【正文】 金問題 車庫、車位的租售 第四十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在預(yù)售或者現(xiàn)售房屋時一并公布本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫和車位的數(shù)量、售價。 ? 所有商品房前期物業(yè)管理均須招投標(biāo) ） 可以協(xié)議選聘的條件 現(xiàn)行規(guī)定： 1）《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條： 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物 業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方 式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 ? “擅自”的理解： ? 違反法律規(guī)定、 ? 行政部門規(guī)定、 ? 合同的約定 ? “收取未經(jīng)價格主管部門核準(zhǔn)的費(fèi)用”的理解； ? 相關(guān)規(guī)定《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》 第五條 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。 ※ 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè) 服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。 接管項(xiàng)目時杜絕前一個物業(yè)企 業(yè)還沒退出就倉促接管的現(xiàn)象 ※ 2 、誠信記錄的主要內(nèi)容 : 企業(yè)和從業(yè)人員的基本情況、經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目情況、主要業(yè)績及良好行為記錄、違法違規(guī)行為、服務(wù)質(zhì)量問題、不良行為記錄、受到通報獎懲、公眾投訴及處理情況等 ※ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受聘請從事物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與聘請方訂立物業(yè)服務(wù)合同。 ? 業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于 3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 建設(shè)單位用于銷售的車庫、車位，應(yīng)當(dāng)與房屋同步銷售，并在銷售前辦理車庫、車位預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案，但按照規(guī)劃利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置的車庫、車位除外 。 制定實(shí)施細(xì)則：成員組成、召集人、議事內(nèi)容、議事程序、工作要求等 。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 國家提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 誠信 物業(yè)企業(yè)的核心競爭力之一、立身立業(yè)之本，企業(yè)必須以“誠信守信”為 企業(yè)文化的重要組成部分及精神核心 ,為業(yè)主或客戶提供實(shí)實(shí)在在的服務(wù) ,讓他們感到交納的管理費(fèi)享受的服務(wù)有所值而且是超值的 ,講誠信是物業(yè)管理企業(yè)上檔次、上規(guī)模、走品牌化道路的必然要求。 ★ 物業(yè)服務(wù)合同基本要求： 依法訂立、內(nèi)容詳細(xì)、可操作性、 ★ 注意要點(diǎn) : 與商品房買賣合同、（臨時）管理規(guī)約、住戶手冊等文件有機(jī)聯(lián)系 ★ 物業(yè)合同示范文本 : 1）合同示范文本的特點(diǎn)：權(quán)威性、公平性、示范性 2）合同示范文本的適用：參照而又不宜照搬照套，可以根據(jù)具體情況通過補(bǔ)充條款予以完善 物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn) ?第二十六條 物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)符合下列要求 ? （一）按照物業(yè)服務(wù)合同、國家和自治區(qū)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范，實(shí)施物業(yè)服務(wù)； 物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：投標(biāo)書、服務(wù)合同、服務(wù)規(guī)范、服務(wù)承諾 、服務(wù)細(xì)則等 ? 相關(guān)規(guī)定：《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條“ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 ? 業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供誠信記錄。 告知的時間 移交的主體： 業(yè)委會或建設(shè)單位 移交的內(nèi)容 特殊移交方式 ： 提存或移交行政主管 部門 臨時聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情形 ? 第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，業(yè)主大會未及時選聘出新的物業(yè)