【正文】 權(quán)利。所以不可將二者混為一談。再如，業(yè)主委員會(huì)中是否需要設(shè)有專業(yè)的財(cái)務(wù)與法律事務(wù)委員，委員會(huì)的副主任的人數(shù)以及分工等等，議事規(guī)則也都可以作出規(guī)定。但是在何時(shí)應(yīng)當(dāng)召開定期會(huì)議，本條例留給議事規(guī)則自行規(guī)定，這也是考慮到定期會(huì)議的召開需要依據(jù)各個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的具體情形，不宜由法規(guī)強(qiáng)行規(guī)定，也沒有這個(gè)必要。明確業(yè)主基于物業(yè)所有權(quán)的物業(yè)使用權(quán)及作為小區(qū)成員的成員權(quán)，包括表決權(quán)、參與制定規(guī)約權(quán)、選舉和罷免管理機(jī)構(gòu)人員的權(quán)利、請(qǐng)求權(quán)及監(jiān)督權(quán)等；列舉物業(yè)區(qū)域內(nèi)的行為守則，對(duì)業(yè)主相關(guān)權(quán)利行使或生括行為進(jìn)行限制或予以禁止。[業(yè)主委員會(huì)委員的資格]業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(1)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主自治管理物業(yè)區(qū)域的機(jī)構(gòu)，其組成人員應(yīng)該是業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)雖然在選舉之日起30日內(nèi)到房地產(chǎn)行政部門備案，但是這種備案并不意味著業(yè)主委員會(huì)的主體資格的確定。業(yè)主委員會(huì)具有以下特點(diǎn)：第一，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。根據(jù)條例規(guī)定，業(yè)主大會(huì)的召開，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)的決定雖然并非經(jīng)過全體業(yè)主的一致同意，甚至還會(huì)遭到個(gè)別業(yè)主的反對(duì)，但是只要業(yè)主大會(huì)的決定符合法律法規(guī)的規(guī)定，并遵循了管理規(guī)約的議事規(guī)則，這樣的決定就對(duì)全體業(yè)主具有約束力。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。選舉出業(yè)主委員會(huì)的組成人員是業(yè)主的一項(xiàng)重要職權(quán)，行使好這一職權(quán)，認(rèn)真推選出真正能維護(hù)業(yè)主利益的業(yè)主委員會(huì)成員，業(yè)主權(quán)利的行使才有保障。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)?！鼋庾x與應(yīng)用物業(yè)管理區(qū)域是一個(gè)由業(yè)主委員會(huì)管理的物業(yè)的范圍，一般而言，它應(yīng)該是一個(gè)由原設(shè)計(jì)構(gòu)成的自然街坊或封閉小區(qū)。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)的種類很多。例如，業(yè)主對(duì)已經(jīng)得到履行的房屋買賣合同和房屋產(chǎn)權(quán)證所確定面積享有所有權(quán)。但是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)賬目除了應(yīng)該對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)外，仍有自己各種經(jīng)濟(jì)上的合法運(yùn)作。同時(shí)，業(yè)主享有成為業(yè)主委員會(huì)的被選舉權(quán)。物業(yè)服務(wù)合同是確定業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間權(quán)利義務(wù)的基本法律依據(jù)。但私房業(yè)主廣義是指享有物業(yè)所有權(quán)的“私人”，包括自然人、非國家機(jī)關(guān)性質(zhì)的法人和其他組織。按業(yè)主是自然人還是法人，可以分為自然人業(yè)主和非自然人業(yè)主。對(duì)于后期管理，《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。隨著社會(huì)的發(fā)展，社會(huì)分工漸趨于專業(yè)化，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以將一些專業(yè)管理服務(wù)以合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)公司。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)?！窠庾x與應(yīng)用物業(yè)，主要是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地。第三，嚴(yán)格專項(xiàng)維修資金使用條件。 2．條文解讀精煉 叢書各分冊(cè)將重難點(diǎn)法條以【解讀與應(yīng)用】形式進(jìn)行闡釋，注釋內(nèi)容均是從全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)、國務(wù)院法制辦公室等對(duì)條文的權(quán)威解讀中精選、提煉而來，簡(jiǎn)單明了、通俗易懂，并突出百姓日常生活中經(jīng)常遇到的糾紛與難題，這是其他釋義類圖書所沒有的?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》共7章，70條?！睒I(yè)主可以個(gè)人名義對(duì)業(yè)委會(huì)的決定進(jìn)行起訴，只要有不合理的地方，都有權(quán)提出申請(qǐng)。第二條 物業(yè)管理定義本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)(包括按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)以及根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù))，應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，標(biāo)明服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。(1)前期管理，主要是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。業(yè)主是對(duì)物業(yè)享有所有權(quán)的人。第一，可以從形式上進(jìn)行區(qū)分，也就是從房屋的產(chǎn)權(quán)證上進(jìn)行區(qū)分。除此之外，物業(yè)的實(shí)際使用人還可能是尚未出售的公有住房的使用人。第四，參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。(2)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同享有監(jiān)督的權(quán)利。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。第二，交納資金費(fèi)用的義務(wù)?！耜P(guān)聯(lián)參見《物權(quán)法》第71條[專有部分的權(quán)能](P131)第77條[住宅改為經(jīng)營性用房的條件](P135)第78條[業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定的效力](P135)第83條[業(yè)主義務(wù)及權(quán)益維護(hù)](P138)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(P239)第八條 業(yè)主大會(huì)代表業(yè)主合法權(quán)益物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)的管理與公共利益的維護(hù)是一種自治、自助行為，其機(jī)構(gòu)的構(gòu)成成員本身是業(yè)主，即物業(yè)的所有權(quán)人。物業(yè)所在地區(qū)、縣國土房管局會(huì)同街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域劃分工作?！鼋庾x與應(yīng)用本條例經(jīng)修改，將原規(guī)定的“由業(yè)主大會(huì)履行的職責(zé)”改為“業(yè)主共同決定事項(xiàng)”，這是修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》全面保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的充分體現(xiàn)。為便于業(yè)主處理新出現(xiàn)的重大問題，對(duì)業(yè)主共同決定的事項(xiàng)采用列舉加概括兜底的規(guī)定方法確有必要，可以給業(yè)主對(duì)這些新問題職權(quán)行使上提供法規(guī)和管理規(guī)約依據(jù)。[業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則]召開業(yè)主大會(huì)的目的，就是為了形成物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)的決議。但是，條例這一規(guī)定，并不意味著臨時(shí)會(huì)議的召開只有法律規(guī)定這一種情形，法律沒有限定其他情形下召開臨時(shí)大會(huì)。(3)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。同樣，業(yè)主委員會(huì)也不應(yīng)被為數(shù)眾多的小業(yè)主所操縱，聯(lián)合抵制、排擠大業(yè)主。物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、變更和解除應(yīng)當(dāng)遵守《合同法》的規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主團(tuán)體的組織機(jī)構(gòu)，是基于業(yè)主團(tuán)體的意思自行設(shè)立的，則登記不應(yīng)影響業(yè)主委員會(huì)的成立。[管理規(guī)約的內(nèi)容]管理規(guī)約純屬業(yè)主自治規(guī)范，因而管理規(guī)約的內(nèi)容均由業(yè)主自由協(xié)商確定。規(guī)約的修改也經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可。因此議事規(guī)則不可避免的需要對(duì)于上述這些階段作出具體規(guī)定?！窠庾x與應(yīng)用居民委員會(huì)的主要職責(zé)在于完成相關(guān)的政府工作事項(xiàng)?！鲫P(guān)聯(lián)參見《城市居民委員會(huì)組織法》第3條(P143)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第32條(P152)第三章 前期物業(yè)管理本章共十一條，規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任等內(nèi)容。規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)對(duì)于業(yè)主合法權(quán)益的維護(hù)具有重要意義。居民委員會(huì)的合法性來源于作為政治權(quán)利擁有者的居民的選舉。議事規(guī)則對(duì)于如何審議議案也應(yīng)作出規(guī)范，例如與會(huì)業(yè)主是否分組討論、提案人是否應(yīng)當(dāng)作出必要的說明、是否進(jìn)行全體的討論程序，等等。同時(shí)，管理規(guī)約對(duì)于物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力，對(duì)物業(yè)的繼受人也自動(dòng)產(chǎn)生效力。管理規(guī)約的具體內(nèi)容雖然由業(yè)主自行協(xié)商確定，但根據(jù)本條例的規(guī)定以下事項(xiàng)應(yīng)納入其中：首先，物業(yè)基本情況。這里的登記應(yīng)當(dāng)與企業(yè)法人等一般民事主體的設(shè)立登記區(qū)別開來。及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，一旦發(fā)生業(yè)主不遵守管理規(guī)約規(guī)定的情形，影響到其他業(yè)主的合法權(quán)益或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益時(shí)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)予以制止、批評(píng)教育、責(zé)令限期改正并依照管理規(guī)約的規(guī)定進(jìn)行處理。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)而言，其代表的雖是業(yè)主的權(quán)益，但法律、法規(guī)的強(qiáng)制性、禁止性規(guī)定完全有高于業(yè)主意志的法律效力和意義?！鲫P(guān)聯(lián)參見《城市居民委員會(huì)組織法》第2條(P143)第3條(P143)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第13條(P148)第18條(P150)第十五條 業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職責(zé)業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開。本條例對(duì)業(yè)主大會(huì)的決議分為兩種，即一般決定和特殊決定。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。自治管理規(guī)約主要表現(xiàn)為管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。因?yàn)楦鞯厍闆r有很大不同。業(yè)主大會(huì)也不同于地方政府所設(shè)立的專門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的行政部門，后者是行政性的管理，起指導(dǎo)作用，不同于業(yè)主大會(huì)的自我管理、平等協(xié)商性質(zhì)?！窠庾x與應(yīng)用業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治組織，是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的，由全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)。業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修資金是保證物業(yè)區(qū)域獲得正常的管理和維護(hù)的條件，各業(yè)主都負(fù)有此項(xiàng)義務(wù)。(4)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。但應(yīng)該注意的是，業(yè)主只是有權(quán)監(jiān)督物粘服務(wù)企業(yè)和管理人員的工作，不得直接懲戒物業(yè)服務(wù)企業(yè)的員工。參加業(yè)主大會(huì)，是保證業(yè)主民主表決權(quán)的前提，而投票權(quán)則是業(yè)主民主權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)的使用人是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證書上寫明房屋產(chǎn)權(quán)是共有的，那么房屋產(chǎn)權(quán)證標(biāo)明的這些所有人就是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)關(guān)，行使日常事務(wù)的管理權(quán)。(2)后期管理發(fā)生在業(yè)主大會(huì)成立之后，即通常意義上的物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，2007年《物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂時(shí)，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。第六，增加改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施作為業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng)的規(guī)定。新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》最大的改變就是將“物業(yè)管理企業(yè)”改稱為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。 本叢書選取與日常生活密切相關(guān)的法律領(lǐng)域，將各領(lǐng)域的核心法規(guī)作為“主體法”，并且將與主體法相關(guān)聯(lián)的法律法規(guī)分類匯編。第二，增加“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”為成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)部門。本章對(duì)其他章節(jié)具有統(tǒng)領(lǐng)作用，是對(duì)該條例的提要和對(duì)我國基本物業(yè)管理制度的概括。比如，有的業(yè)主為了自己方便要私搭亂建一些設(shè)施，這樣做可能給整個(gè)小區(qū)帶來安全隱患，這個(gè)時(shí)候物業(yè)公司代表業(yè)主制止其行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用?！窠庾x與應(yīng)用前期管理和后期管理中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的確定方式不盡相同。、●解讀與應(yīng)用[業(yè)主]業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人，通常指房屋的所有權(quán)人，也包括與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的所有權(quán)人。按物業(yè)的所有權(quán)主體性質(zhì)不同，可以將業(yè)主劃分為公房業(yè)主和私房業(yè)主兩類。根據(jù)本條例的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理中享有的權(quán)利主要包括：第一，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機(jī)構(gòu)。業(yè)主作為費(fèi)用的支付人，有財(cái)產(chǎn)監(jiān)督的權(quán)利，但行使這些權(quán)利并不是通過業(yè)主私人檢查服務(wù)企業(yè)的賬目來實(shí)現(xiàn)。第七，法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。如因遲交或欠交而引起其他業(yè)主損失的，要負(fù)賠償責(zé)任。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。這樣，物業(yè)管理區(qū)域范圍相對(duì)穩(wěn)定，有利于業(yè)主自治機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。其次，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。特別多數(shù)同意的決議方式，指對(duì)涉及業(yè)主群體重要事項(xiàng)，須保證決策的慎重和決策執(zhí)行能獲得絕大多數(shù)業(yè)主的支持，本條例中適用特別多數(shù)同意方式的事項(xiàng)限于籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施兩種事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機(jī)構(gòu)，是業(yè)主自我管理、自我教育、自我服務(wù)，實(shí)行業(yè)主集體事務(wù)民主制度，辦理本轄區(qū)涉及物業(yè)管理的公共事務(wù)和公益事業(yè)的社會(huì)性自治組織。業(yè)主委員會(huì)并不是業(yè)主自行組建的閑散組織，它有自己的法律地位和法律意義，是一個(gè)固定的、有具體法定職責(zé)的法律上的組織?！鲫P(guān)聯(lián)參見《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》 第22條(P150) 第24條(P151)第十六條 業(yè)主委員會(huì)的登記備案制度及其成員資格業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。因此，登記不是業(yè)主委員會(huì)的成立要件。規(guī)定業(yè)主大會(huì)召開的條件、方式、程序；規(guī)定物業(yè)區(qū)域內(nèi)管理費(fèi)用的承擔(dān)分配等。因此，業(yè)主大會(huì)的基本議事形式是召開會(huì)議，以討論議案和表決通過會(huì)議決議的方式來行使其職權(quán)。首先，議事規(guī)則可以規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的委員人數(shù)，這應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模結(jié)合管理工作任務(wù)來決定；其次議事規(guī)則還可以規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的委員的消極資格，也就是說排除某些業(yè)主擔(dān)當(dāng)委員。換言之，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)所負(fù)責(zé)的事項(xiàng)在于如何行使業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的合法性來源于作為所有權(quán)人的業(yè)主?！鼋庾x與應(yīng)用所謂的前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前所實(shí)施的物業(yè)管理。其次，本條例還明確了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會(huì)依法履行自治管理的職責(zé)?！耜P(guān)聯(lián)參見《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第33條(P152)第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與相關(guān)單位的關(guān)系業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。例如，可以根據(jù)需要，規(guī)定會(huì)議形式包括預(yù)備會(huì)議、全體會(huì)議和分組會(huì)議；可以邀請(qǐng)有關(guān)部門、