【正文】 , 只有那些擁有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專業(yè)人員,具有先進(jìn)的 管理工具及設(shè)備,建立科學(xué)、規(guī)范的管理措施及工作程序的物業(yè)管理企業(yè),才有能力提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。
　　傳統(tǒng)觀念認(rèn)為,物業(yè)管理的主要內(nèi)容無(wú)非是保潔、保安、綠化、房屋維修等,是一個(gè)技術(shù)含量不高的行業(yè)。
　　第四條 國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法 , 依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。鑒于此,《條例》只是提倡而不是強(qiáng)制要求所有業(yè)主均必須通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí),利用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是需要一定成本的,并不是所有業(yè)主都愿意或者有必要支付這筆成本。二是實(shí)踐證明,通過(guò)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)等方式,有利于實(shí)現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙贏的結(jié)果。例如 , 建設(shè)單位往往選擇下屬子公司提供物業(yè)管理服務(wù),結(jié)果經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)價(jià)不符、建管責(zé)任難分等一系列損害業(yè)主權(quán)益的問(wèn)題。本條規(guī)定屬于倡導(dǎo)性規(guī)范,因此,業(yè)主可以采用招標(biāo)投標(biāo)方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè),也可以采取協(xié)議等其他方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè)。而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制為業(yè)主們提供了選擇最佳合作伙伴的機(jī)會(huì)。相對(duì)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域來(lái)說(shuō),業(yè)主選擇哪一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)提供物業(yè)管理服務(wù),完全是一個(gè)市場(chǎng)行為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的最大優(yōu)點(diǎn)在于,可以最大限度地實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì)之間不是依附或隸屬的關(guān)系,而是作為兩個(gè)平等的民事主體。
　　[ 釋義 ] 本條是關(guān)于業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定 , 是倡導(dǎo)性條款。將物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的合同規(guī)定為物業(yè)服務(wù)合同 ( 第三十五條 ) 等。經(jīng)過(guò)反復(fù)討論,《條例》采納了物業(yè)管理?xiàng)l例這一名稱, 同時(shí),《條例》的具體規(guī)定中充分體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的平等關(guān)系,物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供的是物業(yè)服務(wù)這一基本精神。可以說(shuō),這兩種意見(jiàn)是從不同角度闡述了物業(yè)管理的內(nèi)涵,兩者并無(wú)原則分歧。采用物業(yè)管理名稱,有利于物業(yè)管理行業(yè)的國(guó)際間交流,有利于推動(dòng)我國(guó)物業(yè)管理的國(guó)際化進(jìn)程。物業(yè)管理在國(guó)際上已有 100 多年的發(fā)展歷史,物業(yè)管理已成為世界各國(guó)的通用叫法,符合國(guó)際慣例。從中央文件到各地制定的政策法規(guī),均采用物業(yè)管理 這一名稱。物業(yè)管理 這一名稱比較準(zhǔn)確地反映了物業(yè)管理的內(nèi)容。
　　amp。
　　主張物業(yè)管理?xiàng)l例的意見(jiàn)則認(rèn)為:
　　1. 物業(yè)管理區(qū)別于行政管理。在《條 例》制定過(guò)程中,曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)一個(gè)爭(zhēng)議較大的問(wèn)題,就是《條例》究竟應(yīng)該叫物業(yè)管理?xiàng)l例還是物業(yè)服務(wù)條例?！稐l例》最終采納了第二種意見(jiàn)。如果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動(dòng),那鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動(dòng)將無(wú)法可依。同時(shí),并非只有城市才會(huì)出現(xiàn)物業(yè)管理的需求,對(duì)鄉(xiāng)村也存在。但不可否認(rèn)的是,在一些比較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村,物業(yè)管理活動(dòng)已經(jīng)存在。有意見(jiàn)認(rèn)為,物業(yè)管理在我國(guó)尚處于起步階段,目前階段的物業(yè)管理,基本限于城市之內(nèi),因此,應(yīng)當(dāng)制定城市物業(yè)管理?xiàng)l例。在《條例》起草過(guò)程中, 曾幾易名稱。
　　二是,《條例》的適用范圍,既包括城市,也涵蓋鄉(xiāng)村。例如,在前期物業(yè)管理階段,《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè),而對(duì)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位,就沒(méi)有這一要求( 第二十四條 )。至于兩者的差別,可以通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同來(lái)解決。經(jīng)是調(diào)研和充分的討論,這種意見(jiàn)沒(méi)有被采納。對(duì)于寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng),沒(méi)有專門的法律規(guī)定,實(shí)踐中多是參照居住物業(yè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
　　在《條例》的調(diào)整范圍方面,除了需準(zhǔn)確理解物業(yè)管理的定義外 , 還需明確以下幾點(diǎn) :
　　一是,《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng),也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。
　　除此之外,按照《條例》規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托,為其提供物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有約定的服務(wù)項(xiàng)目(第四十四條)。主要有兩方面 : 一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理 。
　　第三, 物業(yè)管理的內(nèi)容是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)、管理 , 對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系,明確了物業(yè)管理活動(dòng)的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)為業(yè)主提供物業(yè)管理和服務(wù)的,其權(quán)利義務(wù)直接來(lái)自于合同。物業(yè)服務(wù) 合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,交易的進(jìn)行主要通過(guò)合同作為紐帶完成,交易的雙方也即合同的主體。
　　第二 , 物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。換言之 , 是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理,是業(yè)主的權(quán)利?！稐l例》之所以就業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施建筑物管理單獨(dú)立法,是基于這種方式的特殊性。對(duì)建筑物的維修、養(yǎng)護(hù)、管理屬于業(yè)主行使所有權(quán)的體現(xiàn), 對(duì)此, 《中華人民共和國(guó)民法通則》( 以下簡(jiǎn)稱《民法通則》 ) 等法律、法規(guī)已有規(guī)定。當(dāng)然,這并不意味著業(yè)主采用其他方式對(duì)建筑物進(jìn)行管理的行為沒(méi)有法律約束,只不過(guò)《條例》對(duì)其不予規(guī)范而已?！稐l例》調(diào)整的物業(yè)管理 , 僅指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理這種方式。其二是業(yè)主將不同的管理內(nèi)容委托給不同的專業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理。
　　對(duì)于房屋等建筑物的管理,業(yè)主可以根據(jù)不同情況采用不同的方式?！稐l例》名為物業(yè)管理?xiàng)l例,規(guī)定《條例》的調(diào)整范圍,勢(shì)必要明確物業(yè)管理的內(nèi)涵。
　　[釋義]本條是關(guān)于物業(yè)管理定義的規(guī)定。制定條例的目的,也是為了充分發(fā)揮物業(yè)管理制度的積極作用,改善廣大居民的生活、工作環(huán)境。
　　第三,《條例》旨在通過(guò)規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)和維護(hù)業(yè)主和物 業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,使物業(yè)管理發(fā)揮出良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。例如 , 《條例》規(guī)定業(yè)主和使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的 , 從其約定,業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任 ( 第四十二條 )。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體關(guān)系。 強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)違反條例規(guī)定給業(yè)主造成損失的, 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任( 第五十八條、第六十條、第 六十一條、第六十二條)等。例如,《條例》要求建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約 , 不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益(第二十二條)。對(duì)物業(yè)管理立法,自應(yīng)以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益為核心。
　　其次,《條例》旨在通過(guò)規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng), 來(lái)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益?！稐l例》第四章就物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員的資質(zhì)、資格, 物業(yè)服務(wù)合同等作了詳細(xì)規(guī)定,著重規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人