【正文】 速發(fā)展與崛起，它是改革、開放以及建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀需要，是我國(guó)城鄉(xiāng)住宅房屋管理體制由粗放型管理向集約型與現(xiàn)代化管理轉(zhuǎn)換的客觀需要。當(dāng)然，確立價(jià)格機(jī)制的權(quán)威，并不是要政府部門去制定一個(gè)強(qiáng)制執(zhí)行的價(jià)格水平，而是指由市場(chǎng)定價(jià)。 (1)促使物業(yè)管理企業(yè)能夠正視競(jìng)爭(zhēng)，通過招標(biāo)一投標(biāo)方式，接受業(yè)主委員會(huì)的聘請(qǐng)。也就是說，它基本上是一種企業(yè)化、社會(huì)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。在經(jīng)濟(jì)信息流通率越高的地方，聲譽(yù)與現(xiàn)實(shí)情況就越接近，從而聲譽(yù)也就越受重視。聘用和改聘對(duì)物業(yè)管理公司的激勵(lì)約束作用是通過其聲譽(yù)發(fā)生的。 物業(yè)管理呼喚競(jìng)爭(zhēng)，這里的競(jìng)爭(zhēng)主要是指物業(yè)管理市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)。然而，縱觀我國(guó)目前的物業(yè)管理，在許多地方尚未形成完善的市場(chǎng)機(jī)制，物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)的獲得并沒有通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而輕易獲取，普遍存在著誰(shuí)開發(fā)誰(shuí)管理的狀況。 物業(yè)管理企業(yè)的方式 —— 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 第三條 國(guó)家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。二是針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)： (1)日常生活類； (2)商業(yè)服務(wù)類； (3)文化、教育、衛(wèi)生、體育類； (4)金融服務(wù)類； (5)經(jīng)紀(jì)代理中介服 務(wù)； (6)社會(huì)福利類。其他如保密條款、違約責(zé)任、續(xù)約條件與方法、爭(zhēng)議的解決等等。如保安、綠化、衛(wèi)生、清潔、維修保養(yǎng)、財(cái)務(wù)管理、管理費(fèi)及維修基金的安排使用，有關(guān)健身、娛樂及商業(yè)設(shè)施等。物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主起草并與物業(yè)管理企業(yè)共同簽署，所以該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達(dá)全體業(yè)主的要求。物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立，既要符合法律規(guī)定的有關(guān)企業(yè)設(shè)立的一般標(biāo)準(zhǔn)，又要滿足針對(duì)物業(yè)管理的所設(shè)定的特殊條件。 業(yè)主既是業(yè)主個(gè)體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團(tuán)體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體。物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理。物業(yè)管理的開展，有利于物業(yè)的保值和增值，使住宅區(qū)和廠商辦公區(qū)的環(huán)境以及城市形象都獲得很大改觀，進(jìn)而吸引 更多的外來投資，發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生產(chǎn)力。 物業(yè)管理法規(guī)一方面明確要求房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)就應(yīng)全盤考慮以后的物業(yè)管理問題，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)中認(rèn)真聽取物業(yè)管理公司或物業(yè)管理咨詢服務(wù)單位的意見，預(yù)先完善物業(yè)的配套設(shè)施和預(yù)留物業(yè)管理所需用房，賦予物業(yè)管理公司在開發(fā)的房地產(chǎn)竣工時(shí)參與驗(yàn)收權(quán)，從而保障物業(yè)管理良性運(yùn)行的必要前提條件；另一方面，明確房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主和物業(yè)使用人三方面在物業(yè)管理方面的各自地位、權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任關(guān)系，鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)擇聘物業(yè)管理企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理行為，推行前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理服務(wù)委托合同、業(yè)主公約及其 他種類物業(yè)管理規(guī)約的示范文本，加強(qiáng)歸口主要管理部門的行政指導(dǎo)和監(jiān)督，從而保 證物業(yè)管理效果符合法規(guī)、合同、規(guī)約的要求，最終產(chǎn)生增強(qiáng)人們放心購(gòu)房、寬心用房、歡迎物業(yè)管理解除后顧之憂的信念等有利于貨幣化分房政策實(shí)施、閑置房銷售、物業(yè)管理普遍化的社會(huì)效應(yīng)，促進(jìn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其第三級(jí)消費(fèi)環(huán)節(jié)市場(chǎng) —— 物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的正常穩(wěn)定。如果沒有良好的物業(yè)管理，開發(fā)商建造的房屋品質(zhì)再好也可能出現(xiàn)銷售 問題，業(yè)主買的嶄新的房屋不久就可能會(huì)破舊不堪，人們的生活和工作環(huán)境也會(huì)日趨惡化。物業(yè)管理企業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)的產(chǎn)生和發(fā)展，必然導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)，早在 1993 年成立的“深圳市物業(yè)管 倍訊易 理協(xié)會(huì)”就反映了這一趨向。來源于： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 長(zhǎng)期以來，我國(guó)沒有一部完整的、系統(tǒng)的物業(yè)管理法律規(guī)范，使得物業(yè)管理工作缺乏依據(jù)，業(yè)主的合法權(quán)益得不到有效保護(hù)，極大地阻礙了物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展。 物業(yè)管理?xiàng)l例釋義 制定物業(yè)管理?xiàng)l例的目的 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。因此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱條例 )的出臺(tái)就具有極為重要的意義。到 1999 年底，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模，就業(yè)人數(shù)與日俱增，整體素質(zhì)相對(duì)提高。因此，物業(yè)管理的有無和好壞，是直接關(guān)系到住宅與房地產(chǎn)業(yè)能否實(shí)現(xiàn)社會(huì)再生產(chǎn)良性循環(huán)的大問題。 (二 )明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。 物業(yè)管理的基本內(nèi)涵 第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。按照社會(huì)產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，這種高度統(tǒng)一的管理、全方位多層次的服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體、寓經(jīng)營(yíng)與管理于服務(wù)之中的物業(yè)管理是一種服務(wù)性行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是遵照國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和 先進(jìn)維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理物業(yè)，妥善處理業(yè)主投訴，有效地維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主和使用人創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的居住和工作環(huán)境。物業(yè)服務(wù)合同主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容： (1)確定所管理的物業(yè)，闡明管理物業(yè)座落何處，產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所 有。 (4)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的聯(lián)合會(huì)議制度，由物業(yè)企業(yè)定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告并討論重大管理事項(xiàng)。 (三 )物業(yè)管理的基本內(nèi)容。三是委托性的特約服務(wù)。 【釋義】 本條規(guī)定了國(guó)家提倡的選擇物業(yè)管理企業(yè)的方式，即市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。從 El前的物業(yè)管理實(shí)踐來看，能夠提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)的組建形式大致有以下幾種：一是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的子公司，占現(xiàn)有這類公司的大多數(shù)；二是由房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所 (站 )轉(zhuǎn)變而來；三是大中型企業(yè)單位組建的；四是社會(huì)上 自發(fā)成立的；五是由街道辦事處組建的。在物業(yè)管理市場(chǎng)上，眾多的物業(yè)管理公司都希望能夠被聘用。一般而言，業(yè)主在決定是否聘用某家物業(yè)管理公司時(shí)，主要就是考察它過去的業(yè)績(jī)，即其聲譽(yù)。正是因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī) 制對(duì)于解決代理關(guān)系下形成的動(dòng)力問題和短期行為問題是一種行之有效的手段，所以，物業(yè)管理的市場(chǎng)化對(duì)物業(yè)管理的健康發(fā)展有著非常重要的意義。其余四種，基本上沒有向社會(huì)化轉(zhuǎn)變，絕大部分的管理服務(wù)是為自己提供的，組建目的并不是為了通過提供管理服務(wù)來獲取盈利。雙方在完全平等的原則下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各 自的權(quán)利義務(wù)。政府主管部門只需根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)的原則進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。因而，其管理與服務(wù)職能的發(fā)揮，必須最大限度地使用現(xiàn)代化手段，如科技創(chuàng)新手段、計(jì)算機(jī)管理手段等，去實(shí)施硬件 (如房屋、設(shè)備與設(shè)施等 )和軟件 (如產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍、組織制度、管理方法等 )的科學(xué)管理，通過內(nèi)部不同層次的管理活動(dòng)，進(jìn)而達(dá)到科學(xué)化、制度化與規(guī)范化管理以及管理層與作業(yè)層人員素質(zhì)不斷提高的目的，即實(shí)現(xiàn)管理現(xiàn)代化，從而不斷提 高物業(yè)服務(wù)水平。也就是說要打破傳統(tǒng)的行政福利性的房產(chǎn)管理理念，樹立起社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)管理新思想、新觀念。就是要根據(jù)企業(yè)自身的技術(shù)水平，選用一系列與其相應(yīng)的現(xiàn)代管理方法，如現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)決策方法、計(jì)劃管理方法、經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)方法等等。人才現(xiàn)代化是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化實(shí)現(xiàn)的根本。 要實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化，首先要轉(zhuǎn)變思想觀念，即從傳統(tǒng)的行政性福利性的房管模式向社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的經(jīng)營(yíng)型現(xiàn)代化管理模式轉(zhuǎn)變。 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)代化，就是按照現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展要求，不斷地調(diào)整、完善企業(yè)化管理組織，使其達(dá)到管理與服務(wù)的同步發(fā)展。 第三，衡量小區(qū)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)是否現(xiàn)代化的重要標(biāo)準(zhǔn)，就是看物業(yè)管理與服務(wù)，是否達(dá)到質(zhì)量?jī)?yōu)，維修工期短，維修成本低，用戶是否滿意；企業(yè)化管理與服務(wù)的整體效益 (即社會(huì)效益和企業(yè)效益 )是高還是低，以經(jīng)濟(jì)效益的高低可以反映出管理組織是否適應(yīng)管理的要求，也體現(xiàn)著管理組織機(jī)構(gòu)發(fā)揮職能作用的程度。 現(xiàn)代管理方法的種類很多，對(duì)于小區(qū)物業(yè)管理來說，現(xiàn)代管理方法在各業(yè)務(wù)職能管理領(lǐng)域的應(yīng)用是比較重要的，因?yàn)樗兄诟鲗I(yè)人員根據(jù)實(shí)際工作需要，有重點(diǎn)地學(xué)習(xí)和掌握與本職能管理有關(guān)的現(xiàn)代管理方法，便于有關(guān)部門組織現(xiàn)代管理方法的培訓(xùn)，還有利于現(xiàn)代管理方法按職能配套應(yīng)用，以便更好地發(fā)揮職能作用。 (4)理財(cái)方法，包括： 全面經(jīng)濟(jì)核算、目標(biāo)成本、價(jià)值工程等方法。管理人才的現(xiàn)代化，從管理者個(gè)體來說，主要包括：管理人員的素質(zhì)、能力、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面的優(yōu)化，以適應(yīng)企業(yè)管理現(xiàn)代化的要求。只有全面提高管理人員的綜合水平的培訓(xùn)，才有益于小區(qū)物業(yè)全員素質(zhì)的提高，才能保證小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)。 (一 )全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng) 的監(jiān)督管理工作由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)。 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門主要包括省、市、縣等房地產(chǎn)行政主管部門。指導(dǎo)、幫助和監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作； (3)指導(dǎo)和幫助業(yè)主委員會(huì)工作； (4)協(xié)調(diào)、解決物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)作中出現(xiàn)的情況和問題?！冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》明文規(guī)定：“住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù) 責(zé)管理。 。 。 業(yè)主的權(quán)利 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì) 第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 業(yè)主，從一般意義上是指物業(yè)的所有權(quán)人。如果買房人支付房款并未登記，不能稱為房屋的業(yè)主。 ，可以分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主和共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證書上寫明房屋產(chǎn)權(quán)是共有的，那么房屋產(chǎn)權(quán)證標(biāo)明的這些個(gè)所有人就是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。公房業(yè)主按中國(guó)法律是指國(guó)家和集體，但公房業(yè)主狹義僅指國(guó)家及其授權(quán)經(jīng)營(yíng)管理公房的部門或單位；私房業(yè)主按國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第 2 條第 2 款規(guī)定，僅指?jìng)€(gè)人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房之業(yè)主。以業(yè)主資格取得先后次序和依據(jù)不同，可以把業(yè)主分成原始業(yè)主 (主要指新建物業(yè)的業(yè)主 )、繼受業(yè)主 (主要指購(gòu)買物業(yè)人 )和準(zhǔn)業(yè)主 (主要指依法視為業(yè)主的業(yè)委會(huì)和物業(yè)使用權(quán)合法持有人 )三類。這部分業(yè)主在購(gòu)買了房屋之后即將所購(gòu)房屋出租他人使用。物業(yè)的使用人是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。 物業(yè)管理是為了全體業(yè)主的利益而產(chǎn)生的。而業(yè)主之所以要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，最主要的目的是接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利應(yīng)當(dāng)由業(yè)主享有，以便能夠及時(shí)解決有關(guān)業(yè)主公共利益的問題。而業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是有關(guān)業(yè)主大會(huì)召開時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的會(huì)議程序、決議通過的要求等有關(guān)規(guī)則。 參加會(huì)議權(quán)包括獲得會(huì)議通知權(quán)，這就要求會(huì)議通知必須充分、明確、按時(shí)。 業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。被選舉權(quán)是指業(yè)主作為物業(yè)自治管理組織的成員，有被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主的自治機(jī)構(gòu)，代表的應(yīng)該是業(yè)主的共同利益，其決議和行事都應(yīng)貫徹這一宗旨。對(duì)此，業(yè)主們都應(yīng)享有一定的監(jiān)督權(quán)，保護(hù)自身的合法權(quán)益。業(yè)主如對(duì)某職員的工作 不滿，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)提出，由管理企業(yè)采取適當(dāng)?shù)奶幚泶胧?。但是，物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)賬目除了應(yīng)該對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)外，仍有自己各種經(jīng)濟(jì)上的合法運(yùn)作。業(yè)主要行使此項(xiàng)監(jiān)督權(quán)，檢查物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)支出情況，應(yīng)該向業(yè)主委員會(huì)提出請(qǐng)求，由業(yè)主委員會(huì)委托專業(yè)事務(wù)所來檢查。 (4)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。 業(yè)主的權(quán)利可能還會(huì)在其他法律、法規(guī)中作出規(guī)定，對(duì)于這些權(quán)利業(yè)主也當(dāng)然享有。 業(yè)主的義務(wù) 第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)： (一 )遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； (二 )遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī) 章制度； (三 )執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定； (四 )按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； (五 )按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； (六 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)約中，采取的是多數(shù)通過原則，即只要集體中多數(shù)成員達(dá)成了一致意見，規(guī)約就合法生效了，并且對(duì)于所有的成員都產(chǎn)生一致的約束力，少數(shù)表示反對(duì)的成員也必須放棄自己的異議，共同遵守這一協(xié)議。 業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和維修資金是保證物業(yè)區(qū)域獲得正常的管理和維護(hù)的條件，各業(yè)主都負(fù)有此項(xiàng)義務(wù)。 、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。又例如維護(hù)公共利益的義務(wù)。各業(yè)主在使用共用地方及設(shè)施時(shí)，不得損害、阻塞或堵塞公用地方及設(shè)施，不得在共同地方及設(shè)施之內(nèi)做出任何對(duì)其他業(yè)主及樓宇使用都構(gòu)成滋擾、不方便或者損害的行為。 (一 )業(yè)主大會(huì)的組成成員為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主。部分省市除了規(guī)定全體業(yè)主大會(huì)之外，還對(duì)業(yè)主成員過多的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以成立業(yè)主代表大會(huì)。” (二 )業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。 業(yè)主大會(huì)是由業(yè)主自行組成的維護(hù)物業(yè)整體利益的組織，其應(yīng)具有民主性、自治性、代表性的特征。其成員是對(duì)物業(yè)享有所有權(quán)的人，進(jìn)行的是自我服務(wù)、自我管理、自我協(xié)商、自我約束。 業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)的管理與公共