【正文】 ■解讀與應用所謂的前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前所實施的物業(yè)管理。其次，本條例還明確了業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合居民委員會依法履行自治管理的職責。換言之，業(yè)主大會與業(yè)主委員會所負責的事項在于如何行使業(yè)主的財產權，業(yè)主大會與業(yè)主委員會的合法性來源于作為所有權人的業(yè)主?！耜P聯參見《業(yè)主大會規(guī)程》第33條(P152)第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會與相關單位的關系業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。首先，議事規(guī)則可以規(guī)定業(yè)主委員會的委員人數，這應當根據物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模結合管理工作任務來決定；其次議事規(guī)則還可以規(guī)定業(yè)主委員會的委員的消極資格，也就是說排除某些業(yè)主擔當委員。例如，可以根據需要，規(guī)定會議形式包括預備會議、全體會議和分組會議；可以邀請有關部門、單位和物業(yè)使用權人派代表列席等等。因此，業(yè)主大會的基本議事形式是召開會議，以討論議案和表決通過會議決議的方式來行使其職權。所以，管理規(guī)約對業(yè)主的違約行為不得設定罰款，但可以通過約定交納保證金、違約金方式，當業(yè)主有違約行為時，從中予以扣除。規(guī)定業(yè)主大會召開的條件、方式、程序；規(guī)定物業(yè)區(qū)域內管理費用的承擔分配等?！窠庾x與應用[管理規(guī)約]管理規(guī)約，是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內有關物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，一般以書面形式訂立。因此，登記不是業(yè)主委員會的成立要件。只有這樣才能保證業(yè)主委員會決議的代表性、公正性和權威性?！鲫P聯參見《業(yè)主大會規(guī)程》 第22條(P150) 第24條(P151)第十六條 業(yè)主委員會的登記備案制度及其成員資格業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。遇有特殊情況，業(yè)主委員會有權按照有關規(guī)定召集和主持業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會并不是業(yè)主自行組建的閑散組織，它有自己的法律地位和法律意義，是一個固定的、有具體法定職責的法律上的組織。第三，業(yè)主委員會應代表和維護全體業(yè)主的合法權益。業(yè)主委員會是一個物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權的機構，是業(yè)主自我管理、自我教育、自我服務，實行業(yè)主集體事務民主制度，辦理本轄區(qū)涉及物業(yè)管理的公共事務和公益事業(yè)的社會性自治組織。因此本條例規(guī)定，業(yè)主大會的召開應當通知相關的居委會。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。經業(yè)主大會選舉產生業(yè)主委員會后，由業(yè)主委員會負責召集業(yè)主大會，根據管理規(guī)約的規(guī)定，每年召開一次或幾次。特別多數同意的決議方式，指對涉及業(yè)主群體重要事項，須保證決策的慎重和決策執(zhí)行能獲得絕大多數業(yè)主的支持，本條例中適用特別多數同意方式的事項限于籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施兩種事項。召開業(yè)主大會時，業(yè)主應當親自出席并參與物業(yè)管理有關事項的決議。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。業(yè)主作為物業(yè)的所有權人，理應對自治管理轄區(qū)內的涉及業(yè)主共同利益的重大事項共同行使決定權。其次，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。另外，本條例也作出了例外規(guī)定，即在一定條件下可以不必設立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。這樣，物業(yè)管理區(qū)域范圍相對穩(wěn)定，有利于業(yè)主自治機構和物業(yè)服務企業(yè)管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。這種小區(qū)大都實行封閉式管理，被稱為封閉小區(qū)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。業(yè)主大會的成員是作為物業(yè)管理區(qū)域內的一員，基于維護物業(yè)整體利益的需要而進行的管理，不受外部人員的非法干預。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。各業(yè)主不得隨意改變物業(yè)的使用性質，在裝修時不得損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌，并應事先取得物業(yè)服務企業(yè)和有關部門的同意。如因遲交或欠交而引起其他業(yè)主損失的，要負賠償責任。物業(yè)管理的各項規(guī)約中，采取的是多數通過原則，即只要集體中多數成員達成了一致意見，規(guī)約就合法生效了，并且對于所有的成員都產生一致的約束力，少數表示反對的成員也必須放棄自己的異議，共同遵守這一協(xié)議。第七，法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。(3)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權。業(yè)主作為費用的支付人，有財產監(jiān)督的權利，但行使這些權利并不是通過業(yè)主私人檢查服務企業(yè)的賬目來實現。而且，個別成員還可能出于個人利益的考慮，或者是受到了物業(yè)服務企業(yè)一方的賄賂而作出損害業(yè)主公共利益的行為。業(yè)主委員會是一個物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權的機構。而業(yè)主大會議事規(guī)則是有關業(yè)主大會召開時應當遵循的會議程序、決議通過的要求等有關規(guī)則。根據本條例的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理中享有的權利主要包括：第一，按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務。但現在也有越來越多的業(yè)主購買商品房不是為了自己居住，而是為了投資。按物業(yè)的所有權主體性質不同，可以將業(yè)主劃分為公房業(yè)主和私房業(yè)主兩類。按業(yè)主是單獨擁有物業(yè)還是與他人共同擁有物業(yè)。、●解讀與應用[業(yè)主]業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人，通常指房屋的所有權人，也包括與房屋相配套的設備、設施和相關場地的所有權人。地方人民政府房地產行政主管部門，即省、市、縣(區(qū))等的房管局?！窠庾x與應用前期管理和后期管理中物業(yè)服務企業(yè)的確定方式不盡相同。物業(yè)服務企業(yè)在實施物業(yè)管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。物業(yè)管理將分散的社會分工匯集起來統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等。比如，有的業(yè)主為了自己方便要私搭亂建一些設施，這樣做可能給整個小區(qū)帶來安全隱患，這個時候物業(yè)公司代表業(yè)主制止其行為。隨著我國改革開放的逐步推進和房地產業(yè)的迅速發(fā)展，對物業(yè)的管理逐漸形成為一個新興行業(yè)，即物業(yè)管理。本章對其他章節(jié)具有統(tǒng)領作用，是對該條例的提要和對我國基本物業(yè)管理制度的概括。修改后的條文，賦予了被侵害權益業(yè)主獲得司法救濟的權利。第二，增加“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”為成立業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會的指導部門?！段飿I(yè)管理條例》是適應我國物業(yè)管理服務行業(yè)迅速發(fā)展的需要而產生的．是第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī)。 本叢書選取與日常生活密切相關的法律領域，將各領域的核心法規(guī)作為“主體法”，并且將與主體法相關聯的法律法規(guī)分類匯編。 2008年2月物業(yè)管理條例新解讀《物業(yè)管理條例》法律適用提示在住房商品化與住宅建設小區(qū)化的過程中，居民住房管理的主體，逐漸由政府、單位過渡為有獨立市場利益的物業(yè)服務企業(yè)。新修訂的《物業(yè)管理條例》最大的改變就是將“物業(yè)管理企業(yè)”改稱為“物業(yè)服務企業(yè)”。即“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加．”第四，關于表決比例的改變。第六，增加改建、重建建筑物及其附屬設施作為業(yè)主共同決定的重大事項的規(guī)定。由此可見：單體的建筑物、一座孤零零的不具備任何設施的樓宇，不能稱之為完整意義上的物業(yè)。根據《物權法》的有關規(guī)定，2007年《物業(yè)管理條例》修訂時，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。(2)物業(yè)管理的服務對象是人，即物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。一是常規(guī)性的公共服務，主要有以下幾項：(1)房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；(2)房屋設備、設施的管理；(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理；(4)綠化管理；(5)配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內公共秩序維護和安全防范工作；(6)車輛道路管理；(7)公眾代辦性質的服務。(2)后期管理發(fā)生在業(yè)主大會成立之后，即通常意義上的物業(yè)管理。第五條 物些管理堡的監(jiān)管機關國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設機構和執(zhí)行機關，行使日常事務的管理權。只有登記過戶之后，才能成為房屋的業(yè)主。凡是房屋產權證書上寫明房屋產權是共有的，那么房屋產權證標明的這些所有人就是共有產權的業(yè)主。按業(yè)主資格取得先后次序和依據不同，可以把業(yè)主分成原始業(yè)主(主要指新建物業(yè)的業(yè)主)、繼受業(yè)主(主要指購買物業(yè)人)和準業(yè)主(主要指依法視為業(yè)主的業(yè)委會和物業(yè)使用權合法持有人)三類。物業(yè)的使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。同時，業(yè)主都是物業(yè)管理的享用者，物業(yè)管理的好壞與否直接決定了業(yè)主的利益能否得到充分的保護，因此，業(yè)主有權就物業(yè)管理的事項提出建議。參加業(yè)主大會，是保證業(yè)主民主表決權的前提，而投票權則是業(yè)主民主權利的實現。(1)每一個業(yè)主都有權監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。但應該注意的是，業(yè)主只是有權監(jiān)督物粘服務企業(yè)和管理人員的工作，不得直接懲戒物業(yè)服務企業(yè)的員工。而且，如果每個業(yè)主都根據自己的意愿隨意要求檢查企業(yè)賬目，也會影響物業(yè)服務企業(yè)日常的正常運作。(4)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用?！耜P聯參見《物權法》第72條[共有部分的權利義務](P131)第73條[建筑區(qū)劃內共有的范圍](P132)《物業(yè)管理條例》第50條[改變公共建筑及共用設施用途的程序](P90)第51條[公共道路、場地的占用、挖掘](P91)第54條[專項維修資金](P95)第63條[挪用專項維修資金的責任](P113)《業(yè)主大會規(guī)程》第9條(P146)《住宅專項維修資金管理辦法》(P239)第七條 業(yè)主的義務業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；(五)按時交納物業(yè)服務費用；(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。業(yè)主交納物業(yè)服務費用和維修資金是保證物業(yè)區(qū)域獲得正常的管理和維護的條件，各業(yè)主都負有此項義務。又例如維護公共利益的義務?！窠庾x與應用業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織，是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的行使產生的，由全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內建筑物及其附屬設施的管理機構。其成員在機構中的地位是平等的，能夠根據自己的意愿發(fā)表建議，提出看法、意見等。業(yè)主大會也不同于地方政府所設立的專門負責轄區(qū)內物業(yè)管理工作的行政部門，后者是行政性的管理，起指導作用，不同于業(yè)主大會的自我管理、平等協(xié)商性質。近年來，房地產開發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由4—5個住宅群組成，用地一般為l5—20公頃，建筑面積約為15—20萬平方米。因為各地情況有很大不同。由業(yè)主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。自治管理規(guī)約主要表現為管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。選舉業(yè)主委員會組成人員并非是每次業(yè)主大會的例行職權．這一職權一般是在首次業(yè)主大會和換屆時由業(yè)主行使。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。[業(yè)主大會召開的最低投票權限定]業(yè)主大會的召開，應當滿足最低人數或投票權的限定，從而盡量體現大多數人的利益，以保障所作出的決議的科學性、合理性。本條例對業(yè)主大會的決議分為兩種，即一般決定和特殊決定。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期召開。居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，同時具有準政府機構的性質?！鲫P聯參見《城市居民委員會組織法》第2條(P143)第3條(P143)《業(yè)主大會規(guī)程》第13條(P148)第18條(P150)第十五條 業(yè)主委員會的性質和職責業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。第二，業(yè)主委員會活動范圍應該是進行物業(yè)的業(yè)主自治管理，也就是說，業(yè)主委員會成立的目的是使業(yè)主對物業(yè)的自治管理權能有一個常設的機構來行使，使得各業(yè)主意見能夠得到統(tǒng)一，并貫徹于具體物業(yè)管理事項中。對于業(yè)主委員會而言，其代表的雖是業(yè)主的權益，但法律、法規(guī)的強制性、禁止性規(guī)定完全有高于業(yè)主意志的法律效力和意義。業(yè)主委員會是經過當地房地產主管部門的登記，并接受其指導、監(jiān)督和管理的組織，是一個常設的進行物業(yè)自治管理的業(yè)主自治機構。及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施，一旦發(fā)生業(yè)主不遵守管理規(guī)約規(guī)定的情形，影響到其他業(yè)主的合法權益或者物業(yè)管理區(qū)域內的公共利益時，業(yè)主委員會有權予以制止、批評教育、責令限期改正并依照管理規(guī)約的規(guī)定進行處理。業(yè)主的利益既有全體業(yè)主的共同利益，也有部分業(yè)主的局部利益。這里的登記應當與企業(yè)法人等一般民事主體的設立登記區(qū)別開來。■關聯參見《業(yè)主大會規(guī)程》第21條(P150)第十七條 管理規(guī)約管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規(guī)約的具體內容雖然由業(yè)主自行協(xié)商確定，但根據本條例的規(guī)定以下事項應納入其中：首先，物業(yè)基本情況。比如擅自拆改房屋結構、外貌、設計用途、功能和布局，對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭，對外墻立面添裝防護欄、網和曬衣架，損壞、拆除或者改造供水、供電、供氣、供暖、通訊、排水排污公用設施等。同時，管理規(guī)約對于物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力，對物業(yè)的繼受人也自動產生效力。因為此時召開，