【正文】 。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。物業(yè)管理區(qū)域劃定后，區(qū)、縣房管局應在 1： 500 地形國土予以注記。這樣，物業(yè)管理區(qū)域范圍相對穩(wěn)定，有利于業(yè)主自治機構(gòu)和物業(yè)管理公司管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域劃分的標準，而是交由省、自治區(qū)、直轄市制定。這種小區(qū)大都實行封閉式管理，被稱為封閉小區(qū)。自然街 坊是城市建設(shè)中自然形成的相對獨立的居住區(qū)。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。業(yè)主大會也不同于地方政府所設(shè)立的專門負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的行政部門，后者是行政性的管理，起指導作用，不同于業(yè)主大會的自我管理、平等協(xié)商性質(zhì)。最后，業(yè)主大會具有代表性的特征，業(yè)主大會代表了全體業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權(quán)益。其成員在機構(gòu)中的地位是平等的，能夠根據(jù)自己的意愿發(fā)表建議，提出看法、意見等。業(yè)主大會在充分民主的基礎(chǔ)上集中全體業(yè)主的共同意志和利益要求，行使本機構(gòu)直管轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理自治規(guī)約訂立權(quán)，決定屬于自治范圍的業(yè)主生活公共事務及物業(yè)管理公益事業(yè)中的其他重大問題。業(yè)主大會由住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成，業(yè)主代表會由住宅小區(qū)全體業(yè)主推舉的代表組成。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體，即物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主是業(yè)主大會的組成成員。 業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。各業(yè)主處置其所有的單元時，應在規(guī)定的時間內(nèi)將處置的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司，并促使有關(guān)承受人簽署公約附件的承諾書，以確保承受人遵守管理公約的一切條款，受管理公約約束。例如，不得侵害其他業(yè)主的權(quán)利。基于此項義務，各 業(yè)主應負責其名下應分擔的管理費及維修、保險等款項，并應準時交付。如果業(yè)主違反業(yè)主公約等自治性規(guī)范，則應按照自治性規(guī)范中的條款承擔責任；造成其他業(yè)主損失的，應承擔民事賠償責任。 根據(jù)條例的規(guī)定業(yè)主應當承擔的義務主要有： 、執(zhí)行決定的義務，主要包括：遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。除此之外，業(yè)主對走道、門廳等共有部分及根據(jù)同一系列合同出售的小區(qū)內(nèi)的草坪、道路等根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論和法律規(guī)定與其他業(yè)主共同享有所有權(quán)和使用權(quán)。所以，業(yè)主享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用的監(jiān)督權(quán)。 (3)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。所以，業(yè)主并沒有權(quán)利直接檢查物業(yè)管理企業(yè)的財務賬目。業(yè)主作為費用的支付人，有財產(chǎn)監(jiān)督的權(quán)利，但行這些權(quán)利的方式并不是通過業(yè)主私人檢查管理企業(yè)的賬目。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主的集體委托對業(yè)主所有的物業(yè)進行管理的法律主體，其與業(yè)主處于合約中相對立的另一方，對于物業(yè)管理企業(yè)的各種管理行為，業(yè)主有監(jiān)督的權(quán)利。而且，個別委員還可能出于個人利益的考慮，或者是受到了物 業(yè)管理公司一方的賄賂而做出損害業(yè)主公共利益的行為。 監(jiān)督權(quán)的內(nèi)容主要包括：監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用。業(yè)主能夠享有選舉業(yè)主委員會委員的權(quán)利，也決定著業(yè)主自己的意志能否在業(yè)主委員會的工作中得以傳達，從而決定業(yè)主的利益能否充分保護。而投票 權(quán)則是業(yè)主民主權(quán)利的實現(xiàn)。所以，應當賦予業(yè)主享有制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則建議權(quán)。 、業(yè)主大 會議事規(guī)則的建議。 ，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。 物業(yè)服務合同是廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行綜合管理的法律文件。由于我國過去在物業(yè)管理方面的立法不夠完善，并未明確地區(qū)分物業(yè)所有權(quán)人與使用權(quán)人對物業(yè)所享有的不同權(quán)利和承擔的不同義務，有的規(guī)范性文件中還籠統(tǒng)地僅使用了“物業(yè)的權(quán)利人”這樣的稱謂，使得業(yè)主和物業(yè)的使用人在概念上有些界限不清，二者的 權(quán)利義務也未能很好地分清。除此之外，物業(yè)的實際使用人還可能是尚 未出售的公有住房的使用人。一般而言，物業(yè)管理只涉及到業(yè)主與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務，而不涉及使用人。以物業(yè)基本用途不同，可把業(yè)主分為居住物業(yè)的業(yè)主和非居住物業(yè)的業(yè)主?，F(xiàn)實上生活中絕大部分住宅都有是由家庭擁有，而房屋產(chǎn)權(quán)證上常常只有一個自然人作為所有權(quán)人，從形式上來說，這項物業(yè)的業(yè)主是獨立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，但實質(zhì)上這項物業(yè)的業(yè)主是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。第一，可以從形式上進行區(qū)分，也就是從房屋的產(chǎn)權(quán)證上進行區(qū)分。 所謂非自然人業(yè)主，就是指擁有對物業(yè)的所有權(quán)的是自然人以外的主體，包括法人和非法人組織。 關(guān)于業(yè) 主的分類如下： ，可以分為自然人業(yè)主和非自然人業(yè)主。 【釋義】 本條主要規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利。物業(yè)管理包括基本業(yè)務、專項業(yè)務、特色業(yè)務和經(jīng)營業(yè)務，具體包括房屋建筑的維護、修繕與改造，物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護、保養(yǎng)與更新，相關(guān)場地的維護與管理，消防設(shè)備的維護、保養(yǎng)與更新，治安保衛(wèi)，通過值班、看守、巡邏所進行的防火、防盜、防水以及突發(fā)事件的處理，清掃 保潔，庭院綠化，車輛管理等。物業(yè)管理工作應在房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導下進行。 (2)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，組織或監(jiān)督第一次業(yè)主大會的召開，對選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會登記，對其工作依法進行監(jiān)督。詳述如下： 。 政府的管理面臨一個角色轉(zhuǎn)換的問題，即不再是過去那種行政性、福利性的管理，政府對物業(yè)管理市場的管理應該主要立足于宏觀管理，通過法規(guī)來實現(xiàn)管理目標，其基本職能和作用是把物業(yè)管理市場置于法規(guī)監(jiān)督之下，本著疏導的原則為物業(yè)管理市場充分發(fā)揮功能創(chuàng)造有法可依、有紀可守、有章可循的良好的外部環(huán)境，使物業(yè)管理法制化、規(guī)范化。村鎮(zhèn)建設(shè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)的職能部門，因此從全國范圍來講，建設(shè)部是物業(yè)管理的行政管理部門。 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。而我國小區(qū)物業(yè)管理起步較晚。 ，是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的關(guān)鍵。 (2)計劃管理法，包括：全面計劃管理、網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)、維修投入產(chǎn)出等方法。在實際工作中，也可以從縱向與橫向兩個方面進行衡量，縱向衡量就是把企業(yè)管理組織的過去與現(xiàn)在進行比較，反映企業(yè)管理組織的發(fā)展階段與程度；橫向衡量就是把我國小區(qū)物業(yè)管理組織機構(gòu)的現(xiàn)代化程度與同期的行業(yè)內(nèi)、行業(yè)外的先進企業(yè)管理現(xiàn)代化相比較，反映兩者之間的差距，通過對上述三個方面的縱向與橫向的衡量，也能夠從不同側(cè)面看出小區(qū)物業(yè)管理組織現(xiàn)代化的程度。最終能促進物業(yè)的管理與發(fā)展。物業(yè)管理現(xiàn)代化不能受傳統(tǒng)觀念的束縛，樹立全新的管理思想是實現(xiàn) 物業(yè)管理現(xiàn)代化的根本途徑。管理人才現(xiàn)代化就是要培訓和造就一大批掌握現(xiàn)代管理藝術(shù)，具有指揮才能、參謀才能、監(jiān)督、執(zhí)行才能和各種專業(yè)知識的現(xiàn)代管理人才。就是要運用一系列企業(yè)現(xiàn)代管理必須的管理工具，如先進的監(jiān)控手段、電子計算機、管理信息系統(tǒng)等等。就是根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)組織原則，建立和完善企業(yè)管理體 制 ,設(shè)置和選擇管理組織機構(gòu)，目的是提高工作效率，適應房地產(chǎn)物業(yè)管理需要。物業(yè)管理現(xiàn)代化的實際意義就在于： 首先，它要求管理思想更新。 【釋義】 本條是關(guān)于國家鼓勵物業(yè)管理依靠科技進步提高管理和服務水平的規(guī)定。價格是市場的靈魂，沒有權(quán)威的價格機制，就不可能有公正競爭行為，也就不可能有規(guī)范的管理行為。從物業(yè)管理的發(fā)展歷程考察，物業(yè)管理逐步走向市場化、專業(yè)化、規(guī)范化是其必然的發(fā)展趨勢，那種隸屬于開發(fā)商或由房管所派生出來的物業(yè)管理企業(yè)會因先天下不足而愈來愈不適應社會的發(fā)展和業(yè)主的需要，因此，提高物業(yè)管理水平，培育和建立物業(yè)管理的有形市場，從而使物業(yè)管理形成良好的市場競爭，走市場化的道路，還亟待培育市場競爭主體。 在上述五種物業(yè)管理服務的供給主體中，只有第四種比較接近于現(xiàn)實的市場主體。當然，物業(yè)管理公司對聲譽的重視，還取決于另一個因素，即聲譽的“質(zhì)量”，或者說，聲譽所反映的實際情況的準確程度。對于已經(jīng)受聘的物業(yè)管理公司來說，競爭也同樣存在。這不僅使其管理難以達到專業(yè)化、社會化、規(guī)范化的要求，如果長期下去，還會因行業(yè)本身缺乏活力而衰竭不振，因此，打破這種由主管部門或開發(fā)單位指定“終身制”物業(yè)管理者的模式，是物業(yè)管理市場發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。因此，競爭是物業(yè)管理得以生存和發(fā)展的活力所在。同時，根據(jù)自身的能力和業(yè)主的要求，確定第二、第三大類中的具體服務項目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機制和服務方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務工作，并不斷拓展其廣度和深度。一是常規(guī)性的公共服務，主要有以下幾項： (1)房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督； (2)房屋設(shè)備、設(shè)施的管理； (3)環(huán)境衛(wèi)生的管理； (4)綠化管理；(5) 配 合 公 安 和 消 防 部 門 做 好 住 宅 區(qū) 內(nèi) 公 共 秩 序 維 護 和 安 全 防 范 工 作 ； (6)車輛道路管理； (7)公眾代辦性質(zhì)的服務。業(yè)主委員會要求物業(yè)管理企業(yè)定期報告工作，定期公布賬目，接受全體業(yè)主監(jiān)督。(3)委托管理工作范圍。 物業(yè)服務合同是廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行綜合管理的法律文件。物業(yè)管理企業(yè)是指依法成立，接受委托從事物業(yè)管理活動 的企業(yè)。 關(guān)于物業(yè)管理的基本內(nèi)涵可從以下幾個方面作出分析： (一 )物業(yè)管理關(guān)系的主體：業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)管理，通常是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用 人提供綜合性的有償服務。物業(yè)管理法規(guī)依據(jù)民法基本原則，平等地保護物業(yè)管理活動當事人各方的合法權(quán)益，同時貫徹財產(chǎn)所有者主權(quán)原則，法定和保障業(yè)主團體和物業(yè)使用權(quán)人對物業(yè)管理的民主權(quán)利，促進了社會主義民主在社會管理、經(jīng)濟管理事務中的發(fā)展，也增強了人民特別是城市居民依法辦事、信守合同的法律觀念。這就必須制定統(tǒng)一的法律、法規(guī)，明確物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務，規(guī)范其管理行為，使其置于政府有關(guān)部門和業(yè)主 的監(jiān)督之下。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程的最后一個環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到業(yè)主和使用人的切身利益。 物業(yè)管理屬于國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分類中的第三產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的分支行業(yè)。 隨著物業(yè)管理在我國的迅速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理中的問題也層出不窮。 【釋義】 本條規(guī)定了制定物業(yè)管理條例的目的。 根據(jù)該條例的規(guī)定，制定該條例的目的主要有以下兩個方面： (一 ) 規(guī)范物業(yè)管理活動。根據(jù)房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的長期性和我國城市化發(fā)展，可以預見物業(yè)管理行業(yè)完全可能發(fā)展成為房地產(chǎn)業(yè)中的最大的分支行業(yè)。 目前，盡管有的省、市已出臺了有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)，如廣東、上海、北京等地都發(fā)布了省 (市 )物業(yè)管理條例或辦法，但由于全國缺乏統(tǒng)一的法律、法規(guī)作為依據(jù)，眾多物業(yè)管理公司的管理行為千差萬別，樓宇買賣糾紛中，因“物業(yè)管理”引發(fā)的案件日漸上升。 物業(yè)所有權(quán)人、使用權(quán)人、物業(yè)管 理企業(yè)的合法權(quán)益得到依法保障，有利于社會主義民主進一步發(fā)展，有利于人民的法制觀念和法律意識水平的提高，有利于城市投資環(huán)境和人民生活環(huán)境的顯著改善。 【釋義】 本條規(guī)定了物業(yè)管理的基本內(nèi)涵。實行物業(yè)管理是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社 會、經(jīng)濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一和同步增長。 物業(yè)管理的經(jīng)營人主要是企業(yè)。 (二 )物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生的依據(jù)：物業(yè)服務合同。 (2)委托管理決議及管理企業(yè)，闡明業(yè)主委員會經(jīng)過討論研究，最后做出決議。 (5)報告制度。 物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務的性質(zhì)和提 供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。 物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物 ，而市場經(jīng)濟的主要特征就是通過公開、公平、公正的競爭，達到買賣雙方等價交換的目的。這 些企業(yè)或附屬政府管理部門，或附屬開發(fā)商，大都帶有一定的壟斷性。正是由于這種競爭的存在，業(yè)主可以較為自由地對物業(yè)管理公司進行選擇，它可以聘用，也可以不聘用 某一物業(yè)管理公司。因此，競爭的壓力越大，物業(yè)管理公司對其聲譽也就越重視，從而，聘用和改聘作為激勵其約束手段的作用就越大。這就是物業(yè)管理市場化的真正動因所在。此外，由于管理服務的提供基本上是內(nèi)向型的，因此這也就不可能采取企業(yè)化的經(jīng)營方式，有些物業(yè)管理 機構(gòu)甚至是在各方面準備不足的情況下，倉促上陣，難免“穿新鞋、走老路”。 (2)確立價格機制的權(quán)威，規(guī)范物業(yè)管理行為。 國家鼓勵物業(yè)管理依靠科技進步提高管理和服務水平 第四條 國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。物業(yè)管 理現(xiàn)代化，是指在物業(yè)及其物業(yè)管理中，以現(xiàn)代技術(shù)創(chuàng)新和科學管理為宗旨，運用現(xiàn)代化管理手段，使物業(yè)的硬件與軟件管理，走向科學化、制度化與規(guī)范化管理的活動過程。