【正文】 行為以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、職責、運作，保護業(yè)主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件，國務院特制定物業(yè)管理條例。物業(yè)應是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一?！窠庾x與應用物業(yè)，主要是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其配套的設施設備和場地。舊的《物業(yè)管理條例》規(guī)定的重大事項中沒有關于業(yè)主改建、重建建筑物及其附屬設施的內(nèi)容，新的條例根據(jù)《物權法》的規(guī)定增加了這一事項，業(yè)主在表決改建、重建建筑物及其附屬設施的時候也作為一個重大事項，按照面積、人數(shù)雙三分之二原則進行表決。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。比如制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)等這些根據(jù)舊的《物業(yè)管理條例》需要特別多數(shù)的表決，即必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權三分之二以上投票權的業(yè)主的認可才可以最終得出決議的事項，根據(jù)新修訂的《物業(yè)管理條例》為了使表決更具有可操作性降低了表決比例，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可得出決議。第三，嚴格專項維修資金使用條件。稱謂上的改變，意味著新的《物業(yè)管理條例》更強調(diào)業(yè)主自治管理和物業(yè)服務。與《物業(yè)管理條例》配套的《業(yè)主大會規(guī)程》、《業(yè)主臨時公約(示范文本)》、《前期物業(yè)服務合同(示范文本)》、《物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》、《住宅專項維修資金管理辦法》及《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等示范文本也已經(jīng)陸續(xù)公布施行。隨著物業(yè)管理在我國的迅速發(fā)展，物業(yè)服務企業(yè)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理中的問題也層出不窮。 2．條文解讀精煉 叢書各分冊將重難點法條以【解讀與應用】形式進行闡釋，注釋內(nèi)容均是從全國人大常委會法制工作委員會、國務院法制辦公室等對條文的權威解讀中精選、提煉而來，簡單明了、通俗易懂，并突出百姓日常生活中經(jīng)常遇到的糾紛與難題，這是其他釋義類圖書所沒有的。147 / 147 出 版 說 明 “法律法規(guī)新解讀”叢書是一套實用型法規(guī)匯編，目的在于為讀者運用法律維護權利和利益提供易懂易用的工具。3．關聯(lián)法規(guī)檢索 叢書各分冊除了精選與主體法相關聯(lián)的法律規(guī)定外，還在主體法中以【關聯(lián)參見】的方式鏈接重要條文，并標注條文所在頁碼(如“P42”即為第42頁)，以此最大限度地提高法規(guī)的即查即用性?！段飿I(yè)管理條例》于2003年9月1日開始施行，2007年8月26日，國務院對《物業(yè)管理條例》進行了修訂，新條例于2007年10月1日起施行?！段飿I(yè)管理條例》共7章，70條。從物業(yè)管理轉(zhuǎn)變到物業(yè)服務，突出了服務意識，也使業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)雙方關系的定位更加準確。以前是按照投票權數(shù)．按照面積的套數(shù)為依據(jù)，現(xiàn)在加入了投票的人數(shù)的要求。第五，通過起訴可撤銷業(yè)委會決定。”業(yè)主可以個人名義對業(yè)委會的決定進行起訴，只要有不合理的地方，都有權提出申請。法律要點法條頁碼物業(yè)管理《物業(yè)管理條例》第2條第4頁業(yè)主《物業(yè)管理條例》第7條第15頁管理規(guī)約《物業(yè)管理條例》第17條第32頁業(yè)主大會《物業(yè)管理條例》第1014條第1820條《業(yè)主大會規(guī)程》第9條第20頁26頁第3437頁第146頁臨時管理規(guī)約《物業(yè)管理條例》第22條第41頁前期物業(yè)服務合同《物業(yè)管理條例》第21條第226條第39頁第448頁物業(yè)服務收費明碼標價《物業(yè)管理條例》第41條《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》第6條第75頁第229頁物業(yè)服務企業(yè)《物業(yè)管理條例》第32條第339條第57頁第672頁物業(yè)服務合同《物業(yè)管理條例》第35條第39條第63頁第72頁目 錄物業(yè)管理條例解讀與應用3第一章 總 則3 第一條【立法宗旨】4 第二條【物業(yè)管理定義】[物業(yè)服務企業(yè)][物業(yè)管理]7 第三條【選擇物業(yè)服務企業(yè)的方式】8 第四條【物業(yè)管理發(fā)展的途徑】8 第五條【物業(yè)管理的監(jiān)管機關】9 第二章業(yè)主及業(yè)主大會9 第六條【業(yè)主定義及權利】[業(yè)主][物業(yè)使用人][業(yè)主的權利]15 第七條【業(yè)主的義務】17 第八條【業(yè)主大會代表業(yè)主合法權益】19 第九條【物業(yè)管理區(qū)域的劃分】20 第十條【業(yè)主大會成立方式】[業(yè)主大會的成立]21第十一條【業(yè)主共同決定事項】23第十二條 【業(yè)主大會會議的召開方式及決定】[業(yè)主大會會議召開的方式][業(yè)主大會召開的最低投票權限定][業(yè)主參加大會的方式][業(yè)主大會的表決規(guī)則][業(yè)主大會決定的效力]25第十三條【業(yè)主大會的會議類型及其啟動方式】[定期會議][臨時會議]26第十四條【業(yè)主大會會議的通知及記錄】28第十五條 【業(yè)主委員會的性質(zhì)和職責】[業(yè)主委員會的地位][業(yè)主委員會的性質(zhì)][業(yè)主委員會的職責]31第十六條【業(yè)主委員會的登記備案制度及其成員資格][業(yè)主委員會的產(chǎn)生][業(yè)主委員會的登記時間和效力][業(yè)主委員會委員的資格]32第十七條【管理規(guī)約】[管理規(guī)約][管理規(guī)約的內(nèi)容][管理規(guī)約的通過與修改][管理規(guī)約的法律效力]34第十八條【業(yè)主大會議事規(guī)則】[業(yè)主大會議事規(guī)則的內(nèi)容]36第十九條【業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責限制】37第二十條【業(yè)主大會、業(yè)主委員會與相關單位的關系】39第三章 前期物業(yè)管理39第二十一條【前期物業(yè)服務合同】41第二十二條【臨時管理規(guī)約】[臨時管理規(guī)約]43第二十三條【關于對臨時管理規(guī)約的說明義務以及承諾遵守的義務】[建設單位的說明義務]44第二十四條【前期物業(yè)管理招投標】[前期物業(yè)管理招投標][前期物業(yè)管理招投標的方式]47第二十五條【買賣合同內(nèi)容包含前期物業(yè)服務合同內(nèi)容】48第二十六條【前期物業(yè)服務合同期限】49第二十七條 【建設單位不得擅自處分業(yè)主共有或者共用的物業(yè)】50第二十八條 【共用物業(yè)的承接驗收】 [承接驗收與竣工驗收][承接驗收的意義]51第二十九條【物業(yè)承接驗收時應移交的資料】[物業(yè)承接驗收時應移交的材料的分類][權屬文件][技術資料]53第三十條【物業(yè)管理用房】54第三十一條【建設單位的物業(yè)保修責任】[建設單位的物業(yè)保修責任][建設單位的保修期限][建設單位的保修范圍][保修責任的承擔]57第四章 物業(yè)管理服務57第三十二條【物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)、資質(zhì)】[物業(yè)服務企業(yè)的性質(zhì)][物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)]60第三十三條 【物業(yè)管理職業(yè)資格證書】[物業(yè)管理職業(yè)資格]62第三十四條【物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理】63第三十五條【物業(yè)服務合同】[簽訂物業(yè)服務合同的當事人][物業(yè)服務合同的形式][物業(yè)服務合同的內(nèi)容]67第三十六條【物業(yè)服務企業(yè)的義務和責任】、[物業(yè)管理法律關系][合同的履行][違約責任的承擔]70第三十七條【物業(yè)驗收和資料移交】71第三十八條 【物業(yè)管理用房所有權屬和用途】[物業(yè)管理用房的權屬]72第三十九條【合同終止時物業(yè)服務企業(yè)的義務】[物業(yè)服務合同的終止][合同終止時物業(yè)服務企業(yè)的義務]73第四十條【專項服務業(yè)務的轉(zhuǎn)委托】[轉(zhuǎn)委托][專項服務業(yè)務的轉(zhuǎn)委托]75第四十一條【物業(yè)服務收費】[物業(yè)服務收費的標準][物業(yè)服務收費的原則]79第四十二條【物業(yè)服務費交納】80第四十三條【物業(yè)服務收費監(jiān)督】81第四十四條【業(yè)主特約服務】82第四十五條【公用事業(yè)單位收費】83第四十六條【對違法行為的制止、報告】85第四十七條 【物業(yè)服務企業(yè)的安全防范義務及保安人員的職責】[物業(yè)服務企業(yè)的安全防范義務]86第四十八條【物業(yè)使用人的權利義務】88第四十九條【關于物業(yè)管理的投訴】[物業(yè)管理糾紛投訴]90第五章 物業(yè)的使用與維護90第五十條【改變公共建筑及共用設施用途的程序】91第五十一條【公共道路、場地的占用、挖掘】92第五十二條【公用事業(yè)設施維護責任】94第五十三條 【關于房屋裝飾、裝修的告知義務】95第五十四條【專項維修資金】[專項維修資金][專項維修資金的繳納][專項維修資金的使用]97第五十五條【對共用部位、共用設備設施經(jīng)營的收益】[對共用部位的利用][受益的歸屬與利用]98第五十六條 【責任人的維修養(yǎng)護義務】[責任人及其義務][責任人的責任]100第六章 法律責任101第五十七條【建設單位違法選聘物業(yè)服務企業(yè)的責任】[行政責任][責任的構(gòu)成要件][行政處罰的主體][行政處罰的方式]103第五十八條【建設單位擅自處分共用部位的責任】[行政責任][民事責任]105第五十九條【拒不移交資料的行政責任】[行政責任構(gòu)成要件][行政責任的責任方式]107第六十條【無資質(zhì)從事物業(yè)管理的責任】[未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的行政責任的構(gòu)成要件][未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務的行政責任的方式][物業(yè)服務合同的效力][以欺騙手段取得資質(zhì)證書的行政責任]110第六十一條【聘用無從業(yè)資格人員的責任】112第六十二條【違反委托管理限制的責任】113第六十三條【挪用專項維修資金的責任】114第六十四條【建設單位不配置物業(yè)管理用房的責任】[建設單位的責任]116第六十五條【擅自改變物業(yè)管理用房的用途的責任】117第六十六條【擅自行為的責任】118第六十七條【逾期不交納物業(yè)服務費的責任】119第六十八條【業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事違法活動的責任】120第六十九條【公務人員違法行為的責任】121第七十條【施行時間】關聯(lián)法規(guī)歸類解讀與應用一、綜合125中華人民共和國民法通則(節(jié)錄) 1986年4月12日)128最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)(節(jié)錄)(1988年4月2日)129中華人民共和國物權法(節(jié)錄) (2007年3月16日)139中華人民共和國合同法(節(jié)錄) (1999年3月15日)二、業(yè)主及業(yè)主大會143中華人民共和國城市居民委員會組織法(節(jié)錄)(1989年12月26日)144業(yè)主大會規(guī)程(2003年6月26日)153業(yè)主臨時公約(示范文本) (2004年9月6日)159建設部關于加強商品房銷售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知(1997年8月29日)三、前期物業(yè)管理161前期物業(yè)服務合同(示范文本)(2004年9月6日)170中華人民共和國招標投標法(節(jié)錄)(1999年8月30日)170前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法(2003年6月26日)178房屋接管驗收標準(1991年2月4日)186中華人民共和國建筑法(節(jié)錄)(1997年11月1日)186建設工程質(zhì)量管理條例(節(jié)錄)(2000年1月30日)188房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法(節(jié)錄)(2000年6月30日)三、物業(yè)管理服務190物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法(2007年11月26日)195建設部辦公廳關于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理有關問題的通知(2004年5月18日)196物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定 (2005年11月16日0物202業(yè)管理師資格考試實施辦法 (2005年11月16日)203物業(yè)管理師資格認定考試辦法 (2005年11月16日)205建設部辦公廳關于物業(yè)管理師資格認定考試工作有關事項的通知(2006年8月16日)208關于實施物業(yè)管理師制度職責分工有關問題的通知(2006年5月16日)209物業(yè)管理委托合同(示范文本)(1997年8月15日)五、物業(yè)服務收費218中華人民共和國價格法(節(jié)錄) (1997年12月29日)219中華人民共和國消費者權益保護法(節(jié)錄)(1993年10月31日)223物業(yè)服務收費管理辦法 (2003年11月13日)228物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定 (2004年7月19日)230物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法(試行) (2007年9月10日)233機動車停放服務收費管理辦法 (2000年7月14日)235國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知(1998年12月15日)六、物業(yè)的使用維護236城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定(節(jié)錄)(1989年11月21日)239住宅專項維修資金管理辦法(2007年l2月4日)249住宅工程初裝飾竣工驗收辦法(1994年6月l6日)251住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 (2002年3月5日)258建設部辦公廳關于對《物業(yè)管理條例》有關條款理解適用問題的批復(2003年10月17日)259國家電力公司關于對新建居民住宅供電設施收費及管理的意見1998年5月29日)260國家稅務總局關于住房專項維修基金征免營業(yè)稅問題的通知(2004年6月7日)261物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定 (1998年3月12日)七、物業(yè)糾紛與法律責任266中華人民共和國刑法(節(jié)錄) (1997年3月14日)274中華人民共和國行政處罰法(節(jié)錄) (1996年3月17日)275中華人民共和國治安管理處罰法(節(jié)錄) (2005年8月28日)實用附錄276物業(yè)管理服務中各主體相互關系圖解277業(yè)主及業(yè)主大會規(guī)程表282物業(yè)糾紛訴訟流程圖283物業(yè)糾紛仲裁程序流程圖物業(yè)管理條例解讀與應用物業(yè)管理條例(2003年5月28日國務院第9次常務會議通過2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布根據(jù)2007年8月26日《國務院關于修改(物業(yè)管理條例)的決定》修訂自2007年10月1日起施行)第一章 總 則本章說明本章共五條，規(guī)定了《物業(yè)管理條例》的立法宗旨、物業(yè)管理的定義、選擇物業(yè)服務企業(yè)的方式、物業(yè)管理發(fā)展的途徑，以及物業(yè)管理的監(jiān)