【正文】 不是業(yè)主。 業(yè)主公約，指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。 (1)每一個業(yè)主都有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。而且，如果每個業(yè)主都根據(jù)自己的意愿隨意要求檢查企業(yè)賬目，也會影響物業(yè)管理企業(yè)日常的正常運作。 業(yè)主是作為物業(yè)區(qū)域內(nèi)成員的一名共同締結(jié)或簽署了業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度、業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。各業(yè)主不得隨意改變物業(yè)的使用性質(zhì)，在裝修時不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌，并應(yīng)事先取得物業(yè)管理公司和有關(guān)部門的同意。因此，業(yè)主大會在業(yè)主集體自治管理組織分工體系中居于首要地位。 【釋義】 本條規(guī)定了物業(yè)管理區(qū)域的劃分。例如，上海市房屋土地管理局印發(fā)《關(guān)于 (上海市居住物業(yè)管理條例 )有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》 通知第六條規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域劃定：本條所指的物業(yè)管理區(qū)域范圍劃分，原則上以自然街坊或一個封閉的小區(qū)予以確定。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展應(yīng)當說還處于初級階段，所以政府的監(jiān)督和指 導(dǎo)就變得不可或缺。我國臺灣地區(qū)的《公寓 大廈管理條例》規(guī)定，涉及區(qū)分所有權(quán)人投票表決時，規(guī)定須經(jīng)出席會議業(yè)主一定比例以上人數(shù)及其出席會議業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)一定比例以上通過?！稄V西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》第 ll條“召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會應(yīng)當有過半數(shù)的業(yè)主或者業(yè)主代表出席。對于以上人員，業(yè)主會議有權(quán)依照規(guī)定程序予以罷免。業(yè)主大會認為業(yè)主委員會的決定不當時，可予以撤銷。按照各國物業(yè)管理立法之規(guī)定，業(yè)主可以親自參加業(yè)主團體會議，親自行使表決權(quán)參與待決事項的議決。對于一般決定，是與會業(yè)主的所持投票權(quán)為依據(jù)，而對于特殊決定，是以全體業(yè)主的投票權(quán)為依據(jù)。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)，有義務(wù)組織召開臨時大會。因此條例規(guī)定，業(yè)主大會的召開應(yīng)當通知相關(guān)的居委會。因此，業(yè)主委員會也應(yīng)由業(yè)主大會來選舉產(chǎn)生，反映絕大多數(shù)業(yè)主的意愿。 此種意見認為，業(yè)主委員會是社會團體法人，完全獨立于各個業(yè)主，享有擬制的人格，能夠獨立行使民事權(quán)利，承擔民事責任，也就是說，業(yè)主委員會能有自己完全獨立的意志，可根據(jù)自己的獨立意志獨立行事。及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實施。業(yè)主委員會作為業(yè)主利益的代表者，其委員應(yīng)當具有代表性。召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。業(yè)主委員會并不是業(yè)主自行組建的閑散組織，它有自己的法律地位和法律意義，是一個固定的、有具體法定職責的法律上的組織。業(yè)主委員會是一個物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機構(gòu)，是業(yè)主自我管理、自我教育、自我服務(wù)，實行業(yè)主集體事務(wù)民主制度，辦理本轄區(qū)涉及物業(yè)管理的公共事務(wù)和公益事業(yè)的社會性自治組織。依據(jù)我國《城市居民委員會組織法》之規(guī)定，居民委員會的主要任務(wù)有： (1)宣傳憲法、法律、法規(guī)和國家政策，維護居民的合法權(quán)益，教育居民履行依法應(yīng)盡的義務(wù)，愛護公共財產(chǎn) ，開展多種方式的社會主義精神文明建設(shè)活動； (2)辦理本居民地區(qū)居民的公共事務(wù)和公益事業(yè)。除了定期會議之外，在一定條件下可以召開臨時會議。并且對它們適用不同的表決規(guī)則。 業(yè)主大會的召開，應(yīng)當滿足最低人數(shù)或投票權(quán)的限定，從而盡量體現(xiàn)大多數(shù)人的利益，以保障所作出的決議的科學(xué)性、合理性。由于業(yè)主生活復(fù)雜多變和持續(xù)發(fā)展，因而很難完全預(yù)料可能出現(xiàn)的業(yè)主自治管理的新問題，亦難將業(yè)主會議的職權(quán)列舉周全無遺。 、更換業(yè)主委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。同時，各地方將以物業(yè)建筑面積計算投票權(quán)數(shù)這一標準細化、量化，有利于業(yè)主投票表決時的計票工作，使計票更為便捷。 綜觀各國及地區(qū)的法律規(guī)定，業(yè)主表決權(quán)大致有三種計算方式。業(yè)主大會在充分民主的基礎(chǔ)上集 中全體業(yè)主的共同意志和利益要求，行使本機構(gòu)直管轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理自治規(guī)約訂立權(quán)和決定屬于自治范圍的業(yè)主生活公共事務(wù)及物業(yè)管理公益事業(yè)中的其他重大問題。之所以這樣規(guī)定，是因為各地情況有很大不同。因此，業(yè)主大會基于其性質(zhì)、宗旨、組成 人員、運作機制的不同而區(qū)別于其他對物業(yè)進行管理、指導(dǎo)、監(jiān)督的組織，具有獨立性和不可替代性。業(yè)主大會或者業(yè)主代表會是業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)利的機構(gòu)。業(yè)主公約和物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理規(guī)章中，有大量的不得侵犯其他業(yè)主權(quán)利的規(guī)定，但是，這些規(guī)定當然還有未能詳盡之處，對于它們未明確規(guī)定的，但是可能侵犯業(yè)主權(quán)利的行為，業(yè)主亦不得為之。業(yè)主有權(quán)對享有所有權(quán)的房屋依法出售、贈與、出租、出借、抵押等處分，不受其他業(yè)主、業(yè)主自治機構(gòu)和物業(yè)管理企業(yè)的非法干涉。檢查公司賬目的目的是為了監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)支出的公開性與透明度，檢查其是否符合預(yù)算項目，有沒有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主。同時，業(yè)主享有成為業(yè)主委員會的被選舉權(quán)。 業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對物業(yè)管理的自治權(quán)的業(yè)主自治機構(gòu)。但現(xiàn)在也有越來越多的業(yè)主購買商品房不是為了自己居住，而是為了投資。如某公司支付房款并到房產(chǎn)部門登記后，就成為房產(chǎn)部門所登記的房屋的業(yè)主。房地產(chǎn)行政主管物業(yè)管理的政府管理部門對物業(yè)管理公司進行行政管 理的主要工作有： (1)組織物業(yè)管理公司參加評比； (2)負責物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)審批； (3)對物業(yè)管理人員進行崗位資格培訓(xùn)。 (二 )縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 (3)物資管理法，包括：全面房屋與設(shè)備維修管理、物資的保管、物資質(zhì)量標準等方法。 為實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理的現(xiàn)代化管理內(nèi)容，其途徑是多方面的，一般說，應(yīng)從以下幾個方面人手： ，是實現(xiàn)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)。 物業(yè) 管理作為我國新興的轉(zhuǎn)型性行業(yè)，正在迅速發(fā)展與崛起，它是改革、開放以及建立社會主義市場經(jīng)濟的客觀需要，是我國城鄉(xiāng)住宅房屋管理體制由粗放型管理向集約型與現(xiàn)代化管理轉(zhuǎn)換的客觀需要。在經(jīng)濟信息流通率越高的地方，聲譽與現(xiàn)實情況就越接近，從而聲譽也就越受重視。 物業(yè)管理企業(yè)的方式 —— 市場競爭機制 第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主起草并與物業(yè)管理企業(yè)共同簽署，所以該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達全體業(yè)主的要求。物業(yè)管理的開展，有利于物業(yè)的保值和增值，使住宅區(qū)和廠商辦公區(qū)的環(huán)境以及城市形象都獲得很大改觀，進而吸引 更多的外來投資，發(fā)展城市經(jīng)濟和社會生產(chǎn)力。來源于： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 長期以來，我國沒有一部完整的、系統(tǒng)的物業(yè)管理法律規(guī)范，使得物業(yè)管理工作缺乏依據(jù)，業(yè)主的合法權(quán)益得不到有效保護，極大地阻礙了物業(yè)管理的進一步發(fā)展。因此，物業(yè)管理的有無和好壞，是直接關(guān)系到住宅與房地產(chǎn)業(yè)能否實現(xiàn)社會再生產(chǎn)良性循環(huán)的大問題。業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。 (三 )物業(yè)管理的基本內(nèi)容。在物業(yè)管理市場上，眾多的物業(yè)管理公司都希望能夠被聘用。雙方在完全平等的原則下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各 自的權(quán)利義務(wù)。就是要根據(jù)企業(yè)自身的技術(shù)水平，選用一系列與其相應(yīng)的現(xiàn)代管理方法，如現(xiàn)代經(jīng)營決策方法、計劃管理方法、經(jīng)濟數(shù)學(xué)方法等等。 第三，衡量小區(qū)物業(yè)管理組織機構(gòu)是否現(xiàn)代化的重要標準，就是看物業(yè)管理與服務(wù)，是否達到質(zhì)量優(yōu)，維修工期短，維修成本低，用戶是否滿意；企業(yè)化管理與服務(wù)的整體效益 (即社會效益和企業(yè)效益 )是高還是低，以經(jīng)濟效益的高低可以反映出管理組織是否適應(yīng)管理的要求，也體現(xiàn)著管理組織機構(gòu)發(fā)揮職能作用的程度。只有全面提高管理人員的綜合水平的培訓(xùn)，才有益于小區(qū)物業(yè)全員素質(zhì)的提高，才能保證小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的實現(xiàn)?！冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》明文規(guī)定：“住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負責管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負 責管理。 業(yè)主，從一般意義上是指物業(yè)的所有權(quán)人。公房業(yè)主按中國法律是指國家和集體，但公房業(yè)主狹義僅指國家及其授權(quán)經(jīng)營管理公房的部門或單位；私房業(yè)主按國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》第 2 條第 2 款規(guī)定，僅指個人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房之業(yè)主。 物業(yè)管理是為了全體業(yè)主的利益而產(chǎn)生的。 參加會議權(quán)包括獲得會議通知權(quán)，這就要求會議通知必須充分、明確、按時。對此，業(yè)主們都應(yīng)享有一定的監(jiān)督權(quán)，保護自身的合法權(quán)益。 (4)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用。 業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費用和維修資金是保證物業(yè)區(qū)域獲得正常的管理和維護的條件，各業(yè)主都負有此項義務(wù)。 (一 )業(yè)主大會的組成成員為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主。其成員是對物業(yè)享有所有權(quán)的人，進行的是自我服務(wù)、自我管理、自我協(xié)商、自我約束。按照政府有關(guān)建設(shè)小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)應(yīng)配置居委會、學(xué)校、幼兒園、托兒所、文化活動中心、綜合服務(wù)商店、自行車棚等公共設(shè)施項目。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。這主要是因為有些物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主較少，甚至只有一個業(yè)主，此時，如果法律強制設(shè)立業(yè)主大會顯得并不必要。如《上海市居住物業(yè)管理條例》第 8 條、《浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第 7 條之規(guī)定。 【釋義】 本條規(guī)定了業(yè)主大會的職責。業(yè)主大會賦予業(yè)主委員會行使物業(yè)管理自治職權(quán)的權(quán)利，同時也應(yīng)該監(jiān)督、審核、評議其行使職權(quán)的狀況，進而決定 是否延長其任期或行使撤換其成員的權(quán)利。 業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 召開業(yè)主大會的目的，就是為了形成物業(yè)管理有關(guān)事項的決議。 業(yè)主大會的會議類型及其啟動方式 第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業(yè)主委員會應(yīng)當做好業(yè)主大會會議記錄。在記錄中，應(yīng)當標明會議的時間、場所、議事的內(nèi)容和結(jié)果等。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)、執(zhí)行機構(gòu)，應(yīng)該向業(yè)主大會負責，即應(yīng)向全體業(yè)主負責。 實際上，條例并 沒有明確規(guī)定業(yè)主委員會的法律性質(zhì)，但是通過法律解釋，尤其是通過對業(yè)主委員會的職責的分析，可以判斷業(yè)主委員會的法律性質(zhì)應(yīng)當屬于非法人組織。 業(yè)主委員會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。 【釋義】 本條規(guī)定了本條規(guī)定了業(yè)主委員會的登記備案制度。涉及糾紛訴訟事務(wù)時，應(yīng)由全體業(yè)主授權(quán)于業(yè)主委員會，由其作為全體業(yè)主代表參加民事訴訟活動。同樣，業(yè)主委員會也不應(yīng)被為數(shù)眾多的小業(yè)主所操縱，聯(lián)合抵制、排擠大業(yè)主。會議記錄應(yīng)當妥善的加以保存。 (一 )召開 業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開 15 日以前通知全體業(yè)主。經(jīng) 20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主會議的決議方法，各國立法都實行“多數(shù)決定”原則，但又主要有“普通多數(shù)同意方式”、“特別多數(shù)同意方式”和“一致同意方式”三種決議方法。 (一 )業(yè)主大會會議召開的方式。在業(yè)主大會召開例會時，業(yè)主委員會應(yīng)該進行總結(jié)，作出工作報告，將其所進行的各項自治管理工作向業(yè)主進行詳細的報告，對財務(wù)狀況進行匯總說明，并應(yīng)接受業(yè)主的質(zhì)詢，作出回答。從理論 上講，業(yè)主會議對業(yè)主自治管理事務(wù)的支配具有全權(quán)性，但為求處理自治事務(wù)的工作效率和形成職權(quán)行使的制衡機制，在業(yè)主團體自治組織內(nèi)部有必要分工的存在，因此，業(yè)主會議職權(quán)的行使也有一定的范圍。例如， 2021年 8 月 3 日，上海市房屋土地資源管理局出臺的《加強業(yè)主委員會管理若干規(guī)定》中關(guān)于業(yè)主的表決權(quán)采用的計算方法是：“居住房屋按套計算，每套一票；非居住物業(yè)按建筑面積計算， 100平方米以上的每 100 平方米一票， 100 平方米以下的，每證一票。因此，條例規(guī)定只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。這種小區(qū)大都實行封閉式管理，被稱為封閉小區(qū)。最后，業(yè)主大會具有代表性的特征，業(yè)主大會代表了全體業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權(quán)益。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體，即物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主是業(yè)主大會的組成成員?；诖隧椓x務(wù)，各 業(yè)主應(yīng)負責其名下應(yīng)分擔的管理費及維修、保險等款項，并應(yīng)準時交付。所以，業(yè)主享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用的監(jiān)督權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主的集體委托對業(yè)主所有的物業(yè)進行管理的法律主體，其與業(yè)主處于合約中相對立的另一方，對于物業(yè)管理企業(yè)的各種管理行為，業(yè)主有監(jiān)督的權(quán)利。而投票 權(quán)則是業(yè)主民主權(quán)利的實現(xiàn)。 物業(yè)服務(wù)合同是廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行綜合管理的法律文件。以物業(yè)基本用途不同，可把業(yè)主分為居住物業(yè)的業(yè)主和非居住物業(yè)的業(yè)主。 關(guān)于業(yè) 主的分類如下： ，可以分為自然人業(yè)主和非自然人業(yè)主。 (2)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，組織或監(jiān)督第一次業(yè)主大會的召開，對選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會登記，對其工作依法進行監(jiān)督。 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。在實際工作中，也可以從縱向與橫向兩個方面進行衡量，縱向衡量就是把企