【正文】 認(rèn)為,物業(yè)管理的主要內(nèi)容無非是保潔、保安、綠化、房屋維修等,是一個技術(shù)含量不高的行業(yè)。又如,一些業(yè)主委員會搞暗箱操作,選擇與業(yè)主委員會成員有利害關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),結(jié)果在物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主出現(xiàn)利益沖突時,業(yè)主的合法權(quán)益往往難以得到保護(hù)。把物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間聯(lián)系起來,藉以建立民事法律關(guān)系的法律行為就是物業(yè)管理合同。實質(zhì)上,物業(yè)管理是業(yè)主行使對物業(yè)的財產(chǎn)權(quán),選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。3. 經(jīng)過這些年的發(fā)展,物業(yè)管理這一概念已經(jīng)約定俗成,被社會廣泛接受和認(rèn)同。關(guān)于物業(yè)管理這一專業(yè)名稱,還有一點需要說明。另一種意見則認(rèn)為,雖然從全國情況來看,物業(yè)管理確實主要存在于城市。當(dāng)然,《條例》在某些問題上對兩者也作了區(qū)分, 有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。 也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)等單位的委托,為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用 ( 第四十五條 ) 。可以說 , 沒有了物業(yè)服務(wù)合同,也就不存在物業(yè)管理?！稐l例》并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理,但是, 如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對物業(yè)進(jìn)行管理的,則應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定來進(jìn)行?！稐l例》所規(guī)范的物業(yè)管理活動,也限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動?！稐l例》對物業(yè)管理下定義,實際是要解決《條例》的調(diào)整范圍問題。對于物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益,《條例》也明確予以保障。物業(yè)管理,實質(zhì)上是業(yè)主行使對物業(yè)的所有權(quán)來滿足自身需求的過程,是建立在業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的。物業(yè)管理行為本質(zhì)上是一種民事法律行為,物業(yè)管理法律關(guān)系主要是一種民事法律關(guān)系。 2002 年 10 月 16 日,國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批示將《條例》( 草案 ) 公開向社會征求意見。這種狀況也造成政府對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù),司法機(jī)關(guān)對日益增多的物業(yè)管理案件的處理無法可依,大量的矛盾糾紛得不到及時解決,這不利于物業(yè)管理市場的規(guī)范,也在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。它的產(chǎn)生與發(fā)展 , 對于改善人民群眾的生活、工作 環(huán)境 , 提高城市管理水平 , 促進(jìn)住宅建設(shè) , 實施社會再就業(yè)工程起著積極的促進(jìn)作用。因此《條例》第四條鼓勵物業(yè)管理利用創(chuàng)新和科技進(jìn)步來提 升物業(yè)管理服務(wù)水平?！段飿I(yè)管理條例釋義》 第一章總則本章共五條 , 對《物業(yè)管理條例》 ( 以下簡稱《條例》 ) 的立法目的、調(diào)整對象和適用范圍、倡導(dǎo)原則、管理體制等作了規(guī)定。為了加強(qiáng)對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理,《條例》第五條明確了物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理部門。近年來,物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了一個迅速發(fā)展的時期。因此,社會各界要求規(guī)范物業(yè)管理市場,針對物業(yè)管理進(jìn)行專門立法的呼聲逐年高漲, 每年都有建議加強(qiáng)物業(yè)管理立法的人大議案和政協(xié)提案。這一彰顯民意、推動民主立法、切實提高立法工作質(zhì)量的舉措,在社 會上引起了積極反響。國家對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理的基礎(chǔ)在于, 物業(yè)管理往往涉及眾多業(yè)主的公共利益,當(dāng)單一業(yè)主的利益和業(yè)主間的公共利益出現(xiàn)沖突時, 需要有一個協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)和協(xié)調(diào)機(jī)制,需要有指導(dǎo)各方行為的準(zhǔn)則。對物業(yè)管理立法,自應(yīng)以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益為核心。例如 , 《條例》規(guī)定業(yè)主和使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的 , 從其約定,業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任 ( 第四十二條 )。《條例》名為物業(yè)管理條例,規(guī)定《條例》的調(diào)整范圍,勢必要明確物業(yè)管理的內(nèi)涵。當(dāng)然,這并不意味著業(yè)主采用其他方式對建筑物進(jìn)行管理的行為沒有法律約束,只不過《條例》對其不予規(guī)范而已。第二 , 物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系,明確了物業(yè)管理活動的基本內(nèi)容。在《條例》的調(diào)整范圍方面,除了需準(zhǔn)確理解物業(yè)管理的定義外 , 還需明確以下幾點 :一是,《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動,也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動。例如,在前期物業(yè)管理階段,《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè),而對非住宅物業(yè)的建設(shè)單位,就沒有這一要求( 第二十四條 )。但不可否認(rèn)的是,在一些比較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村,物業(yè)管理活動已經(jīng)存在。在《條 例》制定過程中,曾經(jīng)出現(xiàn)過一個爭議較大的問題,就是《條例》究竟應(yīng)該叫物業(yè)管理條例還是物業(yè)服務(wù)條例。從中央文件到各地制定的政策法規(guī),均采用物業(yè)管理 這一名稱。經(jīng)過反復(fù)討論,《條例》采納了物業(yè)管理條例這一名稱, 同時,《條例》的具體規(guī)定中充分體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的平等關(guān)系,物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供的是物業(yè)服務(wù)這一基本精神。相對一個物業(yè)管理區(qū)域來說,業(yè)主選擇哪一個物業(yè)管理企業(yè)來提供物業(yè)管理服務(wù),完全是一個市場行為市場競爭機(jī)制的最大優(yōu)點在于,可以最大限度地實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。二是實踐證明,通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)等方式,有利于實現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙贏的結(jié)果。實際上,物業(yè)管理是一項專業(yè)性很強(qiáng)的活動。隨著人們居住環(huán)境智能化、日常生活數(shù)字化的實現(xiàn),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)融入其中 , 在為業(yè)主(居民)提供傳統(tǒng)服務(wù)的同時,不斷采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提升管理和服務(wù)水平?！稐l例》規(guī)定 對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理 , 由各級政府根據(jù)事權(quán)實施。物業(yè)管理活動的順利進(jìn)行,需要主管部門的監(jiān)督管理,也需要相關(guān)部門和單位的大力協(xié)作。因此 , 公安、民政、物 價、工商、建設(shè)、規(guī)劃、市政公用等有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照 各自的職責(zé) , 協(xié)同實施條例。第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。( 八 ) 對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 。因此,將業(yè)主定義為房屋的所有權(quán)人,并沒有排除業(yè)主對與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地?fù)碛械南嚓P(guān)權(quán)利。作為業(yè)主大會的成員,業(yè)主享有提議召開業(yè)主大會會議的權(quán)利。(五)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權(quán)業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),具體執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,并就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一般性日常事務(wù)作出決定。有權(quán)知曉業(yè)主委員會的運(yùn)作情況。如業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評與建議。但這種使用不能侵害全體業(yè)主的合法權(quán)益,因此,每一個業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用的情況享有知情與監(jiān)督的權(quán)利。等等。權(quán)利和義務(wù)是相對應(yīng)的,業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有一定權(quán)利的同時還應(yīng)當(dāng)履行一定的義務(wù)。每一位業(yè)主都有遵守這些規(guī)章制度的義務(wù)。業(yè)主在享受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)的同時,必須按照合同的約定按時支付一定的對價,即繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi),不得無故拖延和拒交,否則物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法要求其承擔(dān)違約責(zé)任。第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會成立以后人住的業(yè)主將自動成為業(yè)主大會的成員。第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。但也有少部分在計劃經(jīng)濟(jì)體制下建造的舊住宅,在房改售房后,其共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)不明晰,實施物業(yè)管理時,隨之帶來維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任不明確。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄 市制定。2. 成立業(yè)主大會也并非業(yè)主惟一可以選擇的自我管理的形式,在只有一個業(yè)主,或者業(yè)主人數(shù)較少的情況下,業(yè)主完全可以自行或者通過全體協(xié)商的方式對共同事項作出決定,沒有必要成立業(yè)主大會。業(yè)主享有參加業(yè)主大會會議并在會議上進(jìn)行表決的權(quán)利。工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計算表決權(quán) ， 《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定:業(yè)主的投票權(quán)數(shù),普通住宅實行一戶一票。( 六 ) 法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。業(yè)主大會在不違反法律、法規(guī)的前提下,有權(quán)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實際情況 對業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則進(jìn)行修改和補(bǔ)充,使得業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的內(nèi)容真正能夠體現(xiàn)廣大業(yè)主的利益。由于物業(yè)管理涉及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的事務(wù),單個業(yè)主無法選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè),業(yè)主只有通過業(yè)主大會集體決策,才能作出選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定。為了保證專項維修資金的使用安全,業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)對專項維修資金的使用、續(xù)籌方案的實施情況予以監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用分?jǐn)偧袄U交管理規(guī)定。等等。第一款首先規(guī)定了業(yè)主大會會議的召開形式。召開業(yè)主大會會議時,業(yè)主應(yīng)當(dāng)親自出席并參與物業(yè)管理有關(guān)事項的決定,但是,由于業(yè)主可能因故不能親自參加業(yè)主大會會議時,應(yīng)當(dāng)允許業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議。因為以上特別議事關(guān)系到全體業(yè)主重大的共同利益,為了保證決策的慎重和決策的執(zhí)行能獲得絕大多數(shù)業(yè) 主的支持,會議的決定須經(jīng)全體業(yè)主中擁有2/3以上投票權(quán)的通過才能生效實施。[ 釋義 ] 本條是對業(yè)主大會會議制度的規(guī)定。第十四條 召開業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)于會議召開 15 日以前通知全體業(yè)主。居民委員會是基層群眾性自治組織,在社區(qū)內(nèi)行使自治管理職能,帶有比較明顯的社會公共性的色彰。這樣做既便于業(yè)主對業(yè)主大會進(jìn)行監(jiān)督,又便于將來可能發(fā)生有關(guān)爭議或者糾紛時有案可查。本條將業(yè)主委員會明確定位為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),從而建立了一種業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存,業(yè)主決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分離的管理模式。( 二 ) 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主大會享有選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利,但業(yè)主大會的成員是全體業(yè)主,不可能由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。如監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)是否嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。對有關(guān)印章、財產(chǎn)的保管。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),一經(jīng)業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生,就在業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的任期內(nèi)履行相關(guān)職責(zé)。第二款規(guī)定了業(yè)主委員會委員的條件。2. 責(zé)任心強(qiáng)。業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主公約一般應(yīng)包括以下主要內(nèi)容 :1. 有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理。3. 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。業(yè)主不履行業(yè)主公約義務(wù)要承擔(dān)民事責(zé)任,其以支付違約金和賠償損失為主要的承擔(dān)責(zé)任方式。但業(yè)主公約無須新人住的繼受人作出任何形式上的承諾,就自動地對其產(chǎn)生效力。鑒于業(yè)主大會議事規(guī)則在業(yè)主自我管理中的重要性,本 條對業(yè)主大會議事規(guī)則必須規(guī)定的內(nèi)容作了例舉規(guī)定。4. 業(yè)主委員會的組成和成員任期。本款明確規(guī)定了業(yè)主大會、業(yè)主委員會行使權(quán)利的范圍和對象,即業(yè)主大會、業(yè)主委員會只能在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)并就物業(yè)管理有關(guān)的事項代表全體業(yè)主行使權(quán)利。對此類行為,由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令釀期改正或者撤銷其決定,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主通告。公安機(jī)關(guān)作為國家公共權(quán)力機(jī)關(guān),體現(xiàn)了對公共秩序進(jìn)行管理的國家意志,它在對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等社會秩序的管理中處于主導(dǎo)性的地位。應(yīng)當(dāng)說,業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會在性質(zhì)、職能、人員組成、權(quán)利基礎(chǔ)、議事規(guī)則、管理邊界等多個方面,都存在著根本性的差異。業(yè)主大會和居民委員會在根本目標(biāo)上是一致的 , 都是為了給業(yè)主或者居民創(chuàng)造良好的生活居住環(huán)境。因此,公安機(jī)關(guān)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行社會治安等相關(guān)工作時,業(yè)主大會、 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極地予以配合。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。因此,保障廣大業(yè)主合法利益的角度出發(fā) , 法律對業(yè)主大會、業(yè)主委員會行使職權(quán)的活動作了限定,禁止業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事項無關(guān)的決定以及從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會議事規(guī)則還可以對其他有關(guān)業(yè)主大會活動的事項出規(guī)定,如業(yè)主大會的宗旨、權(quán)利與義務(wù)、活動范圍、經(jīng)費(fèi)來源、業(yè)主委員會的權(quán)利與義務(wù)等。包括業(yè)主大會會議是采用集體討論還是書面征求意見的形式。第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、 表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。第二款規(guī)定了業(yè)主公約的法律效力。按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設(shè)施使用的有關(guān) 程 。業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同制定的,規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)叫業(yè)使用維護(hù)時涉及業(yè)主共同利益事項的。3. 具有一定的組織能力。實踐中,有一些業(yè)主委員會委員素質(zhì)不高,做出損害廣大業(yè)主利益的事情,增加了物業(yè)管理糾紛,不利于物業(yè)管理活動的正常開展。備案的一般應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主委員會的成員基本情況、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則等主要內(nèi)容。等等。在履行監(jiān)督職責(zé)的同時,業(yè)主委員會有義務(wù)協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作,盡可能地為其工作提供方便,協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系,幫助物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會通過會議決定的方式選聘某一物業(yè)管理企業(yè)后,應(yīng)由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)正式簽訂物業(yè)服務(wù)合同。在單純的業(yè)主委員會制度下,業(yè)主大會只是名義上的權(quán)力機(jī)構(gòu),業(yè)主委員會實際上集決策和執(zhí)行的職能于一身, 由于少數(shù)業(yè)主甚至個別人控制物業(yè)管理的決定權(quán),同時缺乏必要 的監(jiān)督機(jī)制 , 少數(shù)人甚至個別人意志凌駕于廣大業(yè)主意志之上,容易發(fā)生侵害大多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益的情況,導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu) , 履行下列職責(zé) :（一） 召集業(yè)主大會會議 , 報告物業(yè)管理的實施情況。因此,本條規(guī)定,在住宅小區(qū)內(nèi)召開業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。一種是定期會議,由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定在固定時期或者日期組織召開。第四款 規(guī)定了業(yè)主大會決定的法律效力。第三款規(guī)定了業(yè)主大會作出決定的方式。但是,在業(yè)主人數(shù)較多的情況下,受時間、場地等因素的限制,召開全體業(yè)主親自參加會議缺乏現(xiàn)實的可操作性。但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。當(dāng)然,這種規(guī)章制度的制定和修改,有些是物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)主大會的授權(quán)之下做出的。如房屋的定期維修制度。物業(yè)管理企業(yè)必須依靠良好的經(jīng)營、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費(fèi)才能擠進(jìn)和占領(lǐng)市場,從根本上促使其服務(wù)態(tài)度的改變、服務(wù)水平的提高。業(yè)主委員會委員思想道德素質(zhì)和管理水平的高低,直接關(guān)系到業(yè)主委員會能否順利或者優(yōu)質(zhì)地完成業(yè)主大會交辦的各項任務(wù),應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會委員的任職資格上做一定的要求,因此本條規(guī)定業(yè)主委員會委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),具備一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主大會的職責(zé)是業(yè)主大會對其所管轄的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理事項行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的范圍。由于兩者各有利弊,且各個地方在實踐中已形成自己的做法,《條例》不宜對此規(guī)定過死,本條只是原則性地規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán),根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定,而具體