【正文】 化、經(jīng)營型的現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)管理新思想、新觀念。 其次，它是實現(xiàn)組織管理現(xiàn)代化的需要。就是根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)組織原則，建立和完善企業(yè)管理體 制 ,設(shè)置和選擇管理組織機構(gòu)，目的是提高工作效率，適應(yīng)房地產(chǎn)物業(yè)管理需要。 第三，它是管理方法實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。就是要根據(jù)企業(yè)自身的技術(shù)水平，選用一系列與其相應(yīng)的現(xiàn)代管理方法，如現(xiàn)代經(jīng)營決策方法、計劃管理方法、經(jīng)濟數(shù)學(xué)方法等等。 第四，它是管理手段實現(xiàn)現(xiàn)代化管理的反映。就是要運用一系列企業(yè)現(xiàn)代管理必須的管理工具，如先進的監(jiān)控手段、電子計算機、管理信息系統(tǒng)等等。 第五，它是實現(xiàn)管理人才現(xiàn)代化需要。人才現(xiàn)代化是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化實現(xiàn)的根本。一切先進的管理方法、手段都要在人的使用下才能發(fā)揮作 用。管理人才現(xiàn)代化就是要培訓(xùn)和造就一大批掌握現(xiàn)代管理藝術(shù)，具有指揮才能、參謀才能、監(jiān)督、執(zhí)行才能和各種專業(yè)知識的現(xiàn)代管理人才。 為實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理的現(xiàn)代化管理內(nèi)容，其途徑是多方面的，一般說，應(yīng)從以下幾個方面人手： ，是實現(xiàn)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)。 要實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化，首先要轉(zhuǎn)變思想觀念，即從傳統(tǒng)的行政性福利性的房管模式向社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的經(jīng)營型現(xiàn)代化管理模式轉(zhuǎn)變。這種思想觀念的轉(zhuǎn)變是市場經(jīng)濟的發(fā)展要求的。物業(yè)管理現(xiàn)代化不能受傳統(tǒng)觀念的束縛，樹立全新的管理思想是實現(xiàn) 物業(yè)管理現(xiàn)代化的根本途徑。 ，是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的保證。 物業(yè)管理機構(gòu)現(xiàn)代化，就是按照現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展要求，不斷地調(diào)整、完善企業(yè)化管理組織，使其達到管理與服務(wù)的同步發(fā)展。一般情況下，物業(yè)的組織機構(gòu)是否保證了管理現(xiàn)代化的實施，其衡量標(biāo)準(zhǔn)主要包括三個方面： 第一，小區(qū)物業(yè)管理組織機構(gòu)的建立，應(yīng)符合管理工作的一般規(guī)律，即是否符合規(guī)范化管理的要求；是否能滿足管理職能間的內(nèi)在聯(lián)系；是否能滿足小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)的特殊要求。最終能促進物業(yè)的管理與發(fā)展。 第二，小區(qū)物業(yè)管理組 織的現(xiàn)代化程度，是否已達到管理組織原則要求的驗收標(biāo)準(zhǔn)，是否具備同行業(yè)領(lǐng)先水平。 第三，衡量小區(qū)物業(yè)管理組織機構(gòu)是否現(xiàn)代化的重要標(biāo)準(zhǔn)，就是看物業(yè)管理與服務(wù)，是否達到質(zhì)量優(yōu)，維修工期短，維修成本低，用戶是否滿意；企業(yè)化管理與服務(wù)的整體效益 (即社會效益和企業(yè)效益 )是高還是低，以經(jīng)濟效益的高低可以反映出管理組織是否適應(yīng)管理的要求，也體現(xiàn)著管理組織機構(gòu)發(fā)揮職能作用的程度。 以上三個標(biāo)準(zhǔn)主要是從質(zhì)的規(guī)定性上來衡量物業(yè)管理組織機構(gòu)的現(xiàn)代化程度，其中，第三條效益標(biāo)準(zhǔn)可以用一系列指標(biāo)來反映企業(yè)的經(jīng)濟效益，即從量的方面來衡 量，反映管理組織現(xiàn)代化的實現(xiàn)程度。在實際工作中，也可以從縱向與橫向兩個方面進行衡量，縱向衡量就是把企業(yè)管理組織的過去與現(xiàn)在進行比較，反映企業(yè)管理組織的發(fā)展階段與程度；橫向衡量就是把我國小區(qū)物業(yè)管理組織機構(gòu)的現(xiàn)代化程度與同期的行業(yè)內(nèi)、行業(yè)外的先進企業(yè)管理現(xiàn)代化相比較，反映兩者之間的差距，通過對上述三個方面的縱向與橫向的衡量，也能夠從不同側(cè)面看出小區(qū)物業(yè)管理組織現(xiàn)代化的程度。 ，是物業(yè)管理現(xiàn)代化的重要途徑。 現(xiàn)代管理方法的種類很多，對于小區(qū)物業(yè)管理來說，現(xiàn)代管理方法在各業(yè)務(wù)職能管理領(lǐng)域的應(yīng)用是比較重要的，因為它有助于各專業(yè)人員根據(jù)實際工作需要，有重點地學(xué)習(xí)和掌握與本職能管理有關(guān)的現(xiàn)代管理方法，便于有關(guān)部門組織現(xiàn)代管理方法的培訓(xùn)，還有利于現(xiàn)代管理方法按職能配套應(yīng)用，以便更好地發(fā)揮職能作用。在各業(yè)務(wù)職能管理領(lǐng)域中，可以采用如下現(xiàn)代化管理方法： (1)管理決策方法，包括：市場調(diào)查法、預(yù)測法、決策法、維修評估法和信息分析法等。 (2)計劃管理法，包括：全面計劃管理、網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)、維修投入產(chǎn)出等方法。 (3)物資管理法，包括：全面房屋與設(shè)備維修管理、物資的保管、物資質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等方法。 (4)理財方法，包括： 全面經(jīng)濟核算、目標(biāo)成本、價值工程等方法。 采取多種途徑，推行現(xiàn)代化管理方法在小區(qū)物業(yè)管理中的應(yīng)用，將有助于提高物業(yè)的管理水平，有益于物業(yè)管理現(xiàn)代化的實現(xiàn)。 ，是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的關(guān)鍵。 物業(yè)管理人才的現(xiàn)代化，是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的根本所在。管理人才的現(xiàn)代化，從管理者個體來說，主要包括：管理人員的素質(zhì)、能力、知識結(jié)構(gòu)等方面的優(yōu)化，以適應(yīng)企業(yè)管理現(xiàn)代化的要求。 目前，小區(qū)物業(yè)管理人員在綜合管理水平上參差不齊，究其原因主要是由于物業(yè)管理的廣泛性和復(fù)雜性對物業(yè)管理人員 的綜合能力提出的較高的要求所致。而我國小區(qū)物業(yè)管理起步較晚。對管理人員綜合能力的培訓(xùn)雖已全面啟動，但大面積的開展持證上崗培訓(xùn)的力度不足。只有全面提高管理人員的綜合水平的培訓(xùn)，才有益于小區(qū)物業(yè)全員素質(zhì)的提高，才能保證小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的實現(xiàn)。 物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理機關(guān) 第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 【釋義】 本條規(guī)定了物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理機關(guān)。 (一 )全國物業(yè)管理活動 的監(jiān)督管理工作由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)。 根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的有關(guān)建設(shè)部職能的文件的規(guī)定，建設(shè)部是國務(wù)院綜合管理全國建設(shè)事業(yè)，具體包括工程建設(shè)、城市建設(shè)。村鎮(zhèn)建設(shè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)的職能部門，因此從全國范圍來講，建設(shè)部是物業(yè)管理的行政管理部門。 (二 )縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門主要包括省、市、縣等房地產(chǎn)行政主管部門。根據(jù)實踐中的情況，各省、市、縣對物業(yè)管理實行政府管理的具體的行政管理 部門應(yīng)指房管局。 政府的管理面臨一個角色轉(zhuǎn)換的問題，即不再是過去那種行政性、福利性的管理，政府對物業(yè)管理市場的管理應(yīng)該主要立足于宏觀管理，通過法規(guī)來實現(xiàn)管理目標(biāo)，其基本職能和作用是把物業(yè)管理市場置于法規(guī)監(jiān)督之下，本著疏導(dǎo)的原則為物業(yè)管理市場充分發(fā)揮功能創(chuàng)造有法可依、有紀(jì)可守、有章可循的良好的外部環(huán)境，使物業(yè)管理法制化、規(guī)范化。政府對物業(yè)管理市場的管理，主要體現(xiàn)在四個方面： (1)制定物業(yè)管理的政策法規(guī)； (2)對物業(yè)管理經(jīng)營企業(yè)進行管理，包括領(lǐng)導(dǎo)和進行物業(yè)管理質(zhì)量評優(yōu)工作，制訂物業(yè)管理的管理標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)管理公 司進行資質(zhì)管理。指導(dǎo)、幫助和監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作； (3)指導(dǎo)和幫助業(yè)主委員會工作； (4)協(xié)調(diào)、解決物業(yè)管理市場運作中出現(xiàn)的情況和問題。 政府管理的具體職能，也可以分為：前期物業(yè)管理的政府管理 (主要著眼點是對房地產(chǎn)開發(fā)公司的監(jiān)督和幫助以及對業(yè)主利益的維護 )，對物業(yè)管理公司的管理，在物業(yè)管理過程中的管理。詳述如下： 。 前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》明文規(guī)定：“住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù) 責(zé)管理。”從這點看來，前期物業(yè)管理的責(zé)任人是物業(yè)的開發(fā)商，然而，前期物業(yè)管理中的某些必備工作卻必須在政府有關(guān)部門指導(dǎo)下進行，如： (1)竣工驗收。 (2)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，組織或監(jiān)督第一次業(yè)主大會的召開，對選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會登記，對其工作依法進行監(jiān)督。 (3)向業(yè)主委員會提供委托管理合同范本。 。 物業(yè)管理公司由房地產(chǎn)行政主管部門歸口管理。物業(yè)管理工作應(yīng)在房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下進行。房地產(chǎn)行政主管物業(yè)管理的政府管理部門對物業(yè)管理公司進行行政管 理的主要工作有： (1)組織物業(yè)管理公司參加評比； (2)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)審批； (3)對物業(yè)管理人員進行崗位資格培訓(xùn)。 。 物業(yè)管理中的政府管理不僅體現(xiàn)在上述兩個方面，在物業(yè)管理的具體工作中，政府管理仍占重要的地位。物業(yè)管理包括基本業(yè)務(wù)、專項業(yè)務(wù)、特色業(yè)務(wù)和經(jīng)營業(yè)務(wù)，具體包括房屋建筑的維護、修繕與改造，物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護、保養(yǎng)與更新，相關(guān)場地的維護與管理，消防設(shè)備的維護、保養(yǎng)與更新，治安保衛(wèi)，通過值班、看守、巡邏所進行的防火、防盜、防水以及突發(fā)事件的處理，清掃 保潔，庭院綠化，車輛管理等。這些具體的物業(yè)管理活動中，政府依法進行的管理都是不可或缺的。 業(yè)主的權(quán)利 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會 第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利： (一 )按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； (二 )提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議； (三 )提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； (四 )參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)； (五 )選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)； (六 )監(jiān)督業(yè)主委員 會的工作； (七 )監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； (八 )對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； (九 )監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金 (以下簡稱專項維修資金 )的管理和使用； (十 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 【釋義】 本條主要規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利。 本條可分為兩個層次進行分析： (一 )房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 業(yè)主，從一般意義上是指物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體。 關(guān)于業(yè) 主的分類如下： ，可以分為自然人業(yè)主和非自然人業(yè)主。 所謂自然人業(yè)主，就是指擁有物業(yè)的所有權(quán)的是自然人。如果買房人支付房款并未登記，不能稱為房屋的業(yè)主。只有登記過戶之后，才能成為房屋的業(yè)主。 所謂非自然人業(yè)主，就是指擁有對物業(yè)的所有權(quán)的是自然人以外的主體，包括法人和非法人組織。如某公司支付房款并到房產(chǎn)部門登記后，就成為房產(chǎn)部門所登記的房屋的業(yè)主。 ，可以分為獨立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主和共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。 這類區(qū)分根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn) 有不同的分法。第一，可以從形式上進行區(qū)分，也就是從房屋的產(chǎn)權(quán)證上進行區(qū)分。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證上只寫明一個所有人享有房屋產(chǎn)權(quán)的，這個所有人就是獨立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證書上寫明房屋產(chǎn)權(quán)是共有的，那么房屋產(chǎn)權(quán)證標(biāo)明的這些個所有人就是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。第二，可以從實質(zhì)上進行區(qū)分，也就是房屋產(chǎn)權(quán)從實質(zhì)上是屬于一個業(yè)主還是屬于幾個主體共有?，F(xiàn)實上生活中絕大部分住宅都有是由家庭擁有，而房屋產(chǎn)權(quán)證上常常只有一個自然人作為所有權(quán)人，從形式上來說，這項物業(yè)的業(yè)主是獨立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，但實質(zhì)上這項物業(yè)的業(yè)主是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。 關(guān) 于業(yè)主的分類還有以下幾種：按物業(yè)的所有權(quán)主體性質(zhì)不同，可以將業(yè)主劃分為公房業(yè)主和私房業(yè)主兩類。公房業(yè)主按中國法律是指國家和集體，但公房業(yè)主狹義僅指國家及其授權(quán)經(jīng)營管理公房的部門或單位；私房業(yè)主按國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》第 2 條第 2 款規(guī)定，僅指個人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房之業(yè)主。但私房業(yè)主廣義是指享有物業(yè)所有權(quán)的“私人”，包括自然人、非國家機關(guān)性質(zhì)的法人和其他組織。以物業(yè)基本用途不同，可把業(yè)主分為居住物業(yè)的業(yè)主和非居住物業(yè)的業(yè)主。以享有物業(yè)所有權(quán)份額多少不同，可把業(yè)主分為大業(yè)主和小業(yè)主 。以業(yè)主資格取得先后次序和依據(jù)不同，可以把業(yè)主分成原始業(yè)主 (主要指新建物業(yè)的業(yè)主 )、繼受業(yè)主 (主要指購買物業(yè)人 )和準(zhǔn)業(yè)主 (主要指依法視為業(yè)主的業(yè)委會和物業(yè)使用權(quán)合法持有人 )三類。 物業(yè)使用人是與業(yè)主相關(guān)的一個概念。一般而言，物業(yè)管理只涉及到業(yè)主與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)，而不涉及使用人。但現(xiàn)在也有越來越多的業(yè)主購買商品房不是為了自己居住，而是為了投資。這部分業(yè)主在購買了房屋之后即將所購房屋出租他人使用。這樣，物業(yè)管理關(guān)系就不僅僅涉及業(yè)主和物業(yè)公司，還涉及到承租人。除此之外，物業(yè)的實際使用人還可能是尚 未出售的公有住房的使用人。應(yīng)該分清物業(yè)的所有權(quán)人與物業(yè)的使用人的概念，明確物業(yè)的使用權(quán)人不是業(yè)主。物業(yè)的使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，對物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的全部權(quán)利；而使用人對物業(yè)只享有占有、使用或者一定條件的收益權(quán)，沒有處分的權(quán)利。由于我國過去在物業(yè)管理方面的立法不夠完善，并未明確地區(qū)分物業(yè)所有權(quán)人與使用權(quán)人對物業(yè)所享有的不同權(quán)利和承擔(dān)的不同義務(wù)，有的規(guī)范性文件中還籠統(tǒng)地僅使用了“物業(yè)的權(quán)利人”這樣的稱謂，使得業(yè)主和物業(yè)的使用人在概念上有些界限不清，二者的 權(quán)利義務(wù)也未能很好地分清。 (二 )業(yè)主的權(quán)利。 物業(yè)管理是為了全體業(yè)主的利益而產(chǎn)生的。根據(jù)條例的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理中享有的權(quán)利主要包括： ，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)合同是廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行綜合管理的法律文件。物業(yè)服務(wù)合同是確定業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間權(quán)利義務(wù)的基本法律依據(jù)。而業(yè)主之所以要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，最主要的目的是接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。因此，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 ，接受物業(yè)