè)管理在國(guó)際上已有 100 多年的發(fā)展歷史,物業(yè)管理已成為世界各國(guó)的通用叫法,符合國(guó)際慣例。從中央文件到各地制定的政策法規(guī),均采用物業(yè)管理 這一名稱。物業(yè)管理 這一名稱比較準(zhǔn)確地反映了物業(yè)管理的內(nèi)容。amp。主張物業(yè)管理?xiàng)l例的意見(jiàn)則認(rèn)為:1. 物業(yè)管理區(qū)別于行政管理。在《條 例》制定過(guò)程中,曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)一個(gè)爭(zhēng)議較大的問(wèn)題,就是《條例》究竟應(yīng)該叫物業(yè)管理?xiàng)l例還是物業(yè)服務(wù)條例。《條例》最終采納了第二種意見(jiàn)。如果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動(dòng),那鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動(dòng)將無(wú)法可依。同時(shí),并非只有城市才會(huì)出現(xiàn)物業(yè)管理的需求,對(duì)鄉(xiāng)村也存在。但不可否認(rèn)的是,在一些比較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村,物業(yè)管理活動(dòng)已經(jīng)存在。有意見(jiàn)認(rèn)為,物業(yè)管理在我國(guó)尚處于起步階段,目前階段的物業(yè)管理,基本限于城市之內(nèi),因此,應(yīng)當(dāng)制定城市物業(yè)管理?xiàng)l例。在《條例》起草過(guò)程中, 曾幾易名稱。二是,《條例》的適用范圍,既包括城市,也涵蓋鄉(xiāng)村。例如,在前期物業(yè)管理階段,《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè),而對(duì)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位,就沒(méi)有這一要求( 第二十四條 )。至于兩者的差別,可以通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同來(lái)解決。經(jīng)是調(diào)研和充分的討論,這種意見(jiàn)沒(méi)有被采納。對(duì)于寫字樓、商場(chǎng)等非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng),沒(méi)有專門的法律規(guī)定,實(shí)踐中多是參照居住物業(yè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在《條例》的調(diào)整范圍方面,除了需準(zhǔn)確理解物業(yè)管理的定義外 , 還需明確以下幾點(diǎn) :一是,《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng),也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。除此之外,按照《條例》規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托,為其提供物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有約定的服務(wù)項(xiàng)目(第四十四條)。主要有兩方面 : 一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理 。第三, 物業(yè)管理的內(nèi)容是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)、管理 , 對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系,明確了物業(yè)管理活動(dòng)的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)為業(yè)主提供物業(yè)管理和服務(wù)的,其權(quán)利義務(wù)直接來(lái)自于合同。物業(yè)服務(wù) 合同是