【正文】 服務： (1)日常生活類； (2)商業(yè)服務類； (3)文化、教育、衛(wèi)生、體育類； (4)金融服務類； (5)經(jīng)紀代理中介服 務； (6)社會福利類。如保安、綠化、衛(wèi)生、清潔、維修保養(yǎng)、財務管理、管理費及維修基金的安排使用，有關健身、娛樂及商業(yè)設施等。物業(yè)管理企業(yè)的設立，既要符合法律規(guī)定的有關企業(yè)設立的一般標準，又要滿足針對物業(yè)管理的所設定的特殊條件。物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與隨著住房制度改革的推進而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與建立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。 物業(yè)管理法規(guī)一方面明確要求房地產(chǎn)開發(fā)商在項目立項時就應全盤考慮以后的物業(yè)管理問題，并在規(guī)劃設計中認真聽取物業(yè)管理公司或物業(yè)管理咨詢服務單位的意見，預先完善物業(yè)的配套設施和預留物業(yè)管理所需用房，賦予物業(yè)管理公司在開發(fā)的房地產(chǎn)竣工時參與驗收權(quán)，從而保障物業(yè)管理良性運行的必要前提條件；另一方面，明確房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主和物業(yè)使用人三方面在物業(yè)管理方面的各自地位、權(quán)利、義務和責任關系，鼓勵競爭擇聘物業(yè)管理企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理行為，推行前期物業(yè)管理服務協(xié)議、物業(yè)管理服務委托合同、業(yè)主公約及其 他種類物業(yè)管理規(guī)約的示范文本，加強歸口主要管理部門的行政指導和監(jiān)督，從而保 證物業(yè)管理效果符合法規(guī)、合同、規(guī)約的要求，最終產(chǎn)生增強人們放心購房、寬心用房、歡迎物業(yè)管理解除后顧之憂的信念等有利于貨幣化分房政策實施、閑置房銷售、物業(yè)管理普遍化的社會效應，促進住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展，維護房地產(chǎn)市場及其第三級消費環(huán)節(jié)市場 —— 物業(yè)管理市場秩序的正常穩(wěn)定。物業(yè)管理企業(yè)在全國范圍內(nèi)的產(chǎn)生和發(fā)展，必然導致物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)，早在 1993 年成立的“深圳市物業(yè)管 倍訊易 理協(xié)會”就反映了這一趨向。 物業(yè)管理條例釋義 制定物業(yè)管理條例的目的 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。到 1999 年底，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模，就業(yè)人數(shù)與日俱增，整體素質(zhì)相對提高。 (二 )明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設單位的權(quán)利、義務，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。按照社會產(chǎn)業(yè)部門劃分的標準，這種高度統(tǒng)一的管理、全方位多層次的服務、市場化經(jīng)營為一體、寓經(jīng)營與管理于服務之中的物業(yè)管理是一種服務性行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是遵照國家有關政策法規(guī)，運用現(xiàn)代管理科學和 先進維修養(yǎng)護技術(shù)管理物業(yè)，妥善處理業(yè)主投訴，有效地維護業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主和使用人創(chuàng)造一個優(yōu)美的居住和工作環(huán)境。 (4)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的聯(lián)合會議制度，由物業(yè)企業(yè)定期向業(yè)主委員會報告并討論重大管理事項。三是委托性的特約服務。從 El前的物業(yè)管理實踐來看，能夠提供物業(yè)管理服務的企業(yè)的組建形式大致有以下幾種：一是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的子公司，占現(xiàn)有這類公司的大多數(shù)；二是由房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所 (站 )轉(zhuǎn)變而來；三是大中型企業(yè)單位組建的；四是社會上 自發(fā)成立的；五是由街道辦事處組建的。一般而言，業(yè)主在決定是否聘用某家物業(yè)管理公司時，主要就是考察它過去的業(yè)績，即其聲譽。其余四種，基本上沒有向社會化轉(zhuǎn)變，絕大部分的管理服務是為自己提供的，組建目的并不是為了通過提供管理服務來獲取盈利。政府主管部門只需根據(jù)市場定價的原則進行監(jiān)督和指導。也就是說要打破傳統(tǒng)的行政福利性的房產(chǎn)管理理念，樹立起社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)管理新思想、新觀念。人才現(xiàn)代化是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化實現(xiàn)的根本。 物業(yè)管理機構(gòu)現(xiàn)代化，就是按照現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展要求，不斷地調(diào)整、完善企業(yè)化管理組織，使其達到管理與服務的同步發(fā)展。 現(xiàn)代管理方法的種類很多，對于小區(qū)物業(yè)管理來說，現(xiàn)代管理方法在各業(yè)務職能管理領域的應用是比較重要的，因為它有助于各專業(yè)人員根據(jù)實際工作需要，有重點地學習和掌握與本職能管理有關的現(xiàn)代管理方法，便于有關部門組織現(xiàn)代管理方法的培訓，還有利于現(xiàn)代管理方法按職能配套應用，以便更好地發(fā)揮職能作用。管理人才的現(xiàn)代化，從管理者個體來說，主要包括：管理人員的素質(zhì)、能力、知識結(jié)構(gòu)等方面的優(yōu)化，以適應企業(yè)管理現(xiàn)代化的要求。 (一 )全國物業(yè)管理活動 的監(jiān)督管理工作由國務院建設行政主管部門負責。指導、幫助和監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作； (3)指導和幫助業(yè)主委員會工作； (4)協(xié)調(diào)、解決物業(yè)管理市場運作中出現(xiàn)的情況和問題。 。 業(yè)主的權(quán)利 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會 第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。如果買房人支付房款并未登記，不能稱為房屋的業(yè)主。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證書上寫明房屋產(chǎn)權(quán)是共有的，那么房屋產(chǎn)權(quán)證標明的這些個所有人就是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。以業(yè)主資格取得先后次序和依據(jù)不同，可以把業(yè)主分成原始業(yè)主 (主要指新建物業(yè)的業(yè)主 )、繼受業(yè)主 (主要指購買物業(yè)人 )和準業(yè)主 (主要指依法視為業(yè)主的業(yè)委會和物業(yè)使用權(quán)合法持有人 )三類。物業(yè)的使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。而業(yè)主之所以要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，最主要的目的是接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務。而業(yè)主大會議事規(guī)則是有關業(yè)主大會召開時應當遵循的會議程序、決議通過的要求等有關規(guī)則。 業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。業(yè)主委員會是業(yè)主的自治機構(gòu)，代表的應該是業(yè)主的共同利益，其決議和行事都應貫徹這一宗旨。業(yè)主如對某職員的工作 不滿，應向物業(yè)管理企業(yè)提出，由管理企業(yè)采取適當?shù)奶幚泶胧?。業(yè)主要行使此項監(jiān)督權(quán)，檢查物業(yè)管理企業(yè)的財務支出情況，應該向業(yè)主委員會提出請求，由業(yè)主委員會委托專業(yè)事務所來檢查。 業(yè)主的權(quán)利可能還會在其他法律、法規(guī)中作出規(guī)定，對于這些權(quán)利業(yè)主也當然享有。物業(yè)管理的各項規(guī)約中，采取的是多數(shù)通過原則，即只要集體中多數(shù)成員達成了一致意見，規(guī)約就合法生效了，并且對于所有的成員都產(chǎn)生一致的約束力，少數(shù)表示反對的成員也必須放棄自己的異議，共同遵守這一協(xié)議。 、法規(guī)規(guī)定的其他義務。各業(yè)主在使用共用地方及設施時，不得損害、阻塞或堵塞公用地方及設施，不得在共同地方及設施之內(nèi)做出任何對其他業(yè)主及樓宇使用都構(gòu)成滋擾、不方便或者損害的行為。部分省市除了規(guī)定全體業(yè)主大會之外，還對業(yè)主成員過多的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以成立業(yè)主代表大會。 業(yè)主大會是由業(yè)主自行組成的維護物業(yè)整體利益的組織，其應具有民主性、自治性、代表性的特征。 業(yè)主大會對物業(yè)的管理與公共利益的維護是一種自治、自助行為，其機構(gòu)的構(gòu)成成員本身是業(yè)主，即物業(yè)的所有權(quán)人。 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，因此應該明確物業(yè)管理區(qū)域的概念及其劃分情況。 根據(jù)條例的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的劃定辦法由省 、自治區(qū)、直轄市制定。一個物業(yè)管理區(qū)域的房屋總建筑面積一般不超過 10 萬平方米。 (一 )業(yè)主大會的設立。條例規(guī)定了業(yè)主大會應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立。 (二 )首次業(yè)主大會上投票權(quán)確定的依據(jù)。這種表決方式并不具體計算每個業(yè)主的表決權(quán)的數(shù)量，而是采用與會業(yè)主業(yè)權(quán)份額比例及其人數(shù)比例總體核算?！睆V州市國土房管局對計算辦法又做了更為詳細的區(qū)分，即商業(yè)用房按面積計算，每 100 平方米為一票，百位數(shù)以下四舍五入，如果業(yè)主擁有商業(yè)面積總額不足 100 平方米的，按一票計算。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出的決定，應當有全部投票權(quán)數(shù)過半數(shù)票數(shù)同意才能通過。自治管理規(guī)約主要表現(xiàn)為業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則。選舉業(yè)主委員會組成人員并非是每次業(yè)主大會的例行職權(quán)，這一職權(quán)一般是在首次業(yè)主大會和換屆時行使。 。 業(yè)主大會的會議形式和表決方式、業(yè)主大會決定的法律約束力 第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1／ 2 以上投票權(quán)的業(yè)主參加。通常情況下，業(yè)主大會的召開采取的是集體討論方式，這種方式能夠充分展示各方的意見。但是，如果業(yè)主無法親自參與業(yè)主團體會議的，也可以委托他人 (包括同住人或之外的人 )參加，并且還可以將自己的表決權(quán)書面委托其行使。普通多數(shù)同意的決議方式，用于普通事項的決議，是指出席業(yè)主會議的業(yè)主或業(yè)主代表人數(shù)及所持有復有物業(yè)的建筑面積比例的合計超過總數(shù)的半數(shù)，該次業(yè)主會議即有決議能力，會議的決議經(jīng)表決獲得出席業(yè)主人數(shù)過半數(shù)或投票權(quán)過半 數(shù)的同意后即可生效行之。這是因為，特別多數(shù)同意的決議方式，指對涉及業(yè)主群體重要事項，須保證決策的慎重和決策執(zhí)行能獲得絕大多數(shù)業(yè)主的支持。 根據(jù)條例規(guī)定，業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。但是 ，條例這一規(guī)定，并不意味著臨時會議的召開只有法律規(guī)定這一種情形，法律沒有限定其他情形下召開臨時大會。之所以規(guī)定事先通知的義務，是因為這有助于業(yè)主作好準備工作。但是，作為自治組織的業(yè)主大會主要是財產(chǎn)權(quán)利的組織集合，其職責正如條例第 8條規(guī)定，“業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 【釋義】 本條規(guī)定了業(yè)主委員會的地位和職責。 ，也就是說，業(yè)主委員會成立的目的是使業(yè)主對物業(yè)的自治管理權(quán)能有一個常設的機構(gòu)來行使，使得各業(yè)主意見能夠得到統(tǒng)一，并貫徹于具體物業(yè)管理事項中。對于業(yè)主委員會而言，其代表的雖是業(yè) 主的權(quán)益，但法律、法規(guī)的強制性、禁止性規(guī)定完全有高于業(yè)主意志的法律效力和意義。同時，業(yè)主委員會行為和決策的后果應由自己承擔，其效果不能直接歸于各個業(yè)主。業(yè)主委員會是經(jīng)過當?shù)胤?地戶主管部門的登記，并接受其指導、監(jiān)督和管理的組織，是一個常設的進行物業(yè)自治管理的業(yè)主自治機構(gòu)。 。 條例規(guī)定，業(yè)主委員會應當選舉產(chǎn)生。業(yè)主的利益既有全體業(yè)主的共同利益，也有部分業(yè)主的局部利益，尤其是大業(yè)主，其在物業(yè)中占有的份額較大，所以每一項業(yè)主委員會的決議對其影響也最為顯著。這些職責可以包括：提議職責，向業(yè)主會議提出有關業(yè)主 共同事務的建議 (議案 )，向物業(yè)管理行政主管部門和有關機關、單位 (包括受托的物業(yè)管理企業(yè) )反映業(yè)主們的意愿、意見和建議；主管職責，代表本委員會轄區(qū)內(nèi)全體業(yè)主掌管轄區(qū)內(nèi)物業(yè)復有合屬部分及居住環(huán)境的統(tǒng)一管理和維護事務以及組織開展自治公益活動，依法維護自治權(quán)益和業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益；財經(jīng)職責，負責物業(yè)復有合屬部分的收益、專用基金及其他自治公益活動經(jīng)費和辦公經(jīng)費的收支、保管和使用；合同職責，代表全體業(yè)主負責訂立、變更或者解除物業(yè)管理委托服務合同和其他為增進業(yè)主共同利益所締結(jié)的合同，組織和督促全體業(yè)主或相關業(yè)主積 極履行合同義務和行使合同權(quán)利；審議職責，根據(jù)業(yè)主會議的授權(quán)，審議決定無需提交業(yè)主會議表決的事項，審議受托的物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務費的收費標準、物業(yè)管理服務年度計劃，財務預算和決算以及物業(yè)管理重大措施；監(jiān)督職責：監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的受托服務工作，監(jiān)督區(qū)內(nèi)物業(yè)復有合屬部分的使用，制止違規(guī)和損害業(yè)主集體權(quán)益的情事或行為，接受業(yè)主和物業(yè)使用人、業(yè)主會議、受托物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理行政主管部門和社會的監(jiān)督；執(zhí)行職責，執(zhí)行業(yè)主會議決議和本委員會的決議，負責實施自治管理紀律措施；公告職責，實行自治事務公開制度，提出 及公告應向業(yè)主們公開的本委員會工作事務報告、會計報告、結(jié)算報告及其他管理事項，并保證公布內(nèi)容的真實性和接受業(yè)主、相關人的查詢；協(xié)助職責，協(xié)助有關部門、單位做好本自治轄區(qū)的行政管理工作、社會服務工作和文明建設工作，協(xié)助解決業(yè)主間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間發(fā)生的物業(yè)利益糾紛關系；保管職責，保管轄區(qū)物業(yè)資料自治管理規(guī)約、會議記錄、物業(yè)管理委托服務合同等文件，保管本委員會辦公物品；告訴職責，代表業(yè)主集體向有關行政主管部門檢舉、揭發(fā)、控告本自治轄區(qū)內(nèi)違反物業(yè)管理法規(guī)而不聽勸止的事件，代表業(yè)主集體獨立參與訴訟活動，可以獨立 充任原告或被告。 根據(jù)條例的規(guī)定，業(yè)委會的職責如下： 。 在此種觀點中，一般也并不認同業(yè)主委員會是社會團體的一種。對業(yè)主委員會進行登記和專門的行政管理是物業(yè)區(qū)域中業(yè)主自治管理制度化的典型表現(xiàn)。同時，業(yè)主委員會也不應從事與物業(yè)管理無關的非經(jīng)營性活動。 業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè) 管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。 (三 )業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。 居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，同時具有準政府機構(gòu)的性質(zhì)。 業(yè)主大會召開的通知和會議記錄 第十四條 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開 15 日以前通知全體業(yè)主。經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，由業(yè)主委員會負責召集業(yè)主大會，根據(jù)業(yè)主公約的規(guī)定，每年召開一次或幾次。 (五 )業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 條例對業(yè)主大會的決議分為兩種，即一般決定和特殊決定。因此，業(yè)主參加大會的方式既包括親自參加的方式，也包括委托代理人參加的方式。 (二 )業(yè)主大會召開的最低投票權(quán)限定。 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán) 1／ 2 以上通過。