【正文】 人民政府負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解處理物業(yè)管理糾紛。西安市物業(yè)管理條例第一章 總則第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。建設、規(guī)劃、市政、民政、園林、公安、價格、工商等行政管理部門應當按照其法定職責協(xié)同實施本條例。劃分物業(yè)管理區(qū)域有爭議的，由物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府處理。區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門應當予以指導。 籌備組應當在首屆業(yè)主大會會議召開的15日前，將前款第（一）項至第（五）項內容在物業(yè)管理區(qū)域內公示。第十七條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但是應當由物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)占半數(shù)業(yè)主參加。 業(yè)主委員會由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產生。第二十一條 有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時召開業(yè)主大會臨時會議：（一）有20%以上業(yè)主書面提議；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（三）法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定應當召開業(yè)主大會臨時會議的其他事項。經1/3以上委員提議召開業(yè)主委員會會議的，應當召開業(yè)主委員會會議。換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會組成人員人選。 （四）向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈的；第三章 物業(yè)管理服務第三十條 物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立法人資格和相應的資質證書。第三十四條已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務費用由建設單位交納。 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理服務，應當履行下列交接義務：（一）移交服務檔案資料和物業(yè)服務用房，實行酬金制的，還應當移交物業(yè)服務期間的財務檔案：（二）撤出管理區(qū)域內的物業(yè)服務人員；（三）清退預收、代收的有關費用；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。住宅物業(yè)出售前，建設單位應當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同的內容。前期物業(yè)管理期間，不得使用共用部位、共用設施設備專項維修資金，不得轉讓物業(yè)的共用部位、共用設施設備的所有權和使用權。第四十八條 前期物業(yè)管理適用本條例有關物業(yè)管理服務內容、服務質量要求的規(guī)定。 前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修養(yǎng)護造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修住宅，應當遵守國家和省、市有關裝飾裝修和房屋安全管理的相關規(guī)定，并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂協(xié)議，協(xié)議中應當載明房屋裝飾裝修禁止行為和注意事項。 第五十九條第六十二條專項維修資金及其孳息歸業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 房屋買受人在辦理房屋入住手續(xù)前，應當足額交存首期專項維修資金。住宅共有部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出商品住宅、非住宅的，建設單位應當按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。 違反本條例規(guī)定，不移交有關資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，逾期仍不移交相關資料的，對相關建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，并處1萬元以上10萬元以下的罰款。建設單位違反本條例規(guī)定，拒不制定或者不公示業(yè)主臨時規(guī)約的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，責令改正，可以并處5000元以上1萬元以下的罰款。第七十六條物業(yè)管理行政主管部門工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者行政監(jiān)察部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。本條例中有關專業(yè)用語的含義：（一）自用部位：是指門戶以內的房間、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位；（二）自用設備：是指門戶以內，業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表等設備；（三）共用部位：房屋承重結構、房屋主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、業(yè)主樓層間的供、排水總管、內天井、戶外墻壁、屋面、傳達室、治安監(jiān)控室、消防監(jiān)控室；（四）共用設施設備：綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、信報箱、消防設施、公共照明設施、監(jiān)控設施、避雷設施、公用天線、露天停車場、非機動車庫、公用設施設備用房等。第七十七條 違反本條例規(guī)定，挪用專項維修資金的，由物業(yè)管理行政主管部門予以追回，移交業(yè)主委員會，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額２倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。 業(yè)主轉讓物業(yè)的，專項維修資金中的剩余部分應當結轉受讓人。業(yè)主大會成立后，應當在物業(yè)管理行政主管部門委托的商業(yè)銀行中選擇一家開立維修資金帳戶。 專項維修資金按下列標準交存和提?。海ㄒ唬┥唐纷≌c商品住宅相連的非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。專業(yè)經營單位可以將專業(yè)經營設施設備的維護、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔，物業(yè)服務企業(yè)可以按照委托合同向專業(yè)經營單位收取報酬。擅自改變房屋使用性質的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以制止，并及時向有關行政管理部門報告。第五十五條 前期物業(yè)管理階段，有下